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文檔簡介
1、物管培訓-物業(yè)管理公司資金籌措 物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。 本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。 一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式 物業(yè)經(jīng)營的巨額資金,一般都遠遠超過大多數(shù)經(jīng)營者的財力。對多數(shù)經(jīng)營者而言,沒有外援就根本無法完成項目的建設,因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動過程中關鍵的一環(huán)。而廣泛地查找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經(jīng)營者也情愿靠借貸去投資。
2、也就是說,假如經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項目中去,將會創(chuàng)造更多的收益。 (一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式 一般來講,物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其詳細的籌措方式主要有: 1.自有物業(yè)收入 主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動與變化,很多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。 2.銀行借貸 從銀行透支以應付短期債務,或向銀行借貸利率較高的長期貸款。 3.抵押貸款 以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機構申請長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者
3、籌集長期資金來源的重要途徑。 4.發(fā)行債券 在市場經(jīng)濟日益發(fā)展的今日,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。 企業(yè)債券是項目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務人身份發(fā)行的債權憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權憑證。債權人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現(xiàn)。 債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項目,一般都靠出售來收回投資,償付債務本息及其他費用后即為投資利潤。因此,在制定項目的籌資方案時,債券的還本付息期限通
4、常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。 5.發(fā)行股票 股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認購股票是一種投資行為。認股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標準的利潤)的權利。股票不能還本,只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項目的長期資金。項目開發(fā)后可租賃經(jīng)營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。 在物業(yè)項目經(jīng)營中,經(jīng)營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個投資方案(A、B)所獲利潤均為800萬元,A方案需投入自有資金1000萬元,B方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可供應2000萬
5、元的自有資金,他也情愿選擇A方案。因為A方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而B方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項目,而不愿集中投資在一個項目上。作為經(jīng)營者,他最關心的當然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。 (二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本 籌資成本是指經(jīng)營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內(nèi)的使用權。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本。籌資成本的凹凸取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是
6、借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。 1.借款利息 指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。 2.股息(或債券利息) 股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營狀況,投資分析時,應按當時的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。 3.公司自有 資金的存款利息 自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當于把這
7、筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。 籌資成本的構成將隨著國家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場的進一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?;I資成本的分析評價指標是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比: 籌資成本額 籌資成本率=×100% 籌資總額 二、抵押貸款 抵押貸款屬于擔保貸款的一種,與信用放款相比具有風險小、安全性高的特點。在我國,由于社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立與完善,市場機制的作用,加之很多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風險。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則動身,借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗,更多地采用財產(chǎn)擔保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金
8、運用的最佳選擇。抵押貸款既相宜于短期貸款,又相宜于長期貸款;既相宜于人民幣貸款,又相宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進行探討。 (一)抵押貸款及其特點 抵押就是債務人在法律上把財產(chǎn)抵押權轉(zhuǎn)讓給債權人,作為債務人履行擔保的一種形式。在債務清償以前,債權人擁有財產(chǎn)的抵押權,以避免遭受經(jīng)濟損失,當債務人按期償還債務,抵押財產(chǎn)關系結束;一旦債務人不能按期履行償債責任,債權人具有處分抵押財產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋嗬?抵押的目的是為了擔保債務的履行。 抵押貸款是指銀行以及其他金融機構要求借貸人供應自己合法的財產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人依據(jù)借款
9、合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財產(chǎn)為擔保物的一種放款方式。 抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨特的性質(zhì),詳細體現(xiàn)在以下幾個方面: (1)“兩權”分別具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金全部權和使用權分別的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權和使用權分別的特點。抵押期間,抵押物抵押權屬貸款人,使用權通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權和使用權都是分別的。 (2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物
10、價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必需供應足夠價值的抵押物。 (3)擔保具有憑物性。抵押貸款的擔保是以借款人的財產(chǎn)作為抵押標的,必需供應實實在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔保須憑借現(xiàn)實的財產(chǎn),可有效地避免貸款風險。 此外,相對于信用擔保貸款而言,抵押貸款還具有擔保責任現(xiàn)實性的特點。信用擔保貸款人的實際責任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“將來責任”;抵押貸款在辦理貸款時供應實實在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔保責任是現(xiàn)實的。 (二)抵押貸款的作用 抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟條件下,抵押貸款得到快速的發(fā)展
11、。在我國,抵押貸款業(yè)務尚在恢復,需要大膽實踐,所以應當不斷總結經(jīng)驗,提高其管理水平,以適應社會主義市場經(jīng)濟的要求,充分熟悉抵押貸款的作用,以利于進一步開展這項業(yè)務。 1.有利于物業(yè)管理公司增加信譽觀念,按期償還貸款 我國過去長期實行高度集中的計劃經(jīng)濟體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)供應貸款。隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應經(jīng)濟發(fā)展的要求,并暴露出很多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財政化;“三高”指三個居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必定導致公司信譽度低
12、,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人全部的財產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增加借款公司的償債意識,提高其信譽觀念,促使其按時清償債務。 2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量 銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴重影響銀行的流淌性和盈利性,而且直接威逼著信貸資金的安全和其債權人利益。抵押貸款所具有的擔保責任現(xiàn)實性和憑物性特點,使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據(jù)抵押貸款合同強制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財產(chǎn)擔保的債權,債權人享有就該
13、擔保物優(yōu)先受償?shù)臋嗬钡囊?guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣后以價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬?,這就大大增加了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護債權人的利益,保障銀行貸款的安全。 3.有利于物業(yè)管理公司增加風險約束機制,限制其短期行為 物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動性,因而具有劇烈的擴大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項目、爭投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風險意識,特殊是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟利益動身考慮投資項目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務,有利
14、于公司增加風險約束機制,限制短期行為。 4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順當進行 在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司臨時閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿意經(jīng)營過程對資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟效益,保證再生產(chǎn)的順當進行。 (三)抵押貸款的一般原則 如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機構申請長期貸款的籌資方式。公司在依靠抵押貸款而籌集資金時,應遵循如下原則: 1.公司的債務與其自有資產(chǎn)必需保持適當平衡關系的原則 盡管“負債經(jīng)營”已成為當代企業(yè)經(jīng)營的生財之道,然而恰
15、當?shù)呐e債規(guī)模仍舊是企業(yè)經(jīng)營要堅持的一個原則,不考慮自身的經(jīng)濟實力與承受能力,一味舉債借款對公司是危急的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危急。因而“量力而行”,保持公司的負債額與自有資本恰當?shù)谋壤?是制定籌資方案,進行融資決策的一項基本原則。 2.盡可能勻稱支配債務償還期原則 集中于一個時期償還債務,往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時支配有較長期限的貸款,應力爭借款有一定的償還寬限期。 3.妥當支配,有效利用的原則 應盡量支配長期貸款用于項目的開發(fā)建設,短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。 4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則 申請
16、抵押貸款時不僅要專心考慮貸款利息,還應研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的處罰性支出(滯納金)等支出成本問題。 5.妥當制定還貸計劃的原則 全部的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應制定好切實可行的環(huán)節(jié)、計劃。盡可能勻稱支配每年支付的貸款本息,以利于理財。 三、資金籌措方案的分析與評估 由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必定有多種。為此,應對各方案進行分析比較,取其優(yōu)者。 在對資金籌措方案進行分析以前,首先應剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務的對象不全都,即不是為同一項目而籌集的方案,它們之間明顯沒有可比性;又如籌集
17、不同方案中的資金來源不落實或根本不可能,則不用分析就應否定該方案,再如方案中對各種資金的支配不合理,不符合要求,則也應對方案中的詳細支配調(diào)整落實后再進行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取便利、使用支配最佳和資金成本最低的籌資方案。 (一)籌資結構分析 物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風險較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要歸還,使用無風險,但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的掌握權,籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風險較大,會在還本付息期間給企業(yè)造成資
18、金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點,但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應當選擇一個合理的籌資結構,使各種資金的組合達到風險最小、獲取簡單、成本最低的目的。 (二)籌資成本分析 銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費,股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費用,而債券則是固定利息加發(fā)行費用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不全都時,可以執(zhí)行折現(xiàn)計算。籌資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)待的資金來源,使綜合資金成本最低。 綜合資金成本的計算可以用加權平均法。在求出各項資金成本的基礎上,將其分別乘以各項資金占總資金的比重并相加,即得加權平均資金成本。 (三)資金使用結構分析 籌集資金以后如何使用,實際上也是關系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應當按需要在不同的時間投入,另一方面應考慮不同來源的資金如何進行適當?shù)闹?。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實際使用應當在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應考慮得當,長期投資應用于固定
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