第七章商業(yè)場(chǎng)所的

1、第七章 商業(yè)場(chǎng)所的物業(yè)管理第一節(jié)課前小研究 1、某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個(gè)企業(yè)做電腦展臺(tái)，大廈部分業(yè)主認(rèn)為此面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主頭上，各業(yè)主對(duì)此部分共有使用權(quán)。要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺(tái)或給予業(yè)主一定的賠償。小組討論 1、公共商業(yè)樓宇的概念 2、商 場(chǎng) 的 類 型 3、商 場(chǎng) 的 特點(diǎn)公共商業(yè)樓宇的概念 公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營(yíng)范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來(lái)商場(chǎng)的概念，是一種集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。據(jù)悉，做好后期的物業(yè)管理，對(duì)提升商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)價(jià)值起著至關(guān)重要的作用。（一）商 場(chǎng) 的 含 義 商

2、場(chǎng)是能同時(shí)供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的大型收益性物業(yè) （二）商 場(chǎng) 的 類 型 按建筑規(guī)模劃分 居住區(qū)商場(chǎng)、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)、市級(jí)購(gòu)物中心 按建筑功能劃分 綜合型、商住兩用型 按建筑結(jié)構(gòu)劃分 敞開(kāi)型、封閉型（三）商 場(chǎng) 物 業(yè) 的 特 點(diǎn) 商場(chǎng)要合理布局，精心策劃 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要新穎、別致，有特色 商務(wù)齊全，客流量大，人員素質(zhì)雜商業(yè)場(chǎng)所概述商業(yè)場(chǎng)所概述商業(yè)場(chǎng)所的特點(diǎn) 商業(yè)場(chǎng)所的類型 商業(yè)物業(yè)的含義 從建筑結(jié)構(gòu)上分 ：敞開(kāi)型 、封閉型 從建筑功能上分 ：綜合型商業(yè)購(gòu)物中心 、商住混合型 從建筑規(guī)模上分 ：市級(jí)購(gòu)物中心 、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng) 、居住區(qū)商城 規(guī)模功能合理化要求

3、較高 規(guī)劃布局要求特殊 建筑結(jié)構(gòu)新穎獨(dú)特 設(shè)備全，商品多，客流量 11.3.3商場(chǎng)的物業(yè)管理（1）商場(chǎng)物業(yè)的特點(diǎn)；商場(chǎng)包括大型超級(jí)市場(chǎng)、百貨市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等。特點(diǎn)有：進(jìn)出人員無(wú)法控制、成分復(fù)雜，安全、消防管理工作量大；使用人如采取攤位經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)，則較為分散和獨(dú)立，統(tǒng)一管理難度大，欠費(fèi)、逃費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；購(gòu)物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員一般無(wú)權(quán)處理，因此公共秩序維護(hù)難度比較大。 （2）商場(chǎng)物業(yè)管理的特點(diǎn)：營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍；完善應(yīng)急措施和安全管理；交通協(xié)調(diào)。商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理的內(nèi)容、特點(diǎn)商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理的內(nèi)容、特點(diǎn) 商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理的內(nèi)容 一般性管理：樓宇與設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)及維修管理 ；環(huán)境

4、衛(wèi)生及綠化管理 ；安全保衛(wèi)管理 ；廣告管理 ；裝修管理 ；租賃管理及合同管理 特殊性管理：商業(yè)形象的宣傳推廣 ；承租客商的選配商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理的特點(diǎn) 要保持商業(yè)物業(yè)的美觀、整潔、有序 設(shè)施、設(shè)備配置齊全、先進(jìn) 加強(qiáng)保安工作 商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)要按照同經(jīng)營(yíng)者簽訂的合同實(shí)施 1.一般性管理 (1)對(duì)小業(yè)主或承租商的管理。對(duì)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇可采用“合同or公約”管理模式，因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)者都是承租商，可以在承租合同中寫(xiě)進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇則適合“公約”式管理，以公約的形式可以明確業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者與

5、管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的經(jīng)營(yíng)秩序。 (2)安全保衛(wèi)管理。由于公共商業(yè)樓宇容易發(fā)生安全問(wèn)題，因此安全保衛(wèi)要堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場(chǎng)內(nèi)巡邏。商場(chǎng)晚上關(guān)門時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場(chǎng)。同時(shí)在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控裝置，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購(gòu)物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場(chǎng)的貨品不被偷盜。 (3)消防管理。公共商業(yè)樓宇消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊(duì)，并要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。 (4)設(shè)備管理。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)影響顧客購(gòu)物和商家

6、經(jīng)營(yíng)， 造成不必要的損失。 (5)清潔衛(wèi)生及車輛管理。要有專門人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)保潔，將垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn)，時(shí)時(shí)保持場(chǎng)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對(duì)大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設(shè)置汽車 、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時(shí)應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜。 2.特殊管理 (1)商業(yè)形象的宣傳推廣。做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，可以擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知名度，以吸引更多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。樹(shù)立公共商業(yè)樓宇良好形象，下面兩步不能少： 第一，營(yíng)造特色。鮮明的特色是增加對(duì)顧客吸引力的重要籌碼，為此，商家應(yīng)樹(shù)立與眾不同、具有鮮明特色的形象。在實(shí)際管理

7、中不斷突出這些特色，使顧客潛移默化認(rèn)知、追逐這些特色。同時(shí)，公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無(wú)聲的廣告，說(shuō)到底也就是一種無(wú)形資產(chǎn)。 第二，建立識(shí)別系統(tǒng)。企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)(CIS)是強(qiáng)化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式，是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn)而提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手法。具體的做法是：綜合圍繞在企業(yè)四周的消費(fèi)群體及其他的關(guān)系群體，以公共商業(yè)樓宇特有和專用的文案，作為顧客和社會(huì)公眾識(shí)別自己的特征，并深入貫穿到涉及公共商業(yè)樓宇有形形象的全部?jī)?nèi)容。諸如：企業(yè)名稱、自有商標(biāo)、信箋、包裝袋、員工服裝等，使顧客通過(guò)對(duì)具體認(rèn)識(shí)對(duì)象的特征部分的認(rèn)定，強(qiáng)

8、化和識(shí)別樓宇形象。 (2)承租客商的選配。公共商業(yè)樓宇是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過(guò)依靠經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而公共商業(yè)樓宇的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。管理者應(yīng)主要依據(jù)所管理的公共商業(yè)樓宇的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型公共商業(yè)樓宇，如省級(jí)、國(guó)家級(jí)的，甚至是國(guó)際級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國(guó)性乃至 世界級(jí)的分店為基本承租戶，給人以購(gòu)物天堂、度假去處的感覺(jué)。中型公共商業(yè)樓宇，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為

9、基本承租戶。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購(gòu)物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。小組討論 1、商場(chǎng)物業(yè)管理的要求 2、商場(chǎng)物業(yè)管理的組織實(shí)施（二）商場(chǎng)物業(yè)管理的要求w要求樹(shù)立商場(chǎng)的良好形象w需要確保商場(chǎng)的安全性w要確保顧客消費(fèi)的便利性w要確保設(shè)備、設(shè)施的可靠性（三）商場(chǎng)物業(yè)管理的組織實(shí)施w安全保衛(wèi)管理w消防管理工作w環(huán)境保潔及綠化管理w車輛管理w房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理w建立商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)w承租客商的選配（四）安 全 保 衛(wèi) 管 理w 所有固定裝置設(shè)備要達(dá)到高度安全w 不間斷值班巡邏w 在商場(chǎng)的重要部位安裝閉路電視監(jiān)控器w 營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束要進(jìn)行嚴(yán)格清場(chǎng)w 制定安全管理預(yù)

10、案w 同當(dāng)?shù)毓膊块T建立工作聯(lián)系（五）消 防 管 理 工 作w 制定嚴(yán)密的消防制度。w 組建專業(yè)消防隊(duì)w 對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查維護(hù)，保證能正常使用。w 完善各種消防標(biāo)識(shí)配置w 保持消防通道暢通無(wú)阻w 制定商場(chǎng)消防預(yù)案（六）環(huán)境保潔及綠化管理w 制定保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立清潔檢查機(jī)制，并有效落實(shí)和實(shí)施。w 基本的保潔工作安排在非營(yíng)業(yè)時(shí)間w 設(shè)專人收集垃圾雜物，并清運(yùn)到垃圾存放點(diǎn)。w 定期清潔商場(chǎng)外墻面、廣告牌w 置放的綠化、盆栽植物保持干凈、鮮活，枯萎的要及時(shí)調(diào)換。（七）車 輛 管 理w 商場(chǎng)車輛管理要分設(shè)貨車、小車、摩托車、自行車專用停放場(chǎng)所。w 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)專人負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛

11、停放w 要與交通管理部門建立工作聯(lián)系（八）房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理w 確保商場(chǎng)外觀完好整潔，引導(dǎo)標(biāo)志齊全完好w 制定設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃w 加強(qiáng)對(duì)供電設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)管理，要保證兩路供電系統(tǒng)并配置備用發(fā)電機(jī)w 建立有效的巡視檢查制度w 對(duì)設(shè)備設(shè)施的報(bào)修工作及時(shí)處理。（九）建立商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)w 企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱）是強(qiáng)化商場(chǎng)形象的一種重要方式。w 建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)是一種籍以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn)而提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手法（十）承 租 客 商 的 選 配w 依據(jù)商場(chǎng)物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次選配承租客商w 大型商場(chǎng)應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國(guó)性乃至世界級(jí)的分店為基本承租戶w 中型公共商業(yè)樓宇應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為基本承租戶w 小型商場(chǎng)其主要功能是為附近居民提供生活方便作業(yè)布置w 1、復(fù)習(xí)本節(jié)內(nèi)容w 2、商 場(chǎng) 的 類 型w 3、商 場(chǎng) 的 特點(diǎn)w 4、商業(yè)場(chǎng)所