不同零售業(yè)態(tài)的選址及規(guī)劃【精品-ppt】

1、第四章第四章 不同零售業(yè)態(tài)的選址及規(guī)劃不同零售業(yè)態(tài)的選址及規(guī)劃 目目 錄錄百貨商場(chǎng)百貨商場(chǎng) 專賣店專賣店 購物中心購物中心徒步商業(yè)街徒步商業(yè)街 百貨商場(chǎng)百貨商場(chǎng)1、百貨商場(chǎng)的特點(diǎn)v 百貨商場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)百貨商場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn) 百貨商場(chǎng)規(guī)模通常在百貨商場(chǎng)規(guī)模通常在2 2萬平方米左右萬平方米左右v 百貨商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)百貨商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 百貨商場(chǎng)通常采用百貨商場(chǎng)通常采用3 35 5層的多層建筑，不需要對(duì)設(shè)計(jì)層的多層建筑，不需要對(duì)設(shè)計(jì)荷載做過多的考慮荷載做過多的考慮 v 百貨商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)百貨商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn) 百貨商場(chǎng)主要采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式，由運(yùn)營(yíng)商對(duì)百貨商場(chǎng)主要采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式，由運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的定位、

2、市場(chǎng)策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考項(xiàng)目的定位、市場(chǎng)策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)作。慮的統(tǒng)一運(yùn)作。 1、百貨商場(chǎng)的特點(diǎn)v 百貨商場(chǎng)商鋪特點(diǎn)百貨商場(chǎng)商鋪特點(diǎn) 商鋪的形式。商鋪的形式。百貨商場(chǎng)商鋪基本上都是鋪位形式。百貨商場(chǎng)商鋪基本上都是鋪位形式。 投資回收形式。投資回收形式。百貨商場(chǎng)鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營(yíng)業(yè)額流水百貨商場(chǎng)鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營(yíng)業(yè)額流水提成的方式提成的方式 2、市場(chǎng)環(huán)境分析百貨商店市場(chǎng)環(huán)境百貨商店市場(chǎng)環(huán)境分析分析市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)策根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)策不同分不同分 供應(yīng)商狀態(tài)供應(yīng)商狀態(tài)無無間接競(jìng)爭(zhēng)者間接競(jìng)爭(zhēng)者 顧客的規(guī)模與結(jié)構(gòu)顧客的規(guī)模與結(jié)構(gòu)

3、需求狀態(tài)需求狀態(tài) 交通條件交通條件 直接競(jìng)爭(zhēng)者直接競(jìng)爭(zhēng)者 3、目標(biāo)市場(chǎng)選擇v目標(biāo)市場(chǎng)選擇的基礎(chǔ)目標(biāo)市場(chǎng)選擇的基礎(chǔ)v百貨商店的定位百貨商店的定位8v地區(qū)選擇地區(qū)選擇v獨(dú)立獨(dú)立商店商店v群落群落型商店型商店區(qū)區(qū) v商業(yè)商業(yè)中心中心 4、地區(qū)選擇*資料來源：v中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)v地區(qū)商業(yè)區(qū)地區(qū)商業(yè)區(qū)v小型商業(yè)區(qū)小型商業(yè)區(qū)v地區(qū)商業(yè)中心地區(qū)商業(yè)中心v住宅區(qū)商業(yè)中心住宅區(qū)商業(yè)中心v聯(lián)合商業(yè)中心聯(lián)合商業(yè)中心v微型商業(yè)區(qū)微型商業(yè)區(qū)5、位置確定評(píng)估商店未來效益評(píng)估商店未來效益分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析交分析交通條件通條件分析客分析客流規(guī)律流規(guī)律6、規(guī)模分析19841984年歐洲國(guó)家百貨商店的數(shù)量和銷售面積

4、年歐洲國(guó)家百貨商店的數(shù)量和銷售面積 美國(guó)美國(guó) 意大利意大利 荷蘭荷蘭瑞士瑞士法國(guó)法國(guó)百貨商店數(shù)量百貨商店數(shù)量 345506068146總面積（千平方總面積（千平方公尺）公尺）22602054903751110平均面積（平方平均面積（平方公尺）公尺） 6550410081675514760219731973年千人擁有年千人擁有平方公尺平方公尺 38335432019831983年千人擁有年千人擁有平方公尺平方公尺 42434582019831983年與年與19731973年年相比相比 22%33%-3% 35% 0專賣店專賣店 1、地點(diǎn)選擇的依據(jù) 地點(diǎn)類型地點(diǎn)類型中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)非中心商業(yè)區(qū)

5、非中心商業(yè)區(qū)住宅商業(yè)區(qū)住宅商業(yè)區(qū) 選擇依據(jù)選擇依據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)店型店型 發(fā)展前途發(fā)展前途 專賣店的地點(diǎn)選擇不能一概而論，專賣店的地點(diǎn)選擇不能一概而論，而應(yīng)根據(jù)不同情況進(jìn)行具體分析。而應(yīng)根據(jù)不同情況進(jìn)行具體分析。 2、中心商業(yè)區(qū)的專賣商店 v中心商業(yè)區(qū)的專賣商店應(yīng)以高度專業(yè)化為特征。中心商業(yè)區(qū)的專賣商店應(yīng)以高度專業(yè)化為特征。 v中心商業(yè)區(qū)常以高中級(jí)商品為主，而高度專業(yè)化中心商業(yè)區(qū)常以高中級(jí)商品為主，而高度專業(yè)化的商店也具有精品形象，這會(huì)與顧客來中心商業(yè)的商店也具有精品形象，這會(huì)與顧客來中心商業(yè)區(qū)購物的需求相吻合。區(qū)購物的需求相吻合。 3、非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店 v非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店應(yīng)以上

6、班族所需的大眾非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店應(yīng)以上班族所需的大眾商品為主，專賣商店應(yīng)避免高度專業(yè)化商品為主，專賣商店應(yīng)避免高度專業(yè)化 v非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店采取中等價(jià)位策略，以非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店采取中等價(jià)位策略，以普通流行商品為主普通流行商品為主 4、住宅商業(yè)區(qū)的專賣商店 v在住宅商業(yè)區(qū)最好開設(shè)食品店、雜貨店、花店、在住宅商業(yè)區(qū)最好開設(shè)食品店、雜貨店、花店、水果店等，家家都需要它們經(jīng)營(yíng)的商品水果店等，家家都需要它們經(jīng)營(yíng)的商品 v在住宅區(qū)開設(shè)專賣店時(shí)應(yīng)避免經(jīng)營(yíng)范圍過于狹在住宅區(qū)開設(shè)專賣店時(shí)應(yīng)避免經(jīng)營(yíng)范圍過于狹窄，要盡量適合多層次顧客的需要窄，要盡量適合多層次顧客的需要。 購物中心購物中心 1、購物

7、中心功能 銷售功能銷售功能商品齊全商品齊全市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位合乎一般人的生理和合乎一般人的生理和心理需求心理需求生活功能生活功能多元化組合多元化組合追趕時(shí)代潮流追趕時(shí)代潮流老少皆宜老少皆宜生活廣場(chǎng)生活廣場(chǎng)購物中心功能的核心是集合，它本身并非創(chuàng)造需購物中心功能的核心是集合，它本身并非創(chuàng)造需求、提高居民購買力，而是調(diào)整各種零售形態(tài)的求、提高居民購買力，而是調(diào)整各種零售形態(tài)的布局，疏通買賣通道，讓人們方便地購物和享受。布局，疏通買賣通道，讓人們方便地購物和享受。 2、購物中心規(guī)劃的特點(diǎn)購物中心的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購物中心的方案設(shè)計(jì)、購物中心的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購物中心的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。初

8、步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和市場(chǎng)概念市場(chǎng)概念 絕大多數(shù)購物中心采取運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)的管絕大多數(shù)購物中心采取運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)的管理方式，少數(shù)購物中心采取出售商鋪的方式。理方式，少數(shù)購物中心采取出售商鋪的方式。商鋪的形式。購物中心商鋪的主要形式是鋪位的商鋪的形式。購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。形式，鋪面形式比較少。投資回收形式。主要采取出租的方式投資回收形式。主要采取出租的方式 3、購物中心內(nèi)部組成規(guī)劃v 一般來說，購物中心應(yīng)包括零售商店、餐飲店、電影一般來說，購物中心應(yīng)包括零售商店、餐

9、飲店、電影院、音樂廳，甚至博物館等。零售商店是其基本組成院、音樂廳，甚至博物館等。零售商店是其基本組成部分，一般包括百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)、專賣店、郵購部分，一般包括百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)、專賣店、郵購商店等。專賣店大多為服裝店、鞋店、珠寶店、電器商店等。專賣店大多為服裝店、鞋店、珠寶店、電器商店、照相器材店、鐘表店等。商店、照相器材店、鐘表店等。商店的組成商店的組成3、購物中心內(nèi)部組成規(guī)劃v購物中心的商店組成結(jié)構(gòu)因規(guī)模不同而有所差異，以下以美國(guó)購物中心的商店組成結(jié)構(gòu)因規(guī)模不同而有所差異，以下以美國(guó)購物中心為例。購物中心為例。v地方購物中心地方購物中心v地方購物中心是規(guī)模最小的購物中心，占地面積約為地

10、方購物中心是規(guī)模最小的購物中心，占地面積約為5 5萬平方萬平方英尺。英尺。v社區(qū)購物中心社區(qū)購物中心v規(guī)模大于地方購物中心，占地面積通常為規(guī)模大于地方購物中心，占地面積通常為1010萬至萬至4040萬平方英萬平方英尺尺 v地區(qū)性購物中心地區(qū)性購物中心v地區(qū)性購物中心的規(guī)模列于第二位，占地面積超過地區(qū)性購物中心的規(guī)模列于第二位，占地面積超過4040萬平方萬平方英尺。英尺。v城市購物中心城市購物中心v城市購物中心是規(guī)模最大的購物中心，占地面積大約為城市購物中心是規(guī)模最大的購物中心，占地面積大約為7575萬萬平方公尺，但一般都是在平方公尺，但一般都是在100100萬平方英尺以上。萬平方英尺以上。 商

11、店和結(jié)構(gòu)商店和結(jié)構(gòu)3、購物中心內(nèi)部組成規(guī)劃購物中心的超級(jí)市場(chǎng)購物中心的超級(jí)市場(chǎng)數(shù)量和規(guī)模數(shù)量和規(guī)模購物中心的超級(jí)市場(chǎng)的數(shù)量購物中心的超級(jí)市場(chǎng)的數(shù)量 購物中心里應(yīng)設(shè)有幾家超級(jí)購物中心里應(yīng)設(shè)有幾家超級(jí)市場(chǎng)并沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)市場(chǎng)并沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) ; ;從購物中心現(xiàn)況來看，從購物中心現(xiàn)況來看，有獨(dú)家和多家兩種情況有獨(dú)家和多家兩種情況: :購物中心的超級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模購物中心的超級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模 超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模必須與購物中超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模必須與購物中心規(guī)模一致心規(guī)模一致 獨(dú)家。獨(dú)家。即在購物中心中即在購物中心中只有一家大型量販店或只有一家大型量販店或超級(jí)市場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng) 多家。多家。即在購物中心即在購物中心里有兩家

12、以上的大型量里有兩家以上的大型量販店或超級(jí)市場(chǎng)販店或超級(jí)市場(chǎng)4、購物中心選址及外部規(guī)劃 購物中心的選址購物中心的選址 城市郊區(qū)城市郊區(qū) 非中心地區(qū)非中心地區(qū) 中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū) 購物中心設(shè)在哪里要考慮商圈內(nèi)居民消費(fèi)水平和購買購物中心設(shè)在哪里要考慮商圈內(nèi)居民消費(fèi)水平和購買習(xí)慣、交通、貨物供應(yīng)等情況。習(xí)慣、交通、貨物供應(yīng)等情況。 4、購物中心選址及外部規(guī)劃購物中心的規(guī)模購物中心的規(guī)模 購物中心規(guī)模的確定要考慮平均消費(fèi)水平與結(jié)構(gòu)。購物中心規(guī)模的確定要考慮平均消費(fèi)水平與結(jié)構(gòu)。一般地說，購物中心規(guī)模越大，功能越綜合一般地說，購物中心規(guī)模越大，功能越綜合 特區(qū)購物中心特區(qū)購物中心 地區(qū)性購物中地區(qū)性購物

13、中心心 小區(qū)購物中心小區(qū)購物中心 4、購物中心選址及外部規(guī)劃條型購物中心條型購物中心庭院式購物中心庭院式購物中心室內(nèi)街道型購物中心室內(nèi)街道型購物中心街道連接型購物中心街道連接型購物中心花團(tuán)錦簇式購物中心花團(tuán)錦簇式購物中心購物中心的形購物中心的形狀狀4、購物中心選址及外部規(guī)劃購物中心中超級(jí)市場(chǎng)的位置購物中心中超級(jí)市場(chǎng)的位置超級(jí)市場(chǎng)應(yīng)在一樓超級(jí)市場(chǎng)應(yīng)在一樓超級(jí)市場(chǎng)應(yīng)離開百貨商店超級(jí)市場(chǎng)應(yīng)離開百貨商店徒步商業(yè)街徒步商業(yè)街 v商業(yè)街指以平面形式按照街商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位的鋪面及商

14、業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街店鋪。都屬于商業(yè)街店鋪。 1、商業(yè)街店鋪的類型 v商業(yè)街店鋪的分類可以有多種形式：商業(yè)街店鋪的分類可以有多種形式： 可以按照經(jīng)營(yíng)商品的復(fù)合程度劃分，可以按照經(jīng)營(yíng)商品的復(fù)合程度劃分， 可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分， 也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進(jìn)行劃分進(jìn)行劃分 1、商業(yè)街店鋪的類型1專業(yè)商業(yè)街商鋪專業(yè)商業(yè)街商鋪專業(yè)商業(yè)街商鋪往專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類往集中經(jīng)營(yíng)某一類( (種種) )商品商品2復(fù)合商業(yè)街商鋪復(fù)合商業(yè)街商鋪復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不

15、加確經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者可以按定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己的設(shè)想去隨照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)意經(jīng)營(yíng)按照商品的復(fù)合度劃分按照商品的復(fù)合度劃分1、商業(yè)街店鋪的類型1單層商業(yè)街商鋪單層商業(yè)街商鋪單層商業(yè)街商鋪指單層商業(yè)街商鋪指采取單層建筑結(jié)構(gòu)采取單層建筑結(jié)構(gòu)的商業(yè)街里面的商的商業(yè)街里面的商鋪鋪2多層商業(yè)街商鋪多層商業(yè)街商鋪多層商業(yè)街商鋪指多層商業(yè)街商鋪指建筑形式為多層建建筑形式為多層建筑的商業(yè)街里面的筑的商業(yè)街里面的商鋪。商鋪。按照建筑形式劃分按照建筑形式劃分1、商業(yè)街店鋪的類型按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分專業(yè)商業(yè)街商鋪大多數(shù)屬于鋪位性質(zhì)，專業(yè)商業(yè)街商鋪大多數(shù)屬

16、于鋪位性質(zhì)，較少屬于鋪面。較少屬于鋪面。鋪面的價(jià)值要明顯高于鋪位，在同一鋪面的價(jià)值要明顯高于鋪位，在同一市場(chǎng)里，最好選擇鋪面。市場(chǎng)里，最好選擇鋪面。復(fù)合商業(yè)街商鋪里，有可能鋪面和鋪復(fù)合商業(yè)街商鋪里，有可能鋪面和鋪位的數(shù)量不相上下，鋪面價(jià)值會(huì)大大位的數(shù)量不相上下，鋪面價(jià)值會(huì)大大高于鋪位價(jià)值高于鋪位價(jià)值 2、商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)商鋪特點(diǎn)商鋪特點(diǎn)專業(yè)商業(yè)街商鋪專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)的特點(diǎn) 商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn) 商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)點(diǎn) 專業(yè)商業(yè)街商鋪特專業(yè)商業(yè)街商鋪特點(diǎn)點(diǎn)復(fù)合商業(yè)街的特復(fù)合商業(yè)街的特點(diǎn)點(diǎn) 商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn) 商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)點(diǎn) 復(fù)合商業(yè)街商鋪

17、特復(fù)合商業(yè)街商鋪特點(diǎn)點(diǎn) 3、徒步商業(yè)街的交通選擇v交通的基本要求是方便和安全。交通的基本要求是方便和安全。v方便是指顧客容易到達(dá)，主要涉及對(duì)外交方便是指顧客容易到達(dá)，主要涉及對(duì)外交通。通。v安全是指顧客能放心大膽地散步、流覽、安全是指顧客能放心大膽地散步、流覽、購物，主要涉及內(nèi)部交通。購物，主要涉及內(nèi)部交通。 3、徒步商業(yè)街的交通選擇交通的基本要求是方便和安全。交通的基本要求是方便和安全。方便是指顧客容易到達(dá)，主要涉方便是指顧客容易到達(dá)，主要涉及對(duì)外交通。及對(duì)外交通。安全是指顧客能放心大膽地散布、安全是指顧客能放心大膽地散布、流覽、購物，主要涉及內(nèi)部交通。流覽、購物，主要涉及內(nèi)部交通。3、徒步

18、商業(yè)街的交通選擇交通選擇交通選擇公共交通公共交通停車場(chǎng)停車場(chǎng)進(jìn)貨車進(jìn)貨車完全封閉完全封閉半封閉半封閉管制管制方便的對(duì)外交通方便的對(duì)外交通安全的內(nèi)部交通安全的內(nèi)部交通 4、徒步商業(yè)街的地域及規(guī)模確定4、徒步商業(yè)街的地域及規(guī)模確定影響徒步商業(yè)影響徒步商業(yè)街規(guī)模的因素街規(guī)模的因素 所確定商業(yè)所確定商業(yè)街的潛力街的潛力城市商業(yè)城市商業(yè)整體布局整體布局舊有商業(yè)舊有商業(yè)街的規(guī)模街的規(guī)模商業(yè)街商業(yè)街的結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu) 規(guī)模確定規(guī)模確定 4、徒步商業(yè)街的地域及規(guī)模確定城市中心商業(yè)區(qū)復(fù)興的目的在于城市中心商業(yè)區(qū)復(fù)興的目的在于創(chuàng)造人們的游覽熱情和購物興趣。創(chuàng)造人們的游覽熱情和購物興趣。城市中心商業(yè)區(qū)復(fù)興的內(nèi)容城市中心商

19、業(yè)區(qū)復(fù)興的內(nèi)容也是徒步商業(yè)區(qū)計(jì)劃的內(nèi)容。也是徒步商業(yè)區(qū)計(jì)劃的內(nèi)容。徒步商業(yè)街的規(guī)模徒步商業(yè)街的規(guī)?？煞譃榇笾行∪齻€(gè)等級(jí)?？煞譃榇笾行∪齻€(gè)等級(jí)。規(guī)模計(jì)劃規(guī)模計(jì)劃的制定的制定 5、徒步商業(yè)街的特色規(guī)劃I因地制宜因地制宜 確定主題確定主題 巧用舊建筑巧用舊建筑弘揚(yáng)傳統(tǒng)特色弘揚(yáng)傳統(tǒng)特色I(xiàn)I追求情調(diào)追求情調(diào) 步行道步行道 店鋪店鋪 環(huán)境環(huán)境 6、徒步商業(yè)街的商店結(jié)構(gòu)依街型定店依街型定店 廣納同業(yè)者廣納同業(yè)者塑造不同的風(fēng)格塑造不同的風(fēng)格Ere1YLzm9(TGtg3#NBob-VIvi5$PDqd0XKxk7&SFsf2ZMzm9(UHuh4!OBob+WJwj6%QDqd1YLyl8*SFsf3

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