2020{營銷策劃}南匯商城營銷策劃

1、2020營銷策劃南匯商城營銷策劃年冃曰上海東方名品城策劃報告目錄一、市場分析1 、上海別墅分 析2 、南匯別 墅分析3、上海商鋪分析二、項目分析三、客戶分析四、廣告推 廣計劃1 、訴求點(diǎn)2、客戶對策3、銷售計劃4、媒體計劃市場分析（一） 上海別墅市場分析據(jù)初步調(diào)研，目前上海別墅市場在建和在售樓盤約150個。2002年上海別墅呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢，市場前景令人擔(dān)憂。2003年上海別墅市場如何發(fā)展、 消化，價格是否繼續(xù)一路走高， 這些問題都值得大家認(rèn)真思考。我們認(rèn)為，高端別墅市場供應(yīng)不容樂觀，但經(jīng)濟(jì)型別墅走俏上海。資料顯示，目前上海別墅市場由前幾年供不應(yīng)求一下子變?yōu)榧泄?yīng)格局，并在近三年內(nèi)將 形

2、成供應(yīng)高峰期。2000年上海在建別墅156萬平方米，當(dāng)年銷售面積約為 50萬平方米；2001 年在建別墅約400萬平方米，當(dāng)年銷售面積在100萬平方米上下；2002年在建別墅面積約 80000米萬平萬上海在建別墅面積統(tǒng)計80006o O o O4 22000年2001年2002年2003年僅余山就有萬平方米。上市樓盤主要集中在松江、莘莊、虹橋、滬青平公路沿線等地，20多個別墅項目集中上市。別墅供應(yīng)量正在成倍增加。根據(jù)先進(jìn)國家經(jīng)驗，一般來說，住宅消費(fèi)分為4個階段，第一 階段，人均 GDP3000美元以下為解困期；第二階段，人均GDP3000 8000美元為數(shù)量發(fā)展期；第三階段，人均 GDP達(dá)到8

3、000 15000美元為質(zhì)量期；第四階段，人均GDP超過15000美元為個性舒適期，即別墅概念。上海正處于第二階段，別墅市場也處于初步發(fā)展階段，能夠消費(fèi)別墅的本地客戶畢 竟有限。2002年上海別墅市場價格上漲幅度普遍超過普通住宅價格平均上漲幅度，我們認(rèn)為， 一旦消費(fèi)能力跟不上供應(yīng)量，別墅就會過剩。因此，投資商、開發(fā)商需要謹(jǐn)慎入市，而對于一些在銷個 案應(yīng)盡量快速去化以規(guī)避市場風(fēng)險。事實上，上海市別墅總 開發(fā)用地近2萬畝，平均每個項目的占地面積在10萬平方米左右；以容積率0.7計算，近兩三 年內(nèi)，上海別墅市場的供應(yīng)量將達(dá)到940萬平方米，這還沒有計算近兩年內(nèi)新批土 地的潛在供應(yīng)量。所以，要在兩三年

4、內(nèi)消化掉近千萬平方米的新建別墅，那么平均每年必須賣掉 300多萬平方米，即1萬套以上。而短期內(nèi)的需求 是多少呢？據(jù)中房指數(shù) 辦公室的一項調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅物業(yè)，照此推算上海的別墅 年需求量就 只在7 600套左右，建筑面積為 200多萬平方米，與1萬套的供應(yīng)量相差 24%。顯然，短期供應(yīng)量的增長速度已超過了需求量的增長速度。從上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)也得到了證實，目前上海市還沒有實現(xiàn)年平均成交1萬套別墅的市場記錄和市場消化量。反映在從價格分布的供求關(guān)系上， 目前上海市場的別墅較多集中在 100萬200萬元的價格 段，占到了供應(yīng)總量 的46%。其 次是總價在200

5、萬300萬元的中高檔別墅，占總量的17%。 而總價在100萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價在 300萬元以上的豪華別墅分別為 15%和12%。但 是根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2002年上海別墅市場的消化結(jié)構(gòu)分布為300萬元以上的豪華別墅0.04% ; 100萬300萬元的2.3% , 100萬元以下的占97.66% ,高端別墅供求比顯示其嚴(yán)重 失衡，而且近來上海別墅市場已出現(xiàn)了成交放緩跡象，經(jīng)濟(jì)型別墅走俏上海。上海市場供應(yīng)別墅按價格細(xì)分統(tǒng)計200300萬19%300萬以上100萬以下17%13%尤其是，50萬左右為界的中低端別墅具有市場潛力，我們認(rèn)為，隨著普通住宅市場總價的 不斷上升，更多初具實力的邊緣買家將有

6、機(jī)會進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型別墅的消費(fèi)市場，因此總價在控制在 50 80萬兀以內(nèi)的別墅需求量還將有所提高。（二） 南匯別墅市場分析南匯西枕黃浦江與上海市區(qū)相望，北接浦東新區(qū)，東瀕東海，南臨杭州灣。南匯北翼有連接上海兩大空港的外環(huán)線；東北端是浦東國際航空港；東南端是上海的重要出海門戶蘆潮港。根據(jù) 南匯區(qū)整體 規(guī)劃，未來南匯將以蘆潮港建設(shè)為龍頭，開發(fā)重心向滬南路 以東，外環(huán)線以南區(qū)域轉(zhuǎn)移，在羅南路兩側(cè)建設(shè)高科技園區(qū)，成為上海工業(yè)新高地。并致力于“一區(qū)二 帶三園”的開發(fā)建 設(shè)，“二帶”中的“南六公路旅游經(jīng)濟(jì)帶”包括 ：桃源民俗村、野生動物園、 桃城度 假村和新馨度假村等一批旅游資源，所以南六公路沿線的個案均就位于

7、此。南匯地區(qū)別墅主要聚集在滬南公路及南六公路沿線。? 重點(diǎn)個案分析南匯地區(qū)內(nèi)別墅多以水景為主，近期開發(fā)的東方夏威夷便是其中的代表，而 康橋半島花園 更是以 200 萬平方米的占地面積成為了上海目前在建的最大社區(qū)。（ 1 ）、東方夏威夷簡介：該案位于南匯縣滬南公路 5388 弄，原茜琦樂園 地塊，總占地面積 53 萬平方米，小區(qū)共 有 400 棟獨(dú)立式別墅。共分三期開發(fā)，當(dāng)前開發(fā)的一期有 106 幢別墅，共有 8 種房型，面積在 220 396 平方米之間，而且每戶均享有 400 800 平方米私家 花園，小區(qū)綠化率達(dá)到了 65% ， 容積率為 0.25 。單價在 6000 8000 元之間，總

8、價為 130 萬 300 萬。建筑風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)的水系是先前就設(shè)計好的，共計 45000 平方米，原是個水上俱樂部，后才改建成別 墅項目。因其獨(dú)特的水景布置以及整個小區(qū)所體現(xiàn)出的是一種純美式的建筑風(fēng)格，所以，東方 夏威夷因此得名。（2）、康橋半島花園簡介：該案位于滬南路 2727 弄，屬于康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)， 與浦東新區(qū)隔 （外）環(huán)相望， 總規(guī)劃占地 200 萬平方米，小區(qū)預(yù)計為 7800 戶。共分為南加州園、夏威夷豪園、半島豪園、邁阿密水岸、新澤 西風(fēng)情、密蘇里假日（假日公寓）等板塊。其三期 主要是以聯(lián)體別墅為主，第四期的新澤西風(fēng) 情即將開盤，共有別墅 200 套，單套面積 217-227 平方米

9、，預(yù)售均價的 5000 元/ 平方米比第 一期的“南加州園”的平均 2550/ 平方米的售價要高出近一倍。建筑風(fēng) 格：小區(qū)具有濃厚的美式風(fēng)格，但這一點(diǎn)從其規(guī)劃命名就不難看出 ，全部以美式風(fēng)格來命名， 第四期的邁阿密水岸更是將天然水系引入小區(qū)，而在其房型設(shè)計上，都帶有美式住宅風(fēng)格，縱 觀該地區(qū)的其他個案也都傾向于美式風(fēng)格。配套：該案為超大型 的社區(qū) 項目，開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)集中興建了以提供市政管 理，醫(yī)療衛(wèi)生，銀 行，郵局等服務(wù)為主的社區(qū)中心，以 及 1.7 萬平方米的購物中心和飲食廣場，該案也是“一城 九鎮(zhèn)”的城市周邊住宅發(fā)展規(guī)劃中規(guī)模最大的“周康中心鎮(zhèn)”的核心 組成部分，而中福會幼兒 園、 12

10、 年制尚德實驗學(xué)校、英國國際 學(xué)校匯集在此。使該案成為了一個規(guī)模龐大的配套齊全 的小區(qū)。? 特點(diǎn)分析：（ 1）、 產(chǎn)品開發(fā)較早，已形成沿線特色 作為南匯地區(qū)的康橋鎮(zhèn)與浦東新區(qū)相鄰，在地價上與新區(qū)有明顯的差異，所以一直以來就成 了開發(fā)的熱點(diǎn)，特別是別墅類項目，早期的經(jīng)典花園、綠寶園、海通花園以及現(xiàn)在還處于開發(fā) 階段的康橋半島花園都是這一地區(qū)的代表，而隨著近階段楓林雅苑、東方夏威夷沿滬南公路不 斷向南匯內(nèi)部沿伸，南六公路已出現(xiàn)了大盤，該地區(qū)已形成了帶狀分布。（ 2 ）、價格落差大，市場缺乏細(xì)分該地區(qū)內(nèi)的價格落差比較明顯， 如早期的海通花苑 （均價 3350 元/ 平方米），康橋半島 一期 （南加州

11、園）的售價只 有 23 00-3000 元/平方米），近期的楓林雅苑只有（ 3500-398 0 元/平 方米 ），而與東方夏威夷（均價為 7000 元/ 平方米）、羅山綠洲別墅（均價 11400 元/ 平方米） 相比，落差相當(dāng)明顯，價格顯示，該地區(qū)缺乏市場細(xì)分。（ 3 ）、風(fēng)格以美式為主，水景別墅占據(jù)主導(dǎo)地位該地區(qū)的別墅項目中，風(fēng)格主要以美式的為主，如東方夏威夷，以夏威夷式的水景輔以鄉(xiāng)村 別墅；羅山綠洲別墅以美式佛羅里達(dá)風(fēng)格設(shè)計為主， 特別是每家每戶都有私家碼頭，康橋半島 花園更是全部以美式風(fēng)格命名（詳見重點(diǎn)個案分析之康橋半島花園） ，第四期的“邁阿密水岸” 也力圖 建造水系生態(tài)。? 本地區(qū)

12、主要樓盤一覽表樓盤名稱價格（元）類型占地面積（萬M2）容積率備注康橋半島花園2700-5000混合型200.10.9綠寶園租14525/ 月獨(dú)立租賃經(jīng)典花園3328聯(lián)體150 .5東方夏威夷均 7000獨(dú)立520.24羅山綠洲別墅9800-13000獨(dú)立160.3楓林雅苑均 3740獨(dú)立20.4楓丹白露別墅5180-6000獨(dú)立280.2上海藍(lán)堡6000-8000獨(dú)立23.30.26未開盤建德南郊花園均 8000獨(dú)立未開盤（三） 上海商浦市場分析目前上海的商鋪投資異?；鸨瑥拇蟠笮⌒〉纳啼佌故緯筛Q一斑。據(jù)不完 全統(tǒng)計，上 海正在形成114個大型居住區(qū)，可發(fā)展形成的社區(qū)商業(yè)面積達(dá)到 250萬平

13、方米。按照此面積計 算，預(yù)計上海的商鋪市場價值在600億元左右。按 商鋪形態(tài)分類，主要包括三大類：一類是市級商業(yè)中心，包括南京 東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業(yè)城。這些商業(yè)中心在上海有極高的知名度，并一般歷史悠久。主要以高品位百貨店、特色百貨店、專業(yè)專賣店、文化娛樂設(shè)施、樓宇餐飲為主；二類是區(qū)域商業(yè)中心，一般是各行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，包括五角場、老西門、曹家渡、中山公 園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、上海莘城、武寧新城、彭浦、昌里等。這里的經(jīng)營行業(yè) 相對豐富，包括購物中心、特色百貨店、大型專業(yè)店、專業(yè)專賣店、文化娛樂設(shè)施、大型綜合 超市、餐飲

14、、生 活服務(wù)設(shè)施等；三類指i區(qū)（居住區(qū)商業(yè)），一般為沿街商鋪，經(jīng)營行業(yè)以生活便利為主，包括社區(qū)購物中 心、超市、便利店、菜市場、大眾化餐飲網(wǎng)點(diǎn)、物資回收網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂、沐浴、美容美發(fā)、快餐店等。?商鋪?zhàn)馐坌星樵?9年開始出現(xiàn)反彈后，呈穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢在經(jīng)歷了 2002年一季度的階段性調(diào)整后，上海的社會消費(fèi)品零售總額又呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢，2002年12月份社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到184.94億元，同比增長了 1 3%，商業(yè)的不斷繁榮已呈現(xiàn)出較為明顯的趨勢。商鋪?zhàn)馐坌星樵?9年開始出現(xiàn)反彈后呈穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢，這也從一個側(cè)面證明了上海商業(yè)市場的繁榮趨勢。?高投資回報率促使商 鋪市場依然處于

15、供不應(yīng)求的局面據(jù)調(diào)查，2002年上海大多數(shù)商鋪的租金已經(jīng)比去年上升了15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商 務(wù)樓、高檔住宅公寓、酒店式服務(wù)公寓等其他房產(chǎn)投資產(chǎn)品。一項針對上海人投資商用房類型的調(diào)查顯示， 82%的上 海人選擇了商鋪，而只有18%的 人選擇辦公樓。據(jù)上海信義房產(chǎn)對 2002年住宅用 房投資收益分析，住宅用房的投資回報率約為6-8%，而商鋪的投資回報率則至少在8-12%以上。在賺錢效應(yīng)的示范下，越來越多投資客經(jīng)營其中。隨著更多的普通投資者被投資獲利的豐厚 性所吸引，市場對商鋪的需求正進(jìn)一步放大。目前商鋪市場依然處于供不應(yīng)求的狀況。?商鋪購買以投資為主，面積大小按需求不等調(diào)查顯示，商鋪購買大多數(shù)為投資買

16、商鋪的，而用于 自己經(jīng)營的只是少數(shù)。55%的上海商鋪購買動機(jī)統(tǒng)計35%，另外有10%的人純粹是為人是為了出租而購買商鋪的，而出于自營目的購買商鋪的人為 了在買進(jìn)賣出中賺取差價市場給本案發(fā)展的良機(jī)。 原 有的舊城改造拆遷將使傳統(tǒng)的商業(yè)消失，商業(yè)流重新尋找新的 經(jīng)營地點(diǎn)，這給商業(yè)拓展帶來了新的機(jī)遇；而更重要的是，大量賣場及批發(fā)市場的出現(xiàn)使居民 傳統(tǒng)休閑消費(fèi)和日常消費(fèi)呈現(xiàn)出第三極態(tài)勢，即規(guī)?；c低成 本效應(yīng)使其成為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的有力挑戰(zhàn)者。我們認(rèn)為，本案最大的優(yōu)勢在于其 規(guī)模效應(yīng)，不同商家聚集一起而產(chǎn)生的聚集效應(yīng)一來 可以互相影響，吸引八方客源，二來可以充分利用物流，有效降低營業(yè)成本，如果再利用錯位

17、經(jīng)營，就我們看如本案能在“禮品、飾品”這一領(lǐng)域有所拓展，以區(qū)別于市區(qū)這一業(yè)態(tài)零散 的現(xiàn)狀，對于本案有較為重要的意義。項目分析1 ) 優(yōu)勢( STRENGTH )1 、 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，上海房地產(chǎn)市場的良好態(tài)勢是本案的重要支撐；2 、 市府對南匯的統(tǒng)一規(guī)劃，包括產(chǎn)業(yè)、教育、交通、風(fēng)景、旅游、房產(chǎn)等各個層面，這 個全面的定位改造計劃將南匯在上海的地位提升到一個新的高度，并描繪了一個美好的 城市發(fā)展藍(lán)圖，這也是本案區(qū)位價值的重要依據(jù)；3、 項目周邊臨近上海野 生動物園、上海最大的森林 公園、桃園度假村以 及區(qū)域?qū)⒔ǔ?上海迪尼斯樂園和華東區(qū)域 最大的濱海高爾夫球場，這里充滿著無限商機(jī)

18、，這里可能成 為未來發(fā)展的焦點(diǎn)。4 、 與 機(jī)場和海港新村僅 20 分鐘車程是本案天然的地理優(yōu)勢，這里是上海物流、貿(mào)易以 及交通的匯聚之地，這也是商業(yè)發(fā)展的先決 條件。5、 產(chǎn)品具有綜合型的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢，亦住亦商，同時還包括五星級酒店，這也是本案的 重要賣點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)酒店的出現(xiàn)將增加本案區(qū)域熱點(diǎn)的說服力。6 、 從價格定位上看，本案的起點(diǎn)較低，價格與上海其他區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)價格相比有絕對的 優(yōu)勢，這種價格上的優(yōu)勢能夠快速回籠資金，同時提升產(chǎn)品知名度，帶動后期產(chǎn)品變 化 與銷售以及價格上的提升。7 、 “國際 禮品城”的概念不僅表現(xiàn)在量上，還表現(xiàn)在質(zhì)上，有效導(dǎo)入差異化產(chǎn)品塑造與 營銷，物種豐富、質(zhì)量上

19、乘是保證 客戶聚集的根本。二) 劣勢( W EAKNESS )1、雖然 未來前景看好，但就目前而言，南匯地理位置還是比較偏僻，周邊配套、交通還 是不完善， 尤其通往市區(qū)的公 交非常不方便， 地段上的抗性可能是本案最大的銷售阻力。2 、 因為區(qū)域相對不成熟，缺乏一定的知名度，對于本案來說有一點(diǎn)臨空造城的概念，因此市場啟動難度較大，前期投入也可能相應(yīng)增多，風(fēng)險也相對增加。3 、 目前出臺的一系 列政策(如稅收的調(diào)高)短期內(nèi)將會打壓商鋪市場，雖然影響不會長 遠(yuǎn)，但投資客選擇范圍將更為謹(jǐn)慎，對于一個剛啟動的項目影響還是有的。4、 項目啟動初期商區(qū)形象與物業(yè)及管理配套等一切都在待完善之中，目前項目周邊環(huán)

20、境對于本案住宅物業(yè)是一種干擾，可能影響本案銷售。三) 威脅( THREATEN )1 、 客 戶資源是商業(yè)最大的威脅，如何擴(kuò)大項目影響、挖掘客戶人群，如何保持在市場擴(kuò)容的情況下客戶資源等比例增長，是本案面臨的最大問題。2、整個上海商鋪供應(yīng)激增，雖然目前還處于供不應(yīng)求的局面，但市場競爭進(jìn)一步加劇，客戶選擇面更為寬泛， 客戶要求也相應(yīng)提 高。本案是否能在投資回報上給予足夠的吸引， 是需要我們一致努力的。四) 機(jī)會( OPPORTUNITY )1 、本案是目前上海最大的禮品 市場，這點(diǎn)是本案立意的根本；2、如果能夠清晰的把握產(chǎn)品定位，能夠有效提升區(qū)域知名度，對客戶資源的積累與區(qū)劃能 有效支撐多形態(tài)產(chǎn)

21、品的去化。3、R3 軌道交通的進(jìn)入將推動區(qū)域人流的匯集，另外其他公交線路的完善也促進(jìn)這個區(qū)域 的完善 。4、開發(fā)商背景及其所擁有的資源將是本案成功推廣的關(guān)鍵，而尋找合適 企劃、營銷代理機(jī)構(gòu)將為本案推廣“錦上添花” 。綜合 SWOT 分析，我們認(rèn)為，南匯商機(jī)的前景是本案 區(qū)位價值體現(xiàn)的重要依據(jù)，如何提高區(qū)域知名度，挖掘客戶資源是本案注意的重點(diǎn)，如本案能有效利用占駐商鋪市場的“氣位”，將動線“接點(diǎn)”地利優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成品牌、口碑，并最終形成商業(yè)優(yōu)勢，則本案商鋪的成功推廣就有較大把握，當(dāng)然本案也存在著這樣那樣的缺陷與不足，如何弱化這一塊的不利影響需要開發(fā)商與企劃、營銷代理機(jī)構(gòu)共同努力。我們認(rèn)為，通過良好的

22、形象包裝和有條理、有針對的市場推廣，我們能夠在 保證去化速度的前提下進(jìn)一步提升產(chǎn)品價值。名品禮城，亦商亦住客戶分析在了解了項目一些情況以后，接下來要解決的是在上海、在南匯，針對我們這個產(chǎn)品，我們 的其商鋪（專業(yè)商場）市場針對的目標(biāo)客戶構(gòu)成有那些特點(diǎn)，這也是本案接下來的推廣的基礎(chǔ) 依據(jù)。商鋪（專業(yè)商場）如今是滬上炙手可熱的投資理財方向：? 溫州老板? 江浙商人? 海外投資商? 滬上投資者這些都是商鋪（專業(yè)商場）的追逐者，就本案所在位置來看，我們認(rèn)為前兩項是本案的重點(diǎn)客戶，尤其來自溫州、義烏等傳統(tǒng)小商品市場的投資者，他們一般有著傳統(tǒng)的“經(jīng)商 養(yǎng)鋪”的 觀念 ，俗稱“無 租一身輕，一鋪富三代” ，他

23、們非常認(rèn)同上 海發(fā)展?jié)摿ΓＭ氖锹鋺羯?海、扎根上海 ，另外，受稅收政策調(diào)整的影響 目前商鋪投資也逐漸趨向于“經(jīng)商養(yǎng)鋪” 。就我們看，商鋪的魅力就在于：它兼具房地產(chǎn)的土地穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長性。所以，炒鋪人士一般不外乎三種? 自己經(jīng)營? 轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)賣? 兩者兼而有之目前商鋪市場中的三者兼 而有之，其中后者的分額在不斷加大（多以自營而轉(zhuǎn)向后者） 。商鋪投資者投資考量首先是為商鋪估價，其會綜合考慮多方面的因素，比如人口數(shù)量、人 口密度、交通方式等，象高檔生活區(qū)的 房價很貴，購買力很強(qiáng)，商鋪水漲船高，這種門檻也不 是一般投 資者能夠承受的；而有的地方人口多且密度高，商鋪?zhàn)鳛楸匾钆涮灼湫?求量

24、會 較大；此外象一些專業(yè)市場、綜合型商場、特色商業(yè)街等，其商業(yè)聚集規(guī)模明顯，許多商業(yè)投 資者會自然流向這些區(qū)域，本案屬于后者，大量的禮品、飾品經(jīng)營者將聚集成為一個商業(yè)圈地。其次他們也會考慮商鋪投資的風(fēng)險，統(tǒng)計 數(shù)字顯示，上世紀(jì) 90 年代初，本市商業(yè)用房面 積僅為 3 85 萬平方米，截至 2002 年，這個數(shù)字已經(jīng)超過了 1200 萬平方米， 10 年來增長了 約 3 倍。其租售價格也隨之一路上揚(yáng)。但值得注意的是，未來 3 年本市商鋪總供應(yīng)量增長將會 相當(dāng)迅速。與此同時，商業(yè)業(yè)態(tài)的變化周期也越來越短，一些個體批發(fā)零售業(yè)（贏利能力有限）會因為無法承受高昂的租金而退出中心城區(qū)，所以，我們認(rèn)為今后

25、I郊區(qū)規(guī)劃化、專業(yè)化商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)是必然的。小結(jié)：投資看回報，回報看 發(fā)展。商業(yè)選址不比住宅， 本案作為 城市郊區(qū)商業(yè)區(qū)，要成功， 規(guī)?；?、專業(yè)化是關(guān)鍵，用價格上的優(yōu)勢吸引資金有限的客源群體，同時帶動一批眼光長遠(yuǎn)的 投資客，如何贏得 市場的信任，如何拉動這個區(qū)域價值，如何同時依靠已有客源的社會網(wǎng)絡(luò)帶 動后期開發(fā)，在明 確了我們的客戶是誰之后這些將是我們項目企劃推廣的側(cè)重所在。廣告推廣計劃（一）訴求要點(diǎn)1、 綜合型的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢體現(xiàn)了發(fā)展商的綜合開發(fā)實力，同時還包括五星級酒店，我們的產(chǎn)品“亦商亦住”，給投資客以信心保障，增加本案具有投資價值的說服力；2、上海野生動物園、上海最大的森林公園、桃園度

26、假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虾５夏崴箻穲@和華東區(qū)域最大的濱海高爾夫球場，這里可能成為未來發(fā)展的焦點(diǎn)， 而這些都是表現(xiàn) 的兀索。3、 本案的發(fā)展?jié)摿?，充分展示本案位置、交通動線（物流、貿(mào)易以及交通的匯聚之地）、風(fēng)景優(yōu)勢等，以及五星級酒店，都意在體現(xiàn)這里商業(yè)發(fā)展的必然和本案的投資 價值；4、上海最大的禮品批發(fā)市場，不僅表現(xiàn)在物種豐富，而且質(zhì)量精致、上乘，突 出商業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)代綜合商業(yè)模式，著重渲染“|東方名品城|”的概念，增加這個概念的內(nèi)涵和外延，明確區(qū)分本案與其他小商鋪，包括風(fēng)格、定位、展示系統(tǒng)、服務(wù)配套等，訴求上突出本案領(lǐng)先優(yōu)越性；5、在專業(yè)市場客戶中訴求自身良好形象，注意利用其“耳語”效應(yīng)，規(guī)?；?/p>

27、、專業(yè)化是我們核心優(yōu)勢;（二）客戶對策?針對經(jīng)銷商及廠家營銷方式：直接營銷（點(diǎn)對點(diǎn)模式）與經(jīng)銷商及廠家直接對話推廣訴求：項目的 品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢以及專業(yè)化優(yōu)勢 提供了有效占據(jù) 市場空間的平臺營銷通道：DM發(fā)函完成目標(biāo)客戶的告之并為后續(xù)推廣做鋪墊SP活動開盤SP禮品行業(yè)集散地的 SP路演主題SP （招商會、聯(lián)合商業(yè)推廣、商會活動等）意向客戶的SP登門社交推動亠利用上層社會網(wǎng)絡(luò)資源做推廣活動，配合SP展開商業(yè)展會參加一些小商品、禮品行業(yè)展銷會等備案工作：重要客戶資料收集商業(yè)展會資料收集商會、行業(yè)協(xié)會及相關(guān)商業(yè)團(tuán)體的前期接觸DM、信函、戶外等SP道具準(zhǔn)備政府及媒體部門的公關(guān)招商政策的制定加盟合作模

28、式，構(gòu) 建 項目核心空間（聯(lián)合推廣、合作案 < 投入及收益 >、政策優(yōu)惠等）營銷團(tuán)隊組織?針對自營及投資者營銷方式：間接營銷為主（點(diǎn)對面模式）通過媒體及耳語效應(yīng)做推廣推廣訴求：自營業(yè)主商業(yè)經(jīng)營利潤投資客戶投資回報率（行業(yè)收益、商鋪?zhàn)饨鸺皟r格升值空間）自營+投資一鋪富二代，無租一身輕 的小富心態(tài)營銷通道：媒體推介我們可提供相關(guān)媒體資料記者會中介會外圍包褰引導(dǎo)客戶及形象展示現(xiàn)場接待我們可提供現(xiàn)場銷售團(tuán)隊及相關(guān)備案SP 活以已購買的客戶資源為核心，推動耳語的傳播并直接與客戶對話掃鋪在服裝行業(yè)的集中商業(yè)區(qū)做針對性的登門推廣專題促銷可結(jié)合不同客戶的需求特點(diǎn)做促銷推廣備案工作：細(xì)化的階段營銷計劃制定營銷計劃的監(jiān)控方案、銷售道具制作銷售價格及控制方 案制定現(xiàn)場布置、外圍包裝的選址及設(shè)計制作其他（三）銷售計劃銷售節(jié)點(diǎn)銷售目的籌備工作準(zhǔn)備期（時間1個1、造勢1、建筑設(shè)計定稿月）2、確定推廣方案3、銷售道具準(zhǔn)備2、景觀規(guī)劃定案3、售樓處樣板房發(fā)包4、POP制作5、媒體制作及發(fā)包6、外圍包裝（戶外看板、圍墻、彩旗等）引導(dǎo)期（時間1個月）1、散發(fā)、擴(kuò)大知名度2、告知各界媒體造成耳語活 動3、醞釀業(yè)內(nèi)客戶下定保留4、攔截其他個案客源5、塑造產(chǎn)品形象