地產公司成本控制流程

1、房地產企業(yè)成本控制流程重視對手分析及開發(fā)戰(zhàn)略進行市場差異化定位重視對政策制約因素和優(yōu)惠條件的研究戰(zhàn)略研究階段戰(zhàn)略分析費用正常調研費用配合企業(yè)市場差異化定位前期規(guī)劃階段前期規(guī)劃費用項目可行性研究費水文 、地質勘測費水文 、地質勘測費水文 、地質勘測費避免先入為主和要素考慮不同是又有條件的可行，對可行前提條件把握是又有條件的可行，對可行前提條件把握是又有條件的可行，對可行前提條件把握是又有條件的可行，對可行前提條件把握項目設計階段總體設計費用擴初設計費用施工圖設計費用做好設計招標工作推行限額設 計重視圖紙審計，包括技術規(guī)范、功能和成本、避免事后變更提高專業(yè)人員素質和團隊能力工程管理階段基礎設施建造

2、成本工程建筑安裝成本利用合同約定規(guī)避免避免材料價格上漲風險組織好原料和設備招標工 作重視對工程量清單、設備技術指標及合同的推 敲發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，讓其在進度、質量和成本管理中擔起責任嚴格現場簽證（工程量和價格）注重過程管理，并把好驗收關事后考評與總結分析，建立工程成本數據庫重視平時對新材料、新工藝的調查和收集，建立企業(yè)材料庫市場營銷階段廣告宣傳及市場推廣費售代理費用其他銷售費用做好營銷調查工作篩選合適的銷售代理機構做好廣告效果評價工作售后管理階段保修費用做好商品房的使用說明和保養(yǎng)書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應承擔的保修責任和費用選擇業(yè)務水平和管理素質高的管理公司加大對物業(yè)在使用中得

3、監(jiān)管力度和維護保養(yǎng)，從而達到減少保修量提高開發(fā)商信譽的目的戰(zhàn)略階段戰(zhàn)略分析市場調研前期規(guī)劃階段產本估算土地成本辦理相關費用階段項目設計階段投資概算修正概算施工圖預算工程管理階段招投標管理采購成本管理進度控制質量控制工程變更管理預算差異分析工程決算測算市場營銷階段廣告宣傳及推廣費用銷售代理費其他銷售費用銷售服務階段返工成本銷后管理隨著近兩年國家對房地產市場宏觀調控的加強，各大城市的房市交易量和房價開始下降，而企業(yè)的成本卻越來越高，如何降低成本增加利潤，是每一個房地產企業(yè)越來越關注的問題。擁有全面計劃預算和成本控制優(yōu)勢是房地產企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源動力。因此，在此種形勢下，結合我公司的實際情況，編制以下

4、成本控制流程，以使開發(fā)項目的成本得到有效合理的控制，確保項目經濟效益的實現。 成本控制關鍵在于：1、前期進行開發(fā)項目經濟成本測算，中途嚴格控制預算外項目，竣工及時進行結算。2、產品定位準，市場需求強勁，合理降低資金利息成本等，具體如下：【關鍵詞】 房地產企業(yè)；規(guī)范的業(yè)務流程對房地產開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略目標和運營效率具有重大的影響，也是房地產企業(yè)進行成本控制的前提條件。房地產企業(yè)開發(fā)項目發(fā)生的成本在完整的業(yè)務流程上都能清楚地表現出來只有清楚完整地說明房地產企業(yè)的業(yè)務流程，才能全面、準確地找出各項成本中存在的主要風險，對業(yè)務流程上發(fā)生的成本如何控制進行分析和提出相應的措施，從而構建成本控制流程，并在成本

5、控制流程的基礎上總結控制關鍵點。一、房地產企業(yè)的業(yè)務流程（一）房地產開發(fā)過程的一級流程根據實地調研情況，我國房地產企業(yè)的業(yè)務流程實際上包括戰(zhàn)略研究階段、前期規(guī)劃階段、項目設計階段、工程管理階段、市場營銷階段、售后管地產開發(fā)企業(yè)的核心價值活動。除上述核心價值流程之外，房地產開發(fā)企業(yè)的日常經營管理活動還包括資金管理、計劃財務管理、人力資源管理、審計監(jiān)察、風險管理、綜合管理等，這些活動構成起輔助價值作用。（二）房地產開發(fā)過程的二級流程1.戰(zhàn)略研究階段。（1）戰(zhàn)略研究階段的工作目標。戰(zhàn)略研究階段主要工作目標是對外部環(huán)境和企業(yè)資源與實力進行分析，確定企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略目標，進而確定企業(yè)的客戶群體、產品定位

6、、市場價格，確保企業(yè)在市場競爭中保持競爭優(yōu)勢。（2）戰(zhàn)略研究階段主要分為戰(zhàn)略分析、市場定位兩個環(huán)節(jié)。2.前期規(guī)劃階段。（1）前期規(guī)劃階段的工作目標。前期規(guī)劃階段的主要工作目標是根據企業(yè)的戰(zhàn)略研究結果，理論分析土地出讓信息和實地調研出讓地塊，對該地塊進行投資機會研究，以確定是否獲得該地塊，若符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，則獲取土地，并進行項目立項。（2）在項目前期開發(fā)的主要成本是項目地塊的購置成本，在地價高的地方，前期的選點就很重要。具體做法是通過公司內部的市場策劃部進行橫向、縱向對比分析，必要時借助專業(yè)市場策劃知名機構進行把關，將行動計劃分析到位。（3）前期規(guī)劃階段主要分為投資機會研究、獲取土地、項目立

7、項三個環(huán)節(jié)。3.項目設計階段。（1）項目設計階段的工作目標。項目設計階段是在項目立項后根據前期的市場定位，運用工程技術理論及技術經濟方法，按照現行技術標準，對項目的工藝、土建工程、公用設施、環(huán)境保護等進行綜合性設計及技術經濟分析，并提供作為建設依據的設計文件和圖紙。房地產項目設計階段的目標是如何更好地實現房地產產品價值最大化，如何通過合理的規(guī)劃設計激發(fā)消費者的購買欲，在確保設計質量的前提下設計出最佳方案。設計方案出來以后，及時組織會審圖紙，從多角度對其進行可行性分析。如設計成本超出目標成本的限值，應做及時修改，從源流階段實行合理控制，以保證實現預期收益。（2）項目設計階段主要分為總規(guī)劃設計、初

8、步設計、施工圖設計三個環(huán)節(jié)。（3）將競爭機制運用到設計階段。要有多個設計單位投標從中擇優(yōu)選定最佳的設計方案，并吸收未中標單位好的設計要點，取各家之長，達到優(yōu)化設計方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。（4）推行限額設計。在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等。設計總負責人按安全、可靠、實用、經濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設計人員采用新技術、新工藝反復優(yōu)化設計方案，達到安全可靠、經濟合理的要求。 （5）實行設計監(jiān)理。設計監(jiān)理通過對設計的審查，提出改進意見，設計院應采納其合理的建議，無償進

9、行改正。（6）防止設計階段與工程竣工驗收相脫節(jié)。設計單位應保證其設計能通過相關部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收及浪費工程費用。 （7）建立獎懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應適當獎勵，以激勵各方人員設法降低工程成本。（8）作好項目開發(fā)完畢的后評價工作.一個項目開發(fā)完畢后，應作好項目的后評價工作，主要包括項目整體財務成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費用成本分析，策劃銷售成本分析等。通過已開發(fā)項目后評價，建立各項數據庫資料，這樣一方面可以總結項目的成敗得失，吸取經驗教訓；一方面可以得到一些經驗數據和技術經濟指標，為今后其他項目開發(fā)前期成本預

10、測和成本控制提供參考依據。4. 工程管理階段。（1）工程管理階段的工作目標。工程管理階段是房地產承包商在與開發(fā)商簽訂了承包合同后，按照合同要求組織施工，按質、按量、按期完成工程項目任務。對開發(fā)商而言，房地產開發(fā)項目建設過程管理的最終目標是以最短的工期、最低的成本達到最優(yōu)的工程質量。從本質上講，開發(fā)項目的實施管理就是對項目工期、成本、質量三個目標進行有效控制，以使開發(fā)項目的整體效益達到最優(yōu)。（2）工程管理階段主要分為招投標管理、施工管理、竣工驗收三個環(huán)節(jié)。（1）成本部應根據批準的施工圖階段建安成本預算作為施工合同及招標的依據，編制招標文件報分管領導及總經理審核。（2）把好施工過程中部分專業(yè)工程及

11、甲供材料設備的價格關。建立本公司專門的采購網站，及時公開對外招標，盡力選擇較優(yōu)質的公司前來參加投標競價，再由評標人員根據所報的價格及質量選擇適合本樓盤定位的具有合適價格和質量比值的產品。（3）加強和完善現場簽證管理?，F場簽證的管理包括現場簽證的辦理和審查兩個階段。在施工過程中，發(fā)生現場簽證時應做到先算帳后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制?，F場管理人員及成本控制專業(yè)人員應隨時深入施工現場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查。針對現場簽證可能出現的失實，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)?，再審查虛實?/p>

12、判定是否該給或該給多少工程量，根據定額、合同等文件來判定該簽證內容是否允許調整。 （4）做好工程竣工結算的審查。工程竣工結算的審查首先是對施工單位所報結算資料的審查。施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結算書應首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實性、完整性，對不符合實際的資料應剔除，不完整的資料應在移交給公司成控部門之前補齊，同時應由項目部出具一份移交給公司成控部門的結算資料屬實的簽字證明，以示負責。另外就是對結算書的審核，為了保證結算的質量和公正性，最好采用三級審查方式，即首先由造價咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結算書中不合理之處，再由房地產公司成控部門作好復審工作，最后送集團公司領導

13、終審審批。 （5）嚴格按工程實際進度審核及撥付進度款項。在房地產開發(fā)項目開發(fā)過程中，需要撥付大量的工程款項。開發(fā)企業(yè)對此事先已有細致的計劃和安排，必須嚴格按照已經審批過的撥款計劃，結合現場實際進度及合同付款條件，避免及降低多付、超付所帶來的資金利息成本。（6）動態(tài)成本編制：成本控制中心在施工階段編制應成本控制臺賬，對項目成本費用變化進行動態(tài)監(jiān)控，并定期統計目標成本與實際成本的偏差，對偏差原因進行分析，編制成本動態(tài)控制表，并每月提交項目動態(tài)成本月報，經成本分管領導審核后存入成本信息庫。5. 市場營銷階段。（1）市場營銷階段的工作目標。市場營銷階段是指房地產開發(fā)企業(yè)為了實現經營目標，即利潤最大化或

14、市場占有率最大化，對房地產產品的構思定價、促銷和分銷的計劃和執(zhí)行過程。市場營銷階段的主要工作目標是在預定的成本范圍內，提高企業(yè)的營銷素質和競爭力，實現最優(yōu)的營銷效果。（2）市場營銷階段主要分為營銷策劃、市場推廣、銷售管理三個環(huán)節(jié)。6. 售后服務階段。（1）售后管理階段的工作目標。售后管理階段的工作目標是在交房后，利用現代管理先進的維修養(yǎng)護技術，以經濟手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質、經濟的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經濟效益。在提供服務的過程中分清房地產開發(fā)商、建筑承包商和物業(yè)公司三者的責任界限，盡量避免責任不清的現象。（2）售后管理階段主要分為交房、售后管理。二、房地產企業(yè)的成

15、本構成本文所討論的房地產開發(fā)企業(yè)成本為全壽命周期成本。所謂房地產開發(fā)企業(yè)全壽命周期成本，是指房地產開發(fā)項目從戰(zhàn)略研究、前期規(guī)劃、項目設計、工程管理、市場營銷、售后服務及資金籌集過程中消耗所有資源的總和。根據會計成本核算的要求，其成本可以分為生產成本和非生產成本兩大類。生產成本可以分為前期工程費用、建造成本、相關管理費用和開發(fā)過程中的不可預見費用。非生產成本可以分為管理費用、銷售費用、財務費用。根據管理需要，房地產企業(yè)的成本內容可以進行不同的分類。根據房地產企業(yè)核心業(yè)務流程，其成本可以分為戰(zhàn)略研究階段的成本、前期規(guī)劃階段的成本、項目設計階段的成本、工程管理階段的成本、市場營銷階段的成本和售后管理

16、階段的成本。三、房地產企業(yè)成本控制的主要風險（一）戰(zhàn)略研究階段成本控制主要風險對企業(yè)而言，戰(zhàn)略研究主要是為確定企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標而開展的活動，其效果在短期內很難衡量，而且對于一個健康發(fā)展的企業(yè)而言，在外部環(huán)境相對穩(wěn)定時，企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標要保持相對不屬于日常的例行工作。戰(zhàn)略研究階段的主要風險主要為團隊的素質高低和公司高層的重視程度，以及市場、工程等相關專業(yè)部門是否共同參與。（二）前期規(guī)劃階段成本控制主要風險前期規(guī)劃階段是房地產開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據，直接影響整個項目的成敗。這一階段主要風險，一是是否能夠組織優(yōu)秀的項目團隊。由于前期

17、規(guī)劃是一個系統性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個具有豐富專業(yè)知識和行業(yè)管理經驗的團隊，成本控制人員富專業(yè)知識和行業(yè)管理經驗的團隊，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。二是是否進行詳細的成本分析。土地開發(fā)成本支出約占項目總支出的2030，對土地的確定應充分考慮開發(fā)風險和升值空間。前期工程費用一般占項目總支出的左右，但因各地實際收費差異有很大別，企業(yè)應注意同相關部門協調，確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益，企業(yè)需要分析當前區(qū)域經濟形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況，確定產品的市場定位。（三）項目設計階段成本控制主要風險設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其

18、對工程造價的影響在75以上。這一階段成本控制主要風險是成本控制人員是否能夠通過恰當地與開發(fā)商的建筑師、設計院的設計師密切配合，取得預定的效果。通常設計階段成本控制的具體程序是專題調研設計任務書方案設計圖紙會審。由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應該由開發(fā)單位牽頭，由設計單位來實現。開發(fā)單位在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研，通過考察相關項目，收集最新技術資料，組織專題專家會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標，或者在設計任務書中，把包含成本控制內容的意圖系統、明確地告知設計單位。及時

19、組織圖紙會審，從設計、工程、銷售等多角度對設計方案進行可行性分析，并加強設計質量檢查監(jiān)督，增強事前控制的力度。業(yè)務流程相對應的成本成本控制措施摘要戰(zhàn)略研究階段1.戰(zhàn)略分析費用 2.正常調研費用1.重視對政策制約因素和優(yōu)惠條件的研究 2.進行市場差異化定位 3.配合企業(yè)市場差異化定位 4.重視對手分析及開發(fā)戰(zhàn)略前期規(guī)劃階段1.前期規(guī)劃費用 2.項目可行性研究費 3.水文、地質勘測費 4.“七通一平”費用 5.土地成本1.避免先入為主和要素考慮不同 2.是又有條件的可行，對可行前提條件把握 3.靜態(tài)研究到動態(tài)研究 4.合理安排相關部門勘察、開發(fā)工作、提高效率 5.合理儲備土地項目設計階段1.總體設

20、計費用 2.擴初設計費用 3.施工圖設計費用1做好設計招標工作 2.推行限額設計 3.重視圖紙審計，包括技術規(guī)范、功能和成本、避免事后變更 4.提高專業(yè)人員素質和團隊能力工程管理階段1.基礎設施建造成本 2.工程建筑安裝成本1.重視平時對新材料、新工藝的調查和收集，建立企業(yè)材料庫 2.利用合同約定規(guī)避免避免材料價格上漲風險 3.組織好原料和設備招標工作 4.重視對工程量清單、設備技術指標及合同的推敲 5.發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，讓其在進度、質量和成本管理中擔起責任 6.嚴格現場簽證（工程量和價格） 7.注重過程管理，并把好驗收關 8.事后考評與總結分析，建立工程成本數據庫市場營銷階段1.廣告宣傳及

21、市場推廣費 2.售代理費用 3.其他銷售費用1.做好營銷調查工作 2.篩選合適的銷售代理機構 3.做好廣告效果評價工作售后管理階段1.保修費用1.做好商品房的使用說明和保養(yǎng)書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應承擔的保修責任和費用 2.選擇業(yè)務水平和管理素質高的管理公司 3.加大對物業(yè)在使用中得監(jiān)管力度和維護保養(yǎng)，從而達到減少保修量提高開發(fā)商信譽的目的圖1 房地產企業(yè)成本控制基本內容（四）工程管理階段成本控制主要風險工程管理階段主要是將藍圖變成實際的過程，是房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的執(zhí)行過程。由于外部環(huán)境的不確定性，開發(fā)項目的該預算編制不可避免地會與現實情況產生偏差，因此這一階段成本控制主要風

22、險是施工單位如何招標確定，原材料及設備的采購程序，施工過程如何實行具體的成本控制措施，工程進度、質量和成本如何協調一致，工程變更如何進行處理。工程管理階段需要同時從事前、戰(zhàn)略發(fā)展研究政策制約因素和優(yōu)惠條件研究市場差異化定位配合企業(yè)品牌戰(zhàn)略和文化對手分析及開發(fā)戰(zhàn)略可行性前提條件考慮確定估算要素靜態(tài)研究轉為動態(tài)研究協議拿地價格談判土地成本競價拿地投標工作戰(zhàn)略性儲備土地安排相關部門勘測 開發(fā)工作前期規(guī)劃階段項目設計階段安排設計招標推行限額設計計算工程量材料價格取定和計算組織評審及審批施工圖設計單位招標施工圖會審技術交流工程管理階段確定招標策略確定入選招標單位確定中標單位組織原料和設備招標工作建立企業(yè)

23、材料庫簽訂材料價格合同合理確定完工進度一級流程二級流程成本控制關鍵點戰(zhàn)略分析市場調研成本估算土地成本辦理相關證件費用投資概算修正概算施工圖預算招投標管理采購成本管理進度控制定期檢查完工工程質量技術經濟分析確定工程變更價款預算超支原因預算超支責任歸屬審查竣工結算市場營銷階段營銷調查工作決定廣告周期和推廣力度篩選銷售代理機構市場推廣效果評價市場推廣效果評價售后管理階段劃定維修責任歸屬制定物業(yè)管理制度處理用戶投訴質量控制工程變更管理預算差異分析工程決算測算廣告宣傳推廣費銷售代理費其他銷售費用返工成本售后管理圖3 房地產企業(yè)成本控制關鍵點分析圖 事中和事后進行成本控制。事前控制即在設計時細化圖紙并注意施工的可操作性，招標時明確招標的內容、范圍及搭接部分的關系，避免出現漏項或重疊工程。事中控制即發(fā)生變更時，施工前估價，施工后確認，一事一簽證，內容明確，范圍清楚。發(fā)生變更要及時處理，必須有開發(fā)商、監(jiān)理和施工方的三方簽字方能認可。事后控制即對已發(fā)生的變更分析原因，尋找可以避免或減少變更的控制方法為以后的項目積累經驗。（五）市場營銷階段成本控制主要風險市場營銷階段的主要風險是成本控制需要與其效果相結合，同時考慮當時的市場行情。市場營銷階段的成本并不是簡單地以成本節(jié)約為目標，尤其是在整個市場行情下滑的情況下，節(jié)約市場影響費用可能進一步降低企業(yè)的市場銷售。相反，在整個市場行