生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向開發(fā)模式(EOD)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向開發(fā)模式（EOD）一、EOD運(yùn)作模式二、EOD模式特點(diǎn)三、EOD模式風(fēng)險(xiǎn)四、總結(jié)一、EOD運(yùn)作模式1、EOD運(yùn)作模式：將生態(tài)引領(lǐng)貫穿于規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的全過程，從生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施、城市布局等方面綜合考慮。EOD模式開展總共分為三個(gè)階段：（1）重構(gòu)生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，通過環(huán)境治理、生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)、生態(tài)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建，為城市發(fā)展創(chuàng)造良好的生態(tài)基底，帶動(dòng)土地增值；（2）城市環(huán)境的整體提升，通過完善公共設(shè)施、交通能力、城市布局優(yōu)化、特色塑造等提升城市整體環(huán)境質(zhì)量，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)提供優(yōu)質(zhì)的條件；（3）通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人才引進(jìn)等手段，激活經(jīng)濟(jì)，使整體溢價(jià)增值，包括稅收、自然資

2、本等。EOD項(xiàng)目操作模式就是通過生態(tài)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、環(huán)境修復(fù)、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)促使該區(qū)域及周邊的土地升值，并為產(chǎn)業(yè)引入和人口流入提供良好的生態(tài)基底；一、以產(chǎn)業(yè)發(fā)展增加居民收入、企業(yè)的利潤(rùn)和政府的稅收；二、依靠人口流入帶來政府稅收的增加及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。最終實(shí)現(xiàn)生態(tài)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)生活三者協(xié)調(diào)發(fā)展?！癙PP+EOD”模式：采用PPP+EOD模式，利用社會(huì)投資人的資金及技術(shù)優(yōu)勢(shì)，既解決了政府投入的項(xiàng)目前期開發(fā)資金不足的問題，又能形成片區(qū)綜合開發(fā)規(guī)模，給當(dāng)?shù)貛砜沙掷m(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。二、EOD模式特點(diǎn)（1）行業(yè)跨度大且不同行業(yè)專業(yè)要求高，生態(tài)環(huán)境治理、修復(fù)和生態(tài)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建需要專業(yè)的

3、環(huán)保企業(yè)完成；基礎(chǔ)設(shè)施配套、產(chǎn)業(yè)配套及生活配套的建設(shè)需要綜合能力較強(qiáng)的建筑企業(yè)；后期產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、物業(yè)管理需要綜合能力較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入。合格的EOD綜合開發(fā)商應(yīng)具備從項(xiàng)目策劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、概念規(guī)劃、工程施工、地塊開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)招商等一整條產(chǎn)業(yè)鏈的實(shí)施能力。（2）見效周期長(zhǎng)，良好的生態(tài)基底構(gòu)建需要一定的時(shí)間才能顯現(xiàn)出來，生態(tài)環(huán)境的優(yōu)良性顯現(xiàn)出來后，土地的增值效應(yīng)才會(huì)大大增加；且EOD模式下的產(chǎn)業(yè)培育和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入也需要一定的周期和時(shí)間才能顯性化，很難在較短的時(shí)間內(nèi)體現(xiàn)出來。合格的EOD綜合開發(fā)商還應(yīng)具備強(qiáng)大的融資、開發(fā)、變現(xiàn)能力，對(duì)于長(zhǎng)流程的資金鏈要有充分的管控和操盤能力。（3）土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)

4、目公司需對(duì)EOD項(xiàng)目所屬區(qū)域進(jìn)行土地整理并進(jìn)行成片開發(fā)，主要表現(xiàn)為土地一級(jí)開發(fā)。三、EOD模式風(fēng)險(xiǎn)EOD模式可能會(huì)產(chǎn)生以下風(fēng)險(xiǎn)：1、融資類風(fēng)險(xiǎn)：土地一級(jí)開發(fā)需要大量的資金基礎(chǔ)。一方面，EOD項(xiàng)目的原生資金不足，另一方面采取股權(quán)融資、債權(quán)融資等其他融資手段，面臨一定的融資法律風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)積極拓寬融資渠道，在項(xiàng)目的運(yùn)作和推進(jìn)過程中，注重項(xiàng)目的合規(guī)性，滿足金融機(jī)構(gòu)的審查要求，盡可能做好事前的防控工作。2、政策類風(fēng)險(xiǎn)：與法律相比，政府具有不確定性，或許由于領(lǐng)導(dǎo)更迭，或許因?yàn)樯霞?jí)出臺(tái)與該政策相沖突的文件，都會(huì)導(dǎo)致合同依據(jù)政策發(fā)生變化，從而導(dǎo)致基于政策依據(jù)簽訂的合同文件效力也受到影響。項(xiàng)目公司一方面

5、需適時(shí)掌握影響土地一級(jí)開發(fā)的宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)政策動(dòng)向，對(duì)土地開發(fā)進(jìn)行全面的項(xiàng)目論證和盡職調(diào)查，積極與政府各部門溝通，盡量規(guī)避可能發(fā)生的政策風(fēng)險(xiǎn)，另一方面注重與政府部門的合同簽訂，盡量在不違背法律法規(guī)的情況下將土地開發(fā)的詳細(xì)規(guī)則訂立在合同中，保證在今后的糾紛中于法有據(jù)。3、收益類風(fēng)險(xiǎn)目前全國(guó)關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)三種模式的收益分配：固定比例收益模式、土地出讓金凈收益分成模式、固定收益+凈收益分成模式。（1）固定比例收益模式：由于政府向企業(yè)支付的固定比例收益僅僅取決于預(yù)計(jì)開發(fā)成本，與土地出讓價(jià)格無關(guān)，因此企業(yè)很可能面臨超額支出成本導(dǎo)致項(xiàng)目虧損的風(fēng)險(xiǎn)。（2）土地出讓金凈收益分成模式：政府與企業(yè)之間按一定比例

6、分享土地出讓金增值收益。最大法律風(fēng)險(xiǎn)就是政府能否按時(shí)、合法地向企業(yè)分配土地出讓收入溢價(jià)部分的利潤(rùn)。同時(shí)，土地出讓金的收益需要全額納入地方政府基金預(yù)算管理，項(xiàng)目公司不能收取土地出讓金的部分收益，因此該模式存在一定合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。（3）固定收益加凈收益分成模式該方式是指，政府與企業(yè)之間約定一定的比例，若企業(yè)在開發(fā)完成后所獲得的利潤(rùn)達(dá)不到開始約定的比例，那么政府將按照原先約定的比例進(jìn)行補(bǔ)足。EOD運(yùn)作模式作為城市開發(fā)模式的一種，其核心在于土地，目的在于收益，而土地開發(fā)作為收益的重心，尚未形成完善且成熟的制度體系，因此在實(shí)踐中，項(xiàng)目公司需要及時(shí)了解當(dāng)前的法律、法規(guī)與政策性文件的規(guī)定，謹(jǐn)慎選擇收益模式，避免發(fā)

7、生違法違規(guī)的情形，此外，針對(duì)固定比例收益模式，不僅需要加強(qiáng)項(xiàng)目論證研究，同時(shí)也需要在合同中載明補(bǔ)充協(xié)議與價(jià)款變更權(quán)等內(nèi)容，避免后期可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。三、EOD模式案例天津市薊運(yùn)河（薊州段）全域水系治理、生態(tài)修復(fù)、環(huán)境提升及產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)首次將EOD模式應(yīng)用到整個(gè)流域生態(tài)環(huán)境治理的項(xiàng)目。1、政策支持：2019年5月6日，天津市薊州區(qū)人民政府發(fā)布關(guān)于印發(fā)薊運(yùn)河（薊州段）全域水系治理、生態(tài)修復(fù)、環(huán)境提升及產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)EOD項(xiàng)目總體方案和市場(chǎng)化實(shí)施方案的通知（下稱實(shí)施方案），對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行總體部署，并規(guī)定實(shí)施方案：（1）采取PPP商業(yè)模式，區(qū)政府采用引入投資建設(shè)人的方式確定合法投資建設(shè)主體，與

8、政府指定的平臺(tái)公司依法成立流域投資公司；（2）項(xiàng)目總體合作期限為20年；（3）資金構(gòu)成為項(xiàng)目資本金30%、融資70%。積極爭(zhēng)取各級(jí)專項(xiàng)資金，提高項(xiàng)目資本金比例，同時(shí)爭(zhēng)取政府債券資金，減輕融資壓力；（4）項(xiàng)目回款來源包含了水系綜合治理專項(xiàng)資金、土地資源收益、經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)收益、政府購買生態(tài)服務(wù)、多元產(chǎn)業(yè)收益與股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得；（5）流域投資公司為公司治理組織架構(gòu)。2、項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)：該項(xiàng)目采取的是土地出讓金凈收益分成模式，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓作為項(xiàng)目回款來源的一種方式，仍不能使流域投資公司實(shí)現(xiàn)資金平衡時(shí)，區(qū)政府平臺(tái)公司等其他股東分期收購社會(huì)資本方股權(quán)或?qū)⑸鐣?huì)資本方股權(quán)轉(zhuǎn)讓予股東以外的投資者。（2）警惕股權(quán)轉(zhuǎn)讓原生的法律問題如信用問題、瑕疵問題、股權(quán)代持、優(yōu)先購買權(quán)等。四、總結(jié)以生態(tài)為導(dǎo)向的EOD模式，順應(yīng)了我國(guó)生態(tài)文明建設(shè)及城市可持