險風(fēng)策政意注需資投 緊聲風(fēng)資融托信產(chǎn)地房

1、房地產(chǎn)信托融資風(fēng)聲緊 投資需注意政策風(fēng)險如此高的預(yù)期年化收益率使房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已經(jīng)成為2011年理財市場當(dāng)之無愧的“明星”。然而，市場關(guān)于房地產(chǎn)信托收緊的傳言甚囂塵上。5月6日，銀監(jiān)會主席劉明康強調(diào)，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新苗頭要密切監(jiān)測，同時要進一步加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。盡管銀監(jiān)會日前回應(yīng)媒體稱，5月份沒有出臺房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)新規(guī)的計劃，但業(yè)界擔(dān)憂房地產(chǎn)信托收緊步伐漸近?；鸨瑹徜N北京一家信托公司銷售人員介紹，5月初該公司發(fā)放一款委托起始金額5萬元、規(guī)模為3億元、周期2年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，短短一周時間便銷售一空，“這樣熱銷的場面還要追溯到去年9月份。”據(jù)用益信托公開數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日，

2、全國共發(fā)行156款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，總規(guī)模超過337億元。而據(jù)普益財富信托研究員陳朋真介紹，3月份房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量為55款，這個數(shù)據(jù)比2月的27款翻了一倍。4月份的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也有44款之多，預(yù)期收益率達到了11.1%。而在4月30日至5月6日的一周，據(jù)普益財富統(tǒng)計，一款募集規(guī)模達到8.50億元的產(chǎn)品即是房地產(chǎn)股權(quán)投資類產(chǎn)品四川信托發(fā)行的“長江畔-桂圓林生態(tài)墅區(qū)項目集合資金信托計劃”期限為24個月，預(yù)期收益率達到14.50%。記者了解到，這周共發(fā)行了21款總規(guī)模為38.39億元的信托產(chǎn)品，平均募集規(guī)模僅為1.83億元。對于房地產(chǎn)信托市場的繁榮，陳朋真說主要取決于兩個要素，“一是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品

3、收益較高，而風(fēng)險并不明顯高于其他類型的固定收益信托產(chǎn)品，受到高端投資者的青睞;二是房地產(chǎn)市場調(diào)控和從緊的貨幣政策導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，被迫轉(zhuǎn)道信托融資，也有部分開發(fā)商是出于擴大融資渠道的考慮?！敝袊磐袠I(yè)協(xié)會最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增項目金額高達710.9億元，同比增長12.5%，普益財富的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，3月份在房地產(chǎn)領(lǐng)域擬募集的信托資金超過了90億元。房地產(chǎn)信托成“偽貸款”“在銀行信貸收緊的宏觀背景下，企業(yè)轉(zhuǎn)而通過信托渠道融資，投資于實體領(lǐng)域的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在一定程度上成了偽貸款。”陳朋真分析。房地產(chǎn)信托的火爆一定程度上沾了央行信貸政策調(diào)整的“光”。2010年以來，

4、央行已累計加息四次，十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。各大商業(yè)銀行的貸款規(guī)模受限，尤其是房地產(chǎn)貸款更是受到了嚴(yán)格限制。4月28日，央行發(fā)布的一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，一季度，人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1678億元，余額同比增長17.0%，比上年末回落6.5個百分點。銀行開發(fā)貸款門檻越來越高，房企來自于銀行的信貸規(guī)模越來越小。4月15日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源為19268億元，同比增長18.6%。其中，國內(nèi)貸款3837億元，同比僅微幅增長4.4%;自籌資金、其他資金(訂金及預(yù)收款、個人按揭貸款)增長顯著，增幅分別為27.2%和18.7%?！叭ツ旯拘抡袠?biāo)了一塊

5、郊區(qū)的土地，當(dāng)時憑借土地出讓合同，順利地就從銀行獲得了10.5億元的抵押貸款。以前銀行審核貸款的標(biāo)準(zhǔn)是看項目的增值性，而現(xiàn)在即便是拿著馬上出售的項目或者優(yōu)勢地段的土地，也很難貸到款?！北本┠撤康禺a(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人說。實際上，房地產(chǎn)信托成本比銀行貸款高很多。房地產(chǎn)信托的平均融資成本在20%左右，這比銀行開發(fā)貸款7%8%的利率顯然要高得多。北京銀行一位理財師就對記者直言，在各種渠道收緊的情況下，房企只有從房地產(chǎn)信托融得資金，才能保證其資金鏈條的穩(wěn)定。根據(jù)銀監(jiān)會規(guī)定，以自有資金或者土地等等價物方式進行融資，其股本金最低必須在30%，即自有資金必須占整個項目總投資的30%。因此，“只要手上有8億元左右的資金，就能通過房地產(chǎn)信托，獲得24億元開發(fā)資金?！北本┮患倚磐泄臼袌隹偙O(jiān)部銷售人員張新告訴記者，利用土地或者在售項目進行房地產(chǎn)信托，是目前可行的一條融資渠道。張新給記者算了一筆賬，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商擁有8億元的自有資金，按照40%的股本金比例，發(fā)行12億元左右的房地產(chǎn)信托，這樣一來就可以獲得20億元的開發(fā)資金。省人民政府水行政主管部門建立水土保持監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)，對全省水土流失動態(tài)進行監(jiān)測、預(yù)報，省人民政府定期將監(jiān)測、預(yù)報情況予以公告?？h級以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土保持監(jiān)督管理機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法監(jiān)督體系，對中華人民