萬(wàn)科物業(yè)管理服務(wù)指南

1、一、物業(yè)管理概念篇什么是物業(yè)？物業(yè)是指有價(jià)土地及土地附屬物，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉(cāng)庫(kù)、共用設(shè)施及建筑地塊等。物業(yè)一般由三個(gè)局部組成：1、土地。指由一定范圍的面積構(gòu)成的地產(chǎn)。2、建筑物。指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物，通常也被視為相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)。3、物權(quán)。物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)，它的標(biāo)的是物，它的義務(wù)主體是不特定的人。什么是物業(yè)管理？它包括哪些業(yè)務(wù)？ 物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，依照國(guó)家有關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)，按照合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理，并為居住者提供高效、周到的效勞，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為三類：根

2、本業(yè)務(wù)類：包括對(duì)房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)；專項(xiàng)業(yè)務(wù)類：包括平安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等；特色業(yè)務(wù)類：包括特約效勞和便民效勞。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類：房屋中介效勞、裝修業(yè)務(wù)等。萬(wàn)科的物業(yè)管理新定義：物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛，它包括：不動(dòng)產(chǎn)、土地、建筑、設(shè)備、房屋、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、效勞、信息、物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要組成局部。物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要包括以下九項(xiàng)內(nèi)容：1、物業(yè)管理的長(zhǎng)期規(guī)劃 2、物業(yè)管理的年代方案 3、物業(yè)的財(cái)產(chǎn)預(yù)測(cè)和預(yù)算 4、不動(dòng)產(chǎn)的獲得及處理 5、物業(yè)規(guī)劃

3、、業(yè)務(wù)用房裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，機(jī)器、器具和用品的設(shè)置以及房間管理 6、建筑和設(shè)備的規(guī)劃和設(shè)計(jì) 7、新建筑和原建筑的改造更新 8、維護(hù)管理和運(yùn)行管理 9、物業(yè)的支援機(jī)能和效勞什么是物業(yè)管理人？物業(yè)管理人是指從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的、具有法人地位的企業(yè)或組織。是專門從事商業(yè)性物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織，也稱物業(yè)管理公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨(dú)立性。什么是物業(yè)所有權(quán)人？ “物業(yè)所有權(quán)人是指房屋所有權(quán)人，即業(yè)主；物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)；物業(yè)管理的效勞對(duì)象是人，即物業(yè)的所有權(quán)人和使用權(quán)人。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、效勞于一體的有償勞動(dòng)，行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)

4、營(yíng)型管理之路。物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么？ 物業(yè)管理的性質(zhì)主要是效勞，是寓管理、經(jīng)營(yíng)于效勞之中，在效勞中表達(dá)管理并完善管理與經(jīng)營(yíng)。 宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理手段為業(yè)主效勞，創(chuàng)造一個(gè)方便、平安、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和心理效益的同步增長(zhǎng)。什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)？其等級(jí)條件是什么？ 1999年建設(shè)部公布?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?，對(duì)全國(guó)物業(yè)管理單位的從業(yè)資格進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)，并確定了等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門。一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)如下： 資質(zhì)一級(jí)企業(yè)1、注冊(cè)資本500萬(wàn)以上；2、具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，

5、企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；3、管理兩種類型以上的物業(yè)；4、管理各類物業(yè)的建筑面積分別占以下相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：1多層住宅200萬(wàn)平方米；2高層住宅100萬(wàn)平方米；3獨(dú)立式住宅別墅15萬(wàn)平方米；4辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬(wàn)平方米。5、20%以上的管理工程獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)大廈、工業(yè)區(qū)稱號(hào)，20%以上的管理工程獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)大廈、工業(yè)區(qū)稱號(hào)；6、具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；7、建立了維修基金管理與使用制度。 資質(zhì)二級(jí)企

6、業(yè)1、注冊(cè)資本300萬(wàn)以上；2、具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；3、管理兩種類型以上的物業(yè)；4、管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：1多層住宅80萬(wàn)平方米；2高層住宅40萬(wàn)平方米；3獨(dú)立式住宅別墅6萬(wàn)平方米；4辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬(wàn)平方米。5、10%以上的管理工程獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)大廈、工業(yè)區(qū)稱號(hào)，10%以上的管理工程獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)大廈、工業(yè)區(qū)稱號(hào)；6、具有健全的企業(yè)管理制度和符

7、合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；7、建立了維修基金管理與使用制度。 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)1、注冊(cè)資本50萬(wàn)以上；2、具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；3、有委托的物業(yè)管理工程；4、具有比擬健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；5、建立了維修基金管理與使用制度。物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)有哪些？ 根據(jù)建設(shè)部1994年3月公布的?城市新建住宅小區(qū)管理方法?規(guī)定，物業(yè)管理公司有以下權(quán)利和義務(wù)。 權(quán)利：物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理方法；依照物業(yè)管理合同和物業(yè)管理方

8、法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；有權(quán)要求業(yè)委會(huì)協(xié)助管理；有權(quán)選聘專營(yíng)公司如清潔公司、保安公司等承當(dāng)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。義務(wù)：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；接受業(yè)委會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)委會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)委會(huì)認(rèn)可；接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。深圳市物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)效勞標(biāo)準(zhǔn)包括哪些內(nèi)容？1.有固定的管理經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；2.持有物業(yè)管理資質(zhì)證書；3.管理人員有明顯標(biāo)志，言行文明標(biāo)準(zhǔn)；4.效勞意識(shí)強(qiáng)，咨詢解答耐心；5.設(shè)有專門的投訴 或投訴信箱

9、，對(duì)投訴件的處理要有明確的時(shí)間限制；6.管理處24小時(shí)有人值班，對(duì)突發(fā)事件有處理應(yīng)急方案、處理措施和記錄；7.衛(wèi)生工作定時(shí)清掃，無(wú)衛(wèi)生死角，滅“四害達(dá)標(biāo)；8.保安人員定時(shí)巡邏，有巡視記錄；9.園林綠地維護(hù)較好，無(wú)明顯黃土裸露地帶；10. 配套設(shè)施維護(hù)及時(shí)，各類設(shè)備遠(yuǎn)行正常；11. 設(shè)立收費(fèi)工程要有依據(jù)，有償效勞工程明碼標(biāo)價(jià)；12. 管理效勞費(fèi)、本體維修基金每三個(gè)月公布一次帳目。什么是?業(yè)主公約?？它在包括哪些方面內(nèi)容？業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主含房屋使用人具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守那么。它包括內(nèi)容有：1.住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；2

10、.公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況；3.業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；4.業(yè)主使用住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所及公用設(shè)施的權(quán)益；5.業(yè)主監(jiān)督住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的權(quán)利；6.業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；7.住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)的繳交；8.業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)那么；9.違反業(yè)主公約的責(zé)任；10. 其他有關(guān)事項(xiàng)。什么是?住戶手冊(cè)?？應(yīng)包括哪些內(nèi)容？?住戶手冊(cè)?是由物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)給業(yè)主保存的文件匯編。住戶手冊(cè)為業(yè)主介紹物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況、物業(yè)企業(yè)和各種管理、效勞、設(shè)備、守那么及平安措施等。其目的是為了使業(yè)主更明了自己應(yīng)有的權(quán)利和考前須知。一般包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)轄區(qū)的概況；

11、2、物業(yè)轄區(qū)的管理機(jī)構(gòu)；3、物業(yè)轄區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)那么；4、業(yè)主須知；5、日常管理與維護(hù)；6、綜合效勞；7、管理費(fèi)用；8、常用 號(hào)碼及其他。什么是物業(yè)管理的前期介入？它包括哪些方面？物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理公司在獲得物業(yè)管理權(quán)后，對(duì)該物業(yè)入伙前期的房屋接管和移交工作，以及入伙的準(zhǔn)備工作。它主要包括軟件和硬件兩大方面： 物業(yè)硬件管理介入：既從物業(yè)管理和業(yè)主使用角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化的意見，使之到達(dá)物業(yè)功能的完善。同時(shí)也參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作，從開發(fā)單位處接管該物業(yè)的管理工作。物業(yè)軟件管理介入：既完善建立該物業(yè)的管理架構(gòu)、方案和手續(xù)，準(zhǔn)備入伙的一切文件和相關(guān)資料。所謂“二房、“二金、

12、“一費(fèi)的含義是什么？所謂“二房指的是“物業(yè)管理用房和“經(jīng)營(yíng)管理用房，它是物業(yè)開展商按政府規(guī)定價(jià)格買給業(yè)委會(huì)，用于小區(qū)管理使用和補(bǔ)貼管理經(jīng)費(fèi)的經(jīng)營(yíng)用房；所謂“二金指的是“公用設(shè)施專用基金和“住宅維修基金又稱：房屋本體維修基金，它是政府為保障房屋正常使用所規(guī)定的，“公用設(shè)施專用基金是由開發(fā)商繳交，并由區(qū)屬住宅主管部門管理?！白≌S修基金是由業(yè)主繳交，并由屋村管理處按樓棟分別管理使用；所謂“一費(fèi)指的是“物業(yè)管理效勞費(fèi)。目前有三種定價(jià)方式：政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。深圳地區(qū)多為政府指導(dǎo)價(jià)、經(jīng)營(yíng)者定價(jià)經(jīng)營(yíng)者定價(jià)是指由業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、使用人代表與物業(yè)管理公司，根據(jù)物業(yè)管理合同的委托要求，共同商議

13、確認(rèn)的價(jià)格?！肮迷O(shè)施專用基金來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？ 專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資2%的比例，在業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金。 公用設(shè)施專用基金的權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)委會(huì)；專用基金的主管部門是市、區(qū)住宅行政主管部門。專用基金由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定，用于購(gòu)置管理用房、墊支購(gòu)置局部商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程、改造工程。范圍包括：區(qū)內(nèi)道路市政道路除外、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文體場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車庫(kù)等。如果是高層住宅專用基金30%用于本體外設(shè)施；另70%用于本體

14、共用設(shè)施的重大維修工程工程?！白≌S修基金 來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起，根據(jù)物價(jià)部門的規(guī)定，按月向本屋村管理處繳交住宅維修基金。住宅維修基金是由管理處以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)物業(yè)的本體基金。管理處每3-6個(gè)月向業(yè)主公布一次使用情況，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督。住宅維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位根底、屋蓋、梁、柱、墻體等，抗震結(jié)構(gòu)部位構(gòu)造柱、梁、墻等、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體共用排煙管、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。物業(yè)管理效勞費(fèi)的支出包括哪些方面？物業(yè)管理效勞費(fèi)

15、的支出包括： 住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所地的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等； 業(yè)委會(huì)、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用； 就管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用； 住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)； 住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。什么是業(yè)主委員會(huì)？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)住宅區(qū)全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉表決產(chǎn)生的，并由區(qū)住宅主管部門備案的業(yè)主自治群眾組織。其職權(quán)和義務(wù)如下：職權(quán)是：1、召集和主持業(yè)主大會(huì)；2、審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；3、采取公開招投標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行

16、物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；4、審議物業(yè)管理公司制定的本住宅區(qū)的年度管理方案、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程工程；5、審議住宅區(qū)物業(yè)管理效勞費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；6、監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。義務(wù)是：1、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決定；2、遵守和履行物業(yè)委托管理合同；3、不得從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；4、對(duì)物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合。如何召集首屆業(yè)主大會(huì)？業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？住宅區(qū)在如住率到達(dá)50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿二的，開發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅主管部門應(yīng)在接到告知之日起六個(gè)月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委

17、員會(huì)；開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)協(xié)助召集業(yè)主大會(huì)。職權(quán)是：1、選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；2、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；3、聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；4、決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；5、修改業(yè)主公約；6、改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；7、批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)委員是如何產(chǎn)生的？他具備的條件是什么？ 業(yè)主委員會(huì)委員是通過(guò)住宅區(qū)全體業(yè)主大會(huì)，按照住宅主管部門規(guī)定的選舉程序和記票方式，民主投票選舉產(chǎn)生。他們具備的條件是：必須是年滿十八歲住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)具有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人士。業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行？1、由開發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)管理單位以

18、書面的形式向區(qū)建設(shè)局物業(yè)科報(bào)告開始籌建業(yè)主委員會(huì)。2、開發(fā)商召集成立籌備工作小組，并將籌備組名單公布?；I備工作組可由開發(fā)商代表1名、物業(yè)管理公司代表2名、業(yè)主代表2名三方共5人組成。3、籌備工作小組要訂出工作方案，定期開會(huì)討論籌備工作中的一些具體問(wèn)題。會(huì)議一定要做好簽到、會(huì)議記錄，并將這些作為原始資料保存，以便查考。4、宣傳發(fā)開工作一定要認(rèn)真細(xì)致、廣泛、明白，有一定的時(shí)間 。講清楚成立業(yè)主委員會(huì)的目的、意義；業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)；候選人的條件和如何產(chǎn)生候選人及進(jìn)行選舉形式等問(wèn)題。5、候選人的產(chǎn)生：候選人必須是業(yè)主本人，為了表達(dá)公平、民主，原那么一份合同一證超過(guò)一人時(shí)，只能有一個(gè)人能中選候

19、選人；其次候選人應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的人士，同時(shí)也應(yīng)該有一定文化程度的人，最關(guān)鍵一點(diǎn)是有公益心，不能是出于私利而參與。1什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？所謂住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)以住宅為主及生活配套的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合一體化管理，并為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供一個(gè)平安舒適的生活居住的環(huán)境。他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕、設(shè)備維護(hù)、平安保衛(wèi)、保潔綠化等根本業(yè)務(wù)，以及有償效勞和多種經(jīng)營(yíng)效勞業(yè)務(wù)等。什么是工業(yè)區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？所謂工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)有較大規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房進(jìn)行全面綜合性的管理，并為使用企業(yè)提供一個(gè)平安、標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)環(huán)境。

20、他主要對(duì)生產(chǎn)能源保障的管理、工業(yè)區(qū)環(huán)境規(guī)劃管理、配套設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)、消防責(zé)任管理、等根本業(yè)務(wù)，以及提供倉(cāng)儲(chǔ)效勞、租賃代理效勞和生活配套效勞等。什么是寫字樓物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？所謂寫字樓物業(yè)管理，是指對(duì)以從事辦公、商務(wù)洽談等業(yè)務(wù)活動(dòng)為主的收益性物業(yè)進(jìn)行綜合一體化管理，并為使用人提供一個(gè)良好的辦公、商務(wù)活動(dòng)環(huán)境。他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)、外觀的規(guī)劃與管理、平安保衛(wèi)、車輛管理等根本業(yè)務(wù)，以及提供大型商務(wù)會(huì)議效勞、通訊信息效勞、租賃代理效勞和生活配套效勞等。什么是公用物業(yè)管理？它包括哪些類型？事業(yè)單位物業(yè)管理圖書館、科研所、醫(yī)院、博物館、體育場(chǎng)館、文

21、化藝術(shù)館、學(xué)校；港口物業(yè)管理碼頭、機(jī)場(chǎng)、火車站、車站、；娛樂場(chǎng)所物業(yè)管理風(fēng)景旅游區(qū)、渡假村、娛樂城、影劇院；宗教場(chǎng)所物業(yè)管理廟宇、教堂、祠堂；政府部門物業(yè)管理行政機(jī)關(guān)、外交使館、軍營(yíng)、監(jiān)獄；道路交通物業(yè)管理公路、橋梁等等。二、房屋和設(shè)施維修管理篇什么是房屋質(zhì)量管理？ 房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對(duì)房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評(píng)定房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法等。它為編制房屋維修方案、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、編制房屋修繕工程概預(yù)算并為做出投資方案提供依據(jù)。什么是房屋維修？ 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損

22、壞。為了全面或局部地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的開展，就必須要對(duì)房屋進(jìn)行維修、修繕和改建。什么是房屋維修管理？ 房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量平安檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業(yè)管理的好壞，很大程度上取決于房屋管理的成果。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)的好壞。房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面？ 物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修方案，確定房屋維修、改建等方案，實(shí)施房屋維修工程時(shí)，不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料。因此，為了更好地完

23、成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和人員對(duì)房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個(gè)方面：1、 房屋新建工程、維修工程竣工時(shí)的竣工圖及有關(guān)房屋原始資料。2、 現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。 3、 房屋維修的技術(shù)檔案資料。房屋維修管理的原那么是什么？ 房屋維修管理的原那么主要包括以下三個(gè)原那么？1、“經(jīng)濟(jì)、合理、平安、實(shí)用的原那么： 經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程本錢管理、維修資金和維修定額管理，盡量做大少花錢多辦事； 合理，指要求制訂合理的房屋維修方案和方案； 實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜地進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房

24、屋效能。2、“區(qū)別對(duì)待原那么： 根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類。 新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常保養(yǎng)，保持原貌和使用功能。 舊建房屋，應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。3、“效勞原那么： 在房屋管理上維護(hù)住戶的合法權(quán)益，切實(shí)做到為住戶效勞；建立和健全科學(xué)合理的房屋維修管理效勞制度。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶效勞的思想，改善效勞態(tài)度，提高效勞質(zhì)量，認(rèn)真解決住戶需要解決的房屋修繕問(wèn)題。這是房屋維修管理的根本原那么。 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？房屋維修工程

25、的考核標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的不同等級(jí)類別和房屋維修的分項(xiàng)工程而分別確定的。1、主體工程主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面根底等主要承重構(gòu)件的維修。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時(shí)，不管哪一級(jí)或類別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、平安、不留隱患。2、木門窗及裝修工程 這種維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是：木門窗開關(guān)靈活、不松動(dòng)、不透風(fēng)。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。3、樓地面工程 樓地面工程的維修牢固、平安、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開裂，地坪無(wú)倒泛水的現(xiàn)象。如房間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境，維修適應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)的維修，應(yīng)該做鋼筋混凝土樓面。4、屋面工程經(jīng)

26、維修后的屋面必須確保平安，不滲透，排水暢通。5、抹灰工程抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開裂、不起泡、不松動(dòng)、不剝落。6、油漆粉飾工程油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對(duì)木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。7、金屬構(gòu)件 經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、平安、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無(wú)保存價(jià)值的應(yīng)撤除。8、其他工程 房屋其他局部的考核要求修復(fù)原樣或疏通，以保證住用戶平安，改善居住條件。房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面？房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理效勞質(zhì)量的重要指標(biāo)。主要有以下幾種指標(biāo)：1、房屋完好率房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上根本

27、完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋面積的百分比。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證住用戶平安，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率到達(dá)50%60%新建房屋除外。2、房屋維修工程量房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中工程數(shù)量以建筑面積表示之和與全年維修人員平均數(shù)之比。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。一般要求房屋維修工程量為100M2/人年150M2/人年。3、大、中修工程質(zhì)量合格優(yōu)良品率大、中修工程質(zhì)量合格優(yōu)良品率是指報(bào)告期經(jīng)評(píng)定到達(dá)合格或優(yōu)良品標(biāo)準(zhǔn)的大、中修單位工程數(shù)量建筑面積表示之和，與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單

28、位工程數(shù)量之和的百分比。一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率到達(dá)100%、優(yōu)良品率到達(dá)30%-50%。4、小修工程的考核指標(biāo)小修工程的考核指標(biāo)主要有定額指標(biāo)、效勞指標(biāo)和平安指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。1定額指標(biāo)。小修工程定額指標(biāo)是完成房屋小修工程工作量，搞好物業(yè)管理的重要考核指標(biāo)，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護(hù)人員工作業(yè)績(jī)的指標(biāo)。2效勞指標(biāo)。小修工程的效勞指標(biāo)是指走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)方案率和小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。走訪查訪率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)域內(nèi)住用戶總戶數(shù)之百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。一般要求管理員月走訪查房率大于50%以上，季度走訪查訪率等于100%。小修養(yǎng)護(hù)方案完成率

29、是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)方案內(nèi)工程的戶數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)方案安排的戶次數(shù)之比。小修養(yǎng)護(hù)方案完成率一般要求到達(dá)80%以上，遇到特殊情況或特殊季節(jié)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護(hù)方案率。小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部保修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。一般來(lái)說(shuō)月季小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率要到達(dá)99%。3平安指標(biāo)和經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。平安指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保住用戶和小修平安的指標(biāo)，包括事故率、違章率。要求小修養(yǎng)護(hù)工程中的事故率和違章率降為最低。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。一般是指實(shí)際使用小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用與方案或預(yù)算小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之比。房屋完損等級(jí)將如何分類？ 房屋完損等級(jí)是依據(jù)各類

30、房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等的完好或損毀程度確定的。房屋結(jié)構(gòu)是指根底、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等工程；房屋裝修是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等工程；房屋設(shè)備是指水衛(wèi)電、照明、供暖和特殊設(shè)備如消防栓、避雷針裝置、電梯等工程，對(duì)尚不能包括的房屋組成局部如煙道、樓梯等，各地可自行歸并某一局部。 一般可將房屋完損等級(jí)分為五類，1、 完好房，是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。經(jīng)過(guò)一般性的維修能夠修復(fù)的。2、 根本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)根本完好，少量結(jié)構(gòu)部件有輕微損壞，裝修根本完好，油漆缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀根本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性的維修能夠

31、修復(fù)的。3、 一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。局部構(gòu)件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化、設(shè)備管道不夠暢通，水、衛(wèi)、電照具和零件有局部老化、損壞或殘缺。需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。4、 嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞。屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底、設(shè)備破舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。5、 危險(xiǎn)房。是指房屋承重構(gòu)件以屬危險(xiǎn)構(gòu)件，構(gòu)件喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住戶平安的房屋詳見建設(shè)部頒發(fā)的CJ13-86?危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)?。2如何計(jì)算房屋完好率和危房率？計(jì)算房

32、屋完損等級(jí)，一律以建筑面積M2為計(jì)算單位，評(píng)定時(shí)以棟為評(píng)定單位。棟的劃分原那么與建筑面積的計(jì)算規(guī)那么均與全國(guó)城鎮(zhèn)普查時(shí)的規(guī)定相同。完好房屋的建筑面積以根本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比即為房屋完好率。 完好房屋建筑面積+根本完好房屋建筑面積房屋完好率= 100% 總的房屋建筑面積房屋經(jīng)過(guò)大、中修竣工驗(yàn)收后，應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定，但竣工后應(yīng)重新評(píng)定；新接管的新建房屋，同樣按本標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定完好率。整棟危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比即為危房率。整棟危險(xiǎn)房屋建筑面積危房率= 100%總的房

33、屋建筑面積如何評(píng)定房屋完損等級(jí)？1、 房屋完損等級(jí)評(píng)定的要求1 要求對(duì)整幢房屋進(jìn)行綜合平定。2 要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)平定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上下為依據(jù)。3 要求掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素，以結(jié)構(gòu)局部的地基根底，承重構(gòu)件屋面中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來(lái)平定。4 要求嚴(yán)格掌握完好房和危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)。5 要求對(duì)重要房屋評(píng)定等級(jí)嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試。6 對(duì)正在施工的房屋要求搞施工前房屋評(píng)定。2、 房屋完損等級(jí)評(píng)定的根本做法： 房屋完損等級(jí)的根本做法可分為定期和不定期兩類。 定期評(píng)定。一般每隔13年或按各地規(guī)定對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。不定期評(píng)定。就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行檢查評(píng)定完損

34、等級(jí)。一般在以下情況進(jìn)行不定期檢查：第一，根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雨、山洪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重破壞和一般損壞放等進(jìn)行檢查平糴功能完損等級(jí)；第二、房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，最新評(píng)定完損等級(jí)；第三，接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。房屋設(shè)備維修工程的審批管理是怎樣？對(duì)房屋設(shè)備維修工程中的大、中修和更新改造工程，物業(yè)管理單位應(yīng)在每年末設(shè)備根底上，提出下一年度的房屋設(shè)備大修、中修或更新改造方案。此方案中應(yīng)包括具體的維修更新改造方案和費(fèi)用的預(yù)算及其來(lái)源與落實(shí)等。此方案必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)討論同意后，方可實(shí)施。水泵房管理規(guī)定有哪些？1、 水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電

35、設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔，定時(shí)進(jìn)行巡回檢查，了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭和消防隱患并及時(shí)處理，認(rèn)真做好記錄，解決不了的問(wèn)題書面報(bào)告上級(jí)主管部門，爭(zhēng)取早日解決。2、 水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。3、 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)位置與自動(dòng)位置，操作標(biāo)志都應(yīng)簡(jiǎn)單明確。4、 保證社會(huì)供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，住接處定期檢查擦洗。5、 消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次10分鐘，以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每半年進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。6、 水泵房衛(wèi)生每周清掃一次，泵及管道每半月清洗一次。7、 操作人員在2米以上檢修設(shè)備

36、包括開關(guān)、閥門等，必須帶好平安帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。如何進(jìn)行水箱清洗操作？ 根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水箱水質(zhì)，每年必須對(duì)水箱進(jìn)行二次清洗。其操作要求如下：1、 準(zhǔn)備工作：1操作人員必須持有主管管理部門核發(fā)的上崗合格證。2清洗時(shí)間應(yīng)提前通知業(yè)主和監(jiān)控室，以免發(fā)生誤報(bào)警。3關(guān)閉雙聯(lián)水箱進(jìn)水閥門，安排臨時(shí)排風(fēng)設(shè)施、臨時(shí)水源、橡皮管，翻開水箱進(jìn)口蓋。2、 清洗操作：1當(dāng)雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或1/3時(shí)，將待洗的水箱出水閥關(guān)閉，翻開底部排污閥，翻開另一聯(lián)進(jìn)水閥以確保正常供水。不允許一只水箱排空清洗，另一只滿水水箱工作，這樣會(huì)因負(fù)荷不均，造成水箱壁受壓變形產(chǎn)生裂紋。2清洗人員從進(jìn)

37、口處沿梯子下至水箱底部，用潔布將水箱四壁和底部擦洗干凈，應(yīng)清水反復(fù)沖洗干凈。3水箱頂上要有一名監(jiān)護(hù)人員，負(fù)責(zé)向水箱內(nèi)送新風(fēng)，防止清洗人員余氯中毒，并控制另一聯(lián)水箱的水位。3、 結(jié)束工作：1清洗結(jié)束，關(guān)閉清洗水箱的排污閥，翻開水箱進(jìn)水閥開始蓄水。2當(dāng)兩個(gè)水箱水位接近時(shí)，翻開清洗水箱的出水閥門，收好清洗工具，將水箱進(jìn)口蓋蓋上并落鎖。3通知監(jiān)控室清洗結(jié)束，做好相關(guān)的工作記錄。供電系統(tǒng)的操作、保養(yǎng)和維修的根本內(nèi)容包括哪些？1. 建立嚴(yán)格配送電制度和電氣維修制度。2. 負(fù)責(zé)供電的運(yùn)作，維修人員上崗前必須進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，按規(guī)定要求上崗。3. 一定要配備主管電器的工程技術(shù)人員，要有完整的供電忘了資料，對(duì)樓宇的

38、進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數(shù)。4. 建立24小時(shí)值班制度，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)排除。5. 加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公用的照明、指示、顯示燈都要保證完好，管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求，線路負(fù)荷要滿足和保證用戶涌電平安，確保發(fā)配電設(shè)備平安運(yùn)行。6. 限電、停電提前發(fā)出通知，以便用戶合理按排生活，防止造成經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡。7. 對(duì)電表安裝、抄表、用表計(jì)量及公用電進(jìn)行合理分配。8. 對(duì)臨時(shí)施工工程及用戶裝修應(yīng)有臨時(shí)用電管理措施，對(duì)公用照明及其它電器設(shè)備關(guān)閉要加強(qiáng)管理。9. 遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí)，要有及時(shí)切斷電源的預(yù)防措施，并協(xié)助供電部門做好平安用電的有關(guān)工作。電梯操作

39、、保養(yǎng)和維修的根本內(nèi)容有哪些？1.根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定電梯平安維修保養(yǎng)的規(guī)章制度；2.對(duì)電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度；3.重視和落實(shí)電梯的保修和平安年檢工作；4.除電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)外，電梯的故障修理必須由經(jīng)樂觀部門審查認(rèn)可的單位和人員承當(dāng)；5.必須堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作方案，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄；6.電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示；7.電梯運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時(shí)，要首先救護(hù)乘客出梯；8.做好電梯的耗電計(jì)量及收費(fèi)工作；9.保持電梯機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通；10. 定人定時(shí)對(duì)軌道、門導(dǎo)進(jìn)行清潔，加油潤(rùn)

40、滑等。電梯的維修、保養(yǎng)操作規(guī)程是怎樣？1.電梯停駛保養(yǎng)時(shí)必須，首先要確認(rèn)轎廂內(nèi)無(wú)乘客、置放平安維護(hù)標(biāo)志后，方可停機(jī)切斷控制電源，以確保平安。2.電梯機(jī)房要保持整潔，做到無(wú)積灰、無(wú)蛛網(wǎng)，地板上無(wú)垃圾和灰塵。機(jī)房?jī)?nèi)不得堆放雜物和易燃物品，不準(zhǔn)閑人進(jìn)入，不準(zhǔn)住人。要有明亮的采光，通風(fēng)良好，并配有必要的消防器材。3.曳引電動(dòng)機(jī)全部外形要擦凈，做到無(wú)油垢、無(wú)黃油，底盤無(wú)積油。4.電梯控制屏用吹風(fēng)器或用漆刷輕撣，作到無(wú)灰塵，磁鐵接觸開關(guān)無(wú)銹蝕、無(wú)油垢。如有油垢，用酒精棉花擦凈，以防磁鐵得電后被粘結(jié)吸住不放，造成電動(dòng)機(jī)繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。5.井道底坑如有積水，必須首先斷電，然后排除。有漏水、滲水情況，一定要修好。同時(shí)

41、要將垃圾去除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關(guān)有效運(yùn)作。6.轎箱內(nèi)外、頂上、底下均須經(jīng)常擦凈，防止聲銹腐蝕。要定期油漆，保持清潔美觀。7.各層站廳門及地坎槽要經(jīng)常清潔，以防門腳阻塞而影響門廳暢通。8.電梯檢修或保養(yǎng)時(shí)必須掛牌，確認(rèn)轎廂內(nèi)乘客后，方可停機(jī)。9.在轎廂頂維修和保養(yǎng)時(shí)，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車。工作時(shí)必須帶平安帽。10. 井底作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門留有人監(jiān)視除外，防止無(wú)關(guān)人員靠近。11. 電梯但凡轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)件均須加潤(rùn)滑油，要做到定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人，確保平安運(yùn)行。12. 維修保養(yǎng)工作完成后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具，切忌遺漏。13. 機(jī)房、井道因

42、工作需要?jiǎng)踊饡r(shí)，必須遵守消防管理規(guī)定，做好現(xiàn)場(chǎng)的控制和監(jiān)督，事后清理火種。上門維修效勞的標(biāo)準(zhǔn)要求有哪些？1.敲門。有門鈴應(yīng)輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過(guò)長(zhǎng)，無(wú)人應(yīng)答再次按鈴。沒有門鈴應(yīng)輕輕叩門三響，無(wú)人應(yīng)答再次門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。假設(shè)無(wú)人容許，應(yīng)稍作等候，如確認(rèn)主人不在家時(shí)，應(yīng)填寫歉意信或留言條，塞入用戶屋內(nèi)。2.介紹。主人開門或在戶內(nèi)詢問(wèn)時(shí)，首先應(yīng)自我介紹：“您好！我是物業(yè)管理公司的維修人員XXX，前來(lái)為您效勞。3.在得到主人同意進(jìn)門時(shí)，必須先將鞋子脫在門外或套上鞋套后在進(jìn)門，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，所帶的維修工具或設(shè)備不能在地上拖行。4.鋪布。到達(dá)工作現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)先將干凈的帆布或塑料布鋪在主人指

43、定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具隨意置放地上。5.維修。在維修工作中時(shí)間手腳要輕，盡可能的不要發(fā)出噪聲。實(shí)在無(wú)法防止時(shí)，應(yīng)事先向主人打招呼，并說(shuō)一聲“非常對(duì)不起。6.整理。修理完畢時(shí)，應(yīng)用清潔的擦布將維修物品擦拭干凈，收拾好工具和物品。7.試用。請(qǐng)業(yè)主試用驗(yàn)收，證實(shí)維修物品已恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。向業(yè)主講解故障的原因，介紹正確的使用方式和保養(yǎng)知識(shí)。8.收費(fèi)。出示規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格表或按與事先業(yè)主商妥的合同價(jià)格，如實(shí)填寫維修效勞工作單，按價(jià)收費(fèi)。9.辭別。向業(yè)主告辭時(shí)，應(yīng)面向業(yè)主說(shuō)“今后有什么需要維修的，請(qǐng)隨時(shí)與我們聯(lián)系，我很樂于為您效勞，再見。三、平安管理效勞篇平安管理的任務(wù)主要有哪些？

44、作用是什么？物業(yè)管理中的平安管理，按其工作性質(zhì)劃分，主要任務(wù)是指治安管理、消防管理和交通管理三大項(xiàng)。按管理的空間劃分，其任務(wù)又分為固定崗哨、平安巡視、監(jiān)控值班等。按工作狀態(tài)來(lái)劃分，可分為正常狀態(tài)下的平安管理和緊急狀態(tài)下的平安管理等。平安管理工作的作用主要在于：1、必須確保物業(yè)及附屬設(shè)備、公共場(chǎng)所、建筑地塊等，不受人為損壞、破壞或盡可能減少損失。2、必須阻止或防止任何影響業(yè)主或使用人的生命財(cái)產(chǎn)的行為。3、必須終止任何影響業(yè)主和使用人身心健康的行為，維護(hù)正常的生活秩序與工作秩序。4、加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的精神文明建設(shè)，和睦鄰里關(guān)系，減少鄰里糾紛。5、確保一方平安，打擊各種犯罪活動(dòng)，同時(shí)維護(hù)社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)。什

45、么是消防管理？主要內(nèi)容是什么？ 消防管理，是預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主或租戶的生產(chǎn)和生活提供平安環(huán)境，增強(qiáng)城市居民的平安感，保衛(wèi)其生命和財(cái)產(chǎn)的平安。消防管理的主要內(nèi)容有三方面：1、消防隊(duì)伍的建設(shè)；2、消防制度的訂立；3、消防設(shè)備的管理。業(yè)主和使用人發(fā)生刑事和治安災(zāi)害事故時(shí)如何處置？1.當(dāng)班保安人員應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，用對(duì)講機(jī)迅速向指揮中心報(bào)告，同時(shí)通過(guò)指揮中心報(bào)告主管機(jī)關(guān)；2.應(yīng)根據(jù)具體情況，實(shí)行區(qū)域隔離，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，以免破壞現(xiàn)場(chǎng)；3.根據(jù)自己所掌握的情況，向有關(guān)部門如實(shí)反映，協(xié)助破案。發(fā)生火警時(shí)如何處置？各崗位保安人員無(wú)論接到何種形式的火警信息后，應(yīng)先通知巡邏保安實(shí)

46、地查看，作出正確處理；如管理初確實(shí)無(wú)力自救時(shí)，需有高層領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可或授權(quán)撥打“119，同時(shí)采取救援措施，將損失減少到最低程度；維護(hù)火場(chǎng)秩序，防止他人趁火打劫，并積極參加搶救傷員的財(cái)物的工作。執(zhí)勤中遇到犯罪分子偷盜或搶劫時(shí)如何處置？1.保安人員要保持頭腦冷靜，智勇雙全，設(shè)法制服罪犯，并立即發(fā)出信號(hào)，通知就近保安人員。2.假設(shè)罪犯逃跑時(shí)，保安人員應(yīng)用對(duì)講機(jī)呼叫門衛(wèi)保安，講清罪犯的外貌、人數(shù)、衣著及其它特征。3.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)或在追捕中罪犯所留下的物品，千萬(wàn)不能自行處理，應(yīng)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)由公安部門處理。執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人如何處理？1.糾正違章時(shí)，要態(tài)度和藹，說(shuō)話和氣，以理服人；2.對(duì)不聽勸阻者，要查清

47、姓名、單位、如實(shí)記錄并向保安部匯報(bào)；3.發(fā)生糾紛時(shí)，注意對(duì)方蠻橫無(wú)理，打罵保安人員，視情節(jié)輕重作出處理。執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子如何處理？1.先觀察1-2分鐘，然后上前盤問(wèn)，注意對(duì)方的神態(tài)，如有異樣，及時(shí)通知所在的業(yè)主或使用人及保安部；2.對(duì)可疑分子嚴(yán)格跟蹤，暗中監(jiān)視，防止其破壞或造成其它意外事故；3.假設(shè)發(fā)現(xiàn)可疑分子與公安部門通緝的在逃人員體貌特征相似者，可采取直接送往公安機(jī)關(guān)的方式。執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)酒醉者或精神病人闖入?yún)^(qū)域如何處置？1.進(jìn)行勸阻或阻攔，讓其離開平安管理區(qū)域范圍。2.及時(shí)通知酒醉者、精神病人的有關(guān)單位或家屬，讓他們派人領(lǐng)回，并采取控制和監(jiān)護(hù)措施。3.假設(shè)酒醉者或精神病人有危害平安目標(biāo)或危

48、害社會(huì)平安的行為時(shí)，可將其強(qiáng)制送到有關(guān)部門處理。遇有使用人攜帶易燃易爆物品進(jìn)入?yún)^(qū)域如何處理？1.先進(jìn)奉勸，宣傳消防管理?xiàng)l例，然后通知平安管理部，并將物品暫時(shí)存放在指定地點(diǎn)。2.如對(duì)持證使用人，應(yīng)對(duì)存放地點(diǎn)進(jìn)行檢查和監(jiān)控，要求使用人必須做好平安防范，確保不發(fā)生事故。當(dāng)你有急事前往發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)，在行走中需要超越賓客時(shí)如何處理？1.應(yīng)先對(duì)賓客說(shuō)：“對(duì)不起，先生小姐請(qǐng)問(wèn)能否讓一下？然后超越。2.遇有兩位賓客同行時(shí)，切忌從賓客的中間穿過(guò)。3.超越后，應(yīng)回頭向賓客點(diǎn)頭以示感謝。使用人對(duì)平安保衛(wèi)工作大為不滿時(shí)如何處置？1. 請(qǐng)使用人到單獨(dú)的地方會(huì)談，并向使用人表示理解。2. 仔細(xì)聆聽，了解事情真相，向使用人致謙

49、，但不要隨意認(rèn)錯(cuò)。3. 保持友好、禮貌、冷靜的態(tài)度，并使使用人平靜下來(lái)，向使用人提出解決問(wèn)題的建議。4. 不時(shí)記錄下使用人談話的內(nèi)容，并立即處理涉及自己權(quán)限范圍內(nèi)的事。5. 與具體部門聯(lián)系商量解決的方法，做好事件的發(fā)生及過(guò)程的記錄。燃燒的一般條件是什么？燃燒必須具備可燃物、助燃物、著熾熱源三個(gè)條件。一旦形成火警苗子，他通過(guò)傳導(dǎo)、輻射、對(duì)流方式進(jìn)行著熾熱源傳播，從而釀成火災(zāi)。從燃燒的類型看，火災(zāi)的起因有閃燃、著火、受熱自燃、本身自燃、化學(xué)爆炸。預(yù)防火災(zāi)的一般知識(shí)1. 減少可燃性物質(zhì)。所有建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)和建筑消防管理規(guī)那么的要求，室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)采用非燃或難燃材料，盡可能減少使用可燃材料。2. 預(yù)防

50、著火源，嚴(yán)格控制明火的使用。維修、施工動(dòng)用明火按有關(guān)規(guī)定經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，并在平安管理員監(jiān)督下進(jìn)行。建立感應(yīng)防火報(bào)警，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即使解決。3. 建立防火分隔區(qū)。按防火要求用防火墻及防火門等，將建筑分隔為假設(shè)干防火防煙分區(qū)。每層樓之間也要求防火防煙分隔設(shè)施，萬(wàn)一發(fā)生火災(zāi)，便于控制，防止蔓延。 滅火的一般知識(shí)1.冷卻滅火。將燃燒的溫度降到燃點(diǎn)以下，使燃燒停止下來(lái)。2.窒息滅火。采取隔絕空氣或減少空氣中的含氧量，使燃燒物得不到足夠氧氣而停止燃燒。3.隔離滅火。把正在燃燒的物質(zhì)，同未燃燒的物質(zhì)隔離開，使燃燒不能蔓延而停止燃燒。4.抑制滅火。用抑制作用的化學(xué)滅火劑噴射到燃燒物上，并參與燃燒物的反響，與燃燒反響中產(chǎn)

51、生的游離基結(jié)合成穩(wěn)定的不燃燒的分子結(jié)構(gòu)，而使燃燒停止。區(qū)內(nèi)交通管理的四標(biāo)準(zhǔn)1.標(biāo)志要標(biāo)準(zhǔn)，管區(qū)內(nèi)交通標(biāo)志應(yīng)與城市交通管理的標(biāo)志相統(tǒng)一，進(jìn)出環(huán)繞單行道標(biāo)志應(yīng)醒目，讓人一看就懂。2.指揮要標(biāo)準(zhǔn)，指揮手勢(shì)、引導(dǎo)動(dòng)作要舒展、大方，一般有向前、停止、左傳、右轉(zhuǎn)等12隔動(dòng)作，每個(gè)平安管理員做得要一致。3.語(yǔ)言要標(biāo)準(zhǔn)，在疏導(dǎo)車輛時(shí)特別要注意禮貌，一定要文明用語(yǔ)，防止發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。4.管理要標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)有條件得物業(yè)管理，不管是地下車庫(kù)、地上車庫(kù)，都應(yīng)有統(tǒng)一的車輛安置方向，包括前、后、左、右的間隔距離合車頭的位置。3四、清潔、保潔效勞篇物業(yè)管理中清潔保潔的涵義？什么是“推塵？操作要求有哪些？ 推塵是用塵推又叫“干式拖布

52、或“除塵拖布對(duì)各種高檔地面如大理石等地面的牽塵，操作簡(jiǎn)單省力，附著灰塵力強(qiáng)，可保持地面光亮，被廣泛使用于大廈的日常清掃保潔。根本操作要求：1、將極少量的牽塵油滲入拖布；2、沿直線推塵，塵推不可離地；3、塵推沾滿塵土?xí)r，將塵推放在垃圾桶上用刷子刷凈再使用，直到地面完全清潔為止；4、塵推失去粘塵能力，要重新噴上塵推處理液使用；5、塵推用臟后，可用堿水洗凈，干后重新噴上塵推處理液使用?！安潦玫牟僮饕笥心男?？1、 干擦。抹布一般是沾濕后使用，但有些外表如高檔漆面、銅面、不銹鋼面等不宜經(jīng)常濕擦，可用干抹布擦拭。操作時(shí)，就像撫摸似地輕擦，以去除微細(xì)的灰塵。如果用力干擦反而會(huì)產(chǎn)生靜電粘附灰塵。2、 水擦。

53、在去除建筑材料及家具外表的灰塵、污垢時(shí)，廣泛運(yùn)用水擦或濕擦。濕抹布可將污垢溶于水中，去污除塵效果好。使用時(shí)，應(yīng)經(jīng)常洗滌用臟了的抹布，保持抹布清潔。另外，要注意抹布不可漬水過(guò)多。3、 抹布應(yīng)選用柔軟、吸水性強(qiáng)、較厚實(shí)的棉制毛巾。使用時(shí)將毛巾折3次，疊成8層，比手掌稍大，一面用臟后再用另一面，不可用臟抹布反復(fù)擦拭，否那么回?fù)p傷被擦物的外表。4、 擦拭一般家具的抹布、擦拭飲食用具的抹布、擦拭衛(wèi)生間的抹布等，必須嚴(yán)格分別專用。5、 擦拭時(shí)應(yīng)從右至左或從左至右，先上后下，將被擦物全部、均勻地擦遍，不要落下邊角，不要漏擦。6、 有些污垢用一般抹布擦不掉，可用百潔布或刷子等特殊工具予以去除。擦地機(jī)的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？ 它主要用于硬性地面清潔或地面拋光，是大樓不可缺少的清潔設(shè)備之一，有單盤式和多盤式兩種。 1.操作細(xì)那么1裝地刷與針盤，并使地刷與針盤方向旋轉(zhuǎn)。2往水箱內(nèi)注入清水和清潔劑，按比例兌水。3插上電源，按下調(diào)節(jié)開關(guān)，將手柄調(diào)至適