建筑層高控制與建筑面積、容積率

1、關(guān)于發(fā)布建筑層高控制與建筑面積、容積率計算規(guī)定(試行的通知各縣(市規(guī)劃建設(shè)局、規(guī)劃局、建設(shè)局,局相關(guān)科室、局屬各單位,各規(guī)劃、建筑設(shè)計單位,各圖審機構(gòu):為規(guī)范規(guī)劃建筑設(shè)計和開發(fā)建設(shè)行為,明確建設(shè)項目設(shè)計、審批階段建筑層高、建筑面積、容積率計算標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)建筑工程建筑面積計算規(guī)范(GB/T50353-2005(以下簡稱規(guī)范及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并參照外地規(guī)定,結(jié)合我市實際情況,制定建筑層高控制與建筑面積、容積率計算規(guī)定(試行,作為規(guī)范的補充完善和容積率計算規(guī)定。現(xiàn)予發(fā)布,請各相關(guān)單位務(wù)必按本通知要求認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的其它情況,請及時反饋意見。建筑層高控制與建筑面積、容積率計算規(guī)定(試行自20

2、10年3月10日起執(zhí)行。2010年3月10日前已審定的建筑方案或已在施工圖審查階段的工程項目建筑面積和容積率計算,按已審批方案執(zhí)行。附件:建筑層高控制與建筑面積、容積率計算規(guī)定(試行二一年三月三日附件:建筑層高控制與建筑面積、容積率計算規(guī)定(試行一、一般情況下,按建筑工程建筑面積計算規(guī)范(GB/T 50353-2005計算建筑面積并按其實際面積計容積率。二、特殊情況下的建筑工程按下列規(guī)定控制層高、計算面積、容積率:1、住宅建筑(包括公寓、排屋、別墅等一般情況下住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高不宜大于3.3米,特殊情況下也不得大于5.6米。若住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于3.3米且小于4.9米時,不論層內(nèi)有無隔層,按

3、該層水平投影面積的1.5倍計算建筑面積并計算容積率。若住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于等于4.9米且小于等于5.6米時,不論層內(nèi)有無隔層,按該層水平投影面積的2倍計算建筑面積并計算容積率。躍層式住宅、低層住宅、錯層式住宅的起居室(指客廳層高在戶內(nèi)通高時,不列入超層高控制范圍。2、辦公建筑(含寫字樓一般情況下辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高不宜大于 4.5米,特殊情況下也不得大于6.6米。若辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.5米且小于等于5.1米時,不論層內(nèi)有無隔層,按該層水平投影面積的1.5倍計算建筑面積并計算容積率。若辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層高大于5.1米且小于等于6.6米時,不論層內(nèi)有無隔層,按該層水平投影面積的2倍計算建筑面積并

4、計算容積率。辦公建筑的門廳、大堂、中廳、內(nèi)廊、采光廳等可根據(jù)功能需要適當(dāng)提高建筑層高,此類功能面積按其水平投影面積計算容積率。3、商業(yè)建筑(含酒店和臨街商鋪一般情況下商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高不宜大于 5.0米,特殊情況下也不得大于7.8米。若商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.0米且小于等于6.0米時,不論層內(nèi)有無隔層,按該層水平投影面積的1.5倍計算建筑面積并計算容積率。若商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層高大于6.0米且小于等于7.8米時,不論層內(nèi)有無隔層,按該層水平投影面積的2倍計算建筑面積并計算容積率。單層面積達到2000平方米以上的大空間商業(yè)用房(如超市、大型商場功能集中布置的商業(yè)用房建筑層高可根據(jù)功能要求適當(dāng)提高,不

5、列入超層高范圍。門廳、大堂、中廳、內(nèi)廊、采光廳等的層高不受一般層高度控制,此類功能面積按其水平投影面積計算建筑面積并計算容積率。4、地下空間四面土層圍合的地下空間界定為地下室;一面、二面、三面土層圍合不界定為地下室,其建筑面積按地面以上建筑計算,并計算容積率。建筑物地下空間設(shè)計為停車場時,以室外地坪為基準(zhǔn),其頂板面高出就近室外地面大于等于1.0米的(不分面寬長度,按其水平投影面積計算建筑面積并計算容積率;當(dāng)其頂板面高出就近室外地面小于1.0米的,其建筑面積計入總建筑面積,不計算容積率。建筑物地下空間在滿足小區(qū)停車泊位和面積情況下,若設(shè)計為商業(yè)、娛樂、居住等其它功能的部分按其水平投影面積計算容積

6、率。5、架空層建筑底層設(shè)計布置架空層,應(yīng)滿足以下條件:以柱、剪力墻落地,視覺通透,空間開敞,無特定功能,只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。架空層應(yīng)計入建筑層次。架空層建筑面積應(yīng)計入總建筑面積;架空層內(nèi)除電梯井、門廳、過道、樓梯間等圍合部分須計算容積率外,開敞空間部分可不計算容積率,若設(shè)計用于停車功能,則須計算容積率。6、小區(qū)配套設(shè)施住宅小區(qū)出入口處的管理房(值班房、單獨設(shè)立的設(shè)備房、小區(qū)物業(yè)管理用房、公共活動用房及按規(guī)劃條件配建的對外公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站(建成后交由環(huán)衛(wèi)部門管理的、社區(qū)管理用房(建成后移交當(dāng)?shù)鼐游瘯芾淼摹⒂變簣@等均按全面積計算建筑面積并計容積率。7、建筑物陽臺(含

7、景觀陽臺建筑物南向或東西向主陽臺(一戶僅限一個進深不大于 2.2米、北向或東西向次陽臺進深不大于1.5米的,無論是否封閉,無論是凹陽臺、挑陽臺,均按其水平投影面積的1/2計算建筑面積并計算容積率;超出此規(guī)定尺寸的部分按全面積計算建筑面積并計算容積率。8、入戶花園入戶花園須位于住宅入戶處且有開敞面,其進深和面寬均小于等于2.4米的,按該入戶花園水平投影全面積的1/2計算建筑面積,并計算容積率,凡不符合上述條件任何一項的入戶花園,按其水平投影全面積計算建筑面積,并計算容積率。9、凸窗當(dāng)突出外墻的凸窗距離墻面不大于0.8米,窗高小于2.2米,窗臺高度大于0.4米時,不計算建筑面積。超出上述尺寸任何一

8、項的,均按其水平投影面積計算建筑面積并計算容積率。10、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層有圍護的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層當(dāng)其層高小于2.2米時,按其水平投影面積的1/2計算建筑面積并計算容積率,當(dāng)其層高大于或等于2.2米時,按其水平投影面積計算建筑面積并計算容積率。無圍護的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層不計算容積率,當(dāng)其層高小于2.2米時,按其水平投影面積的1/2應(yīng)計算建筑面積,當(dāng)其層高大于或等于2.2米時,按其水平投影面積計算建筑面積。11、屋頂層建筑除建筑工程建筑面積計算規(guī)范(GB/T 50353-2005規(guī)定不計算建筑面積的建筑空間外,其它屋頂層建筑(如樓梯間、電梯間、設(shè)備間、水箱間等按其投影全面積計算建筑面積,并計算容積率。12、除以上特殊情況和住宅建筑規(guī)范(GB 503682005、住宅設(shè)計規(guī)范(GB 50096-1999明確的住宅基本功能外,新出現(xiàn)的其它功能的建筑空間,