我國物業(yè)管理存在的問題及對策

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上論文題目：我國物業(yè)管理存在的問題及對策2012年（秋）行政管理專業(yè)（本科） 姓名：陳 博 強學號：22我國物業(yè)管理存在的問題及對策的論文提綱一、緒論二、香舍花都小區(qū)物業(yè)管理介紹三、香舍花都小區(qū)物業(yè)管理的問題（一）物業(yè)管理人員規(guī)章制度難以執(zhí)行（二）物業(yè)管理人員服務意識差（三）小區(qū)業(yè)主停車難（四）業(yè)主的消費觀念不強四、物業(yè)管理的問題對策（一）完善物業(yè)管理考核制度并嚴格執(zhí)行（二）改變思想觀念，增強服務意識（三）增加區(qū)域停車場建設（四）提高業(yè)主的物業(yè)關系消費意識五、物業(yè)管理的發(fā)展趨勢（一）物業(yè)管理的社會化（二）物業(yè)管理的專業(yè)化（三）物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈延長化（四）物業(yè)管理的智能化與

2、信息化六、結論專心-專注-專業(yè)我國物業(yè)管理存在的問題及對策內(nèi)容摘要：隨著我國經(jīng)濟建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)大潮的興起，我國的大中小城市相繼開發(fā)建設了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。物業(yè)管理在取得快速的發(fā)展的同時，也遇到諸多的困難和壓力，暴露出很多問題和矛盾。如何在房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，盡快提高物業(yè)管理水平，是物業(yè)管理行業(yè)急待解決的問題。本文以香舍花都小區(qū)的物業(yè)管理為例，對我國城市物業(yè)管理存在問題進行分析、研究，并提出一些符合當際的解決對策。面對目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，必須改變員工思想觀念，由此改變我國物業(yè)管理企業(yè)的不良現(xiàn)狀、立足于未來，為行業(yè)的發(fā)展注入更多的升級和活力。關鍵詞：新型行業(yè) 物業(yè)管理 問題 觀

3、念 一、緒論近十幾年來，我國的年均經(jīng)濟增長保持了10%左右的增幅，城鎮(zhèn)居民可支配收入也年增10%左右。在強勁需求的拉動下，房地產(chǎn)投資也強勁增長，為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。截至2013年底，我國物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)數(shù)量突破71000家，612.3萬從業(yè)人員，較2008年增長約145%；管理各類房屋面積145.3億平米，較2008年增長約16%；年營業(yè)收入超過3000億元。與2011

4、年企業(yè)綜合實力排名前100的物業(yè)企業(yè)相關數(shù)據(jù)相比，2013年排名前100企業(yè)的管理總面積、年經(jīng)營收入、總資產(chǎn)、從業(yè)人員分別增長了39.21%、58.72%、40.55%、26.25%。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟發(fā)展水平政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設計環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展仍是一個艱難的探索過程。本文以香舍花都小區(qū)的物業(yè)管理為例，就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應采取的對策進行分析，并對物業(yè)管理的發(fā)展趨勢進行研究。二、香舍花都物業(yè)管理介紹香舍花都小區(qū)創(chuàng)建于2003年，處于一個發(fā)展中的城市，總建筑面積近67，000，4棟高層建筑，10棟多層建筑，負一層停車場，地處繁華地段，交

5、通便捷，周邊設施齊全。該小區(qū)內(nèi)業(yè)主年齡大多為30-50歲，并且有多數(shù)人中年人在夜市工作，晚上下班較晚。小區(qū)業(yè)主從入住以來物業(yè)承包給花都物業(yè)管理公司，該物業(yè)管理公司成立于2003年，但由于種種原因，該小區(qū)的物業(yè)管理的問題亟需解決。該小區(qū)內(nèi)物業(yè)人員共計20人，分為辦公室人員、安全保衛(wèi)處、維修工程處、清潔衛(wèi)生處、園林綠化處共五個部門，其中辦公室人員主要負責業(yè)主接待、手續(xù)辦理、發(fā)卡收費、協(xié)調(diào)調(diào)度、制度建設、業(yè)主回訪、內(nèi)勤辦公、人事、勞資、信息、資料、檔案、物資管理等工作。安全保衛(wèi)處負責內(nèi)部治安、秩序維護、車輛管理、防盜防搶、防災減災。維修工程處負責驗房交房、修繕維護、公用設備管理、為業(yè)主排憂解難。清潔

6、衛(wèi)生處負責小區(qū)內(nèi)道路、公共綠地和活動場地的衛(wèi)生清掃、樓道保潔、垃圾清運、電梯運行以及分工區(qū)域內(nèi)物業(yè)與業(yè)主信息的及時反饋。園林綠化處負責小區(qū)美化、花草樹木養(yǎng)護、施肥、噴藥、修剪；園林、健身、固定娛樂設施監(jiān)管工作。物業(yè)管理分工明確，但是在實際的工作執(zhí)行當中，仍然出現(xiàn)諸多問題。三、香舍花都小區(qū)物業(yè)管理的問題（一）物業(yè)管理人員規(guī)章制度難以執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理只對小區(qū)的崗位值守、綠化保潔、設施設備維修等一些顯而易見的工作上，很少按照企業(yè)資質(zhì)等級標準去實施物業(yè)管理。雖然該小區(qū)物業(yè)隸屬的物業(yè)公司制定了一系列物業(yè)管理的規(guī)章制度，但是真正能夠確切地落實到位的制度卻寥寥無幾。在管理的環(huán)節(jié)上存在著許多盲點，很多地方?jīng)]人

7、去管，有的事情也沒有人去抓，造成經(jīng)濟效益的流失。如：在小區(qū)內(nèi)有一處單元樓用水卻不交水費，長時間沒被發(fā)現(xiàn)；電器等工作發(fā)出刺耳的聲音，嚴重影響了其他業(yè)主的生活，很多業(yè)主多次反映卻遲遲得不到答復；很多外來人員隨便進入小區(qū)，保安也只是象征性地詢問下，不作登記；夜間許多保安巡邏只是為了完成任務，卻很少留心觀察周圍情況，業(yè)主物品被盜的現(xiàn)象也時有發(fā)生。（二）物業(yè)管理人員服務意識差在該小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)進入小區(qū)時，已與業(yè)主們簽訂了物業(yè)管理服務合同，合同中也明確指出物業(yè)服務的各項內(nèi)容和物業(yè)服務質(zhì)量要求。同時，物業(yè)管理企業(yè)自身也制定了一系列服務的標準，但是大多數(shù)都是一紙空文，沒有真正地落實，服務工作沒有適應業(yè)主的要

8、求，服務水平也很差勁，經(jīng)常發(fā)生與業(yè)主爭執(zhí)的現(xiàn)象。該小區(qū)有些業(yè)主在夜市工作，一般都在夜間十二點之后回家，但小區(qū)內(nèi)部分路段路燈關的早，于是業(yè)主建議把路燈換成聲控式，但遲遲未得到答復，導致業(yè)主拒交物業(yè)管理費。這樣直接損壞了物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主心目中的形象，同時，也給業(yè)主帶來了不少怨氣。（三）小區(qū)業(yè)主停車難隨著城市建設的發(fā)展和居民生活水平的提高，汽車行業(yè)的日益發(fā)到，越來越多的家庭購置了車輛。該小區(qū)業(yè)主購置的車輛也逐漸增多，停車位數(shù)量無法適應飛速增長的業(yè)主購買欲。導致小區(qū)內(nèi)到處停滿了車輛，甚至因為停車業(yè)主之間發(fā)生糾紛。調(diào)查顯示，該小區(qū)停車位的滿足程度不足一半，造成車輛停放在占行車道、人行道、小區(qū)走道、綠地

9、停車等。就這樣，還是很難緩解停車的壓力。多數(shù)情況下，造成了“無車人”與“有車人”的利益沖突和糾紛投訴，影響了社會公平和居住環(huán)境，造成交通擁擠、惡化生活居住環(huán)境。（四）業(yè)主的消費觀念不強業(yè)主的消費觀念還存在著一定的差距，消費意識還沒有完全樹立起來。享受了服務就應該付費，這個道理現(xiàn)在已被大多數(shù)業(yè)主接受。但小區(qū)內(nèi)仍有部分業(yè)主對物業(yè)管理的認識還處在一個較低水平，一部分人沒有認識到物業(yè)服務是一種消費行為，這種不成熟的消費觀念造成物業(yè)管理市場發(fā)育不健全。更有不少業(yè)主把物業(yè)管理企業(yè)看作是大包大攬的管家，認為物業(yè)公司既然收取了費用，就應該包辦一切，管好小區(qū)內(nèi)任何事，把因裝修引起的地板漏水、噪音、圈養(yǎng)寵物等都歸

10、罪于物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量不好，造成物業(yè)管理工作的困難。四、物業(yè)管理的問題對策目前，物業(yè)企業(yè)管理和服務管理存在的不足以及諸多方面的問題，導致絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟效益差，虧損嚴重。據(jù)統(tǒng)計，全國約有60%以上的物業(yè)管理企業(yè)虧損，另外有一些物業(yè)管理企業(yè)舉步維艱。面對這些問題，我們必須及時有效地采取多種對策來解決。（一）完善物業(yè)管理考核制度并嚴格執(zhí)行1、完善物業(yè)管理服務標準物業(yè)管理企業(yè)完善已制定的物業(yè)管理服務標準，制定出合適的物業(yè)管理服務標準、服務標準。這兩個標準對企業(yè)和服務人員而言是約束要求和服務目標，對業(yè)主而言是企業(yè)對提供服務的承諾，是選擇、信賴企業(yè)的理由。物業(yè)服務標準使無形的物業(yè)管理服務有形化

11、，確保物業(yè)服務品質(zhì)的穩(wěn)定性。2、完善物業(yè)服務質(zhì)量的考評機制在制定完合適的物業(yè)管理服務標準的同時，也要完善物業(yè)服務質(zhì)量的考評機制。通過檢查和考評等方式對物業(yè)服務質(zhì)量進行評估，改變服務質(zhì)量，提高服務水平。這方面主要通過企業(yè)內(nèi)部檢查、業(yè)主滿意度調(diào)查兩種方式進行。企業(yè)內(nèi)部要積極主動的、經(jīng)常性的檢查，每周、每月的工作計劃及總結，定期的工作例會，填寫各種記錄表和現(xiàn)成考察等。在這幾方面中，考評的重點是業(yè)主的滿意度，物業(yè)服務質(zhì)量最終是由業(yè)主來評判，這樣可以使企業(yè)了解總結在業(yè)主心目中的形象，發(fā)現(xiàn)問題，適時調(diào)整服務項目、改變工作計劃，提高企業(yè)服務水平，滿足業(yè)主需求。3、建立物業(yè)管理人員激勵機制物業(yè)管理是以滿足業(yè)主

12、需求為己任的，業(yè)主就是顧客，就是上帝，員工就是服務員。企業(yè)要想更好地服務業(yè)主，必須充分地發(fā)揮員工的潛能，因此，激勵機制的建立是不可或缺的。物業(yè)管理作為一種服務，薪酬激勵則是一種比較好的激勵手段，從員工的道德素質(zhì)、能力素質(zhì)、工作績效和勤奮敬業(yè)程度等方面進行考核，使其工資與績效掛鉤，激發(fā)員工創(chuàng)造性，培養(yǎng)員工服務熱情，為企業(yè)帶來生機和活力，增強企業(yè)的競爭力，同時也為公司創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益和社會效益。（二）改變思想觀念，增強服務意識物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員很多都是“半路出家”，缺乏專業(yè)知識、服務意識，導致物業(yè)管理的服務質(zhì)量不盡人意。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的員工將近70%都是中年人，社會的發(fā)展突飛

13、猛進，而他們的思想觀念卻跟不上步伐。對“顧客滿意才有市場，個人收入才有保證”的認知不足。因此，物業(yè)管理企業(yè)要改變員工的思想觀念，增強服務意識。1、加強員工思想素質(zhì)培訓物業(yè)管理企業(yè)要大力加強行業(yè)隊伍建設，注重加強員工思想素質(zhì)培訓。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)要多渠道多形式引進高素質(zhì)的管理和專業(yè)技術人才，既要做到引得進、留得住人才，更要做到留人留心留智，依靠人才來提升行業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平。平時，注重對企業(yè)全體員工的基本素質(zhì)培訓，主要為職業(yè)道德培訓，全心全意為業(yè)主服務的職業(yè)思想培訓，規(guī)范日常行為言語和禮貌等知識的培訓。通過對員工進行全面系統(tǒng)地培訓，改變員工的錯誤思想，促進物業(yè)管理行業(yè)的可

14、持續(xù)發(fā)展。2、注重員工專業(yè)知識和職業(yè)技能培訓從事物業(yè)管理的人員，應具有專業(yè)知識，經(jīng)營頭腦，管理才能?；九嘤柕膬?nèi)容主要是對員工手冊、崗位職責、操作規(guī)程，新設備、新差評、新技術、新操作流程的培訓，提高與業(yè)務有關的管理知識、技能、技巧的培訓。作為物業(yè)管理企業(yè)的員工要熱愛自己是行業(yè)，積極主動的學習專業(yè)知識，盡快熟練掌握與工作有關的專業(yè)知識和技能。同時，對于一些有能力、有條件的物業(yè)管理企業(yè)，可以派駐部分優(yōu)秀的員工去國內(nèi)外一些優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，進行更加全面系統(tǒng)的學習和深入的培訓，培養(yǎng)更多有創(chuàng)造性的新型人才，帶動培養(yǎng)其他員工的積極、主動的學習，豐富企業(yè)實力。（三）增加區(qū)域停車場建設在停車難的矛盾日益突出

15、的情況下，小區(qū)業(yè)主要充分利用停車場，物業(yè)人員在小區(qū)地面取消劃定的停車線，“趕鳥籠”，既發(fā)揮建設效益，又可保證路面暢通。另外，在地下停車場有一塊地方被移作他用，物業(yè)管理人員要規(guī)定期限，規(guī)勸業(yè)主移除所放置物品，恢復停車功能。同時，也需要政府發(fā)揮一定的作用，可在居住區(qū)集中的地方附近，建造社會停車場和公共建筑配建的停車場對外開放，通過這一舉措來環(huán)節(jié)小區(qū)內(nèi)停車難的問題。小區(qū)物業(yè)人員也要加強對小區(qū)停車管理，結合實際情況，與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)停車管理制度。（四）提高業(yè)主的物業(yè)關系消費意識業(yè)主對物業(yè)管理消費觀念的轉(zhuǎn)變有賴于對物業(yè)管理重要性的認識，要通過在小區(qū)內(nèi)經(jīng)常開展形式多樣、豐富多彩的教育活動，大張旗鼓

16、地宣傳物業(yè)管理知識，著力培養(yǎng)物業(yè)公司的服務意識、業(yè)主的市場意識，使物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主之間建立對物業(yè)管理的科學認識和正確理解，明確自己在物業(yè)管理中所處的地位、權利和義務，以便各方更好地履行自己的職責，保障物業(yè)管理費的良性循環(huán)。五、物業(yè)管理的發(fā)展趨勢針對目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)鏈延長化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。 （一）物業(yè)管理的社會化物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務也比較繁雜，物業(yè)服務公司既可以承擔全部業(yè)務，也可以把專業(yè)性比較強的部分服務項目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)服務公司主要進行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會化是以物業(yè)

17、的所有權和管理權相分離以及社會分工發(fā)達為前提的。物業(yè)管理職能的社會化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創(chuàng)造更多的財富。（二）物業(yè)管理的專業(yè)化 物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應的專業(yè)經(jīng)營服務公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。 （三）物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈延長化物業(yè)管理業(yè)態(tài)由以住宅為主

18、向?qū)懽謽恰⑸虡I(yè)物業(yè)、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學校、步行街、街道以及各類城市綜合體等管理擴展。與此同時，物業(yè)管理內(nèi)容也更加豐富。物業(yè)管理在清潔、綠化、秩序維護、設施設備維修等四項基本服務基礎上，縱向延伸至房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃、設計、設施設備選用顧問，中期的招商策劃、代理，后期的尾盤銷售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務等整個鏈條，橫向涵蓋消費者居家養(yǎng)老、家政服務、房屋租售、電子商務等各類個性化需求，體現(xiàn)出物業(yè)管理豐富的商業(yè)價值。相關延伸服務的開展，帶動了行業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型升級。這對行業(yè)逐步擺脫勞動密集型現(xiàn)狀，應對用工難和成本持續(xù)上漲，全面提高服務質(zhì)量具有重要意義。（四）物業(yè)管理的智能化與信息化物業(yè)管理的智

19、能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運用現(xiàn)代控制技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設施設備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務品牌，實現(xiàn)了規(guī)?；?、節(jié)約化經(jīng)營模式，把競爭對手遠遠拋到后面，搶占了市場先機。因此其已成為當前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關鍵籌碼。 比如，萬科物業(yè)通過“云生活、社區(qū)一卡通、安防與停車管理、設施設備遠程管理、移動APP智慧之家”五大科技的運用，以及社區(qū)資源整合與經(jīng)營性業(yè)務拓展，正在由物業(yè)管理專家向“房屋管家、資產(chǎn)管家、生活管家”升級；綠城物業(yè)的服務模式向“咨詢、全委、代管”并重，服務周期向為建筑產(chǎn)品和業(yè)主提供全生命周期服務轉(zhuǎn)型；長城物業(yè)借助高速發(fā)展的網(wǎng)絡技術實現(xiàn)了成本降低和品質(zhì)提升，通過涵蓋社區(qū)商務、短租、商業(yè)運營、長者服務等領域的“1+N”多元化戰(zhàn)略，實現(xiàn)物業(yè)管理生態(tài)圈向社區(qū)商業(yè)生態(tài)圈的延伸。這些企業(yè)的探索正在對傳統(tǒng)物業(yè)服務理念和實踐產(chǎn)生深刻的影響。六、結論物業(yè)管理作為社會的朝陽產(chǎn)業(yè) ,經(jīng)過近30年的發(fā)展 ,已經(jīng)顯示了巨大的社會作用、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。雖然物業(yè)管理存在著上述很多問題 ,但因為它在我們生活中扮演著越來越重要的角色 ,所以隨著社會的發(fā)展進步 ,全國各