房地產(chǎn)估價師案例與分析重點(diǎn)預(yù)習(xí)20

1、2009年房地產(chǎn)估價師考前輔導(dǎo)精講班房地產(chǎn)估價案例與分析不同目的房地產(chǎn)估價之九房地產(chǎn)租賃價格評估 一、大綱要求考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。考試要求來源建設(shè)工程教育網(wǎng) 1掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估； 2掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估； 3掌握房地產(chǎn)抵押價值評估； 4掌握城市房屋拆遷估價； 5熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價； 6熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價； 7熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估

2、； 8熟悉房地產(chǎn)課稅估價； 9了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價。二、內(nèi)容講解第七節(jié)房屋租賃價格評估一、房屋租賃價格評估的特點(diǎn)房屋租賃價格（即房屋租金）是房屋承租人為取得一定時期內(nèi)房屋的占有、使用、收益權(quán)利而向出租人支付的代價。其價格評估具有如下特點(diǎn)：來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型住宅類房屋租賃價格的政策性評估，估價人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價格空間。這類住宅房屋的類型包括各級政府所屬的直管公房和廉租房等。住房是人們生存的基本條件和基本權(quán)利，中央和地方人民政府對這類政策性、公益性住房租金標(biāo)準(zhǔn)等都有具體規(guī)定，明確了

3、一般標(biāo)準(zhǔn)，限定了浮動幅度。租賃行為既逐步走向市場經(jīng)濟(jì)的軌道，又保證居民不致承受太重的負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)住房所具有的一定的社會保障性質(zhì)。此類政策性住房租賃價格評估時應(yīng)嚴(yán)格遵守中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定。住宅類房屋的市場租賃價格評估主要涉及商品房住宅和已購公房，由于該類房屋的買賣、租賃行為屬于市場行為，其租賃價格為市場價格，應(yīng)參照市場價值標(biāo)準(zhǔn)評估。（二）租約對租金估價有一定的影響來源建設(shè)工程教育網(wǎng)如為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金。租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標(biāo)準(zhǔn)。租賃房屋已訂立租約時，應(yīng)對租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進(jìn)行判斷。如租約所約定的租金客觀合理，一般應(yīng)根據(jù)該租

4、金估價；如與市場租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大（或高、或低），租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重新評估其租金值。（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，以營利為目的出租劃撥土地使用權(quán)的房屋，其租賃價格評估應(yīng)同時給出租金中所含的土地收益值。房屋租賃價格中應(yīng)含土地收益值，而房租中的土地收益為上繳國家部分，因此，需要將土地收益值單獨(dú)列示。二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定（一）房屋租賃價格應(yīng)以合同形式載明城市房地產(chǎn)管理法第五十三條：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃價格” 來源建設(shè)工程教育網(wǎng)租賃合同是出租人與承租人簽訂的用于規(guī)范租

5、賃行為的協(xié)議。在租賃合同中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。租賃價格，即租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是租賃合同的核心。租賃合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。同時租金標(biāo)準(zhǔn)必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人除收取租金外，不得收取其他費(fèi)用。（二）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法第五十四條：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策，租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”本條規(guī)定了住宅用房和生產(chǎn)經(jīng)營性用房的不同的租賃價格政策。對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由于其用途與住宅用房不同，因此，可以由租賃雙方協(xié)商議定租金

6、標(biāo)準(zhǔn)和其他租賃條款。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立，第二產(chǎn)業(yè)用房和第三產(chǎn)業(yè)用房日益增多，此類非住宅用房用途、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等與住宅用房有明顯區(qū)別和差異，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依靠市場調(diào)節(jié)，由租賃雙方協(xié)商議定。非住宅租賃價格評估時應(yīng)以市場租金、協(xié)議租金確定。（三）私房租賃價格管理規(guī)定國務(wù)院頒布的城市私有房屋管理?xiàng)l例（1983年）第15條規(guī)定，租賃城市私有房屋“房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。”如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。如私房為非住宅用房，應(yīng)

7、按市場情況協(xié)商議定其租賃價格。三、房屋租賃價格評估的常用方法來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（一）市場法市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應(yīng)廣開信息渠道，可查閱有關(guān)報(bào)刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場交易實(shí)例時，不僅應(yīng)了解交易實(shí)例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場比較時的不可或缺的比較項(xiàng)目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例比較項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映市場價值標(biāo)準(zhǔn)和估價對象特點(diǎn)的租賃價格。（二）收益法收

8、益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計(jì)算和報(bào)酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金等四項(xiàng)稅費(fèi)。四項(xiàng)稅費(fèi)的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。如四項(xiàng)稅費(fèi)全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報(bào)酬率時，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度。（三）成本法來源建設(shè)工程教育網(wǎng)在市場難以提供類似估價對象的可比實(shí)例，也不易準(zhǔn)確預(yù)測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是采用成本累加的方

9、法計(jì)算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項(xiàng)因素構(gòu)成：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤。采用該方法估價時，應(yīng)先求取建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)確定；也可采用按工程造價估算等方法求取。案例3-7××市××區(qū)××巷××號辦公用房房地產(chǎn)租賃價格評估結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）一、委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象委估房屋位于寧波市××區(qū)××巷××號，為一幢六層磚混結(jié)構(gòu)房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊

10、臨××巷，東面為××住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，南、北面為住宅小區(qū)，交通便捷，附近公共配套設(shè)施齊全，主要以商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，有寧波市××廣場辦公大樓、寧波市××××辦公大樓、寧波市××××大廈等。該房屋建于九十年代中期，水、電；衛(wèi)齊全，有室內(nèi)樓梯一部，衛(wèi)生間每層共用。委估房屋位于第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計(jì)建筑面積93655，每層建筑面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級為基本完好房，工程質(zhì)量和維護(hù)保養(yǎng)狀況較好。該房屋現(xiàn)空置，房屋所有權(quán)人

11、為甲公司，目前無租賃、抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)委估房屋占有范圍內(nèi)的土地系國有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國有土地使用權(quán)面積為1485，由于占有范圍內(nèi)的土地使用面積較小，空場地小，停車位較緊張。四、估價目的：為委托人了解房地產(chǎn)的租賃價格作參考五、估價時點(diǎn)：2006年1月6日六、價值定義本報(bào)告評估的是寧波市××區(qū)××巷××號國有出讓辦公用地上93655辦公用房的中長期（68年）的月市場租金，以人民幣為價值標(biāo)準(zhǔn)。七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（

12、略）九、估價方法由于寧波市該類房地產(chǎn)在近期有一定量的租賃實(shí)例，故本估價報(bào)告采用市場法評估。同時，該房地產(chǎn)屬收益性房地產(chǎn)，所以也可用收益法來評估。具體評估時先假設(shè)估價對象為國有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場法和收益法評估出國有出讓土地上房地產(chǎn)的租賃價格，再計(jì)算出租賃價格中所含的因國有劃拔土地而需上交國家的土地收益值。十、估價結(jié)果來源建設(shè)工程教育網(wǎng)本估價公司根據(jù)評估目的、遵循估價原則、按照評估工作程序、選取科學(xué)的評估方法、在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)和對影響房地產(chǎn)價值的因素分析，確定寧波市××區(qū)××巷×

13、5;號辦公用房，建筑面積為93655房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)2006年1月6日的租賃價格為：人民幣25812元/月，大寫人民幣貳萬伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價：2756元/·月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產(chǎn)管理部門代收代繳。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期2006年1月6日至2006年1月20日十三、估價報(bào)告使用期限本估價報(bào)告使用期限自出具之日起為六個月。如超過該期限，本估價報(bào)告的房地產(chǎn)價值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。十四、有關(guān)說明由于寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房1995127號文件的規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)該文件計(jì)算的土地收益值

14、為936元/月，和本公司評估計(jì)算的4451元/月相距甚遠(yuǎn)，這主要是由于1995年至今已有十多年，房地產(chǎn)價格已發(fā)生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標(biāo)準(zhǔn)，將造成國家土地收益的大量流失。所以本公司對租賃價格中所含的土地收益值進(jìn)行了重新評估，供委托人及房地產(chǎn)管理部門參考。寧波市××區(qū)××巷××號辦公用房房地產(chǎn)租賃價格評估技術(shù)報(bào)告一、個別因素分析該大樓建于九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，總建筑面積為93655，有一部室內(nèi)樓梯，衛(wèi)生間每層共用，層次偏低，環(huán)境一般，辦公大樓前空地較少，停車?yán)щy，但旁邊有&#

15、215;×廣場的停車場。辦公樓內(nèi)部設(shè)施較簡單，僅有水、電、衛(wèi)、電話、寬帶。內(nèi)部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低。根據(jù)委托人的要求，本公司評估的是估價對象整體出租6年至8年的租賃價格，整體出租面積較大，年限較長。租賃對象可以定位為需要大面積辦公場所的長期租賃客戶。由于租賃期限較長，承租人會對房屋作一定的裝修、裝飾。二、區(qū)域因素分析該地段為寧波市一類地段，處于××區(qū)××社區(qū)內(nèi)，附近公共配套設(shè)施齊全，主要有××廣場、××中心、××商座等高檔的辦公大樓，但估價對象處于×

16、×巷的小巷中，小區(qū)位狀況較差，又處于住宅區(qū)中，整體檔次不高。根據(jù)估價對象的區(qū)域特點(diǎn)，租賃對象可以定位為對地段要求較高，辦公場所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業(yè)單位。三、市場背景分析2002年下半年以來的寧波樓市異常火熱，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房價也一路上漲。特別是住宅，而辦公樓市場由于前幾年商品辦公樓積壓較多，這幾年也已大量消化，所以目前寧波市的寫字樓市場供需基本平衡。寧波寫字樓目前還是以中低檔的寫字樓為主，真正的甲級寫字樓非常少，雖然目前很多企業(yè)有向這方面發(fā)展的趨勢，但是總體水平相比上海這些大城市有很多不足之處。寧波主要以外貿(mào)公司為主，中小公司居多（如一些私營中小企業(yè)、S

17、OHO一族、外地企業(yè)、機(jī)構(gòu)駐寧波辦事處等），整體層次不高，所以偏向中低檔次的寫字樓。但是從長遠(yuǎn)來說，甲級寫字樓還是有市場潛力的?！蹦壳埃行⌒屯赓Q(mào)公司、律師事務(wù)所、咨詢公司、通訊類公司、駐寧波辦事處是寧波寫字樓的主要消費(fèi)者，隨著這些用房單位對辦公環(huán)境要求的日益提高，在很大程度上刺激了寧波寫字樓的升溫。目前寧波的寫字樓出租率普遍較高，一般在80%以上，需求旺盛。去年初政府又下達(dá)的“企業(yè)禁止在住宅區(qū)里辦公”、工商部門“不再為住宅房內(nèi)辦公的企業(yè)注冊”的政策是需求增加的原因之一。此外，未來杭州灣大橋的建成、甬臺溫鐵路的修建以及“長三角洲”經(jīng)濟(jì)一體化，加之住宅建設(shè)的相對舒緩給寧波寫字樓市場帶來更大的潛在

18、需求。寫字樓區(qū)域位置十分重要，中心區(qū)域已具備一定的規(guī)模，商業(yè)氛圍濃，且可以借助周邊的成熟寫字樓提高自身檔次，便于企業(yè)間的交流，因此受到很多企業(yè)的歡迎。但同時也存在明顯弊端，每天上下班不僅要遭遇堵車，還要為停車費(fèi)腦筋。品質(zhì)差異也是拉開租金檔次的一個重要因素，寫字樓租金水平與地段有關(guān)，但品質(zhì)還是主要影響因素，即使同一地段，品質(zhì)不同的寫字樓租金也有差距，而同一寫字樓內(nèi)，不同樓層、不同朝向、條件各異的寫字樓租金也檔次鮮明。而委估房地產(chǎn)處于××區(qū)成熟的商務(wù)區(qū)內(nèi)，大環(huán)境較理想，但小環(huán)境差，處于××巷的小巷內(nèi)，但其獨(dú)立于辦公大樓外，受外界干擾少，獨(dú)立門戶，自我服務(wù)。特

19、別適宜于對地段要求高且出入頻繁的有特定客戶群體的公司辦公。四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn)位于××區(qū)××社區(qū)的××巷小巷內(nèi)，商業(yè)氛圍差，且房屋為磚混結(jié)構(gòu)，難以自由分隔，所以按房屋的設(shè)計(jì)用途辦公來使用為最高最佳。五、估價方法選用（略）（一）市場法1選擇可比實(shí)例表3-54比較項(xiàng)目實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三房屋坐落××大廈××路××街地段二類一類一類建造年份20世紀(jì)90年代初期20世紀(jì)80年代初期20世紀(jì)90年代初期土地性質(zhì)國有出讓、綜合用地國有劃拔、辦公用地國有出讓、辦公用地、裝修檔次一般

20、辦公裝修一般辦公裝修白坯房、由承租人自行裝修所在層/總層數(shù)34/945/724/7租賃面積（）7408051140租賃期限一年一年四年付款方式先付后用，三個月付一次先付后用，三個月付一次先付后用，半年付一次稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅、營業(yè)稅由出租人承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)由承租人承擔(dān)房產(chǎn)稅、營業(yè)稅由出租人承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)由承租人承擔(dān)稅、費(fèi)全部由承租人承擔(dān)修繕責(zé)任出租人承租出租人承擔(dān)出租人承擔(dān)交易情況正常正常正常交易日賃單價（元/·月）3773563442租賃價格內(nèi)涵的統(tǒng)一，建立可比基礎(chǔ)為了統(tǒng)一租賃價格內(nèi)涵，需對租賃期限、付款方式、稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)、修繕責(zé)任等方面進(jìn)行修

21、正。租賃期限對房地產(chǎn)租賃價格的影響一般為：租賃期限越短，租賃價格越高，租賃期限越長，租賃價格越低，特別是對大面積房屋的整體出租，租賃期限長能降低空置率。但也有例外，主要是在租賃期內(nèi)的后幾年租賃價格按一定幅度上漲的。由于該類租賃價格的內(nèi)涵更加復(fù)雜，本公司在評估時選取的可比實(shí)例的租賃價格均為在租賃期限內(nèi)不變的。付款方式對房地產(chǎn)租賃價格的影響一般為：一年內(nèi)付款的次數(shù)越少，承租人付款的壓力越大，月租賃價格相對較低。稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)、修繕責(zé)任對房地產(chǎn)租賃價格的影響可以通過定量的計(jì)算來修正，可比實(shí)例一、二、三和估價對象的租賃價格中物業(yè)管理費(fèi)都由承租人承擔(dān)，除可比實(shí)例三外，估價對象、可比實(shí)例一、二的稅金（房產(chǎn)稅和

22、營業(yè)稅）都由出租人承擔(dān)。房產(chǎn)稅和營業(yè)稅的稅率分別為租賃價格的12%和556%。設(shè)估價對象的各項(xiàng)因素指數(shù)為100，通過列表對可比實(shí)例的租賃價格內(nèi)涵分析比較見下表：租賃價格內(nèi)涵因素分析比較表表3-55因素估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三租賃期限100120120105付款方式100105105100稅費(fèi)負(fù)擔(dān)1001001001213修繕責(zé)任100100100l00根據(jù)以上各項(xiàng)修正，建立租賃價格的可比價格基礎(chǔ)：可比實(shí)例租賃價格表3-563估價計(jì)算交易情況修正可比實(shí)例一、二、三的租賃價格均為二手房市場上的正常租賃價格，所以不需作交易情況修正。交易日期修正可比實(shí)例一、二、三的交易日期和評估對象的估價時點(diǎn)時間相

23、距不遠(yuǎn)，約在半年內(nèi)，這半年內(nèi)，寧波市辦公用房供需基本平衡，價格比較平穩(wěn)。所以不需作修正。區(qū)域因素修正因可比實(shí)例相對于估價對象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通暢程度，繁華程度，周圍配套鼓舞設(shè)施，環(huán)境狀況，景觀等各有不同，所以應(yīng)將其修正?？杀葘?shí)例一為中檔寫字大樓，但所處位置比估價對象差，可比實(shí)例二處于寧波市主干道××路上，地理位置優(yōu)，可比實(shí)例三位于區(qū)級干道上，地理位置稍差于估價對象。但由于估價對象處于鬧市區(qū)中的小巷內(nèi)，環(huán)境因素均不如可比實(shí)例。設(shè)估價對象所在位置的區(qū)域因素指數(shù)為100，通過列表分析如下：區(qū)域因素比較表表3-57區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三地理位置

24、0151007013085所在大樓級別02100130100100服務(wù)設(shè)施015100100100100交通狀況01510010010000基礎(chǔ)設(shè)施015100100t00100環(huán)境因素02100115115115小計(jì)101001045107510075個別因素修正因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞等因素方面的差別所產(chǎn)生的價格差別，如面積、層高、設(shè)計(jì)布局、層次、朝向、建筑結(jié)構(gòu)等方面的差異，從而產(chǎn)生的價格差別?？杀葘?shí)例二房屋建造年份早，成新較差，不如估價對象，可比實(shí)例一為中檔寫字樓，在房屋的質(zhì)量、外觀方面優(yōu)于別的可比實(shí)例及估價對象，同時，由于可比實(shí)例一、二均已作統(tǒng)一的辦公裝修，在裝修方面優(yōu)于估

25、價對象。設(shè)估價對象的，個別因素指數(shù)為100，通過列表分析如下：個別因素比較表表3-58個別因素權(quán)數(shù)估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三層次、位置025100100100100設(shè)計(jì)布局、建筑面積02100100100100建筑結(jié)構(gòu)、成新01510010085100質(zhì)量、外觀015100130100100裝修及設(shè)施025100115115100小計(jì)10100108251015100價格計(jì)算根據(jù)以上各項(xiàng)修正，比準(zhǔn)價格計(jì)算如下表：可比實(shí)例租賃價格表3-59由于上述三個比準(zhǔn)價格比較接近，所以采用簡單算術(shù)平均綜合出一個價格作為估價結(jié)果。則估價對象房地產(chǎn)租賃單價：（264258268）÷3263元/

26、3;月估價對象的房地產(chǎn)租賃價格為：263×9365524631元/月（二）收益法1先用市場法求取該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格選擇可比實(shí)例表3-60比較項(xiàng)目實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三房屋坐落××大廈××路××樓地段二類一類一類建造年份20世紀(jì)90年代初期20世紀(jì)80年代中期20世紀(jì)90年代中期土地性質(zhì)國有出讓、綜合用地國有出讓、辦公用地國有出讓、辦公用地用途辦公辦公辦公裝修檔次一般辦公裝修一般辦公裝修高檔辦公裝修所在層/總層數(shù)5/92/63/7建筑面積（）376245185交易情況正常正常正常交易日交單價

27、（元/）484746734540估價計(jì)算交易情況修正可比實(shí)例一、二、三的成交價格均為二手房市場上正常成交價格，所以不需作修正。交易日期修正可比實(shí)例一、二、三的成交日期和評估對象的估價時點(diǎn)時間相距不遠(yuǎn)，約在半年內(nèi)，這半年內(nèi)，寧波市辦公用房供需基本平衡，價格比較平穩(wěn)。所以不需作修正。區(qū)域因素修正因可比實(shí)例相對于估價對象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通暢程度，繁華程度，周圍配套服務(wù)設(shè)施，環(huán)境狀況，景觀等各有不同，所以應(yīng)將其修正?？杀葘?shí)例一為中檔寫字大樓，但所處位置比估價對象差，可比實(shí)例二處于寧波市主干道××路上，地理位置優(yōu)，可比實(shí)例三位于區(qū)級干道上，地理位置稍差于估價對象

28、。但由于估價對象處于鬧市區(qū)中的小巷內(nèi)，環(huán)境因素均不如可比實(shí)例。設(shè)估價對象所在位置的區(qū)域因素指數(shù)為100，通過列表分析如下：區(qū)域因素比較表表3-61區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三地理位置0151007013085所在大樓級別02100130100100服務(wù)設(shè)施015100100100100交通狀況015100100100100基礎(chǔ)設(shè)施015100100100100環(huán)境因素02100115115115小計(jì)101001045107510075個別因素修正因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞等因素方面的差別所產(chǎn)生的價格差別，如面積、層高、設(shè)計(jì)布局、層次、朝向、建筑結(jié)構(gòu)等方面的差異，從而產(chǎn)生的價

29、格差別?？杀葘?shí)例一位于第五層，辦公位置優(yōu)于估價對象，且為中檔寫字樓，質(zhì)量和外觀較好，估價對象建筑面積大，整體轉(zhuǎn)讓困難，而可比實(shí)例一、二、三的建筑面積都較小，易轉(zhuǎn)讓，可比實(shí)例二房屋建造年份早，成新率低，不如估價對象。同時由于估價對象的裝修已經(jīng)非常陳舊，不如可比實(shí)例一、二、三的裝修。設(shè)估價象的個別因素指數(shù)為100，通過列表分析如下：個別因素比較表表3-62個別因素權(quán)數(shù)估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三層次、位置025100115100100設(shè)計(jì)布局、建筑面積02100115130130建筑結(jié)構(gòu)、成新01510010085100質(zhì)量、外觀015100130100100裝修及設(shè)施025100115115130

30、小計(jì)1010011510751135價格計(jì)算根據(jù)以上各項(xiàng)修正，比準(zhǔn)價格計(jì)算如下表：可比實(shí)例成交價格表3-63由于上述三個比準(zhǔn)價格比較接近，所以采用簡單算術(shù)平均綜合出一個價格作為估價結(jié)果。則估價對象房地產(chǎn)單價：（403340443970）÷34015元/估價對象的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為：4015×936553760248元（取3760萬元）2收益法測算房地產(chǎn)的月租賃價格（1）假設(shè)該房屋出租，月租賃價格為X元，因?yàn)榍笕〉氖侵虚L期房屋的月租賃價格，空置率設(shè)定為0。則年總收益為：X×1212X（2）年總支出A、年維修費(fèi)按寧波市實(shí)際情況，該類房屋的維修費(fèi)一般為房屋現(xiàn)值的12%，根

31、據(jù)寧波市工程造價標(biāo)準(zhǔn)，該房屋的現(xiàn)行造價為950元/，房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，房屋于1996年竣工，殘值率為0，則房屋的尚可使用年限為41年，年維修費(fèi)為：B、年管理費(fèi)管理費(fèi)是指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用可分兩部分：一是指管理人員的工資支出；二是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出。根據(jù)對寧波市寫字樓管理方面的調(diào)查，該類物業(yè)業(yè)主一般都由物業(yè)管理部門進(jìn)行管理，但管理費(fèi)用由承租人支付，所以對出租方來說其管理費(fèi)支出為零。C、年稅金Cl：房產(chǎn)稅，對于經(jīng)營性用房，房產(chǎn)稅為年租金收入的12%。C2：營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加等，此項(xiàng)稅占年租金收入的556%。C1C2=12X×（12%556

32、%）21XD、年保險(xiǎn)費(fèi)房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算，房屋的保險(xiǎn)費(fèi)率是2。年總支出年維修費(fèi)年管理費(fèi)年稅金年保險(xiǎn)費(fèi)8755021（3）年凈收益年凈收益年總收益一年總支出12X（102142lX）99X10214由于該房屋建造年代較早（1996年竣工），且處于寧波市城市發(fā)展最成熟的區(qū)域××區(qū)，所以委估房地產(chǎn)所處的區(qū)域和大樓的品性都已經(jīng)比較成熟，未來的凈收益基本上趨于穩(wěn)定，所以可以判斷該房地產(chǎn)未來凈收益流量每年基本上固定不變。（4）報(bào)酬率的確定a、報(bào)酬率是決定收益法運(yùn)用是否得當(dāng)?shù)年P(guān)鍵，其微小的變化都

33、會給估價結(jié)果帶來巨大的影響?，F(xiàn)通過不同途徑、不同方法、不同角度，對影響報(bào)酬率的因素進(jìn)行了全面的分析、探討，最終確認(rèn)參數(shù)的取值。由于本評估報(bào)告要求的是房地產(chǎn)的現(xiàn)行公開市場價值，對應(yīng)的純收益是土地和房屋的綜合收益，因而確定報(bào)酬率為土地和房屋的綜合報(bào)酬率。b、報(bào)酬率的確定方法方法一：市場提取法通過搜集市場上相類似的房地產(chǎn)的純收益、價格等資料，反求出報(bào)酬率?，F(xiàn)通過對寧波市辦公大樓房地產(chǎn)交易市場和大廈（大樓）的物業(yè)管理部門的調(diào)查分析，選擇在半年內(nèi)發(fā)生的四個成交實(shí)例。如下表：表3-64實(shí)例成交價（元）年純收益（元）租售價比（%）寧波市×××大廈三層局部586000402006

34、86寧波市×××大廈二十四層局部64500046600722寧波布×××大廈六層局部67200042800637寧波市××××大廈六層局部40500024600607注：上述幾個成交實(shí)例均系業(yè)主在購買物業(yè)后，交給辦公大樓的物業(yè)管理部門統(tǒng)一經(jīng)營，每半年去一次物業(yè)管理公司領(lǐng)取純收益租金。五個可比實(shí)例的報(bào)酬率的簡單算術(shù)平均值為663%。方法二：投資復(fù)合收益率法假設(shè)委估房地產(chǎn)的購買者取得房地產(chǎn)是一種投資行為。取得該房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和自有資本兩種，通常抵押貸款占六成，自有資本占四成。寧波市目

35、前長期貸款的年貸款利率為60%，自有資本所有者一般要求的年收益率為80%。60%×60%40%×80%68%方法三：安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法是以安全利率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。報(bào)酬率由正常投資回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)率兩部分組成。綜合確定正常投資回報(bào)率為25%，風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)率按風(fēng)險(xiǎn)累加法進(jìn)行估算。風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)率由行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和其他風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成，綜合分低、中、高、投機(jī)四個檔次，相應(yīng)的調(diào)整值分別為0%2%，2%5%，5%8%以上，根據(jù)本次估價對象物業(yè)（低檔辦公用房）的特點(diǎn)，本次估價風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)率值取45%。報(bào)酬率正常投資回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)投資回

36、報(bào)率25%45%70%綜合上述三種報(bào)酬率的求取方法，用算術(shù)平均求出最終的報(bào)酬率，則：（663%68%70%）÷3681%（5）房地產(chǎn)租賃價格的確定根據(jù)前面對該房地產(chǎn)未來凈收益流量的分析，該房地產(chǎn)未來凈收益流量每年基本上固定不變V為房地產(chǎn)價格；A為年凈收益；r為報(bào)酬率；n為房地產(chǎn)僅有收益的年限該大樓于1996年竣工，房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，所以該房地產(chǎn)僅有的收益年限為41年。六、估價結(jié)果確定通過以上兩種方法的不同運(yùn)用，用市場法評估得出的房地產(chǎn)月租賃價格為24631元，收益法評估得出的房地產(chǎn)月租賃價格為28757元，兩種評估方法得出的評估結(jié)果相差較遠(yuǎn)。這主要是由于用收益法評估中的凈收

37、益計(jì)算較規(guī)范，已充分考慮了房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，所以推算出的月租賃價格（毛租金）較高，而實(shí)際房地產(chǎn)租賃市場上，出租人在繳納上述稅費(fèi)時往往要打折扣，即實(shí)際上毛租金和凈收益相差不多。但評估時根據(jù)合法的原則，毛租金和凈收益相差較多，導(dǎo)致用收益法評估出的月租賃價格（毛租金）較高。但如果出租人不去繳納有關(guān)費(fèi)用或采取有效的避稅措施，則市場上成交的租賃價格可能較按正常稅費(fèi)交納評估計(jì)算出的租賃價格低。據(jù)對租賃市場上出租人對有關(guān)稅、費(fèi)繳納情況的調(diào)查，出租人避稅、費(fèi)部分一般占應(yīng)繳納稅、費(fèi)的30%。根據(jù)上述情況，對用收益法評估得出的房地產(chǎn)月租賃價格進(jìn)行調(diào)整：根據(jù)前面計(jì)算，估價對象每月應(yīng)繳稅、費(fèi)額：（10

38、21421×28757）÷125883元調(diào)整后的月租賃價格為287575883×30%26992元則用收益法評估出的月租賃價格經(jīng)調(diào)整后為26992元，該結(jié)果和用市場法評估出的月租賃價格24631元相距不遠(yuǎn)，取兩者的算術(shù)平均數(shù)作為最后的評估結(jié)論，則最終的評估結(jié)果房地產(chǎn)的月租賃價格為25812元/月。七、租金中所含的土地收益值以營利為目的的國有出租劃撥土地使用權(quán)的房屋，其租賃價格評估中應(yīng)同時給出租金中所含的土地收益值。由于房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格是其租賃價格資本化的一種表現(xiàn)，所以土地使用權(quán)出讓金是租金中所含的土地收益值資本化的一種表現(xiàn)。根據(jù)寧波市城區(qū)土地使用權(quán)出讓價格及地價評

39、估管理的若干規(guī)定，國有劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲谐鲎屚恋貞?yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金，商業(yè)類用地（包括辦公用地）按宗地評估核定后的地價25%計(jì)算土地使用權(quán)出讓金。所以先求估價對象在國有出讓條件下的土地價格，然后再求國有劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲谐鲎屚恋貞?yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金，最后通過適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率求取租金中所含的土地收益。1土地價格土地價格房地產(chǎn)價格建筑物價格房地產(chǎn)價格可以通過前面租賃價格評估收益法運(yùn)用中市場法求取的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格3760萬元。建筑物價格為建筑物的重置價格結(jié)合建筑物的成新率求取。建筑物的成新率根據(jù)建筑物的建成時間、維護(hù)、保養(yǎng)和使用狀況，通過綜合分析得出建筑物的成新率為80%，建筑物的重置價格為950元/。則土地價格3760000950×80%×936553048222元2土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓土地價格×25%3048222×25%762055元3土地收益值式中V土地使用權(quán)出讓金；a年土地收益值；R土地的報(bào)酬率；n土地