淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制存在的問(wèn)題及對(duì)策

1、管理縱橫 Sweeping over the Management隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈,房地產(chǎn) 正在告別暴利時(shí)代,利潤(rùn)回歸社會(huì)正常 利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作 時(shí)代,專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì),專(zhuān)業(yè)化水 平越來(lái)越高,需要開(kāi)發(fā)企業(yè)變粗放式管 理為集約式管理,實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的 精確控制。如何有效地控制工程建設(shè)成 本,下面主要從成本管理工作的事前控 制、事中控制、事后控制三個(gè)階段,提 出幾點(diǎn)意見(jiàn)與大家共同探討。一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀存在 的問(wèn)題目前現(xiàn)狀來(lái)說(shuō),企業(yè)的成本管理還 沒(méi)有完全脫離傳統(tǒng)的成本管理,雖然注 入了很多新的管理制度,也注入了很多 新的元素,比如,采用了動(dòng)態(tài)成本管理 體系;采用

2、了目標(biāo)成本管理辦法;豐富 了 招 投 標(biāo) 的 手 段 ; 采 用 了 合 作 商 數(shù) 據(jù) 庫(kù);規(guī)范了現(xiàn)場(chǎng)簽證與設(shè)計(jì)變更的流程 和 控 制 量 。但 成 本 管 理 工 作 在 事 前 控 制、事中控制和事后控制三個(gè)階段仍存 在不足之處。(一事前控制階段的不足之處1、不夠重視資金的時(shí)間價(jià)值。開(kāi)發(fā) 周期過(guò)長(zhǎng),造成資金利息太高,資金回 籠速度慢;2、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品定位中個(gè)別分部 分項(xiàng)工程的定位不夠合理;在初步設(shè)計(jì) 階段僅對(duì)規(guī)劃指標(biāo)、總平、戶(hù)型等內(nèi)容 進(jìn)行審核,忽視了對(duì)不同方案成本的審核。3、施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中,存在設(shè)計(jì)質(zhì)量下降、 套圖、 缺項(xiàng)、 漏項(xiàng)、 設(shè)計(jì)不明確及設(shè)計(jì)錯(cuò)誤等現(xiàn)象,公司內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理

3、深度不足、施工圖紙會(huì)審還不夠細(xì)致,對(duì)設(shè)計(jì)缺陷未能及時(shí)發(fā)現(xiàn),造成設(shè)計(jì)變更和簽證的增加,從而引起工程成本的增加。(二事中控制階段的不足之處1、建筑工程預(yù)算(包括標(biāo)底的編制質(zhì)量和準(zhǔn)確性還有待提高。因?yàn)槲覀冞@項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于外包業(yè)務(wù),均打包給專(zhuān)業(yè)的造價(jià)咨詢(xún)公司。從目前的運(yùn)行情況看,企業(yè)缺乏對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督、管理以及審核,審查也不夠細(xì)致;2、公司目前簽訂的工程造價(jià)咨詢(xún)委托合同,關(guān)于咨詢(xún)服務(wù)質(zhì)量的要求這一款中,對(duì)核心內(nèi)容的工程量清單表示方式?jīng)]作具體規(guī)定, 咨詢(xún)公司按 “自選” 動(dòng)作完成,比較籠統(tǒng),不利于甲方審查;3、材料、品牌合作商數(shù)據(jù)庫(kù)未建立或不夠完善, 樣本太少, 容易造成入庫(kù)單位之間結(jié)成價(jià)格同盟;同時(shí)入庫(kù)

4、單位水平參差不齊, 一旦中標(biāo), 會(huì)給施工帶來(lái)諸多不利影響;4、材料設(shè)備的詢(xún)價(jià)不夠貼近市場(chǎng),未形成戰(zhàn)略合作伙伴并形成規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì),造成與施工單位扯皮;5、工程進(jìn)度款的審核不夠精確,存在一定的隨意性;6、簽證變更的審核還不夠及時(shí);(三事后控制階段的不足之處1、預(yù)結(jié)算人員對(duì)材料市場(chǎng)行情和施工現(xiàn)場(chǎng)情況的調(diào)研力度不夠,不能掌握第一手的資料;2、對(duì)工程事后評(píng)價(jià)缺乏系統(tǒng)的總結(jié), 沒(méi)有做好經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的分析, 計(jì)算固然重要, 但只有注意平時(shí)總結(jié), 才能不斷提高業(yè)務(wù)水平;3、沒(méi)有建立企業(yè)歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)。二、加強(qiáng)工程成本管理的幾點(diǎn)建議(一樹(shù)立全員成本管理意識(shí)首先,全體員工要樹(shù)立這樣一種觀念;成本是可以控制的,但是

5、成本控制 不只是成本控制部門(mén)的事情,更需要大 家的共同參與。員工的良好的成本意識(shí) 是全面成本控制的先決條件。對(duì)此,建 議如下:1、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要以身作則,為良好的 成本控制系統(tǒng)營(yíng)造好的環(huán)境;2、加強(qiáng)各部門(mén)的通力合作,共同控 制成本。如設(shè)計(jì)部和市場(chǎng)部應(yīng)力求產(chǎn)品 的定位準(zhǔn)確,設(shè)計(jì)方案要反復(fù)修改,盡 量 減 少 設(shè) 計(jì) 變 更 , 并 做 好 優(yōu) 化 設(shè) 計(jì) 工 作。項(xiàng)目部要注意加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng) 指令管理,成控部不要局限于預(yù)算審核 以及與既定的供應(yīng)商討價(jià)還價(jià),還要精 通招標(biāo)、 合同管理、 工程技術(shù)等知識(shí), 尤 其要詳細(xì)掌握上游產(chǎn)業(yè)鏈中各供應(yīng)商的 市場(chǎng)資源情況。3、建立適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制、約束機(jī)制 和監(jiān)督機(jī)

6、制相互配合。加強(qiáng)合同管理, 設(shè)立“成本管理團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)” , 并在項(xiàng)目開(kāi)始 之初簽訂責(zé)任書(shū)。對(duì)達(dá)到項(xiàng)目成本控制 目標(biāo)的成控部相關(guān)人員、設(shè)計(jì)部相關(guān)人 員及項(xiàng)目部(或項(xiàng)目公司全部人員組 成的項(xiàng)目成本管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),否則 按“獎(jiǎng)罰對(duì)等”的原則進(jìn)行處罰。采用 這個(gè)方式有以下幾個(gè)好處:A、可以讓成 本管理滲透到各個(gè)環(huán)節(jié),這樣可以形成 完整的管理鏈條,達(dá)到全過(guò)程控制。B 、 可以?xún)?yōu)勢(shì)互補(bǔ),充分調(diào)動(dòng)各相關(guān)部門(mén)的 工作積極性,達(dá)到互相監(jiān)督、制約。C 、 可以避免各部門(mén)之間的推諉、扯皮。D 、 可以通過(guò)表彰、獎(jiǎng)勵(lì),樹(shù)立榜樣,促進(jìn) 企業(yè)員工的成本管理意識(shí)、團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)精 神。(二事前控制階段的建議1、加強(qiáng)土地購(gòu)買(mǎi)階段的市

7、場(chǎng)調(diào)查 和可行性研究。多研究房地產(chǎn)發(fā)展的周 期規(guī)律,在低谷適量買(mǎi)入儲(chǔ)備土地。在 土地購(gòu)買(mǎi)之前我們要制定三大目標(biāo),即 保底最低利潤(rùn)目標(biāo)、保底最低銷(xiāo)售目標(biāo) 和最高的綜合成本目標(biāo),并貫徹執(zhí)行于 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。2、注重資金的時(shí)間價(jià)值,盡量縮短 開(kāi)發(fā)周期。目前的實(shí)際工作中,拍得土 地以后到項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)施的時(shí)間過(guò)長(zhǎng), 一方面給企業(yè)造成了大量的銀行貸款利 息負(fù)擔(dān),加大了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本,另一 方面減緩了資金的回籠速度。由于項(xiàng)目 前期已經(jīng)投入大量資金,所以合理的加 快開(kāi)發(fā)進(jìn)度,提前銷(xiāo)售環(huán)節(jié),是降低財(cái) 務(wù)成本和盡快回籠資金的最有效途徑。 建議在土地拍賣(mài)時(shí)花小錢(qián)辦大事,與長(zhǎng)淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制存在的問(wèn)題及對(duì)

8、策【文章摘要】房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目成本管理的成敗,直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在事前控制階段、事中控制階段、事后控制階段存在的問(wèn)題,并對(duì)各階段的工程成本如何進(jìn)行控制管理提出了建議。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);成本控制;存在的問(wèn)題對(duì)策江麗廈門(mén)市房地產(chǎn)股份有限公司361004現(xiàn) 代 商 業(yè) MODERN BUSINESS管理縱橫 Sweeping over the Management期 合 作 的 設(shè) 計(jì) 單 位 和 咨 詢(xún) 機(jī) 構(gòu) 進(jìn) 行 合 作,請(qǐng)期對(duì)待拍賣(mài)土地進(jìn)行合理的市場(chǎng) 定位、初步設(shè)計(jì)規(guī)劃和成本概算,一旦 中標(biāo),馬上進(jìn)行初步設(shè)計(jì),從而縮短設(shè) 計(jì)時(shí)間,加快報(bào)建報(bào)批,這樣可

9、以使動(dòng) 工時(shí)間提前,大大縮短建設(shè)周期,從而 節(jié)省龐大的、可觀的資金占用費(fèi),也大 大提高資金的回籠速度。3、設(shè)計(jì)階段實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)、 限額設(shè)計(jì)、開(kāi)展價(jià)值工程、加強(qiáng)圖紙會(huì) 審。(1實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)。引進(jìn)竟 爭(zhēng)機(jī)制,加強(qiáng)管理工作。通過(guò)設(shè)計(jì)招投 標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位,從而保證設(shè) 計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性。(2實(shí)行限額設(shè)計(jì)。把目標(biāo)成本分 解為分部門(mén)項(xiàng)成本,并作為設(shè)計(jì)合同的 組成部分,旨在強(qiáng)化設(shè)計(jì)單位的成本意 識(shí),賦予設(shè)計(jì)單位成本控制的責(zé)任,從 而獲得合理的工程成本,同時(shí)杜絕設(shè)計(jì) 浪費(fèi)和無(wú)價(jià)值設(shè)計(jì),考慮到設(shè)計(jì)單位并 沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的造價(jià)工程師,可以在簽訂設(shè) 計(jì)合同時(shí)增加適當(dāng)費(fèi)用,讓其聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè) 的造價(jià)咨

10、詢(xún)單位為設(shè)計(jì)把關(guān)。(3開(kāi)展價(jià)值工程。 根據(jù)價(jià)值工程公 式,價(jià)值 =功能 /成本,提高產(chǎn)品價(jià)值 的途徑有五種:A、 功能不變, 降低成本, 這是最理想的途徑,B、功能不變,降低 成本;C 、成本不變,提高功能;D 、功 能略有下降,但帶來(lái)成本大幅度降低; E、成本略有上漲、但帶來(lái)功能大幅度提 高。(4加強(qiáng)圖紙會(huì)審。 將工程變更的發(fā) 生盡量控制在施工之前;在設(shè)計(jì)階段, 克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷,所花費(fèi)的 代價(jià)最小,可取得的效果最好。在設(shè)計(jì) 出圖前,組織策劃設(shè)計(jì)部、市場(chǎng)部、投 管部、設(shè)計(jì)院及監(jiān)理單位對(duì)圖紙技術(shù)上 的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià) 上的最經(jīng)濟(jì)進(jìn)行審核,從各個(gè)不同角度 對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全

11、面的審核工作,以求 提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免因設(shè)計(jì)考慮不周或 失誤給施工帶來(lái)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證, 造成經(jīng)濟(jì)損失。(5建立戶(hù)型資料庫(kù)。 建議建立戶(hù)型 數(shù)據(jù)資料庫(kù),對(duì)以往用過(guò)的戶(hù)型進(jìn)行梳 理,對(duì)市場(chǎng)成功戶(hù)型進(jìn)行整理(包括采 盤(pán)和考察時(shí)收集到的戶(hù)型 ,在市場(chǎng)檢 驗(yàn)的基礎(chǔ)上作合理化創(chuàng)新,在新項(xiàng)目設(shè) 計(jì)上挑選使用,這樣就可以有效的提高 設(shè)計(jì)工作進(jìn)度。4、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。把目標(biāo)成本分解 為分部門(mén)項(xiàng)成本,并作為設(shè)計(jì)合同的組 成 部 分 , 旨 在 強(qiáng) 化 設(shè) 計(jì) 單 位 的 成 本 意識(shí),賦予設(shè)計(jì)單位成本控制的責(zé)任,從而獲得合理的工程成本,同時(shí)杜絕設(shè)計(jì)浪費(fèi)和無(wú)價(jià)值設(shè)計(jì)。(三事中控制階段的建議1、繼續(xù)完善合作商數(shù)據(jù)庫(kù)

12、,并逐步在各個(gè)環(huán)節(jié)確定戰(zhàn)略合作伙伴。 建立合作商數(shù)據(jù)庫(kù)的目的,主要是在實(shí)際工作當(dāng)中發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴,公司能夠?qū)⒏嗟淖⒁饬﹃P(guān)注于產(chǎn)品和服 務(wù) , 同 時(shí) 通 過(guò) 長(zhǎng) 期 的 戰(zhàn) 略 合 作 的 形式,增強(qiáng)相互之間的信任,提升合作的附加價(jià)值。2、規(guī)范工程量清單格式,切實(shí)把好預(yù)結(jié)算關(guān)。招標(biāo)代理引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,以提高工程預(yù)算編制的質(zhì)量和準(zhǔn)確性,對(duì)搞好基本建設(shè)設(shè)計(jì)、 投資管理、 克服 “三超” 、降低工程造價(jià)、提高投資收益、推行投資包干和招投標(biāo)承包制等均意義重大。針對(duì)我司目前的標(biāo)底預(yù)算和施工圖預(yù)算外包的特點(diǎn),就加強(qiáng)監(jiān)督和審計(jì)提幾點(diǎn)建議:(1工程量的計(jì)算是施工圖預(yù)算的核心,為便于審查和控制咨詢(xún)

13、公司的工作質(zhì)量及項(xiàng)目施工過(guò)程中進(jìn)度的有效控制,要求咨詢(xún)公司按標(biāo)準(zhǔn)化格式提供詳細(xì)的清單:以往的咨詢(xún)?cè)靸r(jià)書(shū)的工程量比較籠統(tǒng),例如只標(biāo)明了整棟樓的鋼筋多少?lài)?砼多少立方,并沒(méi)有將它按類(lèi)別將工程量分解到每一層,從而增加工程量的透明度,從源頭上杜絕咨詢(xún)公司作 假 的 動(dòng) 機(jī) , 同 時(shí) 也 方 便 我 們 隨 時(shí) 抽查。(2用規(guī)范的工程量清單來(lái)加強(qiáng)工程進(jìn)度款的審核工作,減少隨意性。建立中標(biāo)價(jià)、工程款支付、財(cái)政控制價(jià)臺(tái)帳,實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)分析對(duì)比,控制工程投資。(3審計(jì)部可以委托其它的咨詢(xún)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。3、加強(qiáng)合同管理。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中,要圍繞合同開(kāi)展項(xiàng)目管理工作,以合同指導(dǎo)項(xiàng)目的施工,即對(duì)在施工過(guò)程中可能

14、發(fā)生的扯皮、現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工配合等問(wèn)題盡可能在合同中約定,保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。4、簽證、變更要嚴(yán)格按企業(yè)有關(guān)規(guī)定辦理。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確,我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次,對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù),標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標(biāo)明幾何尺寸,并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證,必須寫(xiě)明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù),不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程 造價(jià)。簽價(jià)發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí) 處理,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān) 規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng) 預(yù)見(jiàn)性,盡量減少簽證發(fā)生。5、預(yù)算人員要廣

15、泛掌握建材行情, 在現(xiàn)行材料價(jià)格全部為市場(chǎng)價(jià)的今天, 如果對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格不清楚,就無(wú)法進(jìn) 行工程造價(jià)管理。6、竣工結(jié)算是事后成本控制的關(guān) 鍵。控制建安造價(jià)的最后一道關(guān)是竣工 結(jié)算。凡進(jìn)行竣工結(jié)算的工程要有竣工 驗(yàn)收手續(xù),同時(shí),為了保證工作少出紕 漏,應(yīng)實(shí)行工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾 款會(huì)簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量和我們的投 資收益。7、重視項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)工作,不斷提 高業(yè)務(wù)水平。歸納總結(jié)是人類(lèi)最偉大的 發(fā)明之一,只有不斷的運(yùn)用這一武器, 我們的水平才會(huì)提高。同時(shí),我們要建 立企業(yè)的歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù),盡可能地收 集先進(jìn)企業(yè)的成本數(shù)據(jù)為以后的工作帶 來(lái)便利。總之,房地產(chǎn)具有投資回收期長(zhǎng)、 價(jià)值大、占有資金多等特點(diǎn), 這些特點(diǎn) 說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金, 特 別是在國(guó)家進(jìn)一步緊縮銀根、當(dāng)前樓市 價(jià)格回歸理性、自主需求占主導(dǎo)地位、 銷(xiāo)售量回到正常水平情況下,對(duì)于開(kāi)發(fā)