(培訓(xùn)體系)某知名企業(yè)推銷培訓(xùn)九連環(huán)實(shí)訓(xùn)寶典

1、商品房銷售培訓(xùn)問(wèn)題 16-3616 為什么要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù) 辦理商品房預(yù)售、 預(yù)購(gòu)登記手續(xù)， 可以通過(guò)房地產(chǎn)管理部門對(duì)房屋買賣交易的合 法性和唯一性進(jìn)行確認(rèn)， 有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。 對(duì)買方來(lái)說(shuō)， 預(yù)購(gòu)的商 品房是一種期得利益， 通過(guò)辦理預(yù)售， 預(yù)購(gòu)登記手續(xù)， 可以減少因不了解政策或 其它情況而造成投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)賣方來(lái)說(shuō)也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。17 商品房的銷售面積如何計(jì)算商品房的銷售面積是指購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂的 商品房買賣合同 中約定的建 筑面積，即套內(nèi)建筑面積 （即套內(nèi)建筑面積 ） 與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。 即：商品 房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓?/p>

2、建筑面積。套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng) 臺(tái)建筑面積。 （1） 套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 （GBJ96-86） 規(guī)定 的方法計(jì)算，其他建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。 （2） 套 內(nèi)墻體面積： 商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體， 有共用墻及非共用墻 兩種： 1 共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外 墻（包括山墻）；共用墻墻體水投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。 2 非共用墻墻 體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式：公用建筑面積 =整棟建筑的面積 -各

3、套套內(nèi)建筑面積之和 - 已作為獨(dú)立使用空 間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積十各套套內(nèi)建筑面積之和。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。18 哪些公用建筑面積可攤給購(gòu)房人？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶 可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇茫瞄T廳，走廊、過(guò)道、公用廁所、電 （ 樓） 梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、 水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變 （ 配） 電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、 空調(diào)機(jī)房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他 功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房

4、，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻 （ 包括山墻 ） 墻體面積水平投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋 爐房、作為人防工程地下室、 單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間； 售房單位自營(yíng)、 自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理 （ 包括物業(yè)管理用房 ）。19 公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t是什么新修訂的相關(guān)文件規(guī)定， 商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝唬?與本幢樓房不相連 的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。20 陽(yáng)臺(tái)面積怎么計(jì)算 按現(xiàn)行的建筑面積計(jì)算規(guī)則 ：（1）封閉式的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積的 100%計(jì)算建筑面積，（2）沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面

5、積的 50%計(jì)算建筑面積。21 什么是套內(nèi)墻體面積 商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體， 分為共用墻體和非共用墻體。 共 用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻 ）。共用墻體水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面積，非共用墻水平投影 全部計(jì)入套內(nèi)建筑面積。22 什么是使用面積 使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積的總和。 其中包括臥室、 起 居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間，儲(chǔ)藏室、壁柜 （不吊柜）、戶內(nèi)樓梯 （按投影面 積）、陽(yáng)臺(tái)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于 2.20 米的部分不計(jì)入面積。 22商品房買賣合同中的銷售面積是由哪幾部分構(gòu)成？按有關(guān)

6、規(guī)定，商品房按 “套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單位內(nèi)建 筑面積 （以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積 ）與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e與套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建 筑面積之和。23 什么是房屋建筑面積 房屋建筑面積系指房屋外墻 （柱 ）邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、 挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.20米以上（含 2.20 米）的永久性建筑24 什么是房屋建筑面積？ 房屋建筑面積系指房屋外墻 （柱 ）邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、 挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.20米以上（含 2.20 米）的永久性建筑。25 什么是使用率？什么

7、是實(shí)用率？ 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在 78%至 80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比， 大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來(lái)吸引買房人。25 現(xiàn)房期房分別怎樣判斷合法性？按新規(guī)定，手續(xù)齊全的 “合法 ”的期房，銷售必須 “五證 ”兩“書 ”齊全，而現(xiàn)房銷售 則未必，凡是已取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房， 將不再辦理商品房 銷售許可證， 購(gòu)房人買這樣的現(xiàn)房。 只要看國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證這兩 證二書就可以， 但已竣工但尚未取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房， 仍 須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證，

8、購(gòu)房人購(gòu)買時(shí)仍需要看“五證”兩“書 ”。26“兩書 ”是指什么？“兩書 ”是指新建住宅質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書 。27“五證”是指什么？商品房的 “五證 ”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使 用證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù) （預(yù) ）售許可證。28 請(qǐng)問(wèn) : 目前， 商品房銷售有哪幾種類型， 現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不同？ 目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售 （ 即預(yù)售）兩種。按 2000 年年底出臺(tái)的 最新規(guī)定， 現(xiàn)房銷售，凡是已取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房， 將不 再辦理商品房銷售許可證， 已竣工但尚未取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的 現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)

9、定辦理商品房預(yù)售許可證。 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)與購(gòu)房者約定， 由購(gòu)房人交定金或預(yù)付款， 而在未來(lái)的一定日期擁有現(xiàn)房的交 易行為。29 單位不給上住房公積金如何解決？按照住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn) 集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、 城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、 事業(yè)單位及其在職職 工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、 1993 年以前按照標(biāo) 準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法購(gòu)買住房且未按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)價(jià)的職工夫妻雙方不建立住房公積金 外，1996年 6月 3 日前，北京市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)單 位、企業(yè)單位 （ 包括全民、集體、民辦、私營(yíng)、股份制、

10、外商投資企業(yè)及其他進(jìn) 行工商稅務(wù)登記的企業(yè)和中外機(jī)構(gòu)駐京辦事機(jī)構(gòu) ） 的中方固定職工，勞動(dòng)合 同制職工， 均應(yīng)按照規(guī)定比例建立住房公積金。 中央在京企事業(yè)單位建立住房公 積金也按此規(guī)定辦理。 在京單位聘用外地非農(nóng)業(yè)戶口職工， 凡簽訂正式勞動(dòng)用工 合同，且沒(méi)有在戶口所在地建立住房公積金的， 單位可以其建立住房公積金； 凡 與單位簽訂正式勞動(dòng)用工合同， 且工資由單位支付的職工， 無(wú)論其檔案是否調(diào)入 單位，單位均應(yīng)為其建立住房公積金。對(duì)于尚未建立住房公積金的企業(yè)職工， 可向北京市住房資金管理中心或所屬 分中心舉報(bào)。對(duì)企業(yè)虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照住房公積金 管理?xiàng)l例 規(guī)定，須經(jīng)本單位職

11、工代表大會(huì)或者工會(huì)討論通過(guò)， 并經(jīng)住房資金管 理中心審核，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，可降低繳存比例或者緩繳。30請(qǐng)問(wèn)：是否能夠用A市的住房公積金購(gòu)買B市的住房？問(wèn)：我在一個(gè)城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續(xù) 攻讀博士學(xué)位 3 年(其間基金轉(zhuǎn)到市人才中心賬戶上 ) ，現(xiàn)在我和我愛(ài)人想在她工 作的城市B購(gòu)買住房，我目前仍在讀博士學(xué)位，戶口不在城市 B.現(xiàn)在我有一個(gè) 問(wèn)題請(qǐng)教：在購(gòu)買住房時(shí)，能否利用我的公積金進(jìn)行貸 ?答：首先住房公積金封存狀態(tài)下不能申請(qǐng)公積金貸款， 其次北京申請(qǐng)公積金 貸款不能 購(gòu)買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出 來(lái)，但目前不能直接轉(zhuǎn)移到

12、外省市。31 請(qǐng)問(wèn)如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？問(wèn)：您好，我想問(wèn)以下幾個(gè)問(wèn)題：1、個(gè)人住房公積金余額的查詢方法 2、新出臺(tái)的住房公積金貸款額度及年限的具體計(jì)算方法3、公積金貸款的借款申請(qǐng)表一定要到管理中心領(lǐng)取嗎？是否可到就近的管理中心領(lǐng)??？一些代辦機(jī)構(gòu)在網(wǎng)上 發(fā)布的借款表是否可用？ 4、公積金貸款的流程及各階段 ?答： (1) 請(qǐng)撥打電話 67606291或 67606292查詢。如已發(fā)到住房公積金繳存 卡的交存人可通過(guò)工、建兩行的自動(dòng)取款機(jī)查詢； (2) 參照 2000年京資中心計(jì)字 088號(hào)文件； (3) 一般應(yīng)到資金管理中心領(lǐng)取申請(qǐng)表，一些代辦公司在管理中心領(lǐng)取申請(qǐng)表后 發(fā)給個(gè)人

13、也是可以的，但應(yīng)用原件 (資金管理中心印制的 ) ；(4) 流程：第一步查 清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請(qǐng)，領(lǐng)取材料， 第三步分中心初審，第四步銀行調(diào)查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各人購(gòu)房等情況不同而不同，可以申請(qǐng)貸款時(shí)問(wèn)分中心。32 繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？問(wèn)：我今年想要買房，關(guān)于公積金貸款我有一些問(wèn)題： 1。繳費(fèi)滿幾年才可公積 金貸款？ 2?，F(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？ 3。我老公現(xiàn)有公積金 5000 元，繳費(fèi)已兩年多； 我現(xiàn)有公積金 1680元，繳費(fèi) 6 個(gè)月，問(wèn)用公積金貸款可貸多少？答： (1) 目前政策沒(méi)有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格問(wèn)題，但政策有可能 近期有一些調(diào)整； (2) 參照 2000年京房資中心計(jì)字 088 號(hào)文件計(jì)算貸款額度。33 二手房貸款政策二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經(jīng)過(guò)指定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。34 還清住房公積金貸款后還可以再申請(qǐng)公積金貸款嗎？還清后可以再次申請(qǐng)