合川區(qū)江城天下經(jīng)濟評價報告

1、合川區(qū)“江城天下”經(jīng)濟評價報告目錄第一章項目整體經(jīng)濟效益及階段性預期效益分析一、項目概況1、項目名稱2、項目建設單位3、項目建設地點二、項目功能及建設規(guī)模1、項目功能2、建設規(guī)模三、項目投資四、項目投資估算1、投資估算表2、開發(fā)期稅費估算表五、資金籌措計劃1、項目投資計劃表2、借還款計劃及利息測算表六、銷售收入測算1、銷售總收入預測表2、銷售收入分期按比例測算表第二章項目盈利能力分析第 2 頁 共 11 頁一、損益表與靜態(tài)盈利分析1、損益表2、評價指標3、可運用資金估算表二、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析1、全部投資現(xiàn)金流量表2、評價指標3、自有資金流量表4、評價指標5、動態(tài)盈利分析第三章風險規(guī)避一

2、、盈虧平衡分析1、基礎數(shù)據(jù)2、盈虧平衡計算二、結論和建議1、結論2、建議第一章項目整體經(jīng)經(jīng)濟效益及階段性預期效益分析1、項目名稱“江城天下”。合川區(qū)舊城改造項目?？傆玫孛娣e485畝，拆遷房屋11萬平方米，新建房屋60萬平方米，估算總投資3.5億元。2005年主要完成片區(qū)規(guī)劃設計、舊房拆遷和B2組團安置房修建。計劃投資6000萬元。3、項目建設單位成都華聯(lián)商廈置業(yè)有限責任公司4、項目建設地點重慶合川市內(nèi)一、項目功能及建設規(guī)模1、項目功能根據(jù)地塊的環(huán)境特點，擬在該地塊興建一個合川市內(nèi)較為高檔的花園住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)配套設施齊全，購物、康樂、休閑運動等各類相應設施一應俱全。2、建設規(guī)模江城天下項目計劃

3、經(jīng)濟技術指標一覽表（暫定值）序號項目計量單位數(shù)值比重（）1用地面積平方米331668（498畝）1.11建筑占地面積平方米8291725（約）2總建筑面積平方米597000（余）2.1：住宅建筑面積平方米488060（約）88（約）2.1.1多層住宅建筑面積（以47層為主）平方米414851852.1.2高層住宅建筑面積（以1218層為主）平方米73209152.2商業(yè)建筑面積（其中3力平方米自用）平方米97000（約）16.2（約）2.3公建建筑面積平方米11940（約）2（約）3容積率%1.8（約）4覆蠱率%35（約）5綠地率%42（約）6總戶數(shù)（平均每戶約120平方米）戶4067（約）7

4、居住總人口（平均每戶3.5人）人14234.58停車位（每2戶約1個車位）個2033三、項目開發(fā)建設計劃本項目計劃2003年年底開工，整個工程為期5年，分4到5期建設，其中應大橋以北的地塊進行首期開工（拆遷量少）。若前期資金投入量足夠可在首期開發(fā)時帶動大橋南側的50米地區(qū)的開發(fā)，使其在第一期開發(fā)中形成一個區(qū)域形象整體化，以利于項目的全盤銷售，以期獲得最大利潤化。四、項目投資估算1、投資估算表單位：萬元廳P項目總投資估算說明1.1土地費用9960.0020萬/畝，包括征地相關費用及拆遷費用（約）2工程費2140.002.1地質(zhì)勘察費及設抽700.00多層12元/平方米，高層15元/平方米2.2場

5、地平整費用（土石方）1440.0012兀/立方米（預計120萬立方米）3建筑安裝工程費用22359.00多層350元/平方米，高層550元/平方米4其它費用1667.374.1小區(qū)道路150.003公里（預計50萬元/公里）4.2小區(qū)綠化費用621.87每平方米25元（未除消防通道）4.3小區(qū)智能化895.5015元/平方米5/、口預見費670.773%6開發(fā)期規(guī)費166.00見卜表7r財務費用480.00估計貸款總額為4000萬8銷售費用964.421.5%,包括廣告推廣及營銷相關費用項目開發(fā)總成本總計38407.56折算為每平方米成本為643.34元/平方米2、開發(fā)期稅費估算表廳P項目金額

6、估算說明1綜合價金010元/平方米2工程監(jiān)理費571.6%4工程質(zhì)量監(jiān)督費591元/平方米5其他50暫估合計166五、資金籌措計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金1500萬元作為啟動資金。需貸款4000萬元?？偼顿Y為38407.56萬元。1、項目投資計劃表單位：萬元序號項目名稱合計建設期20032004200520062007200820091建設投資38407.565500（拆、土）6000(12)8000(18)8000(15)5000(10)5907.56(5)2資金籌措38407.565500600

7、08000800050006907.562.1自有150015002.2借貸40004000-4480(本息)2.3預售收入再投入1315008500(10)15000(15)16500(15)18000(15)6295(5)尾盤銷售2、借還款計劃及利息測算表單位：萬元借款次數(shù)借款計劃還款計劃應付利息時間12003.892004.89金額40004000480合計40004000480六、銷售收入測算1、銷售總收入預測表（以5年的計劃銷售額度為指標）分類可售時積（平方米）保守銷售均價（元/平方米）銷售收入（萬元）住宅488060（約）90043925商業(yè)67000（自留30000）3000F2

8、0370合計5970001076.96642952、銷售收入分期（按比例測算表）銷售計劃項目名稱合計銷售期20042005200620072008一期住宅100%70%30%商業(yè)100%80%20%二期住宅:100%50%50%商業(yè)100%50%50%二期住宅r100%50%50%商業(yè)100%50%50%四期住宅100%50%50%商業(yè)二100%50%二50%合計100%第二章項目盈利能力分析一、損益表與靜態(tài)盈利分析（以5年的計劃銷售額度為指標）1、損益表單位：萬元廳P項目名稱計算依據(jù)合計1銷售收入如上表64295.002總成本費用59.7萬方X643.34元/平方米38407.563銷售稅金

9、及附加銷售收入X6.25%4018.434土地增值稅暫估為3%1928.855利潤總額1-2-3-419940.166所得稅5X33%6580.257稅后利潤5-613359.912、評價指標A、全部利潤的投資利潤率=利潤總額+總投資額X100%=19940.16+38407.56X100%=51.91%B、全部利潤的投產(chǎn)利潤率=利稅總額+總投資額X100%=(19940.16+4018.43+1928.85+38407.56X100%=67.40%C、自有資金投資利潤率=利潤總額+自有資金總額x100%=13359.9072+5500X100%=242.90%3、可運用資金估算表單位：萬元序

10、號項目名稱合計建設期200420052006200720081銷售收入64295850015000165001800062952銷售稅金及附加4018.43531.25937.51031.251125393.433土地增值稅1928.85255450495540188.854所得稅6580.255001200140018001680.255項目可運用資金(1-2-3-4)51767.467213.7512412.513573.75145354032.47結論：本項目以上三個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行行為相應指標比較，完全可以接受二、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析(以四年的計劃銷售額度為指標)1、全部投

11、資現(xiàn)金流量表單位：萬元廳P項目名稱建設經(jīng)營期2003200420052006200720081現(xiàn)金流入5500850015000165001800062951.1銷售收入0850015000165001800062951.2自有資金15001.3借貸40002現(xiàn)金流出550011176.2510587.510926.2584659170.092.1建設投資550060008000800050006907.562.2銷售稅金及附加0531.25937.51031.251125393.432.3土地增值稅0255450495540188.852.4所得稅05001200140018001680.2

12、52.5還貸（加息）44803凈現(xiàn)金流量（1-2）0-2676.254412.55573.759535-2875.094折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10%0-2408.623971.255016.378581.5-2587.585稅前凈現(xiàn)金流量（3+2.4）0-1908.625171.256416.3710381.5-907.336稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10%0-1717.754654.125774.739343.35-816.592、評價指標A、稅后全部投資FNPV=13969-5980（自備資金）=7989,FIRR=12.42%B、稅前全部投資FNPV=19153-5980（自備資金）=13173,FIR

13、R=20.48%3、自備資金現(xiàn)金流量表（以四年的計劃銷售額度為指標）單位：萬元序號項目名稱建設經(jīng)營期20032004200520062007200820091現(xiàn)金流入5500850015000165001800062951.1銷售收入0850015000165001800062952J現(xiàn)金流出550011176.2510587.510926.2584659170.092.1自有資金55002.2預售收入再投入60008000800050006907.562.3貸款本息償還44802.4銷售稅金及附加531.25937.51031.251125393.432.5土地增值稅255450495540

14、188.852.6所得稅5001200140018001680.253凈現(xiàn)金流量（1-2）0-2676.254412.55573.759535-2875.094折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10%0-2408.623971.255016.378581.5-2587.584、評價指標自有資金的稅后FNPV=13969,FIRR=39.37%5、動態(tài)盈利分析（以5年的計劃銷售額度為指標）A、凈現(xiàn)值（FNPV）,經(jīng)過以上計算，本項目稅前、稅后全部投資的NPV>0,自有資金的NPV>0,說明本項目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。本房地產(chǎn)投資項目的基準貼

15、現(xiàn)率選取時，結合同期的銀行貸款利率5.25%,考慮行業(yè)的平均收益率、資金成本、投資風險、通貨膨脹以及資金限制的影響，取IC=10%。B、內(nèi)部收益率（FIRR）,經(jīng)以上計算，稅前和稅后全部投資的IRR分別為20.48%和12.42%,自有資金IRR為39.37%,分別大于同期貸款的利率和基準貼現(xiàn)率，反映項目盈利，達到較高的收益水平，說明項目完全可行。C、項目經(jīng)濟效益指標匯總表項目靜態(tài)指標動態(tài)指標投資利潤投資利潤率投資利稅率財務凈現(xiàn)值FNPV財務內(nèi)部收益率FIRR全部投資稅刖19940.1651.91%67.40%20.48%稅后13359.9012.42%自有資金稅刖242.90%稅后13969

16、139.37%第三章風險規(guī)避第9頁共11頁一、盈虧平衡分析（以四年的計劃銷售額度為指標）1、基礎數(shù)據(jù)項目總成本38407.56萬元項目總收入64295萬元利潤19940.16萬元稅后利潤13359.90722、盈虧平衡點計算盈虧平衡點=項目總成本+銷售總收入-（利潤X所得稅率：33%）X100%=38407.56+64295-（19940.16X33%）X100%=75.40%盈虧臨界點=銷售總收入X盈虧平衡點=64295X75.40%=48478.43萬元結論：當銷售收入達到48478.43萬元時，工程基本上可實現(xiàn)保本；反之，當銷售實現(xiàn)低于臨界點，則項目將出現(xiàn)虧損。二、結論和建議1、結論本項

17、目分析是在現(xiàn)有方案設計的基礎上進行的，建筑單體的面積參數(shù)為，可售住宅為488060（約）nf,可售商業(yè)為67000（自留30000）m2本項目總投資為38407.56萬元，平均售價1076.96余元/nf。具中住宅的平均售價900余元/ttf,商業(yè)的平均售價3000余元/itf。根據(jù)盈虧平衡分析可見，江城天下項目盈虧平衡點為75.40。當項目銷售比例達75.40，銷售收入達到48478.43萬元時，項目的收益與成本持平。通過敏感性分析可知項目有一定的抗風險能力，項目全部投資的內(nèi)部收益率為20.48，自有資金的內(nèi)部收益率為39.37，均高于銀行同期利息，有一定的財務收益。由于項目定位花園小區(qū)，品質(zhì)上有優(yōu)勢，同時售價在市場上有競爭力，因此可達到一個較好的銷售比例，但是項目的功能定位一定要有特色。從以上計算我們還看到，由于我們只作了5年的計劃銷售收益分析，其結論就是在5年期的經(jīng)營后，公司不僅能獲取稅后利潤13359.9072萬元，還能獲得銷售