中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)特性分析

1、 中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特性分析 及房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略制定 經(jīng)濟(jì)特性分析：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局日趨激烈，并逐步進(jìn)入品牌競爭階段，行業(yè)集中度呈現(xiàn)顯著提升，去年上半年，中國房地產(chǎn)協(xié)會等機(jī)構(gòu)，17日發(fā)布的2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評研究報告顯示，去年上半年，全國完成400億元以上銷售額的品牌房企業(yè)數(shù)量達(dá)5家，而行業(yè)四強(qiáng)銷售收入占全國銷售額比重以提升至9.06%。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展同步推進(jìn)，目前形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的格局。高端市場以中高檔商品房為主，滿足高收入群體改善性住房需求；中端市場以普通商品房為主，面向中等收入者；而低端市場以經(jīng)適房、廉租房為主，面向低收入者。面對這樣的房

2、地產(chǎn)業(yè)，我們從分析市場經(jīng)濟(jì)特性所看重的因素（市場規(guī)模、競爭角逐的范圍、市場增長速度、行業(yè)在成長周期中目前所處的階段、競爭廠家的數(shù)量及相對規(guī)模、購買者的數(shù)量及相對規(guī)模、在整個供應(yīng)鏈中，向前整合或向后整合的程度如何？到達(dá)購買者的分銷渠道種類、產(chǎn)品生產(chǎn)工藝革新和新產(chǎn)品技術(shù)變革的速度、競爭對手的產(chǎn)品服務(wù)是強(qiáng)差別化的、弱差別化的、同一的還是無差別化的？必要的資源以及進(jìn)入和退出市場的難度、行業(yè)的盈利水平）中選擇了具有區(qū)分度的四種因素來進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)特性分析。以下我們將從以下四個方面來說明房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)特性：市場規(guī)模，競爭角逐的范圍，市場增長速度及行業(yè)生命周期，盈利水平。從市場規(guī)模來看，在未來5到10年

3、內(nèi)，由于人們對住房的剛性需求，房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模將會繼續(xù)擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場仍然是全世界最大的市場，總體趨勢樂觀。但高昂的價格，使許多工薪階層難以承受，近期增速會下降。從圖四可以清晰看出房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期成正向關(guān)系。中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來走勢將會很好，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也將不錯。從競爭角逐的范圍來看，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，房地產(chǎn)東西部發(fā)展不平衡：東部地區(qū)在企業(yè)規(guī)模和投資、開發(fā)規(guī)模方面均大大超過西部地區(qū)，而東部又主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市。以2003年為例， 五省市的年開工面積和年銷售面積均超過全行業(yè)的38，以占全行業(yè)3315的企業(yè)數(shù)實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入

4、超過了全行業(yè)總收入的一半，利潤達(dá)到了行業(yè)總額的88%。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘日益提高。隨著土地市場化機(jī)制的逐步完善，行業(yè)管理日益規(guī)范，對房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和資金實(shí)力的要求越來越高，缺乏品牌的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被市場淘汰。下圖中反映了房地產(chǎn)行業(yè)在資產(chǎn)規(guī)模壁壘，規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘和政策壁壘方面的壁壘。市場增長速度方面，房地產(chǎn)將在今后很難再保持兩位數(shù)以上增速，今后的增長速度會逐年下降。同時受中國的房地產(chǎn)市場還沒有掉頭向下，開始走回頭路，還是有增長空間的。新增需求每年都在增加，即城鎮(zhèn)新增人口持續(xù)增加，以人為核心的新型城鎮(zhèn)化下，改善住房的需求還沒有結(jié)束，居民收入不斷提高等等都說明房地產(chǎn)市場還是有增長空間的。過去巨

5、大的消費(fèi)能力、城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)高增長等因素帶來了房地產(chǎn)市場的高增長高繁榮。經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是鐵板一塊的市場，分化非常明顯。如下圖所示，全國商品房銷售額不斷增長，但增速有所下降，整個房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。其中的主要原因是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控，比如進(jìn)行不定產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，還有房屋產(chǎn)權(quán)變?yōu)?0年，征收相關(guān)的房地產(chǎn)稅，這都會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)期需求降低。從盈利水平來看，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平即將觸頂，最終會回落。從毛利率指標(biāo)來看，2011年前三季度百家房企毛利率增幅較前一年明顯收窄，而在更直觀的凈利率指標(biāo)上，百家房企更是已經(jīng)連續(xù)兩年呈現(xiàn)下跌。下面來分析房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平回歸的原因，首先，

6、隨著一二線城市城市化進(jìn)程逐漸放緩，過去十年間土地價格的高速上漲已經(jīng)遭遇瓶頸；其次，由于調(diào)控常態(tài)化格局已基本定型，以限購限貸為核心的政策將持續(xù)對房地產(chǎn)市場需求層形成壓力，而未來即使行政化措施終將退出，也多半會以房產(chǎn)稅等新手段來承接，盡管業(yè)內(nèi)很多人士都不看好房產(chǎn)稅能發(fā)揮多大的效果，但我們認(rèn)為這對投資性需求仍將具有一定的沖擊，一二線城市的投資購房需求未來將逐漸趨于萎縮，市場上更多是以自住為主的剛性需求，這使得房價難以出現(xiàn)快速上漲的勢頭。綜合兩者來看，未來房地產(chǎn)企業(yè)在單個項目上的利潤水平將持續(xù)回落，而如果這一根基出現(xiàn)動搖，則高資金杠桿所帶來的擴(kuò)張效應(yīng)甚至將反向啟動，也正是由于這個原因，今年以來去杠桿化

7、成為了整個房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。另外，近幾年以來一線房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本的增長也導(dǎo)致了行業(yè)利潤水平下降，其外在表現(xiàn)是建筑材料、人力等成本持續(xù)上升，內(nèi)在表現(xiàn)則是近幾年來企業(yè)高速擴(kuò)張后管理費(fèi)用的增加?？偠灾?，我們通過上述分析可以得出房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢還是樂觀的。目前中國房地產(chǎn)處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內(nèi)由于新政策影響，市場不可避免出現(xiàn)調(diào)整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內(nèi)部不斷調(diào)整和變革，市場將會更加規(guī)范，遠(yuǎn)期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。從宏觀經(jīng)濟(jì)上看，中國人均GDP超過2000美元，長期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。居民的消費(fèi)能力大大提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會變化，這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在

8、居民對汽車和住宅這類代表著資產(chǎn)和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經(jīng)濟(jì)正處于快速增長階段，房地產(chǎn)投資在其中起著重要的貢獻(xiàn)作用，國外經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程也證明，國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)是必需的而且是穩(wěn)定的。同時，中國人口的城市化正處于加速階段，城市人口購買能力不斷提高，住房的有效需求增加。家庭規(guī)模的小型化、家庭世代的降低、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變、個性化需求的增加都將逐步影響到住房需求結(jié)構(gòu)，小戶型住宅將成為住宅市場中重要的組成部分。國家的宏觀調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔(dān)巨大的資金壓力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風(fēng)險下，很有可能會出現(xiàn)新的融資渠道，房地

9、產(chǎn)企業(yè)的融資手段會呈現(xiàn)出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來的強(qiáng)弱分化將使行業(yè)整合進(jìn)一步展開，各種資源向營運(yùn)效率較高的企業(yè)集中。保障性住房政策將是最為重要、影響最為深遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)政策。中國房地產(chǎn)將向保障性住房傾斜，保障性住房將成為多層次住房供給體系的重要組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整過程將主要通過土地、信貸和稅收政策逐步調(diào)整實(shí)現(xiàn)，短期內(nèi)由于市場供應(yīng)量有限，對整個房地產(chǎn)市場影響有限；中長期看，結(jié)構(gòu)調(diào)整無法避免，行業(yè)利潤率將回落到合理水平，開發(fā)企業(yè)也將更多涉足保障性住房開發(fā)。公司戰(zhàn)略制定：首先我們對濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一個PEST分析，分析了濟(jì)南市房地產(chǎn)的宏觀環(huán)境。但是由于PEST分析不適合用于公司具體戰(zhàn)略的制

10、定，所以該部分在PPT中沒有展示。通過PEST分析得出相應(yīng)的環(huán)境影響因素，在戰(zhàn)略制定時僅供參考。在政策法律方面，新國五條的出臺以及濟(jì)南市本身的政策法規(guī)起到了較大的影響。新國五條出臺：1完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。2堅決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。3增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。4加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入

11、退出制度，確保公平分配。5加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。新國五條規(guī)定濟(jì)南地區(qū)細(xì)則為新建商品房價格漲幅低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增長水平。同時濟(jì)南地區(qū)也新出臺濟(jì)南市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則規(guī)定同城公積金轉(zhuǎn)移可直接到銀行辦理；公積金修房論套數(shù)不論次數(shù)；公積金貸款沒還清不得一次性提取余額。經(jīng)濟(jì)方面：2013年1-9月濟(jì)南市公共財政預(yù)算收入完成358.04億元 增長13.33%，財政收入較快增長。人均收入也在提高，全市城市居民人均可支配收入8752元，增長10%；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入3803元，增長12.6%。此

12、外，2013年一季度全市公共財政預(yù)算收入109.5億元，增長10.3%。 就業(yè)收入方面，一季度全市新增城鎮(zhèn)就業(yè)2.98萬人，新增農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)1.66萬人。文化方面主要是指人口增長方面：2012年濟(jì)南人口增長4.24。在家庭結(jié)構(gòu)方面，濟(jì)南作為省會城市，觀念的改變，使很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。在技術(shù)方面電子技術(shù)的發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)種出現(xiàn)了智能樓宇。運(yùn)輸條件的改善，提高了中心區(qū)與郊區(qū)之間的可達(dá)性，使城市房地產(chǎn)區(qū)由中心區(qū)向郊區(qū)的演變的出現(xiàn)成為可能?，F(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步?；ヂ?lián)網(wǎng)的發(fā)展使在家里辦公成為可能，住宅不再只是生活場所，也成了工作場所。在制定公司具體戰(zhàn)略時結(jié)合了上述P

13、EST分析的內(nèi)容，而公司層戰(zhàn)略是為了選擇合適的業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行經(jīng)營并最大限度得發(fā)揮各個業(yè)務(wù)單位之間的協(xié)同與整合效應(yīng)。而房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位四要素是指價值鏈環(huán)節(jié)選擇、區(qū)域布局、產(chǎn)品或業(yè)態(tài)組合、目標(biāo)客戶群。資源整合能力與創(chuàng)新能力是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力它被定義為：市場(市場調(diào)研能力、需求把握能力、快速反應(yīng)能力和資源整合能力等)、質(zhì)量(項目管理、規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、品牌(企業(yè)形象、產(chǎn)品形象、人員形象、營銷能力、服務(wù)能力)三個維度上的能力。其中，市場、品質(zhì)和品牌構(gòu)成了競爭力的外殼，而括號中的內(nèi)容則構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的內(nèi)涵。而對以上資源的整合能力與綜合創(chuàng)新能力，就是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。關(guān)鍵成功要素是

14、實(shí)現(xiàn)核心競爭力的要點(diǎn)，不同的發(fā)展階段具有的關(guān)鍵成功要素也是有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段主要分為投資主導(dǎo)階段、產(chǎn)品主導(dǎo)階段、管理主導(dǎo)階段、投資主導(dǎo)階段。相對應(yīng)的關(guān)鍵成功要素分別是政府關(guān)系、產(chǎn)品打造能力、精細(xì)化管理、資本運(yùn)營能力。由于激烈的市場競爭對產(chǎn)品品質(zhì)要求越來越高，目前市場競爭的態(tài)勢對于產(chǎn)品復(fù)制性企業(yè)有利，而企業(yè)本身處于產(chǎn)品主導(dǎo)階段，所以產(chǎn)品打造能力是關(guān)鍵成功要素。根據(jù)關(guān)鍵成功要素我們得出的相應(yīng)的關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措主要由以下幾個方面：市場占有率：專注于山東地區(qū)市場，濟(jì)南作為省會城市，產(chǎn)品需求量較大，濟(jì)南有獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。品質(zhì)與口碑：塑造高品質(zhì)、高性價比中高檔住宅品牌與優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)品牌，贏得客戶口

15、碑主力生產(chǎn)線：形成1-2種競爭力強(qiáng)、便于復(fù)制的成熟產(chǎn)品，圍繞該產(chǎn)品培養(yǎng)溢價、成本控制的“必殺技”精英團(tuán)隊：通過逐步引進(jìn)行業(yè)精英，優(yōu)化團(tuán)隊人員結(jié)構(gòu)，提高人工效能，促成良性人力資本循環(huán)簡單有效管理：保持組織結(jié)構(gòu)、流程作業(yè)的簡單高效，保持組織高度的結(jié)果導(dǎo)向而不是過程導(dǎo)向。建立高層決策者戰(zhàn)略評價機(jī)制。董事會可以設(shè)立戰(zhàn)略管理委員會或定期召開由各部門、各事業(yè)部、子公司、集團(tuán)各公司經(jīng)理參加的企業(yè)“競爭能力評價會”，也可邀請管理、技術(shù)方面專家和政府行業(yè)主管部門官員參加，從各方面對本企業(yè)核心競爭力、優(yōu)勢資源進(jìn)行會診評估，研討今后發(fā)展思路。進(jìn)行制度創(chuàng)新和戰(zhàn)略創(chuàng)新，建立一個富有彈性和行業(yè)特點(diǎn)的激勵機(jī)制，如調(diào)整和改進(jìn)

16、員工虛擬股權(quán)期權(quán)制、職業(yè)計劃培訓(xùn)、企業(yè)文化歸屬感的培養(yǎng)等。戰(zhàn)略創(chuàng)新上，在競爭和發(fā)展中找尋合作伙伴，戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)都在戰(zhàn)略規(guī)劃之內(nèi)。根據(jù)上述分析，我們選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟作為戰(zhàn)略途徑。具體實(shí)施路徑如下:(1)土地資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實(shí)中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有資金進(jìn)行開發(fā)，因此，可以采取土地資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發(fā)，解決各自所需。(2)區(qū)域整體開發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開發(fā)。當(dāng)前，各地政府在土地出讓上為了達(dá)到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設(shè)還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的

17、出讓越來越少，一般中小企業(yè)難以單獨(dú)承受，聯(lián)合開發(fā)是必然之選。 (3)以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應(yīng)，迅速提升自身的品牌知名度。 4)跨區(qū)域企業(yè)聯(lián)盟。不同區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行跨地域聯(lián)盟，既利用了異地資源和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的市場經(jīng)驗，也實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的戰(zhàn)略擴(kuò)張。 (5)以價值鏈為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)可以從強(qiáng)化價值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競爭力的規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這可大大降低中間成本，提高效率，增加消費(fèi)者價

18、值，使聯(lián)盟各方獲得收益。產(chǎn)品種類P1P2P3M1M2M3區(qū)域市場123起點(diǎn)終局三種擴(kuò)張路徑公司戰(zhàn)略的最終制定是在上述分析之后得出，我們知道有三種地理范圍與產(chǎn)品線的擴(kuò)張路徑：（1）市場擴(kuò)張優(yōu)先于產(chǎn)品擴(kuò)張；（2）市場擴(kuò)張與產(chǎn)品擴(kuò)張平衡進(jìn)行；（3）產(chǎn)品擴(kuò)張優(yōu)先于市場擴(kuò)張。如下圖所示：小企業(yè)應(yīng)該選擇路徑1，聚焦產(chǎn)品，滿足不同層次的需求，享受產(chǎn)品復(fù)制帶來的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。相對應(yīng)的是目標(biāo)集聚差異化戰(zhàn)略。在激烈的競爭中細(xì)分專業(yè)市場，提供滿足特定消費(fèi)需求的主流產(chǎn)品，在尋求差異化競爭中擴(kuò)大市場份額成為專業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。根據(jù)前面提到的關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措和企業(yè)的核心競爭力，我們得出的具體做法如下：目標(biāo)市場鎖定在二三線城市；專注

19、于保障型住房的開發(fā)和建設(shè)；兼顧發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)潛力很大；房地產(chǎn)與金融業(yè)的結(jié)合，拓寬金融通道；將產(chǎn)品延伸到農(nóng)村風(fēng)景區(qū)私人定制豪宅和旅游地產(chǎn)；著重濟(jì)南房地產(chǎn)五大發(fā)展區(qū)域，根據(jù)自身的特點(diǎn)選擇適合企業(yè)發(fā)展的開發(fā)區(qū)域。背景資料濟(jì)南未來十年5塊房地產(chǎn)重點(diǎn)規(guī)劃地區(qū)市中心泉城特色風(fēng)貌區(qū)、奧體文博片區(qū)、小清河濱河新區(qū)、西客站片區(qū)、長清大學(xué)城片區(qū)等5大區(qū)域。5大區(qū)域片區(qū)價值和發(fā)展定位不同，開發(fā)策略也各不相同。具體來看：市中心泉城特色風(fēng)貌區(qū)范圍主要指北至明湖北路、南至文化西路、西至順河高架路、東至護(hù)城河這一區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有趵突泉、五龍?zhí)?、黑虎泉、珍珠?大泉群，其獨(dú)特的自然文化景觀與濟(jì)南幾千年文化內(nèi)涵相互融

20、合，形成了濟(jì)南獨(dú)特的城市風(fēng)貌和空間特色，其發(fā)展定位應(yīng)該是在保泉、護(hù)泉、維護(hù)泉城獨(dú)特風(fēng)貌前提下，打造泉城旅游購物休閑中心區(qū)，重點(diǎn)打造文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)精品。開發(fā)策略一是通過將珍珠泉還泉于民，進(jìn)一步擴(kuò)大趵突泉、五龍?zhí)秲纱蠊珗@面積，規(guī)劃建設(shè)泉水浴場、泉水沙灘、泉水博物館，進(jìn)一步推動泉水先觀后用，擴(kuò)大泉水觀景區(qū)，增加親水空間;二是結(jié)合趵突泉、五龍?zhí)秲纱蠊珗@擴(kuò)建，在景區(qū)西側(cè)開發(fā)建設(shè)高檔景觀住宅、觀光酒店;三是建設(shè)集商業(yè)零售、民俗文化、休閑娛樂、餐飲住宿等多功能有機(jī)融合的城市綜合體。奧體文博片區(qū)位于城區(qū)東拓發(fā)展戰(zhàn)略的核心位置，根據(jù)開發(fā)現(xiàn)狀和未來潛力，可細(xì)分為文博、奧龍、南胡、龍洞等4個小片區(qū)。文博片區(qū)功能定位為省級政務(wù)中心、燕山商業(yè)副中心、文化中心，價值定位為富貴文化工作社區(qū);奧龍片區(qū)可借勢奧體中心打造山地公園，開發(fā)高檔住宅，構(gòu)建生態(tài)適宜性居住區(qū)，價值定位為景觀富貴居住社區(qū);龍洞片區(qū)在打造好大辛河景觀軸、用好