連云港別墅及類別墅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、連云港別墅及類別墅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、調(diào)查說明本次對(duì)連云港主要?jiǎng)e墅及類別墅項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，最終目的在于掌握連云港別墅市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，為項(xiàng)目二期獨(dú)棟產(chǎn)品銷售制定符合市場(chǎng)價(jià)格策略提供有利依據(jù)。本次調(diào)查主要實(shí)地調(diào)查與網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的方法，從整體上把握連云港別墅及類別墅項(xiàng)目市場(chǎng)情況。二、市場(chǎng)概況目前，除本項(xiàng)目外，在連云港在售的別墅樓盤主要有四個(gè)：名人世家、云頂·英倫匯、永泰·山海自在、龍門山莊；樓盤產(chǎn)品包含別墅或陽光排屋【疊拼】主要有：同科·匯豐國(guó)際、皇冠·明珠花園、帝豪·水榭花都、中央華府、水墨江南等在價(jià)格方面（本項(xiàng)目不列入比較范圍），由于各個(gè)樓盤位置、

2、產(chǎn)品、景觀、配套等方面有較大差距，因而各樓盤別墅產(chǎn)品的價(jià)格也差距較大。三、主要在售樓盤數(shù)量調(diào)查1、龍門山莊物業(yè)類型棟數(shù)套數(shù)獨(dú)棟別墅2323雙拼別墅2448聯(lián)排別墅634疊加別墅424合計(jì)57129目前，龍門山莊別墅產(chǎn)品屬于尾盤銷售階段，項(xiàng)目總套數(shù)129套，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品均有，獨(dú)棟單套面積在424475，雙拼單套面積278左右，聯(lián)排單套面積240。目前，其余貨20余套.2、名人世家期數(shù)物業(yè)類型棟數(shù)套數(shù)一二期獨(dú)棟別墅3030雙拼別墅1020聯(lián)排別墅28小計(jì)4258三期（現(xiàn)推）獨(dú)棟別墅2424四期（規(guī)劃中）獨(dú)棟1313雙拼918聯(lián)排312小計(jì)2543目前，項(xiàng)目在售為三期獨(dú)棟產(chǎn)品，三期共推出24

3、套房源，目前剩5套，單套面積在430490。四期產(chǎn)品規(guī)劃為獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排均有。3、云頂·英倫匯期數(shù)批次推售狀態(tài)物業(yè)類型套數(shù)小計(jì)小計(jì)小計(jì)合計(jì)一期售罄73二期一批現(xiàn)推合院別墅3192108253聯(lián)排別墅61未推16二批145總計(jì)326該項(xiàng)目由于其位置、景觀、周邊環(huán)境等條件都較差，其銷售情況一般，目前在售產(chǎn)品為二期一批次聯(lián)排及合院產(chǎn)品，可選范圍比較多。預(yù)計(jì)今年5月份推出二期二批次產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計(jì)與一批次相似。4、永泰·山海自在物業(yè)類型棟數(shù)套數(shù)獨(dú)棟2121雙拼3060聯(lián)排1352合計(jì)64133因其采用的是聯(lián)排與獨(dú)棟低端連接的方法，故一棟樓涵蓋獨(dú)棟和聯(lián)排兩種物業(yè)。現(xiàn)推別墅物業(yè)，后期有

4、高層規(guī)劃。因其價(jià)格未定，目前項(xiàng)目?jī)H處于登記階段，不接受預(yù)定。（前期曾推過C12/D15，預(yù)收金額為20萬）5、同科·匯豐國(guó)際樓層面積（）套數(shù)陽光排屋260-280124套聯(lián)排別墅260-37056套合計(jì)180項(xiàng)目總共有14棟聯(lián)排56套；12棟陽光排屋，共124套，別墅類產(chǎn)品共有180套。從預(yù)定情況而已目前項(xiàng)目聯(lián)排情況銷售較好，僅余9套；陽光排屋產(chǎn)品可選較多。6、其他項(xiàng)目數(shù)量情況l 帝豪·水榭花主要為高層產(chǎn)品，在售別墅產(chǎn)品為聯(lián)排別墅，共42套，目前余10套左右，單套面積399460；l 明珠·皇冠花園陽光排屋產(chǎn)品共22套，目前未開售，但已由內(nèi)部關(guān)系戶全部預(yù)定完畢。金

5、鳳凰城聯(lián)排產(chǎn)品也已售罄。Ø 小結(jié)：l 目前，在售的別墅樓盤中，存貨量較大的為云頂·英倫匯及永泰·山海自在，英倫匯目前在售為二期一批次貨源共計(jì)92套房源，從銷售現(xiàn)場(chǎng)情況了解，該項(xiàng)目未銷售部分加上未推出部分，存貨預(yù)計(jì)50套；山海自在項(xiàng)目未開售，前期預(yù)定收取20萬，目前不接受預(yù)定；l 在售樓盤存貨產(chǎn)品較多的是聯(lián)排與雙拼產(chǎn)品，獨(dú)棟產(chǎn)品存貨量較?。籰 在項(xiàng)目規(guī)劃中，后期推出部分有獨(dú)棟產(chǎn)品的為名人世家四期13套，山海自在16套，其他目前在售項(xiàng)目后期開發(fā)均為雙拼或聯(lián)排產(chǎn)品。四、主要在售樓盤價(jià)格調(diào)查1、名人世家戶型種類聯(lián)排雙拼獨(dú)棟總面積305-311394、401、4114147

6、42地下室6060、8080、100、130車庫車庫在地下室車庫在一層車庫均在一層價(jià)格單價(jià)：7600元/總價(jià)：231-236萬單價(jià)：8800元/總價(jià)：346-361萬單價(jià)：11800元/（湖景獨(dú)棟單價(jià)為13800元/）總價(jià)：488-875萬2、龍門山莊戶型種類聯(lián)排雙拼獨(dú)棟備注總面積240-245275290420470地下室無無6080【贈(zèng)送】車庫車庫在一層車庫在一層車庫地下室價(jià)格單價(jià)：900010000元/總價(jià)：245萬單價(jià)：11000元/總價(jià)：300萬單價(jià)：1280014200元/ 總價(jià)：600650萬獨(dú)棟價(jià)格按建筑面積計(jì)算，單價(jià)為1090013500元/3、永泰·山海自在戶型種

7、類聯(lián)排獨(dú)棟總面積240-245315324地下室無無車庫車庫在一層車庫在一層價(jià)格未知單價(jià)：1800022000元/總價(jià)：600700萬4、云頂·英倫匯戶型種類聯(lián)排四合院總面積275-285375390地下室3050【有產(chǎn)權(quán)】3050【有產(chǎn)權(quán)】車庫車庫在一層車庫在一層價(jià)格單價(jià)：42004400元/總價(jià)：120萬單價(jià)：46004800元/總價(jià)：180萬5、其他在售類別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)查說明l 同科·匯豐國(guó)際陽光排屋及聯(lián)排具體價(jià)格未出，預(yù)計(jì)五一開盤時(shí)公布，據(jù)了解，聯(lián)排價(jià)格高于10000元/，陽光排屋價(jià)格預(yù)計(jì)在80009000元/；l 明珠·皇冠花園目前陽光排屋產(chǎn)品已經(jīng)由內(nèi)部

8、關(guān)系戶認(rèn)購?fù)辏N售價(jià)格在85009000元/；l 帝景·水榭花都在售別墅產(chǎn)品為聯(lián)排別墅，銷售價(jià)格在67006800元/；l 金源·金鳳凰城聯(lián)排產(chǎn)品已售完，當(dāng)時(shí)銷售價(jià)格在60006500元/。Ø 小結(jié)：在本次市調(diào)中，云頂·英倫匯的價(jià)格最低，聯(lián)排產(chǎn)品約280，總價(jià)為120萬，均價(jià)4250元/；四合院產(chǎn)品約375，總價(jià)為180萬，均價(jià)為4800元/；價(jià)格最高的為永泰·山海自在（具體價(jià)格未出），項(xiàng)目北面A戶型（獨(dú)棟，可見海景）面積約為315324，總價(jià)在600700萬不等，均價(jià)為20000元/。在港城別墅項(xiàng)目中，獨(dú)棟產(chǎn)品銷售價(jià)格差異較大，目前銷售情況較

9、好的名人世家與龍門山莊 的價(jià)格在1000013000元/。有獨(dú)特賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品價(jià)格較高（如山海自在海景賣點(diǎn)，價(jià)格近20000元/）。反之亦然，位置、景觀等方面較差的則價(jià)格較低（如英倫匯，4800元/）?！揪唧w樓盤詳情見附件一】五、各項(xiàng)目綜合比較及價(jià)格建議通過本次市調(diào)所得數(shù)據(jù)與項(xiàng)目各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行綜合比較，列出了主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格系數(shù)表，如下：系數(shù)名人世家龍門山莊山海自在英倫匯均價(jià)1180012000120004800位置系數(shù)0.981.021.021.01規(guī)模系數(shù)1.021.011.011產(chǎn)品類型系數(shù)1111.02工程進(jìn)度系數(shù)0.970.9710.97配套系數(shù)0.991.021.021.03景觀系數(shù)

10、1.021.011.021.02周邊環(huán)境系數(shù)1.010.980.981.02比較價(jià)格11932.3912885.5311424.44482.398比較樓盤與本案權(quán)重0.40.30.20.1建議價(jià)格11074備注：龍門山莊項(xiàng)目均價(jià)按建筑面積計(jì)算。 計(jì)算說明：以本項(xiàng)目各項(xiàng)系數(shù)為1，并將項(xiàng)目與各主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤各項(xiàng)條件進(jìn)行比較，作出系數(shù)評(píng)定，再得出比較價(jià)格，將比較價(jià)格按照各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比項(xiàng)目的可比性進(jìn)行權(quán)重調(diào)整，最后得出項(xiàng)目的建議價(jià)格。附件一：連云港別墅價(jià)格一覽表項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型面積（）總價(jià)（萬元）均價(jià)（元/）備注名人世家獨(dú)棟43049050058011800湖景獨(dú)棟單價(jià)為13800元/聯(lián)排280320

11、2102507600雙拼3204102803608800云頂·英倫匯合院3753901804800四合院形式，以車庫相連聯(lián)排2752851204250永泰·山海自在獨(dú)棟31532460070020000可看海315324本項(xiàng)目為疊院，獨(dú)棟與雙拼左右拼，200與315獨(dú)棟前后拼。價(jià)格未公布，所填價(jià)格為預(yù)計(jì)價(jià)格200聯(lián)排2502602302709400龍門山莊獨(dú)棟42047060065013000按建筑面積計(jì)算項(xiàng)目獨(dú)棟均價(jià)為12000元/雙拼27529030011000聯(lián)排2202452459500帝景·水榭花都聯(lián)排3994602703006700該盤主要產(chǎn)品為高層同科