以房養(yǎng)老存廢之爭

1、以房養(yǎng)老存廢之爭 一、 以房養(yǎng)老模式以房養(yǎng)老的主要模式是反向抵押貸款，是指已擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司、銀行等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、房屋現(xiàn)值、未來增殖折損情況及借款人房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋評(píng)估值減去預(yù)期折損和預(yù)期利息，并按人的平均壽命計(jì)算，將房屋價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年或一次性支付現(xiàn)金給借款人，借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)，直到老人百年之后，金融機(jī)構(gòu)處置該房屋產(chǎn)權(quán)獲益。從理論上講，反抵押貸款的本質(zhì)是房屋融通資金，并以其為核心，拉動(dòng)老年社會(huì)保障、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等社會(huì)多方面參與發(fā)展的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。以房養(yǎng)老思想的成功

2、嘗試，是迄今為止僅有的一種大規(guī)模運(yùn)行的住房和養(yǎng)老相結(jié)合的金融工具。以房養(yǎng)老模式起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的國家是美國。該模式在世界上20多個(gè)國家相繼推出，已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。我國并沒有開展反抵押貸款這項(xiàng)業(yè)務(wù)，但反抵押貸款在國外的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)具有重要的指導(dǎo)意義和借鑒意義。二、以房養(yǎng)老的立論依據(jù)1.生命周期理論生命周期理論是由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪利亞尼、布倫博格等人提出的，莫迪利亞尼作出了突出奉獻(xiàn)，并獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。這一理論的基本思想是:一個(gè)理性的消費(fèi)者，不僅對(duì)某一消費(fèi)行為、消費(fèi)項(xiàng)目的決策安排考慮個(gè)人效用的最大化，最重要

3、的是要追求其生命周期內(nèi)整個(gè)一生效用的最大化，而其預(yù)算約束則為生命周期內(nèi)的收入與消費(fèi)支出的平衡。個(gè)人一生的收入與財(cái)富，應(yīng)當(dāng)在個(gè)人人生的整個(gè)生命周期的不同階段，包括養(yǎng)老期間予以合理配置，以使個(gè)人資源配置到達(dá)最優(yōu)。人們?yōu)榇艘獙⒁簧氖杖肟傤~，更有效地在自己一生中據(jù)以分配，使其擁有資源配置的結(jié)構(gòu)、收益及可發(fā)揮的功用等，能夠更為合理地滿足個(gè)人一生中的需要。生命周期理論是以房養(yǎng)老模式最基本的理論依據(jù)。這一理論的核心，是個(gè)人在工作期間取得的收入應(yīng)當(dāng)在其整個(gè)一生中包括養(yǎng)老期間予以合理配置。以房養(yǎng)老思想正是這一優(yōu)化配置思想的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用。生命周期理論把人的生命分為3個(gè)部分:青年時(shí)期，消費(fèi)大于收入，是負(fù)儲(chǔ)蓄;中年時(shí)期

4、，收入大于消費(fèi)，是正儲(chǔ)蓄;老年時(shí)期，消費(fèi)大于儲(chǔ)蓄，需要?jiǎng)佑霉ぷ鲿r(shí)期的儲(chǔ)蓄支付。工作時(shí)期的儲(chǔ)蓄不僅指的是貨幣，更主要的是指財(cái)產(chǎn)實(shí)物的積累，這里指的是住房，它是一個(gè)家庭財(cái)富的最主要內(nèi)容。一般認(rèn)為，家庭生命周期和住房的壽命周期不一致，房主購房年齡多在30 50歲，假設(shè)人們預(yù)期存活壽命是70 80歲，而現(xiàn)在住房多采用框架結(jié)構(gòu)，其壽命多在70 100年，這樣到房主退休時(shí)，住房平均還可以使用40年時(shí)間，房屋價(jià)值還很高。以房養(yǎng)老正是要將這種較高的房屋價(jià)值余值提前變現(xiàn)，以滿足退體后養(yǎng)老的需要，實(shí)現(xiàn)住房和養(yǎng)老的最正確結(jié)合。 3.不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)理論不動(dòng)產(chǎn)通常指的是房產(chǎn)，指附著于土地的房產(chǎn)及附屬物。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值很大，它的

5、特點(diǎn)是不可移動(dòng)或者與土地不能別離。不動(dòng)產(chǎn)是指其物質(zhì)形態(tài)不能移動(dòng)，它的價(jià)值形態(tài)是可以流動(dòng)的，即住戶可以根據(jù)自己的需要通過買賣實(shí)現(xiàn)流動(dòng)，以發(fā)揮最大功用。人們手中擁有各種資產(chǎn)，其中份額最重、數(shù)值最大、能長期發(fā)揮作用的是住房，它的價(jià)值比重占家庭全部資產(chǎn)的半數(shù)或更多。傳統(tǒng)做法是老年人養(yǎng)老靠子女，老人百年后將住房完整地留給子女。老人在晚年是純粹的消費(fèi)者，如果缺錢，就會(huì)產(chǎn)生“拿著金飯碗討飯吃”的狀況。資產(chǎn)流動(dòng)理論指出，流動(dòng)性是資產(chǎn)功用發(fā)揮的前提，資產(chǎn)只有在不斷的流動(dòng)中才能發(fā)揮作用，并最大限度地實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增值。以房養(yǎng)老是不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)理論的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用，它認(rèn)為在老人晚年養(yǎng)老生活中，住房這種不動(dòng)產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)流動(dòng)，以更好地

6、滿足家庭經(jīng)營融資的需求。即通過一定的創(chuàng)新，引進(jìn)保險(xiǎn)、銀行等機(jī)構(gòu)，提前變現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值，以滿足退體后的養(yǎng)老資金需要，實(shí)現(xiàn)住房效用最大化。這樣住房就從一種超長期的耐用消費(fèi)品，變化為具有流動(dòng)性的資產(chǎn)而可以成為養(yǎng)老金的來源。4.家庭資產(chǎn)配置理論資產(chǎn)配置是指根據(jù)投資需求，將投資資金在不同資產(chǎn)類別之間進(jìn)行分配，通常是將資產(chǎn)在低風(fēng)險(xiǎn)、低收益與高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的資產(chǎn)之間進(jìn)行分配。它研究的是國家、社會(huì)、家庭個(gè)人如何配置資源，使其到達(dá)最優(yōu)化配置，充分實(shí)現(xiàn)資源最大效用的理論。家庭資產(chǎn)配置指的是人們將一定時(shí)期內(nèi)手中擁有的資源，向各方面功能活動(dòng)需要給予預(yù)算分配，以實(shí)現(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)利益最大化。經(jīng)濟(jì)學(xué)家加里·貝克在家庭經(jīng)濟(jì)

7、分析中指出:家庭是一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，這個(gè)組織運(yùn)行的前提是擁有一定的人力、財(cái)力、物力資源;運(yùn)行的特點(diǎn)則取決于家庭規(guī)模、結(jié)構(gòu)和所處生命周期階段;運(yùn)行的目標(biāo)則是對(duì)家庭擁有各項(xiàng)資源的合理配置運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)家人共同生活需要的最大限度的滿足，實(shí)現(xiàn)家庭效用最大化。住房是我國城市居民中家庭擁有財(cái)產(chǎn)最值錢的家當(dāng)，卻因缺乏流動(dòng)性而喪失投資贏利能力。而以房養(yǎng)老模式，正是家庭將包括房產(chǎn)資源在內(nèi)的各項(xiàng)資源，在整個(gè)生命周期的不同階段給予優(yōu)化配置的有效手段，即年輕時(shí)用貨幣買進(jìn)住房資產(chǎn)，年老時(shí)抵押住房，回籠貨幣用于晚年養(yǎng)老。它可以實(shí)現(xiàn)住房與養(yǎng)老的最正確結(jié)合。將住房、養(yǎng)老資金的籌措同家庭經(jīng)濟(jì)、金融理財(cái)和資源配置事項(xiàng)聯(lián)結(jié)在一起，作為家

8、庭整個(gè)生命周期內(nèi)不同階段的整體資源配置是非常必要的，以房養(yǎng)老可將住宅資源的功用發(fā)揮得淋漓盡致。5.兩權(quán)別離和期權(quán)理論住房產(chǎn)權(quán)是指住戶對(duì)所擁有住房的各種權(quán)利，其中最主要的是所有權(quán)、使用權(quán)。兩權(quán)別離，這里指的是住房所有權(quán)和使用權(quán)的別離，即老人將住房產(chǎn)權(quán)出售給某一特定機(jī)構(gòu)，而仍保留該住房的使用權(quán)，目的是提前變現(xiàn)，籌措養(yǎng)老費(fèi)用。特定機(jī)構(gòu)雖擁有住房所有權(quán)，但要到老人去世后，特定機(jī)構(gòu)才能收回住房所有權(quán)。這里表達(dá)的正是“兩權(quán)別離”思想。老人之所以這樣做，是因?yàn)?對(duì)老人而言，住房的所有權(quán)和使用權(quán)相比，所有權(quán)是居于第二位的，使用權(quán)才是最重要的，老人朝不保夕的生活使得所有權(quán)是奢侈的，老人需要的只是住宅的使用權(quán)，如

9、正好到其死亡為止宣告終結(jié)的使用權(quán)。以房養(yǎng)老模式，就是買賣雙方約定老人對(duì)住宅的使用權(quán)一直保留到死，應(yīng)該說是非常符合老人養(yǎng)老需要的。以房養(yǎng)老模式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移方式和期權(quán)有很多相吻合之處:第一，合約標(biāo)的物為住房;第二，交易和交割在時(shí)間上是分開的;第三，住房交付價(jià)格低于住房余值，住房購買方把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給出售方，其差額是風(fēng)險(xiǎn)收益;第四，具有明確的執(zhí)行價(jià)格，老人在分期付款中得到的住宅價(jià)款就是執(zhí)行價(jià)格。當(dāng)然這種期權(quán)不是標(biāo)準(zhǔn)意義上的期權(quán)。三、 發(fā)達(dá)國家(地區(qū))做法“住房反向抵押貸款”作為一種高級(jí)的“以房養(yǎng)老”形態(tài)，最早起源于荷是為緩解住房問題而提出的一種措施，后為其他國家和地區(qū)所效仿，如美國的“倒按揭”，英、法等國

10、的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”，新加坡的“反向按揭”、“屋契回購計(jì)劃”和“樂齡安居花紅計(jì)劃”，香港的“安老按揭試驗(yàn)計(jì)劃”等，都屬于“住房反向抵押貸款”。從實(shí)施效果看，美國的“倒按揭”最為成功，本文將以美國為例介紹“以房養(yǎng)老”的具體做法與成功經(jīng)驗(yàn)。一是制定法律法規(guī)，推動(dòng)和標(biāo)準(zhǔn)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。(1987年國家住房法案( NationalHousing Act)闡述了美國政府對(duì)于反向抵押貸款的政策:1.為了滿足部分老年人口的特殊需要，增加貧困老人的收入，允許把不易變現(xiàn)的住房價(jià)值轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性資產(chǎn)或者收入;2.支持、鼓勵(lì)私營公司參與反向抵押貸款業(yè)務(wù)，增加反向抵押貸款市場供給方而的競爭;3.確定反向抵押

11、貸款市場需求規(guī)模，不斷完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)，更好地滿足老年人群的需求川0 1994年Riegle社區(qū)發(fā)展法案(Riegle Communi-ty Development Act)規(guī)定，貸款人應(yīng)向借款人披露全部貸款費(fèi)用的真實(shí)估計(jì)，無論這些費(fèi)用是否被當(dāng)作費(fèi)用融資，與反向抵押貸款有關(guān)的所有費(fèi)用都必須向借款人披露，這大大增加了市場的透明度。法案還要求住房與城市發(fā)展部(HUD)定期對(duì)房屋權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECMs)的運(yùn)行狀況進(jìn)行評(píng)估并向國會(huì)匯報(bào)，聯(lián)邦住房管理局(FHA)負(fù)責(zé)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行改良等。國會(huì)還頒布了一些相關(guān)的法律法規(guī)用以標(biāo)準(zhǔn)反向抵押貸款的運(yùn)作環(huán)境，明確界定借款人收取的貸款費(fèi)用限額。二是政府主導(dǎo)，提供公

12、共保險(xiǎn)進(jìn)行擔(dān)保，推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展。目前美國反向抵押貸款市場有90%以上份額的HELM貸款，就是根據(jù)1987年國家住房法案，由國會(huì)授權(quán)聯(lián)邦住房和城市發(fā)展部<HUD)于1989年專門而向老年人而設(shè)計(jì)并推出的，并由聯(lián)邦住房管理局(FHA)提供風(fēng)險(xiǎn)保證。正是得益于政府機(jī)構(gòu)的擔(dān)保，反向抵押貸款市場才開始逐步發(fā)展起來。美國次貸危機(jī)期間，房價(jià)大幅下跌，許多房產(chǎn)的市值不足以歸還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息，聯(lián)邦住房管理局作為項(xiàng)目擔(dān)保人動(dòng)用保險(xiǎn)基金彌補(bǔ)銀行損失，耗資50億美元叫。三是為反向抵押貸款業(yè)務(wù)提供稅收減免等優(yōu)惠政策。美國公民在房地產(chǎn)的持有、交易環(huán)節(jié)分別要繳納財(cái)產(chǎn)稅、營業(yè)稅和所得稅等，但將住房通過反向抵押轉(zhuǎn)換

13、成現(xiàn)金用于養(yǎng)老，依照稅收優(yōu)惠政策，則不需再繳納財(cái)產(chǎn)稅，用住房余值歸還貸款本息時(shí)，也不將其視為出售房產(chǎn)后再用現(xiàn)金還貸，可適度減免營業(yè)稅、所得稅，在很大程度上促進(jìn)了反向抵押貸款市場的拓展。 四是調(diào)動(dòng)市場力量，針對(duì)不同客戶開發(fā)多層次產(chǎn)品，細(xì)分反向抵押貸款市場。HUD允許所有具備資質(zhì)并經(jīng)FHA授權(quán)的貸款機(jī)構(gòu)都可以經(jīng)營反向抵押貸款業(yè)務(wù)，F(xiàn)HA則為經(jīng)批準(zhǔn)認(rèn)可的銀行、抵押貸款公司和其他私人金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款提供擔(dān)保。房利美于1995年推出了Home Keeper計(jì)劃，原雷曼所屬的財(cái)務(wù)自由老年基金公司推出了Financial Freedom計(jì)劃。從業(yè)務(wù)針對(duì)性來看，H EC'-M、適合低市值房屋的業(yè)主，

14、Home Keeper適合中等市值房屋的業(yè)主，而Financial Freedo m則滿足了高市值房屋業(yè)主的需求，涵蓋了不同消費(fèi)者的需求。五是開展投資者教育和咨詢服務(wù)。在1981年，為了應(yīng)對(duì)越來越大的養(yǎng)老保障壓力，美國聯(lián)邦政府出資成立了國家住房資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心(NCHEC)，專門向老年消費(fèi)者進(jìn)行反向抵押貸款產(chǎn)品知識(shí)的宣傳和理財(cái)教育，為培育反向抵押貸款市場提前做好準(zhǔn)備。在反向抵押貸款業(yè)務(wù)開辦之后，聯(lián)邦政府還規(guī)定老年人在申請(qǐng)之前必須到特定機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，具體內(nèi)容包括:幫助借款人熟悉反向抵押貸款的特征、收益和風(fēng)險(xiǎn)，比較各種產(chǎn)品，理解不同的支付方式等，保證老年人能快速而正確地理解和接受反向抵押貸款，選擇

15、最適合的產(chǎn)品，防止因誤解而遭受損失。四、 以房養(yǎng)老的必要性分析 (一)中國人口老齡化快速發(fā)展，養(yǎng)老保障資金需求巨大 中國在世紀(jì)之交進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人規(guī)模大、增長速度快。2012年，全國60歲及以上老年人口約1. 94億人，占總?cè)丝诘?4.300，而且每年還以500萬一800萬的數(shù)量不斷增加，年均增長率高達(dá)3.200。聯(lián)合國人口基金會(huì)和中國老齡委預(yù)測，到2025年前后，中國60歲以上的老齡化人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^2000，進(jìn)入超老齡社會(huì)。至本世紀(jì)中葉，中國老年人口規(guī)模將占我國總?cè)丝诘娜种蛔笥?。人口加速老齡化給社會(huì)帶來了如何解決養(yǎng)老問題的重大挑戰(zhàn)，無論是為老年人提供經(jīng)濟(jì)支持還是服務(wù)保障，

16、在市場經(jīng)濟(jì)條件下都?xì)w結(jié)為需要更多的養(yǎng)老保障資金。老齡化將不斷提高社會(huì)撫養(yǎng)比，以城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)為例，撫養(yǎng)比將從現(xiàn)在的大約3個(gè)人供養(yǎng)1個(gè)退休人員，提高到1. 5個(gè)職工就要供養(yǎng)1個(gè)退休人員，導(dǎo)致養(yǎng)老保險(xiǎn)的資金平衡壓力增大。老齡化還加重了醫(yī)療保障的負(fù)擔(dān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，老年人的平均醫(yī)療消費(fèi)水平相當(dāng)于中青年人的3倍川。而隨著醫(yī)療技術(shù)的發(fā)展和勞動(dòng)力短缺，老年人醫(yī)療護(hù)理費(fèi)用會(huì)以更快速度增長。 (二)中國老年人住房擁有率較高，有利于推行“以房養(yǎng)老” 受幾千年農(nóng)耕文明的影響，我國居民置業(yè)愿望強(qiáng)烈，家庭住房擁有率較高，自有住房己成為家庭的主要財(cái)產(chǎn)，城市居民自有住房的擁有率為85 0 o g。根據(jù)全國老齡辦公布的2010

17、年中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查結(jié)果，大部分老年人擁有自己的產(chǎn)權(quán)住房，城鎮(zhèn)老年人擁有自己產(chǎn)權(quán)住房的占75.700。因此，城市老年人可能成為“以房養(yǎng)老”模式的受益主體?！耙苑筐B(yǎng)老”在歐美流行，與其高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系。如在美國，子女要繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)，必須繳納高達(dá)600080%的遺產(chǎn)稅。老年人如果參加“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，所得的現(xiàn)金一般享受免稅待遇。從長期來看，我國征收遺產(chǎn)稅是大勢所趨，而“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”一般都會(huì)享受稅惠，可以成為一種合理的避稅手段，可能形成倒逼機(jī)制促進(jìn)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的發(fā)展。 (三)“以房養(yǎng)老”的潛在市場需求巨大對(duì)“以房養(yǎng)老”存在需求的家庭涉及無子女家庭、“失

18、獨(dú)”家庭、子女出國生活工作的“空巢”老人、“丁克”家庭以及一線城市有一套以上住房的家庭等。根據(jù)2005年全國老年人口健康狀況調(diào)查(又名中國老人健康長壽影響因素調(diào)查)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，我國無子女老人占比為3.5%仁月。由于計(jì)劃生育政策的廣泛推行，三分之一的家庭是獨(dú)生子女家庭，獨(dú)生子女死亡的風(fēng)險(xiǎn)使得其父母有可能變成無子女老人。據(jù)人口學(xué)專家估算，目前中國失獨(dú)家庭己超百萬，同時(shí)，每年新增的失獨(dú)家庭有7. 6萬個(gè)0如北京市目前獨(dú)生子女死亡的家庭約有7700多家mo，而上海市根據(jù)計(jì)生委對(duì)于特別扶助家庭發(fā)放補(bǔ)貼的口徑統(tǒng)計(jì)全市失獨(dú)家庭總量為7000戶，但采用人口預(yù)測方法進(jìn)行估算和預(yù)判，2012年底上海市失獨(dú)家庭總

19、量約為3. 9萬戶mo“空巢老人”是指無子女或子女離家后的中老年夫婦。調(diào)查顯示，中國老年人獨(dú)立居住比例呈上升趨勢，城鄉(xiāng)合計(jì)空巢老年人占49.300，城鎮(zhèn)空巢老年人占54.000，農(nóng)村空巢老年人占45.6000“丁克”即“雙收入無子女”，“丁克”家庭特指有生育能力但自愿選擇不育的夫妻二人家庭。據(jù)零點(diǎn)調(diào)查公司多年前進(jìn)行的一項(xiàng)社會(huì)調(diào)查，中國的大中城市己出現(xiàn)60萬個(gè)丁克家庭l:i。過去十多年中，隨著房價(jià)持續(xù)上漲，住房的投資功能凸顯，不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力優(yōu)越的城市家庭都擁有一套以上住房，上述家庭實(shí)行“以房養(yǎng)老”具備可行性。 (四)傳統(tǒng)保障模式的不足“家庭養(yǎng)老”模式難以實(shí)現(xiàn)、由于獨(dú)生子女政策，我國人口結(jié)構(gòu)己經(jīng)發(fā)生

20、巨大變化，目前我國城市大量存在著2-1”形式的家庭結(jié)構(gòu)，一對(duì)年輕夫婦需要同時(shí)贍養(yǎng)4個(gè)老人，并撫養(yǎng)一個(gè)孩子，這對(duì)收入水平一般的年輕人來說壓力十分大，難以很好地滿足老人的物質(zhì)和精神生活需求、)有的空巢老人兒女長期在外地工作或者出國，子女不在身邊，無法照料老人的口常生活，他們獨(dú)守空房，孤獨(dú)寂寞，家庭養(yǎng)老的目標(biāo)最終也難以實(shí)現(xiàn)，通過“以房養(yǎng)老”模式大大緩解了同時(shí)贍養(yǎng)4位老人的壓力、五、以房養(yǎng)老制度實(shí)施障礙 (一)房屋使用權(quán)續(xù)期規(guī)定模糊隱含法律風(fēng)險(xiǎn) 房屋產(chǎn)權(quán)70年，被金融界認(rèn)為是“以房養(yǎng)老”的最大障礙。銀監(jiān)會(huì)就曾表示，房屋產(chǎn)權(quán)70年的規(guī)定導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”難以推行。我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)

21、定，居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為70年。國家規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地實(shí)行國有、個(gè)人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權(quán)。城市房地產(chǎn)管理法第22條規(guī)定:土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。物權(quán)法第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。從法律層而講，購房者有權(quán)利在土地使用

22、權(quán)到期后申請(qǐng)并獲得延期的資格，但具體的法律條文并沒有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)、承擔(dān)主體作出明確規(guī)定，對(duì)于續(xù)期后房屋買賣有無限制也不得而知。因此，有些人悲觀地認(rèn)為，70年土地使用權(quán)到期后可能會(huì)出現(xiàn)“房隨地走、國家補(bǔ)償”的情況。 (二)房價(jià)波動(dòng)蘊(yùn)含收益風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，需要房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，房價(jià)保持適度穩(wěn)定，如美國房地產(chǎn)市場最近經(jīng)歷了四個(gè)完整的調(diào)整周期，實(shí)際房價(jià)波幅僅為7.70020.700，且波幅呈現(xiàn)不斷縮小趨勢，己縮至10%以內(nèi).0。中國商品房市場自1998年真正形成后，房價(jià)普遍持續(xù)上漲，鮮有下降，至今尚未經(jīng)歷過一個(gè)完整的價(jià)風(fēng)格整周期，而且中國房價(jià)受政府宏觀調(diào)控和

23、政策調(diào)整的影響，業(yè)界普遍擔(dān)憂房價(jià)下調(diào)。如前所述，保監(jiān)會(huì)曾在2003年8月向國務(wù)院上報(bào)關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問題的報(bào)告，但保險(xiǎn)業(yè)界普遍認(rèn)為房價(jià)會(huì)下跌，而老人壽命在增長，因而保險(xiǎn)公司不愿虧錢而集體沉默，從而導(dǎo)致該報(bào)告并無下文。當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場投機(jī)過度，特別是一些二線、三線城市商品房過度發(fā)展，空置率居高不下，更引發(fā)人們對(duì)于房價(jià)下跌的預(yù)期。 (三)相關(guān)配套機(jī)構(gòu)缺位一是養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)存在供不應(yīng)求、收費(fèi)較高、服務(wù)不到位等問題。根據(jù)民政部社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),2012年全國各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)44304個(gè)，擁有床位416. 5萬張，僅為老年人總?cè)丝跀?shù)的200，遠(yuǎn)不能滿足要求。平均每千名老年人擁有的養(yǎng)老床

24、位數(shù)量，發(fā)達(dá)國家為50張一70張，而中國僅為21.5張仁1門。況且，由于養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)存在收費(fèi)較高、服務(wù)不到位等問題，如果老年人將房屋進(jìn)行抵押，并需要入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，將而臨不少考驗(yàn)。二是中國市場上還缺少成熟、專業(yè)化的商業(yè)機(jī)構(gòu)開辦“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。從南京、北京等地的實(shí)踐看，相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)公信力不足，機(jī)構(gòu)和客戶之間難以建立良好的信任關(guān)系。三是試點(diǎn)“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”業(yè)務(wù)，中國銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)積累都而臨挑戰(zhàn)。(四)“以房養(yǎng)老”受到“養(yǎng)兒防老”、“祖宅傳承”等傳統(tǒng)觀念的制約與西方國家“接力棒”式的親子關(guān)系不同，中國親子關(guān)系呈現(xiàn)“反饋式”特征，不僅父母要撫養(yǎng)未成年子女

25、，成年子女還有贍養(yǎng)老年父母的責(zé)任和義務(wù)。因此，“養(yǎng)兒防老”成為我國千百年來形成的傳統(tǒng)觀念，表現(xiàn)為親子間的一種情感維系方式。同時(shí)，財(cái)產(chǎn)繼承的觀念也很普遍，如“但存方寸土，留予子孫耕”、“祖宅傳承”等觀念流行。另外，近年來中國城市房價(jià)持續(xù)上漲，遠(yuǎn)超出一般工薪階層的購買力，而且住房保障體系不夠完善，很多家庭都是傾其所有、甚至幾家共同出資才能購置一套住房。因此，老人可能名義上擁有住房，但實(shí)際上不能自由支配，把房子抵押出去置換高水平晚年生活的可能性很小，而留給子女或其他晚輩的可能性更大。五房地產(chǎn)開發(fā)市場較小“以房養(yǎng)老”難以推行到廣闊的農(nóng)村地區(qū)目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)在農(nóng)村地區(qū)還無法推進(jìn)。農(nóng)民住房不存在住房

26、產(chǎn)權(quán)問題。我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地嚴(yán)禁流O擔(dān)保法也明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)不能用作為財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，這使得農(nóng)民的房產(chǎn)不能作為資本來運(yùn)作，因此以房養(yǎng)老”在農(nóng)村幾乎無法推行。而我國農(nóng)村人口占總?cè)丝诘慕?0 %，老年人口中的絕大多數(shù)農(nóng)村老人被排除在了“以房養(yǎng)老”的門外。雖然近期農(nóng)村宅基地問題引起社會(huì)各界的熱議，農(nóng)村宅基地有望在將來能上市自由交易，但農(nóng)村房屋無論是出售或抵押在經(jīng)濟(jì)條件不發(fā)達(dá)、地理位置偏遠(yuǎn)的農(nóng)村短期內(nèi)也是行不通的，在這些地方不具備開辦“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)相應(yīng)的客觀條件，出售或抵押的需求寥寥無幾甚至沒有，人們受地域環(huán)境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對(duì)新事物的認(rèn)知能力差等，使得“以房養(yǎng)老”模式在

27、我國農(nóng)村缺乏賴以生存的廣闊空間。六房地產(chǎn)金融體制的不完善，加重了“以房養(yǎng)老模式推行的難度房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金需求規(guī)模較大，資金周轉(zhuǎn)周期較長的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。資金的供給是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重要因素和保障。而目前我國的房地產(chǎn)金融體制不僅無法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需求，也不能為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供給有的資金保障。資金來源嚴(yán)重依賴銀行系統(tǒng)、金融體系不健全、金融市場極不完善、融資工具缺失、宏觀管理體制不合理等是目前房地產(chǎn)金融體制的主要特點(diǎn)和困境。因此，由于我國在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域缺少經(jīng)驗(yàn)，“以房養(yǎng)老”，也就是“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”也就缺少可行性和可操作性。六、 實(shí)行以房養(yǎng)老制度的對(duì)策(一)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)

28、，消除傳統(tǒng)觀念首先，政府應(yīng)該樹立起養(yǎng)老保障體系社會(huì)化多元化和市場化的觀念，不斷創(chuàng)新和豐富養(yǎng)老保障形式，將家庭養(yǎng)老，國家養(yǎng)老以及市場化養(yǎng)老相結(jié)合，為養(yǎng)老服務(wù)提供多重保障;其次，在學(xué)界開展)一泛討論，借鑒西方的成功經(jīng)驗(yàn)，解放思想，努力消除“以房養(yǎng)老”實(shí)施的障礙，同時(shí)增加試點(diǎn)范圍，創(chuàng)新“以房養(yǎng)老”的具體形式，積累經(jīng)驗(yàn)，不斷探索以房養(yǎng)老的實(shí)施路徑;最后，政府和社會(huì)應(yīng)該通過加大)一告宣傳、正確引導(dǎo)，使得人們充分認(rèn)識(shí)到“以房養(yǎng)老”可以改善老人經(jīng)濟(jì)狀況，減輕子女壓力的好處)通過這種思想輿論的宣傳引導(dǎo)逐漸弱化老人傳統(tǒng)思想觀念的束縛以及年輕人背負(fù)的社會(huì)輿論壓力，使人們?cè)谖幕托睦砩险J(rèn)可并接受這種模式、(二)構(gòu)建

29、配套政策和法律法規(guī)環(huán)境據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，購房者有權(quán)利在上地使用權(quán)到期后申請(qǐng)并獲得延期的資格，但是具體的法律條文卻并沒有對(duì)續(xù)期的上地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和方法作出明確的規(guī)定，假設(shè)70年產(chǎn)權(quán)到期，抵押房屋要有償續(xù)期，則續(xù)期的費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)、)這種不可能在短期內(nèi)掃出的障礙，使得中國大多數(shù)銀行或者保險(xiǎn)公司出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，不會(huì)對(duì)“以房養(yǎng)老”太感興趣、171因此，政府應(yīng)當(dāng)考慮適當(dāng)延長房產(chǎn)權(quán)限，或出臺(tái)相關(guān)房產(chǎn)權(quán)續(xù)期管理法規(guī)，明確房產(chǎn)權(quán)續(xù)期費(fèi)用的計(jì)算方法，降低金融機(jī)構(gòu)的長期預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。此外，政府應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的監(jiān)督法規(guī)，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)市場行為，使得“以房養(yǎng)

30、老”這一新事物的實(shí)施有法可依，有據(jù)可行，既可增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的信任度，促進(jìn)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的進(jìn)行，同時(shí)也確保老人的合法權(quán)利得到保障、(三)健全養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，提升養(yǎng)老服務(wù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的健全程度和服務(wù)水平是決定養(yǎng)老質(zhì)量的關(guān)鍵因素，同時(shí)也是影響“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)推進(jìn)的重要因素)政府應(yīng)當(dāng)通過稅收減免，資金扶植，職業(yè)培訓(xùn)等一系列政策減少商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)行壓力，積極扶持培育一批實(shí)力雄厚的“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)，同時(shí)限制一些實(shí)力不足，可信度不高的金融機(jī)構(gòu)開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)，為“以房養(yǎng)老”模式的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)、)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需要提升服務(wù)理念，引進(jìn)國外先進(jìn)的養(yǎng)老文化和做法，提高護(hù)理人員素質(zhì)，為老人提供更多的康復(fù)治療，心理咨詢，臨終關(guān)心等人文關(guān)

31、心和優(yōu)良的服務(wù)、)此外，養(yǎng)老業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)尋求和保險(xiǎn)公司開展合作，附加多種保險(xiǎn)項(xiàng)目，以分散“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高“倒按揭”貸款的安全性。 四加快房地產(chǎn)金融改革 房地產(chǎn)金融體制是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其他金融市場所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)所構(gòu)成的組織體系、機(jī)構(gòu)組成和運(yùn)行機(jī)制。Cpl從20世紀(jì)g0年代初期的艱難摸索和金融試點(diǎn)開始，我國房地產(chǎn)金融體制的形成是隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要而不斷產(chǎn)生和發(fā)展的，但又嚴(yán)重落后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。到目前，我國基本建成了一個(gè)以商業(yè)銀行為主線，以其他金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的房地產(chǎn)金融體制，其發(fā)展程度遠(yuǎn)未成熟，需要不斷完善和改良。我國房地產(chǎn)金融美國的改革方向有: (I)借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，積極引進(jìn)先進(jìn)并符合實(shí)際的融資工具和模式。從我國目前的實(shí)際情況來看，資本市場尚不發(fā)達(dá)，市場容量狹小，融資工具缺乏。個(gè)人住房抵押