城市商業(yè)綜合體的運營和管理

1、城市商業(yè)綜合體的運營和管理“城市綜合體的運營和管理” 這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關鍵的問題， 也是大家目前最忽視的問題。 我昨天下了飛機， 第一件事就是到萬象城去考察， 萬象城項目的開業(yè)，預示著杭州城市綜合體的發(fā)展進入了一個新的水平。大家知道， 其實杭州引起全國的關注， 就是政府提出了一百個城市綜合體， 引起了業(yè)界的振動， 也引起了我們密切的關注。 但是坦率講杭州目前沒有建成一個運營非常成功的全國樣板城市綜合體，但是我剛才聽了建委的楊主任講有這么多項目在策劃中， 19 個已經(jīng)在開發(fā)運營中， 35 個在規(guī)劃設計中，還有40 個在策劃中，未來杭州城市綜合體對中國城市綜合體的發(fā)展會帶來哪

2、些想象，非常值得期待。實際上城市綜合體這些年為什么引起全國的風起云涌的追逐， 尤其是以地方政府和開發(fā)商為主導的模式風靡中國，有三大原因，第一個，政府為什么要做城市綜合體，因為城市綜合體集聚的功能， 我們可以打一個形象的比喻， 如果說成是是一個圍棋盤， 城市綜合體就是圍棋的眼，每個眼做活了，就會變成一個城市的商業(yè)中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，變成人們工作、生活、娛樂、休閑、旅游一體化的城中城，這就是城市綜合體為什么有魅力，地方政府愿意做城市綜合體無非幾個原因， 因為城市綜合體涵蓋著酒店寫字樓、 展覽、 立體的交通系統(tǒng)，功能體現(xiàn)城市的名片，城市的形象，而且一個大型的城市綜合體拉動的區(qū)域的升

3、值、城市的繁榮，成為地方政府的政績工程和形象工程非常重要的一個載體。開發(fā)商為什么愿意做城市綜合體， 因為城市綜合體是中國房地產(chǎn)開發(fā)一個微縮版， 涵蓋了等等房地產(chǎn)和城市發(fā)展的延續(xù)， 而且最重要的就是在中國商業(yè)地產(chǎn)中長期開發(fā)運營缺少金融品種的前提下， 是個最好的資金產(chǎn)品循環(huán)的一模型， 因為住宅銷售產(chǎn)品回籠的資金可以支持持有型物業(yè)的長期經(jīng)營。還有一個重要的原因就是城市綜合體地標性、形象性，集聚性和規(guī)模性，也是開發(fā)商與地方政府博弈中一個很重要的砝碼。中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，真正進入商業(yè)地產(chǎn)的時代是02 年，城市綜合體的歷程也就不足五年，我們現(xiàn)在已經(jīng)誕生了中國的主流開發(fā)商，像萬達、寶龍、華潤、中糧地產(chǎn)，包

4、括商業(yè)地產(chǎn)轉型的二八和七三比例都把城市綜合體作為唯一甚至是主要的商業(yè)產(chǎn)品模型， 可以看到城市綜合體在中國房地產(chǎn)發(fā)展，尤其是未來的城市化進程當中到起到一個什么樣的重要作用。第三個投資者和消費者為什么青睞城市綜合體，中國改革開放 30 年有幾個重要的數(shù)據(jù)，一個是城市化的進程，現(xiàn)在已經(jīng)46.6%，正好進入到70%的加速器，城市化、郊區(qū)化包括城鎮(zhèn)化正成為中國經(jīng)濟發(fā)展的主流模式。 第二個就是中國的交通系統(tǒng)， 我們說的交通系統(tǒng)主要是地面的交通系統(tǒng)，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括這種城鐵、高鐵、地鐵，軌道交通一體化的 TOD 交通系統(tǒng)。第三個就是中國人口的快速增長和城市化，人們在消費水平、消費理念在

5、迅速的提高，在升級，這些種種的元素加在一起，還有一些軟性的要素，就是中國人們生活發(fā)展隨著消費水平理念的提高， 尤其是節(jié)假日經(jīng)濟的發(fā)達， 休閑、 娛樂已經(jīng)成為人們維持城市與自然， 科技與文化， 包括追求物質與精神的一個平衡的最好的重要的場所。 在國外不僅有人均 GDP 這樣一個指數(shù)，還有一個指數(shù)也是中國目前最匱乏的，就是人均幸福指數(shù)，城市綜合體作為一個城中城， 作為人們追求城市生活一個重要的載體、 目的地， 所提供的綜合的環(huán)境、多元的公共中心已經(jīng)成為人們在追求城市化生活中最重要的場所和這樣一個集合性的東西，所以這三點原因推動了中國城市綜合體快速發(fā)展。但是我們也看到，想做一個成功的城市綜合體，也存

6、在著很多系統(tǒng)性的條件和風險。第一個條件就是必須有很好的政府關系。 因為能做城市綜合體的地段， 就是過去最早講的黃金地段，都是一個城市的都市中心、區(qū)域中心、新城中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的載體，所以只有很好的政府關系才能拿到很好的城市綜合體的地段。第二個就是資金或者是資本，我們都知道，中國的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中面臨最大的困擾就是資金的困擾， 因為商業(yè)地產(chǎn)在前些年處于兩難， 原因就是中國的開發(fā)商在自有資金杠桿效應下以銀行信貸為主體的模式下， 缺乏多樣化的證券化的融資通道， 在這樣一個困境下， 城市綜合體，尤其是商業(yè)綜合體主流的形態(tài)是持有性物業(yè)、資產(chǎn)性物業(yè)，大型的購物中心、酒店甚至

7、是寫字樓， 在國際上發(fā)展的慣例， 包括從運營管理長期經(jīng)營， 如果沒有這樣一個資金的支持， 開發(fā)商是很難扛得住的， 所以沒有很好的自有資金的回流的渠道， 包括城市綜合體這樣多元的模型，沒有信貸尤其是多元的資本化的融資的通道，想做城市綜合體是難上加難。第三個是商業(yè)資源或者是品牌資源。 一個大的商業(yè)建起來， 里面裝什么， 就是里面的業(yè)態(tài)、品牌是最重要的，中國改革開放30 年，現(xiàn)在產(chǎn)能過剩，但是民族自有品牌，最重要在商業(yè)領域當中主力店資源、百貨、大型的賣場、超市、電影院，包括現(xiàn)在很多自住的資源，主題的專業(yè)店、電器，包括兒童體驗中心等等，一直到這些國際一線、二線，包括國內(nèi)二線、三線的民族自有品牌，從餐飲

8、、服裝、鞋帽等等，商業(yè)資源相對的匱乏，造成很多城市的綜合體，包括大型的購物中心， 千店一面， 同質化競爭非常嚴重， 尤其政府在規(guī)劃城市監(jiān)管方面的供應量過剩， 也造成了惡性競爭一個很重要的原因。 怎么樣把創(chuàng)新的方式和經(jīng)營服務和商品的品牌經(jīng)營做好，才是一個城市綜合體最重要的價值的體現(xiàn)。第四個就是人才和團隊， 由于中國商業(yè)地產(chǎn)， 特別是城市綜合體發(fā)展的速度非?？?， 在日本最成功的城市綜合體是做了 17 年，現(xiàn)在城市綜合體的鼻祖美國的納克飛勒中心是做了 11年，中國最快萬達號稱一個城市綜合體從拿地到經(jīng)營最短四個月，最長18 個月，中糧集團號稱投資一百個億建20 個城市綜合體，這種速度帶來的就是人才的嚴

9、重的匱乏和缺失，我們說到的人才包括專才，專門做各種類型的商業(yè)地產(chǎn)專才，比如說專門做超市、奢侈品，還有缺乏全流程開發(fā)的復合人才， 我了解很多企業(yè)， 像萬達基本上一個比較成功的項目的主管級的人才都進入人才獵頭計劃， 很多項目會整個團隊十幾個人員會同時挖走， 而且人才的這種急功近利，造成人才的錯位。 在中國的商業(yè)地產(chǎn)界想找到一個過全程的成功項目的全才幾乎是不可能， 基本上這樣的人才都成了明星式的人物， 我們說這四大要素的困擾， 有五重價值的實現(xiàn)造成了很大困擾。第一個是現(xiàn)金價值，可銷售產(chǎn)品，通過公寓寫字樓、住宅、街鋪，甚至一些大型的整體商業(yè)切割銷售的現(xiàn)金回流的價值， 第二個是租金的價值， 就是長期經(jīng)營

10、商業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。 還有一個是資產(chǎn)的價值，通過一個商業(yè)的不斷的培育、經(jīng)營，創(chuàng)造人才，租金不斷的提高，資產(chǎn)的價值不斷的提升。第四個是資本價值，通過資產(chǎn)價值的提升，通過信托上市，資產(chǎn)證券化的模式， 最后實現(xiàn)資產(chǎn)的層數(shù)效應的放大。 最后一個是區(qū)域價值， 一個好的城市綜合體就像一個圍棋的棋眼，通過它帶動周邊的地價、房價、就業(yè)、人們生活方式的提升，像上海的新天地，帶動周邊地價、房價的上升已經(jīng)達到 10 倍、十幾倍。像現(xiàn)金的價值、區(qū)域的價值開發(fā)商、政府都很熟悉，租金的價值、經(jīng)營的價值大家也認識到了， 但是由于長期的經(jīng)營的現(xiàn)金流的回籠， 對從住宅轉來的開發(fā)商是一個嚴峻的考驗， 很多開發(fā)商選擇城市綜合體最關注

11、的是后來的價值， 就是資產(chǎn)的價值和資本的價值， 這兩種價值才是城市綜合體最大價值的體現(xiàn)，它產(chǎn)生的效應可能 10 倍、 30 倍、甚至 50 倍、 100 倍的價值。這兩種價值靠什么來提升， 除了政府開發(fā)商最熟悉的前期的地位選址， 還有招商以外， 實際上最重要創(chuàng)造價值的方式就是今天的主題運營和管理創(chuàng)造服務價值。 我們想復合型的商業(yè)地產(chǎn)是 40 年， 而且它的經(jīng)營的體現(xiàn)是靠一個長期持有的經(jīng)營， 如果沒有前期很好的定位和招商，不能讓價值體現(xiàn)出來， 但是即使是招商很好， 在后續(xù)時間當中如果不能城市化的提升同步， 不能跟人們的消費水平、消費理念同步，不能不斷的更新品牌，引入新的物業(yè)和服務，包括租金的提升

12、， 是不會得到一個不斷的提升。 運營管理非常重要在哪里呢， 我們現(xiàn)在城市綜合體發(fā)展歷史短， 大部分城市綜合體都在前期定位選址或者是開發(fā)階段， 運營階段時間非常短， 我們都知道一個好的酒店，尤其是一個大型的購物中心，沒有五年到十年通過不斷地城市化的進程、交通的完善，人們消費水平的提高，包括內(nèi)部動線、設施、品牌、業(yè)態(tài)的調(diào)整，實際上很難創(chuàng)造最大的價值。 所以我們城市綜合體發(fā)展下一步最關鍵的熱點就是怎么樣完善運營和管理， 創(chuàng)造城市綜合體最大的價值。我們說的運營管理，實際上有幾個方面，中國現(xiàn)在城市里，包括大型的酒店，還在追求高大全強，包括建筑的形象，內(nèi)部的經(jīng)營、創(chuàng)新、服務、人性化、科技化、低碳等等這些在

13、美國在日本，新加坡，包括香港比較非常成熟的這些元素，我們現(xiàn)在都處于一個非常粗放的階段。所以下一步的運營管理，還包括后 20 年一個城市綜合體運營到 20 年、 15 年以后，你的外部形象的維護， 內(nèi)部的設備更新維護等等這些元素， 都是我們現(xiàn)在很多開發(fā)商沒有想到的。 在下一個階段，中國城市綜合體進入到一個全運營時代的時候，就需要有幾個要素一起來思考。第一個就是開發(fā)商要向運營商或者是開發(fā)運營一體化來轉化， 中國的商業(yè)地產(chǎn)運營商已經(jīng)出現(xiàn)了，像大連萬達，他們不僅做了開發(fā)，也做了百貨、院線，已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)商、運營商一體化，甚至在國外成熟的城市綜合體像日本的三景（ 同音） 已經(jīng)出現(xiàn)了經(jīng)營一體化，大型的金融

14、控股集團在日本非常成熟， 能夠提供一個全程運營的理念， 包括產(chǎn)品， 支持開發(fā)商有很好的資本融資的通道， 包括有很好的中長期變現(xiàn)的通道， 使城市綜合體的運營按照更加健康、 長期比較的模式去開發(fā)和運營。第二個就是城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃包括交通規(guī)劃的一體化， 也是將來重要的趨勢。 困擾現(xiàn)在中國城市化最重要的元素就是交通，現(xiàn)在看來不僅在北京、上海，像杭州很多二線城市，交通的阻塞也非常嚴重， 所以國家在大力推動建立地鐵軌道交通系統(tǒng)， 未來中國所有的城市綜合體，包括商業(yè)中心，如果能夠跟交通樞紐做一個很好的整合，像香港、日本，他們的最好的商業(yè)一定是在交通樞紐上面，而中國的城市規(guī)劃中，商業(yè)規(guī)劃沒有一體化，包括北京

15、、上海這種大型城市，軌道交通，包括樞紐工程，都沒有商業(yè)規(guī)劃，完全是一個交通的規(guī)劃，這對中國城市化進程不斷的提升，人口不斷的增加，車輛不斷的增加，這是一個嚴重的浪費，一些發(fā)達國家主要的活動場所都是在地下，尤其是商業(yè)、工作、娛樂、生活。第三個趨勢剛才已經(jīng)說了， 就是開發(fā)經(jīng)營金融產(chǎn)品的一體化。 現(xiàn)在開發(fā)商最大的困擾就是金融產(chǎn)品的匱乏和缺失， 隨著未來像信托這種中長期金融化的產(chǎn)品的推出， 將會進入一個新的發(fā)展階段。第四個就是建筑外部形象與內(nèi)部經(jīng)營的一體化， 現(xiàn)在城市綜合體大部分都在追求這個城市綜合體要有這個城市最高的寫字樓， 星級最高的酒店， 最大的購物中心， 更高端的公寓和住宅，更關注外部建筑形象，

16、對內(nèi)部建筑設計，尤其是商業(yè)設計、動線等等的創(chuàng)新元素都非常匱乏。尤其這種大型連鎖化的城市綜合體的發(fā)展造成了嚴重的同質化， 千店一面的形象， 未來的中國城市綜合體在這樣的條件、背景、前提下，是非常值得我們關注的傾向就是要向精細化、人性化、環(huán)保、創(chuàng)新、多元、差異化發(fā)展。我們舉一個例子，在美國城市綜合體發(fā)展的發(fā)源地，他們最大的不斷的保持著一個領先的能力， 就是不斷的創(chuàng)新， 大家可以想， 第一個把末端的電影院引入到購物中心， 把大型的游樂場引入到購物中心是不是創(chuàng)新， 包括購物中心機器的室外化，包括棚頂?shù)奶炜栈?，這種大型的創(chuàng)新美國一直有，中國大型的城市綜合體最匱乏的是創(chuàng)新，日本的精細化，這種微笑服務，女性

17、專題的商場，包括洗手間、停車場的女性主題化，包括日本 這種大賣場的分層消費都是中國未來城市綜合體和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常值得學習的趨勢。所以杭州作為中國城市綜合體創(chuàng)新的一個城市，未來的發(fā)展我們也拭目以待。下面是贈送的中秋節(jié)演講辭，不需要的朋 友可以下載后編輯刪除！ ！ ！謝謝中秋佳節(jié)演講詞推薦中秋，懷一顆感恩之心老師們，同學們：秋濃了，月圓了，又一個中秋要到了 ！本周日，農(nóng)歷的八月十五，我國的傳統(tǒng)節(jié)日一一中秋節(jié) 中秋節(jié)，處在一年秋季的中期，所以稱為“中秋”，它僅僅次于春節(jié)，是我國的第二大傳統(tǒng)節(jié) 日。中秋的月最圓，中秋的月最明，中秋的月最美，所以又被稱為“團圓節(jié)”。金桂飄香，花好月圓，在這美好的節(jié)日里

18、，人們賞月、吃月餅、走親訪友無論什么形式， 都寄托著人們對生活的無限熱愛和對美好生活的向往。中秋是中華瑰寶之一，有著深厚的文化底蘊。中國人特別講究親情，特別珍視團圓，中秋節(jié)尤 為甚。中秋，是一個飄溢親情的節(jié)日；中秋，是一個彌漫團圓的時節(jié)。這個時節(jié)，感受親情、 釋放親情、增進親情；這個時節(jié)，盼望團圓、追求團圓、享受團圓這些，都已成為人們生活 的主旋律。同學們，一定能背誦出許多關于中秋的千古佳句，比如“舉頭望明月，低頭思故鄉(xiāng)”、“但愿 人長久，千里共嬋娟”、“海上生明月，天涯共此時”這些佳句之所以能穿透歷史的時空 流傳至今，不正是因為我們?nèi)祟愑兄墓餐拍顔?。中秋最美是親情。一家人團聚在一起，講不

19、完的話，敘不完的情，訴說著人們同一個心聲：親情是黑暗中的燈塔，是荒漠中的甘泉，是雨后的彩虹中秋最美是思念。月亮最美，美不過思念；月亮最高，高不過想念。中秋圓月會把我們的目光 和思念傳遞給我們想念的人和我們牽掛的人，祝他們沒有憂愁，永遠幸福，沒有煩惱，永遠快 樂！ 一、活動主題：游名校、賞名花，促交流，增感情 二、活動背景：又到了陽春三月，陽光明媚，微風吹拂，正是踏青春游的好時節(jié)。借春天萬物復蘇之際，我們?nèi)嗑奂谝黄?，彼此多一點接觸，多一點溝通，共話美好未來，與此同時，也可以緩解一下緊張的學習壓力。相信在這次春游活動中，我們也能更親近的接觸自然，感悟自然，同時吸收萬物之靈氣的同時感受名校的人文

20、氣息。三、活動目的：1 .豐富同學們的校園生活，陶冶情操2.領略優(yōu)美自然風光，促進全班同學的交流，營造和諧融洽的集體氛圍。3.為全體同學營造一種輕松自由的氣氛，又可以加強同學們的團隊意識。4.有效的利用活動的過程及其形式， 讓大家感受到我們班級的發(fā)展和進步。四、活動時間：XX年3月27日星期四五、活動參與對象：房產(chǎn)Q1141全體及“家屬”六、活動地點：武漢市華中農(nóng)業(yè)大學校內(nèi)七、活動流程策劃:1、27日8點在校訓時集合，乘車2、9點前往華農(nóng)油菜基地、果園，賞花攝影3、10點30,回農(nóng)家樂開始做飯，進行“我是廚王”大比拼4、1點30,收拾食品殘物，開始集體活動5、4點，乘車返校八、職能分工及責任定崗1、調(diào)研組：負責前期的選址、策劃的撰寫、實地考察、交通工具的聯(lián)系和檢驗組長：金雄成員：吳開慧2、安全保衛(wèi)組：負責登記參加春游的人數(shù)，乘車前的人數(shù)的登記，集體活動時同學的請假的審批，安全知識的培訓與教育，午餐制作的人員分組組長：徐楊超成員：王沖3、食材采購組：根據(jù)春游的人數(shù)和預算費用合理購買食材組長：胡晴瑩成員：何曉藝4、活動組織組：在車上、賞花期間、主要是做飯完后的集體活動期間的活動的組織組長：武男 成員：馮慧林5、廚