中山市國有建設用地合并分割實施細則

1、中山市國有建設用地合并分割實施細則（征求意見稿）第一章 總則第一條 為加強我市建設用地（宗地）管理，積極破解土地碎片化歷史遺留問題，提高存量土地資源利用效率，提升節(jié)約集約用地水平，根據(jù)中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例不動產登記暫行條例實施細則等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本細則。第二條 本細則適用于中山市行政區(qū)域內國有建設用地使用權合并分割（以下簡稱建設用地合并分割）的管理實施及監(jiān)督檢查，因辦理房屋權屬分割涉及以土地分攤面積登記的除外。第三條 建設用地合并是指依據(jù)經批準的控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃，對同一土地使用

2、權人名下相鄰的、同一類型的、同一用途的若干宗地并為單宗用地。建設用地分割是指依據(jù)經批準的控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃，對土地使用權人已登記的單宗建設用地分為若干宗獨立的用地。建設用地合并分割，應當出具規(guī)劃條件變更批復書、明確規(guī)劃指標、簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議和辦理不動產權登記。第四條 建設用地合并分割以“尊重歷史、依法依規(guī)、嚴控分割、鼓勵合并”為原則。第五條 屬于下列情形之一的，建設用地使用權人不得申請辦理合并分割：（一）不符合現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃要求的；（二）按規(guī)定需接受閑置處置但未處置的；（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制建設用地使用權的；（四）納入市“信

3、用聯(lián)合獎懲應用系統(tǒng)”黑名單，失信行為未消除的；（五）建設用地已以分攤面積登記到其他買受人名下（含預告登記）的；（六）合并分割后的容積率等規(guī)劃指標突破出讓合同約定的。第六條 建設用地合并分割均須對合并分割前后的土地分別進行評估，當合并分割后的土地價值高于合并分割前土地價值的，其差額應由土地使用權人補交，工業(yè)用地按規(guī)定無需補繳差額的除外。第二章 建設用地合并第七條 同一土地使用權人名下相鄰的若干宗用地，在土地使用權類型及土地用途一致的前提下，符合下列情形之一的，可申請辦理建設用地合并：（一）工業(yè)用地；（二）非公開出讓的商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等用地；（三）除工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等用地

4、外的其他用地。（四）公開出讓的商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等用地，需調整回原公開出讓用地界線的。（五）相鄰宗地作為一個項目整體報建，房屋已建成并通過規(guī)劃驗收及竣工驗收，未辦理房產證的；（六）房屋已建成并領有房產證，房屋跨多宗用地的；（七）建設用地使用權出讓合同明確用地需與周邊地塊整合開發(fā)的。第八條 住宅用地合并后土地面積不得超過210畝。合并前的宗地剩余使用年限不一致的，合并后的宗地以地塊價值（基準地價測算）為權重加權計算剩余使用年限，計算方式如下：剩余使用天數(shù)=（地塊一的價值×剩余使用天數(shù)地塊二的價值×剩余使用天數(shù)）÷合并后地塊的總價值。第九條 建設用地合并前原各

5、宗用地的動工日期不一致的，合并后的宗地以地塊價值（基準地價測算）為權重加權計算剩余開工期限，計算方式如下：剩余開工期限=（地塊一的價值×剩余開工期限地塊二的價值×剩余開工期限）÷合并后地塊的總價值。剩余開工期限指閑置放行時規(guī)定的限期動工日期。第十條 經營性建設用地合并后的容積率，如涉及原多個出讓合同的，應根據(jù)原出讓合同的約定容積率和相應的用地面積計算得出該宗用地的總計容建筑面積，總計容建筑面積與其用地面積的比值確定容積率。工業(yè)用地合并后的容積率按現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃要求確定，合并前涉及產業(yè)項目容積率下限的，合并后的容積率不得低于原出讓合同的約定。第十一條

6、建設用地合并按以下程序辦理：（一）土地使用權人按規(guī)定向市自然資源局提出建設用地合并申請。（二）市自然資源局審核后進行公示，經公示無異議后核發(fā)建設用地規(guī)劃條件變更批復書及三線圖。（三）市自然資源局組織對地價進行評估并按程序確定應補繳的地價擬定出讓方案，由市政府委托市自然資源局審批同意后，與土地使用權人簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議。（四）土地使用權人繳納相關稅費后，市自然資源局辦理不動產登記。第三章 建設用地分割第十二條 國有建設用地原則上須以宗地為單位開發(fā)建設，不得隨意分割，但屬于下列情形之一的除外：（一）土地使用權出讓合同約定道路、公建配套設施（獨立占地）須移交給政府的；（二）符合中山市規(guī)劃

7、建設城市道路占用國有建設用地補償辦法(試行)及中山市建設用地配套公建設施規(guī)劃管理辦法需要分割的道路及公建配套設施用地的；（三）已出讓的非閑置工業(yè)用地（除土地出讓合同約定不能分割外），地上已有建筑物并領取房產證但還有成片的未利用空地，因政府招商引資，需將成片未利用空地分割出來（不得少于5畝）辦理轉讓或收儲的；（四）屬于岐江新城規(guī)劃區(qū)內，因需對不符合控規(guī)的部分用地實施收儲而辦理分割的；（五）市征管中心或鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處、管委會（以下簡稱鎮(zhèn)區(qū)政府）確認的市、鎮(zhèn)公益性征地拆遷安置用地，需分宗登記的；（六）市儲備中心或鎮(zhèn)區(qū)政府依法收回、收儲國有建設用地使用權，涉及建設用地分割的；（七）屬公開出讓用地，需

8、調整回原公開出讓用地界線的；（八）部分用地不符合控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃，且不符合規(guī)劃修改的條件或經啟動規(guī)劃修改程序后無法進行調整的；該部分用地土地面積須不超過整宗地面積的50%。第十三條 建設用地分割后的宗地須具備單獨開發(fā)建設條件，不具備單獨開發(fā)建設的，不得辦理建設用地分割。第十四條 建設用地分割后各宗的容積率等各項規(guī)劃指標，按分割前土地的各項規(guī)劃指標確定，其中工業(yè)用地分割后的容積率按現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃要求確定。用地分割后有地上建筑物且已辦理房產證的，實際容積率等各項規(guī)劃指標須符合分割后的土地使用權出讓合同變更協(xié)議的約定。第十五條 建設用地分割按以下程序辦理： （一）土地使用權人按

9、規(guī)定向市自然資源局提出建設用地分割申請。（二）市自然資源局審核后進行公示，經公示無異議后核發(fā)建設用地規(guī)劃條件變更批復書及三線圖。（三）市自然資源局組織對地價進行評估并按程序確定應補繳的地價擬定出讓方案，由市政府委托市自然資源局審批同意后，與土地使用權人簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議。（四）土地使用權人繳納相關稅費后，市自然資源局辦理不動產登記。第四章 監(jiān)督檢查第十六條 市自然資源局應當加強對國有建設用地使用權合并分割的審批管理，對不符合合并分割要求的，一律不予辦理。第十七條 鎮(zhèn)區(qū)政府應落實屬地管理職責，加強用地監(jiān)管，未開發(fā)建設的工業(yè)用地，合并分割前未簽訂項目履約監(jiān)管協(xié)議的，或者雖然簽訂但合并分割后不能按原要求執(zhí)行的，土地使用權人須與鎮(zhèn)區(qū)政府簽訂項目履約監(jiān)管協(xié)議，約定的開發(fā)建設要求應符合市產業(yè)項目準入標準，并落實后續(xù)監(jiān)管責任。第十八條 市城管和執(zhí)法局加大巡查力度，及時制止查處擅自改變建設用地規(guī)劃條件進行建設的行為。第十九條 違反規(guī)定擅自批準建設用地合并