土地一級開發(fā)成本

1、1、土地一級開發(fā)成本土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級開發(fā)全過程的費(fèi)用。 由項(xiàng)目前期費(fèi)用、 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。2、土地一級開發(fā)作用 土地一級開發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù)土地一級開發(fā)項(xiàng)目投資巨大、建設(shè)周期長等特點(diǎn)決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項(xiàng)目決策的重要性。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實(shí)施土地一級開發(fā)項(xiàng)目， 是土地一級開發(fā)項(xiàng)目決策中主要考慮的問題。 如果土地一級開發(fā)成本超過投資者的財(cái)務(wù)能力， 就會使

2、決策者放棄土地一級開發(fā)項(xiàng)目。 因此， 在土地一級開發(fā)項(xiàng)目決策階段， 土地一級開發(fā)成本就成為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要依據(jù)。 土地一級開發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù)土地一級開發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大， 要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力， 以保證土地一級開發(fā)的資金需求。 土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量， 從而為籌集資金提供了依據(jù)。 土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí)， 金融機(jī)構(gòu)在對項(xiàng)目進(jìn)行融資評價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項(xiàng)目融資的依據(jù)。 土地一級開發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù)土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預(yù)估， 最終通過竣工決

3、算確定下來的。 不同階段的土地一級開發(fā)成本預(yù)估是成本管理的重要手段， 每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。 土地一級開成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ)， 只有準(zhǔn)確地 確定土地一級開發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。 是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù)土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷， 土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡稱“七通一平） （或 “五通一平” 及其他情況） ，可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。 毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評

4、估并報(bào)國土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。因此，土地一級開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價(jià)格的重要依據(jù)。3土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 ;（二）征地、拆遷費(fèi)用 ;（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 ;（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 ;（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 ;（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 ;（七）管理費(fèi) ;（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用;（九）銷售費(fèi)用;（十）應(yīng)納稅費(fèi);（H一）不可預(yù)見費(fèi)（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用1. 立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)2. 委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用3. 工程勘察、測繪

5、、定樁費(fèi)用4. 環(huán)境影響評價(jià)分析費(fèi)用5. 交通影響評價(jià)分析費(fèi)用6. 地震影響評價(jià)分析費(fèi)用7. 地價(jià)評估費(fèi)用8. 工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)9. 招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)10. 工程保險(xiǎn)費(fèi)（二）征地、拆遷費(fèi)用1、征地補(bǔ)償費(fèi)用2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用3、房屋拆遷評估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)4、拆除工程費(fèi)用5、古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用6、其它（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用1. 場地平整費(fèi)用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用2. 區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用3. 市政管線建設(shè)費(fèi)用（包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等 ）4. 市政場站建設(shè)費(fèi)用（包括雨水泵房

6、、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定 ）5. 配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （ 區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、 公共標(biāo)識指示系統(tǒng)、 安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站 、消防站、派出所、郵局等（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用包括：綠化（花草、樹木的種植） 、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、 休息座椅等。 本部分費(fèi)用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)， 各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。 這是土地一級開發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分， 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃， 或修建性詳細(xì)規(guī)劃， 或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖

7、紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括： 市政管理用房建設(shè)費(fèi)用 ;機(jī)動車停車場 （庫） 、 非機(jī)動車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 ;規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用1. 工程監(jiān)理費(fèi)2. 竣工圖編制費(fèi)3. 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用4. 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用5. 項(xiàng)目后評價(jià)費(fèi)用6. 其他（七）管理費(fèi)指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)， 包括土地一級開發(fā)的建

8、設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。 該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、 征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。 其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的， 開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的 2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。 其測算依企業(yè) （或項(xiàng)目） 的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案， 因此融資渠道、 金額和期限完全不同， 其融資成本

9、應(yīng)視具體情況分別測算。（九）銷售費(fèi)用包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值， 吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)， 盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、 推廣活動， 和因此發(fā)生的 各種廣告、 宣傳費(fèi)用等。 目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門 規(guī)定， 而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級開發(fā)的銷售， 已實(shí)施完成的土地一級開發(fā)項(xiàng)目尚不多， 因此沒有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒。 這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃分別測算。也可以按預(yù)計(jì)銷售收入的1%計(jì)取。（十）應(yīng)納稅費(fèi)土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、 進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等， 所得稅

10、。 具體納稅額計(jì)算方法詳見國家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。（十一）不可預(yù)見費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 視不同階段的測算精度不同， 而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計(jì)取一定比例。目前， 全國有多家房地產(chǎn)企業(yè)在探索土地一級開發(fā)可持續(xù)的經(jīng)營模式。 其中， 以云南城投（ 600239.SH、中天城投（000540.SZ等房地產(chǎn)A股上市企業(yè)所代表的“企業(yè)與政府的收益分成模式” ，被房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級開發(fā)時(shí)所采用。土地一級開發(fā)收益分成的盈利模式非常清晰，即通過將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，待土地通過招拍掛出讓后， 房地產(chǎn)再按照與政府的分成比例， 獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。 在這種模式中， 政府與負(fù)責(zé)土地一級

11、開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成了緊密的利益共同體， 企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也成為了政府實(shí)實(shí)在在的收益。 在本文中，筆者就將對這一模式的運(yùn)作特點(diǎn)和所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，提出粗淺的看法。一、土地一級開發(fā)的流程與分工土地一級開發(fā)， 即由政府委托企業(yè)按照城市規(guī)劃功能、 豎向標(biāo)高和市政地下 基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)等要求， 對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地 （毛地） 或鄉(xiāng)村集 體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平” 的建設(shè)條件（熟地），再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。鑒于土地一級開發(fā)項(xiàng)目涉及的審批手續(xù)繁雜、 需要接觸的審批部門眾多的情 況，

12、房地產(chǎn)企業(yè)通過與政府收益分成的模式進(jìn)行土地一級開發(fā)，一個很重要的好處便是：地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)可以各自發(fā)揮自己的 “比較優(yōu)勢”一一政府負(fù)責(zé) 保證如規(guī)劃手續(xù)、一級開發(fā)立項(xiàng)、征地手續(xù)、項(xiàng)目驗(yàn)收等行政審批工作的通過， 而企業(yè)則可從事建設(shè)資金的籌措與投入、建設(shè)工程的組織與實(shí)施、土地招商的組 織等自己更為擅長的工作。二、土地一級開發(fā)收益分成模式的運(yùn)作要點(diǎn)（一）土地一級開發(fā)的兩條收益途徑土地整理的收益模式通常有兩條途徑： 一種途徑是，通過土地公開交易市場 出讓土地，收益部分按照約定取得。另一種途徑是，開發(fā)商與政府共同約定出讓 土地的限制性條件，在招拍掛中確保自己順利取得二級開發(fā)權(quán)。開發(fā)商通過上市 公司的股

13、票配售或信托融資，上交土地出讓金，獲取土地使用證。后期的開發(fā)或 以開發(fā)項(xiàng)目為標(biāo)的，從銀行獲取項(xiàng)目融資貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)； 或采取土地分塊 合作開發(fā)的模式，進(jìn)行資金的快速回收。（二）共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司房地產(chǎn)企業(yè)往往通過設(shè)立項(xiàng)目公司來進(jìn)行土地一級開發(fā)項(xiàng)目的操作。在收益分成模式中，有些項(xiàng)目公司會選擇由房地產(chǎn)企業(yè)、 政府部門（或政府的投融資平 臺）共同出資設(shè)立（其中的一些項(xiàng)目公司還會有第三方出資， 如與政府關(guān)系較為密切的民營企業(yè)等，以做到利益共享、也能為項(xiàng)目的審批提供方便） ，負(fù)責(zé)對土地的一級開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營， 包括開發(fā)資金的融資、 參與土地運(yùn)營的策劃、 市政配套設(shè)施的建設(shè)， 以及配合政府部門進(jìn)行拆

14、遷補(bǔ)償、 土地二級市場潛在受讓人的招商等工作。 一般來講， 房地產(chǎn)企業(yè)會持有項(xiàng)目公司的大部分股權(quán)， 并能相應(yīng)獲得董事會的掌控權(quán)和主要高管的提名權(quán)。通過共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司， 房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府利益的第一層捆綁關(guān)系就建立起來了政府作為項(xiàng)目公司的股東之一， 有權(quán)按股權(quán)比例享有由土地增值收益轉(zhuǎn)化而來的項(xiàng)目公司分紅。（三）土地一級開發(fā)凈收益的分成一般來講， “土地一級開發(fā)凈收益”被定義為， “國有土地使用權(quán)出讓價(jià)款”減去“土地一級開發(fā)成本” ，再減去“政府提取的各項(xiàng)費(fèi)用” 。其中，土地一級開發(fā)成本通常由項(xiàng)目前期費(fèi)用、 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、 工程建設(shè)其他費(fèi)用（如監(jiān)理費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

15、、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等） 、相關(guān)稅費(fèi)等構(gòu)成。按照國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)提取的各項(xiàng)基金、規(guī)費(fèi)，主要包括土地收益基金、失地農(nóng)民保障金等。項(xiàng)目公司與政府之間的土地一級開發(fā)凈收益分成比例的約定， 無疑是一級開發(fā)合同當(dāng)中最為關(guān)鍵的條款。 按筆者所查閱的數(shù)個土地收益分成的案例來看， 項(xiàng)目公司往往要占到凈收益的“大頭” 。以中天城投（000540.SZ和云南城投（600239.SH為例。中天城投下屬全資子公司華潤貴陽對貴陽市漁安、安井片區(qū) 9.53 平方公里土地進(jìn)行一級開發(fā)，貴陽云巖區(qū)政府承諾：用土地出讓收益以及片區(qū)城市建設(shè)配套費(fèi)， 支付一級開發(fā)投資成本； 投資成本支付完成之后的剩余部分，云巖區(qū)政府與華潤貴陽按照3

16、： 7 的比例進(jìn)行分成1 。 2007年底，云南城投和昆明市土地礦產(chǎn)儲備管理辦公室簽訂環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)委托合同 ，獲取了昆明市4.18萬畝范圍的土地一級開發(fā)權(quán)。合同顯示，所述土地一級開發(fā)的期限自2008年 5月 30 日至 2013年 5 月 30 日，云南城投與昆明市政府對一級開發(fā)范圍內(nèi)的土地出讓純收益實(shí)行5、 5 分成，即扣除全部土地一級開發(fā)總成本及國家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金，云南城投可獲得土地出讓純收益的 50%2。分配比例的設(shè)置通常與土地一級開發(fā)的難度大小有關(guān)， 一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對較偏的地塊， 土地一級開發(fā)商的分成通常要高一些。 項(xiàng)目公司在拿到按比例分配的一級

17、開發(fā)凈收益后， 在扣除經(jīng)營成本等費(fèi)用、提取法定公積金等程序后，公司股東可對剩余的稅后利潤進(jìn)行分紅。通過土地一級開發(fā)凈收益的分成設(shè)置， 房地產(chǎn)企業(yè)以及地方政府的利益捆綁關(guān)系被深化了一層。 與房地產(chǎn)二級開發(fā)的項(xiàng)目相比， 房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級開發(fā)的利益分配上與地方政府走得更近了， 有了地方政府的政策支持， 一級開發(fā)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)相對較小。（四）土地一級開發(fā)保底收益的設(shè)置在一些土地一級開發(fā)的收益分成案例中， 房地產(chǎn)企業(yè)甚至還能得到一些地方政府的保底收益承諾。 在上述云南城投在昆明的土地一級開發(fā)案例中， 另設(shè)有保底條款， 規(guī)定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一級開發(fā)總成本的5%時(shí)，昆明市政府將保證向

18、公司另行支付差價(jià)款， 以確保云南城投的收益不低于合同項(xiàng)下的全部土地一級開發(fā)總成本的5%。而漳州發(fā)展（000753.SZ則更是與地方政府達(dá)成了固定回報(bào)加上收益分成的方式， 從事土地一級開發(fā)， 從而確保了較高的投資回報(bào)和相小的投資風(fēng)險(xiǎn)。 2009年， 它在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?164 畝土地的一級開發(fā)權(quán)， 在與漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心三方共同簽訂的 漳華路龍文段配套開發(fā)用地（ A 地塊）一級開發(fā)合作協(xié)議書中，三方約定：公司投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得12%的固定收益，此外， 公司還將獲得地塊掛牌出讓凈收益的 18%3。此外， 在一些一級開發(fā)委托合同中， 房地產(chǎn)企業(yè)會通過與政府約定土地 “

19、招拍掛” 的單位成交底價(jià)， 來實(shí)現(xiàn)最低收入的底線。 房地產(chǎn)企業(yè)也會與地方政府約定， 對投入資金規(guī)模進(jìn)行限制如鎖定土地一級開發(fā)的平均單位成本， 要求超出部分由地方政府承擔(dān)。 在上述漳州發(fā)展的土地一級開發(fā)案例中， 合作協(xié)議書約定：每畝土地開發(fā)成本不高于 32 萬元，若實(shí)際成本高于上述額度，由漳州市龍文區(qū)政府及當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)所有超額成本。（五）參與土地規(guī)劃的設(shè)計(jì)工作在土地一級開發(fā)的收益分成模式中，土地一級開發(fā)商事實(shí)上成為了土地設(shè)計(jì)的一個“準(zhǔn)規(guī)劃部門” ；開發(fā)商可利用規(guī)劃的設(shè)計(jì)和改變，來使得土地規(guī)劃對己方從事一級開發(fā)更有利，甚至為今后的土地一二級聯(lián)動打下基礎(chǔ)。在符合城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，開發(fā)商

20、往往能夠參與到地方政府所進(jìn)行的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)中； 同時(shí)， 房地產(chǎn)企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃及各類專項(xiàng)規(guī)劃， 這為開發(fā)商獲取二級開發(fā)權(quán)方面提供了更多的先機(jī)。 因?yàn)殚_發(fā)商用二級開發(fā)的整體思路和方案在一級開發(fā)階段， 可以更好地從概念規(guī)劃階段就能夠得到政府的認(rèn)可，并在規(guī)劃條件和各地塊價(jià)值安排方面得到有效的貫徹。此外， 為了保證土地出讓收益的實(shí)現(xiàn)， 在一級開發(fā)委托合同中， 一些房地產(chǎn)企業(yè)也會與政府約定，在可出讓經(jīng)營性用地中，商住用地的最低比例。（六）參與政府的土地“招牌掛”工作土地一級開發(fā)的普遍模式是， 房地產(chǎn)企業(yè)將土地平整完畢后， 交由當(dāng)?shù)貒临Y源部門掛牌出讓。雖然土地一級開發(fā)商自身

21、并不能準(zhǔn)確把握土地出讓的時(shí)間，但卻可以通過合同條款的約定，大致與政府部門約定每年落實(shí)到本項(xiàng)目的土地出讓指標(biāo)，從而把握土地供應(yīng)的節(jié)奏。在一些土地一級開發(fā)的案例中，房地產(chǎn)企業(yè)還約定可與政府協(xié)商確定項(xiàng)目土地入市交易價(jià)格， 并與政府協(xié)商確定土地交易條件和交易方式。 通過對土地出讓規(guī)模、推出時(shí)間， 以及交易底價(jià)等因素施加影響， 房地產(chǎn)企業(yè)可在某種程度上做到隨行就市，將土地收益保持在合適的區(qū)間內(nèi)。（七）土地一二級市場聯(lián)動的優(yōu)勢土地一級開發(fā)商參與自家地塊的競拍有兩個明顯的優(yōu)勢， 一是由于房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級開發(fā)階段已和政府部門有過一些互動， 因而對競拍地塊的價(jià)值和前景了然于心； 二是在同等價(jià)位的情況下， 由

22、于拍賣價(jià)款當(dāng)中的一部分將作為土地一級開發(fā)收益進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)， 因而土地一級開發(fā)商參與拍賣的成本相對于其他公司更低 4。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以在獲得一級開發(fā)階段收益的同時(shí)，獲取相對低成本的土地， 既保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展， 也保證了可以獲取土地在未來升值給企業(yè)帶來的二級開發(fā)的優(yōu)厚收益。由于房地產(chǎn)行業(yè)明顯受制于政策的因素， 因此大型的房地產(chǎn)開發(fā)商往往將一級土地整理與二級開發(fā)相結(jié)合，以獲得整理收益的最大化。當(dāng)然， 不排除遇到對地塊志在必得的公司不計(jì)成本的與土地一級開發(fā)商抬價(jià)，這個時(shí)候，當(dāng)競拍價(jià)達(dá)到一定金額時(shí)土地一級開發(fā)商便會理智地放棄繼續(xù)競拍，因?yàn)榕馁u成交價(jià)已非常高， 僅是從土地一級開發(fā)的

23、收益分成上， 土地一級開發(fā)商 也已可獲利不菲。三、所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)：（一）政策風(fēng)險(xiǎn)相比較二級市場土地 “招拍掛” 和房地產(chǎn)開發(fā)的政策規(guī)定， 土地一級開發(fā)的政策并不明晰， 諸多操作很不規(guī)范， 而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶頸和操作上的不確定性。 隨著土地管理制度的改革和發(fā)展， 國家對土地一級開發(fā)的政策將越來越完善， 在政策完善過程中， 存在對現(xiàn)有土地一級開發(fā)模式進(jìn)一步完善或調(diào)整的可能與風(fēng)險(xiǎn)。在關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知 （國辦發(fā) 2006100 號）中，國務(wù)院規(guī)定， “從 2007年 1 月 1 日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。 收入全部繳入地方國

24、庫， 支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的收支兩條線 。 ”在財(cái)政部發(fā)布的國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法 （財(cái)綜 200668號） 中， 規(guī)定： “任何地區(qū)、 部門和單位都不得以 招商引資 、舊城改造 、國有企業(yè)改制 等各種名義減免土地出讓收入， 實(shí)行 零地價(jià) ，甚至負(fù)地價(jià) ，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。 ”在 2009年 12 月財(cái)政部發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 （財(cái)綜 200974 號）中規(guī)定， “確保土地出讓收入及時(shí)入庫。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式， 商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)把收繳的土地出讓收入及時(shí)足額劃轉(zhuǎn)地方國庫。

25、 ”鑒于上述土地出讓收入全額繳納地方國庫的規(guī)定， 本文所述的土地一級開發(fā)收益分成模式的合規(guī)性是需要進(jìn)一步明晰的。 企業(yè)在一級開發(fā)階段的利潤分成以何種形式回到企業(yè)， 也就成為了目前一級開發(fā)模式中的關(guān)鍵點(diǎn)。 各地政府一般都把握“誰投資誰受益” 的原則， 以各種方式將收益按照承諾分配給企業(yè)。 也許是出于規(guī)避以上規(guī)定的考慮， 在由上海城投公司實(shí)施綜合一級開發(fā)的上海新江灣城案例中，上海城投與地方政府約定，土地出讓收入按7： 3 分配，具體執(zhí)行則選擇以“土地出讓收入中的30%跟政府簽訂土地出讓合同，70%跟上海城投簽訂土地一級開發(fā)補(bǔ)償合同”的方式操作5 。（二） 融資風(fēng)險(xiǎn)土地一級開發(fā)的資金投入密集度高、

26、投資規(guī)模大。 前述云南城投環(huán)湖東路進(jìn)行土地一級開發(fā)及建設(shè)的預(yù)計(jì)總成本達(dá)到了 32.35億元。這些巨額融資，往往來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股本融資或債券、 債務(wù)融資。 雖然大部分土地一級開發(fā)均采取分期滾動開發(fā)模式，使得后續(xù)資金投入可以由前期項(xiàng)目的現(xiàn)金流入來補(bǔ)充，但即使是為啟動項(xiàng)目的第一期投入， 動輒已往往達(dá)到十?dāng)?shù)億資金的規(guī)模， 資金需求的壓力可見一斑。 如果遇到政府融資窗口、 行業(yè)新規(guī)定等不利變化， 資金籌集周期不確定的風(fēng)險(xiǎn)就將凸顯出來?？梢哉f，減少融資風(fēng)險(xiǎn)、保證融資渠道的暢通，是土地一級開發(fā)成功的關(guān)鍵。（三）政府行為的風(fēng)險(xiǎn)在土地一級開發(fā)的參與方中， 地方政府的強(qiáng)勢地位是毋庸置疑的。 雖然房地產(chǎn)企業(yè)

27、已通過收益分成等多種渠道將雙方利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府強(qiáng)硬違約發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。以綿世股份（000609.SZ為例進(jìn)行說明。綿世股份參股35%的公司中新綿世從2007 年起，在成都郊縣郫縣犀浦鎮(zhèn)龍梓萬片區(qū)從事舊城改造的土地一級開發(fā)項(xiàng)目 6。 2010年 3 月綿世股份發(fā)表公告稱， “鑒于郫縣城市整體規(guī)劃和開發(fā)進(jìn)程等的調(diào)整，該項(xiàng)目的合作方郫縣土地儲備中心及其政府土地主管部門與中新綿世公司協(xié)商，在保證土地開發(fā)方中新綿世利益的前提下，對該項(xiàng)目進(jìn)行提前終止和結(jié)算， 由郫縣土地儲備中心對中新綿世已投入開發(fā)成本進(jìn)行補(bǔ)償、 并同時(shí)給予中新 綿世合理的投資收益補(bǔ)償。 ”雖然獲得了一定的投資收益補(bǔ)償，但地方

28、政府提前終止的通知， 使得中新綿世在該項(xiàng)目上未來持續(xù)的盈利化為泡影， 不得不將 “該項(xiàng)目及相關(guān)工作轉(zhuǎn)移給郫縣土地儲備中心指定的第三方” 。而截止這個公告發(fā)布之時(shí)，該項(xiàng)目尚未有土地上市拍賣。（四）可持續(xù)性的風(fēng)險(xiǎn)2007 年底出臺的土地儲備管理辦法規(guī)定，土地儲備工作的具體實(shí)施，將由政府下屬事業(yè)單位土地儲備機(jī)構(gòu)完成； 各地土地儲備中心同時(shí)被授予向銀行貸款的權(quán)力，貸款時(shí)需要向銀行抵押土地使用權(quán)證。以土地儲備管理辦法為分水嶺，北京乃至全國土地儲備模式發(fā)生了重大改變。以北京為例。 在 2008年之前， 北京的土地一級開發(fā)流行的是企業(yè)主導(dǎo)型模式，即通過授權(quán)或招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)， 招標(biāo)底價(jià)包括土

29、地儲備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8。但土地儲備管理辦法賦予了各地土地儲備中心向銀行獲得土地儲備貸款的權(quán)力。 2007 年之后，北京市主要采取“市、區(qū)聯(lián)合儲備”的模式，商業(yè)銀行土地儲備貸款對象即土地儲備主體是北京市國土資源局下屬的北京市土地儲備整理中心， 各區(qū)設(shè)有分中心， 土地儲備工作由市和區(qū)聯(lián)合開展。 區(qū)土地儲備整理中心獲得信貸資金后， 作為事業(yè)單位無法直接進(jìn)行一級土地開發(fā)工作， 一般均須成立一家融資平臺公司專門負(fù)責(zé)相關(guān)土地一級開發(fā)。平臺公司將生地變?yōu)槭斓?，便可通過“招拍掛”方式將土地投入市場， 拍賣所得收入直屬市財(cái)政7。 在這一融資模式中， 商業(yè)銀行發(fā)放的土地儲備貸款往往只是政府土地一級開發(fā)進(jìn)行貸款融資的冰山一角， 因政府還可以通過平臺公司獲得大量的銀行貸款?？梢哉f， 目前的政策在大方向上是確保政府能壟斷土地一級市場， 不太鼓勵企業(yè)參與到土地一級開發(fā)的過程中來。從2009年開始，包括北京、海南等省市都有意強(qiáng)化了政府收編土地一級開發(fā)權(quán)， 使一般企業(yè)無法介入。 因而， 企業(yè)通過與政府收益分成而獲得土地一級開發(fā)的超額收益的機(jī)會，實(shí)際上是越來越少了。（五）征地、拆遷工作的風(fēng)險(xiǎn)土地對涉地單位、個人的重要性不言而喻。相關(guān)單位、個人對征地、拆遷及安置方案的利益訴求不盡相同，存在因方案設(shè)計(jì)不合理、或方案溝通程度不足，導(dǎo)致征地、拆遷