人口老齡化和城市化

1、人口老齡化和城市化對房地產(chǎn)市場 營銷的影響分析報(bào)告 小組編號：第三小組 主筆：陳煥虎 小組成員：陳煥虎 黃鵬 李培假設(shè) 冉航 侯杰 劉志文 1、 人口老齡化（1） 中國人口老齡化的現(xiàn)狀 人口老齡化是指總?cè)丝谥幸蚰贻p人口數(shù)量減少、年長人口數(shù)量增加而導(dǎo)致的老年人口比例相應(yīng)增長的動(dòng)態(tài)。國際上通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤竭_(dá)10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎氐竭_(dá)7%作為國家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。國際上通?？捶ㄊ牵?dāng)一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，即意味著這個(gè)國家或地區(qū)的人口處于老齡化社會(huì)。1999年10月，國家統(tǒng)計(jì)局公布，60歲

2、及以上人口到達(dá)總?cè)丝跀?shù)的10%，標(biāo)志著我國成為老年型國家，正式邁進(jìn)老齡化社會(huì)。2011年4月28日，國家統(tǒng)計(jì)局公布，60歲及以上人口已占13.26%，說明現(xiàn)階段是快速老齡化階段。（2） 中國人口老齡化特點(diǎn) 與其它國家相比，中國的人口老齡化具有以下特征：1、老年人口規(guī)模巨大：2004年底，中國60歲及以上老年人口為1.43億，占總?cè)丝诘?1；2014年將到達(dá)2億，2026年將到達(dá)3億，2037年超過4億，2051年到達(dá)最大值，之后一直維持在3億4億的規(guī)模。根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，21世紀(jì)上半葉，中國一直是世界上老年人口最多的國家，占世界老年人口總量的五分之一。21世紀(jì)下半葉，中國也還是僅次于印度的第二老

3、年人口大國.2、老齡化發(fā)展迅速：65歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?提升到14，發(fā)達(dá)國家大多用了45年以上的時(shí)間。中國只用27年就可以完成這個(gè)歷程，并且將長時(shí)期保持很高的遞增速度，屬于老齡化速度最快國家之列.3、地區(qū)發(fā)展不平衡：中國人口老齡化發(fā)展具有明顯的由東向西的區(qū)域梯次特征，東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)明顯快于西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。上海在1979年最早進(jìn)入人口老年型行列，和最遲2012年進(jìn)入人口老年型行列的寧夏比較，時(shí)間跨度長達(dá)33年。4、城鄉(xiāng)老年人口數(shù)量倒置顯著：我國農(nóng)村人口老齡化的程度已經(jīng)到達(dá)15.4%，比全國13.26%的平均水平高出2.14個(gè)百分點(diǎn)，高于城市老齡化程度。這種城鄉(xiāng)倒置的狀況將一直

4、持續(xù)到2040年。到21世紀(jì)后半葉，城鎮(zhèn)的老齡化水平才將超過農(nóng)村，并逐漸拉開差距。這是中國人口老齡化不同于發(fā)達(dá)國家的重要特征之一。5、女性老年人口數(shù)量多于男性：目前，老年人口中女性比男性多。2049年將到達(dá)峰值，多出2645萬人。21世紀(jì)下半葉，多出的女性老年人口基本穩(wěn)定在1700萬1900萬人。多出的女性老年人口中5070都是高齡老人。6、老齡化超前于現(xiàn)代化：發(fā)達(dá)國家是在基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的條件下進(jìn)入老齡社會(huì)的，屬于先富后老或富老同步，而中國則是在尚未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的情況下提前進(jìn)入老齡社會(huì)的，屬于未富先老。發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老齡社會(huì)時(shí)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般都在500010000美元以上，而中國

5、目前人均國內(nèi)生產(chǎn)總值才剛剛超過1000美元，仍屬于中等偏低收入國家行列，應(yīng)對人口老齡化的經(jīng)濟(jì)實(shí)力還比較薄弱。（3） 中國養(yǎng)老方式及政策隨著人口老齡化的加快，將出現(xiàn)大量的老齡人需要去贍養(yǎng)，提供他們居住、休閑、娛樂的場所。研究人口老齡化對房地產(chǎn)的影響，就得了解我國現(xiàn)行的養(yǎng)老方式，不同的養(yǎng)老方式將會(huì)給房地產(chǎn)不同的層面的影響機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 包括養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓等多種情形。喜歡過群體生活的老年人，尤其是孤寡老人居住于養(yǎng)老院，或組建大型的老年社區(qū)，組織大量的老年人自愿前來入住，社區(qū)內(nèi)為老年人提供所需要的各方面專門化服務(wù)。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將是未來養(yǎng)老的一大主體方式。居家養(yǎng)老 老年人按照我國民族生活習(xí)慣，選擇居住在家庭中，

6、而不是入住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)，安度晚年生活的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式。居家式社區(qū)養(yǎng)老 老年人在家庭居住與社會(huì)化上門服務(wù)相結(jié)合的一種新型養(yǎng)老模式。這種模式可以確保老人、子女、養(yǎng)老服務(wù)人員、政府各取所需，促使資源得到充分利用。社區(qū)居家養(yǎng)老彌補(bǔ)了家庭養(yǎng)老的不足，是目前政府大力倡導(dǎo)的一種新型養(yǎng)老模式。鄉(xiāng)村養(yǎng)老 鄉(xiāng)村的空氣新鮮，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，生活成本低廉，吸引了眾多的退休老人前來養(yǎng)老。有的城市老人本來家鄉(xiāng)就在農(nóng)村，退休后是葉落歸根；有的老人是收入低，居住城市感覺生活成本昂貴，故希望在農(nóng)村養(yǎng)老可生活得輕松些；有的老人喜歡貼近大自然，終日種草養(yǎng)花，爬山嬉水，整日與大自然作伴也是人生一大樂趣，所以催生鄉(xiāng)村養(yǎng)老這一養(yǎng)老模式。售后

7、回租 人們將已具有完全產(chǎn)權(quán)的住房先行出售，再通過”售后回租“的方法到達(dá)以房養(yǎng)老的目標(biāo)。既可以獲取一大筆款項(xiàng)用于養(yǎng)老生活，又能保持晚年期對住房甚至是原有住房的長期乃至終生的使用權(quán)，照常有房可居，對老人的更好養(yǎng)老增添了相當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)系數(shù)。租房入院養(yǎng)老 人們將具有完全產(chǎn)權(quán)的住房先行出租，再通過另租房居住或入住養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院的方法到達(dá)以房養(yǎng)老的目標(biāo)。既保障晚年期照常有房可居，并獲取持續(xù)穩(wěn)定的租金收入用于養(yǎng)老生活，又能保證在自己身故后原有住房仍能照常遺留給子女，符合國人養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承的傳統(tǒng)習(xí)俗。大房換小房 老人退休后，賣出原居住的大屋，再買進(jìn)適合居住的小屋，用售房購房的差價(jià)款作股市或債券投資，可為養(yǎng)老

8、提供更有實(shí)力的保障。老人還可將該筆差價(jià)款辦理養(yǎng)老年金壽險(xiǎn)，每年支取現(xiàn)金用來養(yǎng)老，等到一定年份再將該小房用以房養(yǎng)老的方法，繼續(xù)獲取現(xiàn)金流入，安度晚年?；蛘甙堰@個(gè)小房子對外出售，自己住到養(yǎng)老院安度晚年。招租托老 老人在家中招徠年輕的大學(xué)生做房客，一掃往日的沉悶?zāi)簹?，身邊既多了人員照顧，又有一筆可觀的房租作為生活費(fèi)補(bǔ)充；對年輕大學(xué)生而言，也有助于解決住房和情感歸宿問題；城市的住房資源也得到較好運(yùn)用，極大地緩解了住房的緊張局面，可謂是一舉三得。集中養(yǎng)老 浙江省的農(nóng)村，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，將村莊的”三無“老人適度集中一起居住養(yǎng)老，由政府來買單。此舉解決了農(nóng)村老人的眾多問題，受到好評以房養(yǎng)老 老人將

9、自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。通過一定的金融機(jī)制或非金融機(jī)制，將住房蘊(yùn)含的價(jià)值尤其是自己身故后住房仍然會(huì)保留的巨大價(jià)值，在自己生前變現(xiàn)套現(xiàn)用來養(yǎng)老。（4） 人口老齡化對房地產(chǎn)市場營銷的影響 如果把房產(chǎn)看做生活必需品,房地產(chǎn)需求則是剛性的。不同年齡人口對于房地產(chǎn)的需求不同,住房需求的主體集中在青年人口,特別是2535歲的即將成立家庭的新婚夫婦。而與此同時(shí),人口老齡化現(xiàn)象日益凸顯,青年人口比重下降,房地產(chǎn)剛性需求也會(huì)因此受到影響。 隨著老齡人人口數(shù)量的增多，對房屋的戶型和區(qū)位將有不同于青年人的需求。老人喜歡清靜，遠(yuǎn)離城區(qū)，綠化環(huán)境好的區(qū)位

10、，例如城市的郊區(qū)和一些城鄉(xiāng)結(jié)合部，環(huán)境比較好，適合老年人居住。對于戶型，老年人更喜歡緊湊舒適的房屋，面積不用過大，滿足基本生活功能需求。這也給房地產(chǎn)帶來很大的市場空間，同時(shí)也能更好的利用城市空間。不同養(yǎng)老方式下，將會(huì)帶來巨大的多元化需求。例如居家式養(yǎng)老，現(xiàn)在的房屋戶型，已不適合三世同堂的家庭結(jié)構(gòu)，未來需要滿足人們需求的房屋類型。并且，還有居家式社區(qū)養(yǎng)老、集中養(yǎng)老等方式，都會(huì)是房地產(chǎn)市場未來的需求空間。 房地產(chǎn)需求市場的改變，將引導(dǎo)房地產(chǎn)營銷的改變。首先是房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)人群的改變，老齡化的影響，人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生很大變化?，F(xiàn)在青年及中年需求者占主導(dǎo)地位的現(xiàn)狀將打破，老齡人的房屋需求將急劇增加。二、

11、城市化（1） 城市化的含義及意義：城市化是社會(huì)發(fā)展到一定歷史階段的產(chǎn)物,它是工業(yè)化以后所特有的現(xiàn)象。由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,農(nóng)業(yè)社會(huì)進(jìn)入工業(yè)社會(huì), 非農(nóng)業(yè)活動(dòng)的比重逐漸上升, 農(nóng)村地域中城市要素逐漸增長,出現(xiàn)了人口從以農(nóng)業(yè)活動(dòng)為主的農(nóng)村向以非農(nóng)業(yè)活動(dòng)為主的城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的過程,城市人口比重日益增大, 城市數(shù)目迅速增加, 這就是城市化的基本含義。所以城市化是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的必然趨勢, 也是國家工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的必然結(jié)果。城市化有三個(gè)主要標(biāo)志: 城市人口的增加、城市人口在總?cè)丝谥械谋戎厣仙?、城市用地?guī)模擴(kuò)大。其中, 城市人口在總?cè)丝谥械谋戎? 通常被用來衡量一個(gè)國家或地區(qū)城市化水平的高低, 是衡量城市化水

12、平最重要的指標(biāo), 而城市人口和用地規(guī)模則反映了城市的發(fā)展是否合理。城市化的意義表達(dá)在多個(gè)方面：首先, 從城市和城市化的概念和內(nèi)涵看, 加速城市化進(jìn)程可以促使經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)一步集約化、現(xiàn)代化。城市化表現(xiàn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益配套、 完善, 承載能力不斷增強(qiáng), 城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展, 以二、 三產(chǎn)業(yè)尤其是以高度發(fā)展的服務(wù)業(yè)為支撐, 成為生產(chǎn)要素的聚集地和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的中心。城市化的核心含義是國民經(jīng)濟(jì)增長模式、 國民生活形態(tài)和國民意識的重大轉(zhuǎn)變, 小農(nóng)意識被城市的生活方式、價(jià)值觀念所取代。城市是人類文明的結(jié)晶, 城市化則是人類社會(huì)進(jìn)步的重要標(biāo)志。加速城市化進(jìn)程是我國社會(huì)發(fā)展, 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的必由之路。其次

13、, 從城市化與工業(yè)化的關(guān)系看, 加速城市化進(jìn)程可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。從世界范圍看, 城市化和工業(yè)化是同步發(fā)展的關(guān)系, 否則, 兩者都不可能健康、 持續(xù)發(fā)展。 從歷史上看, 各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展都走城市化道路, 或者說只有城市人口的高速增長, 才能帶來經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。 第三, 從世界及我國的城市化歷程看, 加速城市化進(jìn)程可以帶動(dòng)人類社會(huì)的文明進(jìn)步。城市化是一種世界性的歷史現(xiàn)象, 它以近代產(chǎn)業(yè)革命為契機(jī), 推動(dòng)勞動(dòng)力和人口的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與空間轉(zhuǎn)移, 在改革經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的同時(shí), 改變著人類的住區(qū)與社會(huì)結(jié)構(gòu), 最后使絕大多數(shù)人脫離勞動(dòng)水平較為低下的農(nóng)業(yè)并從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)。全體城鎮(zhèn)組成一個(gè)動(dòng)態(tài)系統(tǒng), 經(jīng)過大城市的超前發(fā)

14、展和系統(tǒng)組織對城鎮(zhèn)規(guī)模等級、 功能分工以及空間配置的不斷調(diào)整, 使整個(gè)系統(tǒng)趨向相對平衡與穩(wěn)定,并且與余留的農(nóng)村保持經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)的銜接。伴隨著城市的急劇發(fā)展, 產(chǎn)業(yè)革命以后, 人類社會(huì)的創(chuàng)造、 發(fā)明速度越來越快, 社會(huì)進(jìn)步也越來越快。信息技術(shù)的發(fā)展極大地改變了人類社會(huì)的生產(chǎn)和消費(fèi)方式, 物質(zhì)財(cái)富的生產(chǎn)方式發(fā)生了革命性的變化, 從機(jī)械化全面進(jìn)入到自動(dòng)化, 為科學(xué)研究、 產(chǎn)品開發(fā)、 醫(yī)療衛(wèi)生和服務(wù)等各行業(yè)實(shí)現(xiàn)全自動(dòng)化奠定了基礎(chǔ), 大大延伸和增強(qiáng)了人的勞動(dòng)效率, 增強(qiáng)了人的創(chuàng)新能力。 （2） 我國城市化的現(xiàn)狀：中國的城市化水平長期以來落后于世界平均水平。2004年世界城市化率平均水平為49%, 發(fā)達(dá)

15、國家為72%,發(fā)展中國家為42%。2004年中國按居住地統(tǒng)計(jì)口徑,農(nóng)村人口比重為58.2% ,而城市化率為 41.8%,，比世界平均水平低7個(gè)百分點(diǎn)以上,比發(fā)展中國家平均水平還低0.2個(gè)百分點(diǎn)。中國城市化水平與發(fā)達(dá)國家有著明顯的距離。隨著市場經(jīng)濟(jì)體的建立和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的城市化進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的飛躍發(fā)展階段。 在城鎮(zhèn)人口比例方面, 1978 年中國城鎮(zhèn)人口只占總?cè)丝诘?7.92% , 1990 年 達(dá) 到 26.41% , 2000 年 這 一 比 例 已 經(jīng) 達(dá) 到36.22%, 2006年底到達(dá) 43.90%，到2011年底，城市人口比例已突破50%，到達(dá)了51.2%的新高度。首次實(shí)現(xiàn)了

16、城市人口多于農(nóng)村人口的宏偉目標(biāo)，向更大比例的城市化邁進(jìn)的新格局。到2020年，將努力實(shí)現(xiàn)城市化水平到達(dá)58%，趕上國際城市化發(fā)展的平均水平。（3） 房地產(chǎn)業(yè)與城市化的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)與城市化具有互促共進(jìn)關(guān)系，并形成一定的同步發(fā)展規(guī)律。同時(shí),城市人口增長會(huì)擴(kuò)大城市住宅的需求，從而直接帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；城市人口增長會(huì)擴(kuò)大城市住宅的需求，從而直接帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以提高城市化質(zhì)量,到達(dá)一種良性循環(huán)。 在城市化的發(fā)展過程中，人們的生活方式和社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都發(fā)生了巨大的變化。在此過程中的房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的性質(zhì)發(fā)生了變化：從集體所有制變成了國有制。而集體所有制的土地是由農(nóng)民集體所有，

17、隨之而來的便是，很多農(nóng)民失去了他們賴以生活的土地。在這個(gè)過程中，許多農(nóng)民的工作方式其實(shí)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，很多人已經(jīng)不在以農(nóng)業(yè)耕作為其主業(yè)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入工廠進(jìn)行工作，比方鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。當(dāng)然這種方式的城市化必然是伴隨著相應(yīng)的工業(yè)化，這也是和為什么要進(jìn)行城市化不謀而合的。農(nóng)民不僅失去的是產(chǎn)生農(nóng)作物的土地，還失去的是供以居住的宅基地。因此，政府必然要提供新的住宅供以居住，有的是通過拆遷房的方式，有的則提供一定的貨幣補(bǔ)償讓市場的無形之手來調(diào)配。這兩種方式都得通過房地產(chǎn)開發(fā)得以完成，而后者更是直接攝取于商品房市場，也成為商品房的需求方。當(dāng)然其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化：從以農(nóng)業(yè)為主變成了以工商業(yè)為主。在這個(gè)過程中，

18、不可防止的帶來了人口的集聚。勞動(dòng)密集型的企業(yè)吸引了大量的勞動(dòng)力，至于它的原因是不言而喻的農(nóng)村生產(chǎn)力的不提高使得農(nóng)村人口的生活水平大大落后于城鎮(zhèn)人口，這幾年似乎具有越拉越大的趨勢。大量人口的集聚，使得原來相對分散的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。同時(shí)隨著資源、資本集聚，又再次加速人口的集聚。人口的大量集聚，使得對房地產(chǎn)市場的需求大大增加。（4） 城市化對房地產(chǎn)市場營銷的影響：城市化的快速推進(jìn)必然使大量人口涌入城市，從而，城市房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)蓬勃發(fā)展起來。首先，對于城市化率已很高的一線城市以及人口十分密集、基礎(chǔ)設(shè)施相對更完善、城市可用空地已出現(xiàn)不足的準(zhǔn)一線城市，新興的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，多以舊房改造或拆遷重建為主，其營銷的基礎(chǔ)已成熟，故營銷的模式轉(zhuǎn)變與調(diào)整并不大。但對于大刀闊斧進(jìn)行改革、發(fā)展和建設(shè)的二線城市來說，情況完全不一樣。目前我國出現(xiàn)了城市人口集聚轉(zhuǎn)變的現(xiàn)象，一線城市由于工作壓力大，生活成本高等因素，已有部分人選擇離開人口眾多的一線和準(zhǔn)一線城市，轉(zhuǎn)而涌向二線城市，而這些城市新建項(xiàng)目多，土地出讓量大，郊區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部處生地和市內(nèi)部分熟地交易量大，眾多的開發(fā)商選擇來此處進(jìn)行投資與建設(shè)，商品房需求量劇增，公建設(shè)施與商業(yè)用地的招商引資量也不斷提高。這為營銷提供了更廣闊的舞臺，也是