市物業(yè)管理實施手冊

1、1 / 66鎮(zhèn)江市物業(yè)治理實施方法第一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)治理活動，維護物業(yè)治理各方的合法權(quán) 益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，依照中華 人民共和國物權(quán)法 、國務(wù)院物業(yè)治理條例和江蘇省物業(yè)治理 條例等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本方法。第二條 本方法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服 務(wù)及其監(jiān)督治理活動。本方法所稱物業(yè)治理， 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè) 主自行對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相 關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、治理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第三條 物業(yè)治理工作實行屬地負責(zé)制。各轄市、區(qū)人民政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)加強對本行政區(qū)

2、域內(nèi)物業(yè)治理工作的組織領(lǐng) 導(dǎo)：（一）將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū) 治理體系，制定、落實扶持政策；（-）明確物業(yè)治理行政主管部門、各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政 府）物業(yè)治理機構(gòu)；（三）建立由物業(yè)治理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政 府）和規(guī)劃、都市治理、公安、物價、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境愛護、 工商等部門參加的物業(yè)治理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)治理中的 重大問題，牽頭組織有關(guān)部門對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)違法、違規(guī)行為開 展集中整治；（四）健全由物業(yè)治理行政主管部門、 街道辦事處 （鎮(zhèn)人民政 府） 、基層人民調(diào)解委員會等組成的物業(yè)治理糾紛處理機制，協(xié)調(diào)解 決物業(yè)治理中發(fā)生的各類矛盾和糾紛；（五

3、）建立物業(yè)服務(wù)應(yīng)急治理機制和長效治理機制；（六）對舊住宅區(qū)配套設(shè)施不全的，有打算地組織綜合整治，提升配3 / 66套水平，逐步實施物業(yè)治理。第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)全市物業(yè)治理活動的監(jiān)督 治理工作：（一）研究制定物業(yè)治理進展規(guī)劃、行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)配套政策和示范文本等；（二）指導(dǎo)、監(jiān)督轄市、區(qū)物業(yè)治理行政主管部門相關(guān)工作；（三）建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和 項目負責(zé)人信用信息治理方法；（四）依法查處違反物業(yè)治理法律、法規(guī)的行為。第五條 轄市、區(qū)物業(yè)治理行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)治理活動的監(jiān)督治理工作：（一）負責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)治理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗以及物業(yè)服務(wù)企

4、業(yè)交接工作的指導(dǎo)監(jiān)督;（二）指導(dǎo)和配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主自治組 織籌建、換屆及日常工作的監(jiān)督；（三）負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管及信用信息核查治理工作；（四）指導(dǎo)和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)治理相關(guān)工作；（五）依法查處違反物業(yè)治理法律、法規(guī)的行為。第六條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物 業(yè)治理工作：（一）建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，公開投訴電話、辦公地址；（二）負責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)治理與社區(qū)治理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系；（三）建立物業(yè)治理矛盾投訴調(diào)解機制，同意和處理群眾的投 訴和糾紛，指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會、人民調(diào)解委員會等組織及 時協(xié)調(diào)處理物業(yè)治理中的矛盾和糾紛；（四）制定物業(yè)治理應(yīng)急預(yù)案

5、，落實物業(yè)應(yīng)急治理機制；5 / 66（五）負責(zé)業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關(guān)工作，指導(dǎo)監(jiān)督 業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案；（六）協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企 業(yè)的關(guān)系。第七條 規(guī)劃、都市治理、公安、物價、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境 愛護、民防、工商等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負責(zé)物業(yè)治理活動 的有關(guān)監(jiān)督治理工作。第八條 市物業(yè)治理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律治理，強化行 業(yè)監(jiān)督，積極調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營， 加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服 務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。第二章 物業(yè)治理區(qū)域第九條 一個物業(yè)治理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施

6、物業(yè)治 理。物業(yè)治理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)治理為原則， 綜合考慮 規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社 區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門申請住宅建設(shè)工程設(shè)計方案審 查時，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)治理區(qū)域的劃分。規(guī)劃行政主管部門在審查時， 應(yīng)當(dāng)聽取轄市、區(qū)物業(yè)治理行政主管部門對物業(yè)治理區(qū)域劃分的意 見。第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅 線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)治 理區(qū)域。新建物業(yè)項目的物業(yè)治理區(qū)域劃分遵循以下規(guī)定：（一）同一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地上、地下建筑物及其構(gòu)筑物和共用設(shè) 施設(shè)備、相關(guān)場地，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)治

7、理區(qū)域；（二）住宅物業(yè)項目內(nèi)的非住宅物業(yè)與住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)劃分為 一個物業(yè)治理區(qū)域；（三）分期建設(shè)或者由兩個以上建設(shè)單位共同開發(fā)的物業(yè)項目，其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)治理區(qū)域；7 / 66（四）其他能夠劃分物業(yè)治理區(qū)域的情形。上述情形中，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用并符合規(guī)劃建 設(shè)工程設(shè)計方案要求且能夠區(qū)分建筑物所有權(quán)的，能夠劃定為不同 的物業(yè)治理區(qū)域，但規(guī)劃行政主管部門有明確要求的除外。第十一條 新建物業(yè)項目的物業(yè)治理區(qū)域劃分是物業(yè)治理方案的重要組成部分，建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證前，應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)治理區(qū)域向轄市、區(qū)物業(yè)治理行政主管部門備案， 并提交以下材料：（一）物業(yè)治理區(qū)域檔案登記表；）立項批文；（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（四）土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（五）規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖；（六）其他相關(guān)材料。轄市、區(qū)物業(yè)治理行政主管部門關(guān)于提交材料齊全、符合要求 的，應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)予以備案，并出具物業(yè)治理區(qū)域劃分備案 證明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)治理區(qū)域劃分備案證明的相關(guān)內(nèi)容在商品 房買賣合同