稅法上課20126章5節(jié)土地增值稅法

1、2022-2-271第十節(jié)第十節(jié) 土地增值稅法土地增值稅法基礎(chǔ)會(huì)計(jì)22022-2-27學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)1、了解土地增值稅的概念、特征、稅率和稅收征收管理2、熟悉土地增值稅的征稅范圍、納稅人和稅 收減免優(yōu)惠3、掌握土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算基礎(chǔ)會(huì)計(jì)32022-2-27目目 錄錄一、土地增值稅概述一、土地增值稅概述二、土地增值稅納征稅范圍二、土地增值稅納征稅范圍三、土地增值稅納稅義務(wù)人三、土地增值稅納稅義務(wù)人四、土地增值稅稅率四、土地增值稅稅率五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算六、土地增值稅稅收優(yōu)惠六、土地增值稅稅收優(yōu)惠七、土地增值稅征收管理七、土地增值稅征收管理基

2、礎(chǔ)會(huì)計(jì)42022-2-27一、土地增值稅概述一、土地增值稅概述P231（一）土地增值稅概念（一）土地增值稅概念 對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。單位和個(gè)人所征收的一種稅。 我國(guó)我國(guó)1994年年1月月1日起開(kāi)征土地增值稅日起開(kāi)征土地增值稅 基礎(chǔ)會(huì)計(jì)52022-2-27（二）土地增值稅特征：（二）土地增值稅特征：1 1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象2 2）征稅面較廣）征稅面較廣3 3）采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率）采用四級(jí)超率累進(jìn)稅

3、率4 4）按次征收）按次征收基礎(chǔ)會(huì)計(jì)62022-2-27（三）土地增值稅的作用（三）土地增值稅的作用 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)調(diào)控 抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為 增加國(guó)家財(cái)政收入增加國(guó)家財(cái)政收入基礎(chǔ)會(huì)計(jì)72022-2-27二、土地增值稅納征稅范圍二、土地增值稅納征稅范圍 土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額?；A(chǔ)會(huì)計(jì)82022-2-27 征稅范圍的一般界定征稅范圍的一般界定標(biāo)準(zhǔn)之一：標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。標(biāo)準(zhǔn)之二：標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使

4、用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。權(quán)轉(zhuǎn)讓。標(biāo)準(zhǔn)之三：標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。基礎(chǔ)會(huì)計(jì)92022-2-27（一）基本范圍（一）基本范圍 1、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán) 2、地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土、地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓 3、存量房買賣、存量房買賣基礎(chǔ)會(huì)計(jì)102022-2-27有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1、出售征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2、繼承、贈(zèng)予繼承不征（無(wú)收

5、入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征。3、出租不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4、房地抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5、房地交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自有住房，免征。2.2.具體規(guī)定具體規(guī)定（二）征稅范圍的具體界定（二）征稅范圍的具體界定基礎(chǔ)會(huì)計(jì)112022-2-27有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍6、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7、合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。9、代建房不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)

6、移）。10、房地產(chǎn)重新評(píng)估不征（無(wú)收入）?；A(chǔ)會(huì)計(jì)122022-2-27【多選題】下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅免【多選題】下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（）。稅范圍的有（）。A、房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬、房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬B、個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)、個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C. 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)而轉(zhuǎn)讓購(gòu)買滿個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)而轉(zhuǎn)讓購(gòu)買滿5年的經(jīng)營(yíng)年的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)性房產(chǎn)D. 因國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行因國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 基礎(chǔ)會(huì)計(jì)132022-2-27【答案】ABD。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用滿5年或5年以上的住房，免

7、征土地增值稅，但C選項(xiàng)所述為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，不享受免稅優(yōu)惠?；A(chǔ)會(huì)計(jì)142022-2-27【單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅【單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是（）的是（）A.A.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)B.B.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)C.C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)D.D.通過(guò)民政部門(mén)贈(zèng)送給社會(huì)公益事業(yè)的房地通過(guò)民政部門(mén)贈(zèng)送給社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)【答案】【答案】C C基礎(chǔ)會(huì)計(jì)152022-2-27三、土地增值稅納稅義務(wù)人三、土地增值稅納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人 轉(zhuǎn)讓國(guó)有

8、土地使用權(quán)、地上的建筑及轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。收入的單位和個(gè)人。 單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。體經(jīng)營(yíng)者?；A(chǔ)會(huì)計(jì)162022-2-27第一，不論法人與自然人第二，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。第三，不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人。 第四，不論部門(mén)。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人?；A(chǔ)會(huì)計(jì)172022-2-27【多選題】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地

9、使用權(quán)、地上建【多選題】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（），是土筑及其附著物并取得收入的（），是土地增值稅的納稅義務(wù)人。地增值稅的納稅義務(wù)人。 A.學(xué)校學(xué)校 B.稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān) C.外籍個(gè)人外籍個(gè)人 D.國(guó)有企業(yè)國(guó)有企業(yè) 【答案】【答案】ABCD小思考：小思考：基礎(chǔ)會(huì)計(jì)182022-2-27級(jí)數(shù)級(jí)數(shù)增值額占增值額占扣除項(xiàng)目比例扣除項(xiàng)目比例 稅率稅率 速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù) 1 1 50 50以下以下 30 30 0 0 2 2 50 50100100 40 40 5% 5% 3 3 100 100200200 50 50 15% 15% 4 4 200 200以上以上

10、60 60 35% 35% 四、土地增值稅稅率四、土地增值稅稅率（小例算法，收入（小例算法，收入500，扣除，扣除100兩種過(guò)兩種過(guò)程；推導(dǎo)速算扣除數(shù)）程；推導(dǎo)速算扣除數(shù)）基礎(chǔ)會(huì)計(jì)192022-2-27【計(jì)算題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入【計(jì)算題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額金額4200萬(wàn)元，計(jì)算其應(yīng)適用的稅率。萬(wàn)元，計(jì)算其應(yīng)適用的稅率。如果扣除項(xiàng)目是如果扣除項(xiàng)目是2000？基礎(chǔ)會(huì)計(jì)202022-2-27基礎(chǔ)會(huì)計(jì)212022-2-27五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算基礎(chǔ)會(huì)計(jì)222022-2-27（

11、一）應(yīng)稅收入的確定（一）應(yīng)稅收入的確定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。濟(jì)收益。1、貨幣收入、貨幣收入 是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。股票等有價(jià)證券?；A(chǔ)會(huì)計(jì)232022-2-272、實(shí)物收入、實(shí)物收入 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如鋼材

12、。水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。如鋼材。水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。3、其他收入、其他收入 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。其價(jià)值有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。其價(jià)值需要進(jìn)行專門(mén)的評(píng)估。需要進(jìn)行專門(mén)的評(píng)估。基礎(chǔ)會(huì)計(jì)242022-2-27轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)的性質(zhì)扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目（一）對(duì)于新（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.1.取得土地使用

13、權(quán)所支付的金額；取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3.3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4.4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（二）對(duì)于存（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率2.2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。3.3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（二）扣除項(xiàng)目的確定（二）扣除項(xiàng)目

14、的確定基礎(chǔ)會(huì)計(jì)252022-2-271. 1.轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定（1 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。）取得土地使用權(quán)所支付的金額。A A、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款； 出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；人所支付的土地出讓金； 以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金； 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為

15、向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。 基礎(chǔ)會(huì)計(jì)262022-2-27B B、取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有、取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。關(guān)費(fèi)用。 取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。 基礎(chǔ)會(huì)計(jì)272022-2-27（2 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。 土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

16、、公共配套設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等?；A(chǔ)會(huì)計(jì)282022-2-27（3 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用1、能夠計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率）。2、不能計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）10%以內(nèi)。全部自有資金，沒(méi)有利息支出也是基礎(chǔ)會(huì)計(jì)292022-2-27基礎(chǔ)會(huì)計(jì)302022-2-27房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)： 營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附

17、加非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)： 營(yíng)業(yè)稅、印花稅營(yíng)業(yè)稅、印花稅 、城建稅、教育費(fèi)附加、城建稅、教育費(fèi)附加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因列入管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)再扣除。理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)再扣除。（4 4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金基礎(chǔ)會(huì)計(jì)312022-2-27（5 5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除： 加計(jì)扣除費(fèi)用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）20%基礎(chǔ)會(huì)計(jì)322022-2-272. 2.對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物

18、扣除項(xiàng)目金額的確定額的確定（1 1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格 評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格 重置成本價(jià)成新度折扣率重置成本價(jià)成新度折扣率重置成本：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)重置成本：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。費(fèi)的成本費(fèi)用?；A(chǔ)會(huì)計(jì)332022-2-27成新度折扣率：成新度折扣率： 按新舊程度作一定比例的折扣。按新舊程度作一定比例的折扣。例如：一幢房屋已使用近例如：一幢房屋已使用近10年，建造時(shí)

19、的年，建造時(shí)的造價(jià)為造價(jià)為1 000萬(wàn)元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工萬(wàn)元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)4 000萬(wàn)元，萬(wàn)元，該房有六成新？該房有六成新？則該房的評(píng)估價(jià)格為：則該房的評(píng)估價(jià)格為： 4 00060% =2 400（萬(wàn)元）。（萬(wàn)元）?；A(chǔ)會(huì)計(jì)342022-2-27（2 2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用； 未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。（

20、3 3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。注意：）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。注意：A A、不能取得評(píng)估價(jià)，但有購(gòu)房發(fā)票？從購(gòu)買之、不能取得評(píng)估價(jià)，但有購(gòu)房發(fā)票？從購(gòu)買之年起每年加計(jì)發(fā)票金額年起每年加計(jì)發(fā)票金額5%5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除。B B、沒(méi)有評(píng)估價(jià)，又沒(méi)發(fā)票，實(shí)行核定價(jià)、沒(méi)有評(píng)估價(jià)，又沒(méi)發(fā)票，實(shí)行核定價(jià)C C、購(gòu)進(jìn)的契稅可在此扣。不作為加計(jì)、購(gòu)進(jìn)的契稅可在此扣。不作為加計(jì)5%5%的依據(jù)的依據(jù)基礎(chǔ)會(huì)計(jì)352022-2-27【例題】某國(guó)有企業(yè)【例題】某國(guó)有企業(yè)20062006年年5 5月在市區(qū)購(gòu)置月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付一棟辦公樓，支付80008000價(jià)款萬(wàn)元。價(jià)款萬(wàn)元。20082008年年5 5月，該企業(yè)

21、將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入1000010000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。辦公樓經(jīng)萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12 00012 000萬(wàn)元，萬(wàn)元，成新率成新率70%.70%.計(jì)算該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)的增值額。計(jì)算該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)的增值額?；A(chǔ)會(huì)計(jì)362022-2-27【解析】轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，計(jì)算土地增值額可以【解析】轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，計(jì)算土地增值額可以扣除的項(xiàng)目有扣除的項(xiàng)目有3 3項(xiàng)：項(xiàng)：（1 1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率折扣率12000

22、1200070%70%84008400（萬(wàn)元）；（萬(wàn)元）；（2 2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用，本題沒(méi)有涉及；用，本題沒(méi)有涉及；（3 3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金= =（100001000080008000）5%5%（1+7%+3%1+7%+3%） 0.05%0.05%115115（萬(wàn)元）。（萬(wàn)元）。增值額增值額轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓收入- -扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額10000100008400840011511514851485（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）基礎(chǔ)會(huì)計(jì)372022-2-273. 3.轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土

23、地使用權(quán)的扣除項(xiàng)目金額的確定的扣除項(xiàng)目金額的確定（1 1）取得土地使用權(quán)所支付的）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。有關(guān)費(fèi)用。（2 2）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?；A(chǔ)會(huì)計(jì)382022-2-27（三）應(yīng)納稅額的計(jì)算（三）應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額稅率一扣除項(xiàng)目金額速算扣除增值額稅率一扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)系數(shù)基礎(chǔ)會(huì)計(jì)392022-2-27基礎(chǔ)會(huì)計(jì)402022-2-27例：順馳公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為例：順馳公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為460460萬(wàn)元，其中扣除項(xiàng)目金額為萬(wàn)元，其中扣除項(xiàng)目金額為100100萬(wàn)元

24、，計(jì)算應(yīng)萬(wàn)元，計(jì)算應(yīng)納土地增值稅。納土地增值稅。第一步：計(jì)算增值額第一步：計(jì)算增值額增值額增值額= 460 - 100 =360= 460 - 100 =360萬(wàn)元萬(wàn)元第二步：計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目比率第二步：計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目比率360/100 = 360% 360/100 = 360% 基礎(chǔ)會(huì)計(jì)412022-2-27第三步：計(jì)算應(yīng)納稅款方法一：分段計(jì)算，土地增值稅 = 5030% + 50 40% + 100 50% + 160 60% = 15 + 20 + 50 + 96 = 181萬(wàn)元方法二：速算扣除，土地增值稅 = 增值額60% 扣除項(xiàng)目35% = 360 60% 100 35%

25、= 181萬(wàn)元基礎(chǔ)會(huì)計(jì)422022-2-27六、土地增值稅稅收優(yōu)惠六、土地增值稅稅收優(yōu)惠（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%20%的，免征土地增值稅。如的，免征土地增值稅。如果超過(guò)果超過(guò)20%20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅

26、不能適用這一免稅規(guī)定。不能適用這一免稅規(guī)定?；A(chǔ)會(huì)計(jì)432022-2-27（二）國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠（二）國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。免征土地增值稅。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。規(guī)定免征土地增值稅?；A(chǔ)會(huì)計(jì)442022-2-27（三）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而（三）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房：轉(zhuǎn)讓原自用住房：（1 1）居住滿）居住滿

27、5 5年或年或5 5年以上的，免征；年以上的，免征；（2 2）居住滿）居住滿3 3年未滿年未滿5 5年的，減半征稅；年的，減半征稅；（3 3）居住未滿）居住未滿3 3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。值稅?；A(chǔ)會(huì)計(jì)452022-2-27（四）其他減免（四）其他減免1 1、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)作價(jià)入股的，暫免，、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)作價(jià)入股的，暫免，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要征。再轉(zhuǎn)讓時(shí)要征。2 2、合作建房，建成分房自用暫免，建成轉(zhuǎn)、合作建房，建成分房自用暫免，建成轉(zhuǎn)讓時(shí)要征。讓時(shí)要征。3 3、企業(yè)兼并中，暫免、企業(yè)兼并中，暫免4 4、個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)的，免征、個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)的，

28、免征基礎(chǔ)會(huì)計(jì)462022-2-27計(jì)算案例計(jì)算案例1 1：20042004年某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售其新建年某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入商品房一幢，取得銷售收入1.41.4億元，已知該公司億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為為48004800萬(wàn)元；該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)側(cè)f元；該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%10%；銷；銷售商品房繳納的有關(guān)

29、稅金售商品房繳納的有關(guān)稅金770770萬(wàn)元。該公司銷售該萬(wàn)元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅：商品房應(yīng)繳納的土地增值稅：基礎(chǔ)會(huì)計(jì)472022-2-27【解析】根據(jù)土地增值稅法計(jì)算方法與步驟，計(jì)算過(guò)程如下：計(jì)算扣除金額4800480010%770480020%7010（萬(wàn)元）；計(jì)算土地增值額1400070106990（萬(wàn)元）；計(jì)算增值率69907010100%99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%；應(yīng)納土地增值稅699040%70105%2445.5（萬(wàn)元）?；A(chǔ)會(huì)計(jì)482022-2-27計(jì)算案例計(jì)算案例2 2： 新新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓一新新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓一

30、棟，獲得貨幣收入棟，獲得貨幣收入20 00020 000萬(wàn)元，支付土地款萬(wàn)元，支付土地款4 4 000000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本38003800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用共計(jì)萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用共計(jì)1 1 200200萬(wàn)元（其中利息萬(wàn)元（其中利息1 0001 000萬(wàn)元，未超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，萬(wàn)元，未超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例5 5），按規(guī)定支付了轉(zhuǎn)），按規(guī)定支付了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅(5(5) )、城建稅、城建稅(7(7) )、教、教育費(fèi)附加育費(fèi)附加(3(3) )和印花稅和印花稅(0.5)(0.5)，計(jì)算該公司應(yīng)納，計(jì)算該公司應(yīng)納土地增值稅。土地增值稅?；A(chǔ)會(huì)計(jì)49

31、2022-2-27 計(jì)算案例計(jì)算案例2 2：答案：答案 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入：20 00020 000萬(wàn)元萬(wàn)元允許扣除項(xiàng)目金額：允許扣除項(xiàng)目金額：1 1、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用=1 000+(4 000 )=1 000+(4 000 )5 5=1 390=1 390萬(wàn)元萬(wàn)元2 2、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=20 000=20 0005 5(1+7(1+7+3+3)=1 100)=1 100萬(wàn)元，房地萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司的印花稅不允許扣除。產(chǎn)公司的印花稅不允許扣除。3 3、加計(jì)扣除、加計(jì)扣除=(4 000 )=(4 000 )2020=1 560=1 560萬(wàn)元萬(wàn)元基礎(chǔ)會(huì)計(jì)502022-2-

32、27允許扣除總計(jì)=4 000 =11 850萬(wàn)元增值額=20 000-11 850=8 150萬(wàn)元增值額占扣除項(xiàng)目比例=8 15011 850=68.78，適用稅率40，扣除率5土地增值稅=815040-118505=3260-592.52667.5（萬(wàn)元）基礎(chǔ)會(huì)計(jì)512022-2-27計(jì)算案例計(jì)算案例3 3：興業(yè)公司是主營(yíng)產(chǎn)品制造的生產(chǎn)企：興業(yè)公司是主營(yíng)產(chǎn)品制造的生產(chǎn)企業(yè)，該公司建造普通住宅一棟銷售給本企業(yè)職工，業(yè)，該公司建造普通住宅一棟銷售給本企業(yè)職工，獲得貨幣收入獲得貨幣收入5 0005 000萬(wàn)元，支付土地款萬(wàn)元，支付土地款2 0002 000萬(wàn)萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本元，開(kāi)發(fā)成本1 6001

33、600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)800800萬(wàn)元，萬(wàn)元，利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為1010，按規(guī)定支付了轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定支付了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅250250萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)2525萬(wàn)元，印花稅萬(wàn)元，印花稅2.52.5萬(wàn)元，計(jì)算該公司應(yīng)納土地萬(wàn)元，計(jì)算該公司應(yīng)納土地增值稅。增值稅?；A(chǔ)會(huì)計(jì)522022-2-27 計(jì)算案例計(jì)算案例3 3：答案：答案 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入5 000萬(wàn)元允許扣除項(xiàng)目金額：開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(2 000 )10=360萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=250+

34、25+2.5=277.5萬(wàn)元，一般企業(yè)的印花稅允許扣除，但沒(méi)有加計(jì)扣除?；A(chǔ)會(huì)計(jì)532022-2-27允許扣除總計(jì)=2 000 +360+277.5=4 237.5（萬(wàn)元）增值額=5 000-4 237.5=762.5（萬(wàn)元）增值額占扣除項(xiàng)目比例=762.54 237.5=17.8因是普通住宅，增值額又扣除項(xiàng)目的20，故免土地增值稅?；A(chǔ)會(huì)計(jì)542022-2-27計(jì)算案例計(jì)算案例4 4：興華公司是一家倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)，現(xiàn)：興華公司是一家倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)，現(xiàn)因管理需要，將一座倉(cāng)庫(kù)出售。倉(cāng)庫(kù)賬面因管理需要，將一座倉(cāng)庫(kù)出售。倉(cāng)庫(kù)賬面原值原值500500萬(wàn)元，已提取折舊萬(wàn)元，已提取折舊100100萬(wàn)元，現(xiàn)出萬(wàn)元，現(xiàn)出

35、售價(jià)格售價(jià)格700700萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該倉(cāng)萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該倉(cāng)庫(kù)重置成本庫(kù)重置成本400400萬(wàn)元，成新率萬(wàn)元，成新率8080，按照，按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅3535萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加附加3.53.5萬(wàn)元，印花稅萬(wàn)元，印花稅0.350.35萬(wàn)元。計(jì)算該萬(wàn)元。計(jì)算該公司應(yīng)納土地增值稅。公司應(yīng)納土地增值稅?；A(chǔ)會(huì)計(jì)552022-2-27 計(jì)算案例計(jì)算案例4 4：答案：答案 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入700700萬(wàn)元萬(wàn)元允許扣除的評(píng)估價(jià)格允許扣除的評(píng)估價(jià)格=400=4008080=320=320萬(wàn)元萬(wàn)元允許扣除稅金允許扣除稅金=35+3.5+0.35

36、=38.85=35+3.5+0.35=38.85萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓舊房，萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓舊房，印花稅允許扣除，但沒(méi)有加計(jì)扣除。印花稅允許扣除，但沒(méi)有加計(jì)扣除?；A(chǔ)會(huì)計(jì)562022-2-27允許扣除總計(jì)=320+38.85=358.85（萬(wàn)元）增值額=700-358.85=341.15（萬(wàn)元）增值額占扣除項(xiàng)目比=341.15358.85=95，適用稅率40，扣除率5。應(yīng)納土地增值稅=341.1540-358.855=136.4617.94=118. 52（萬(wàn)元）基礎(chǔ)會(huì)計(jì)572022-2-27七、土地增值稅征收管理七、土地增值稅征收管理（一）土地增值稅的征收管理（一）土地增值稅的征收管理 土地增值稅以納稅人房地

37、產(chǎn)核算的最基土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算基礎(chǔ)會(huì)計(jì)582022-2-27 （二）納稅地點(diǎn)（二）納稅地點(diǎn) 土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。限內(nèi)繳納土地增值稅。 “房地產(chǎn)所在地房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。基

38、礎(chǔ)會(huì)計(jì)592022-2-271 1、納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)、納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2 2、納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其、納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地

39、稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過(guò)戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。致時(shí)，在辦理過(guò)戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?；A(chǔ)會(huì)計(jì)602022-2-27 （三）納稅申報(bào)（三）納稅申報(bào) 土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的訂后的7 7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。理納稅申報(bào)。 納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可

40、以定轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。確定?；A(chǔ)會(huì)計(jì)612022-2-27 對(duì)于納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)； 凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)、在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?；A(chǔ)會(huì)計(jì)622022-2-27本章把握的要點(diǎn)：本章把握的要點(diǎn)：1.征稅范圍征稅范圍2.扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目3.土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算4.房地產(chǎn)企業(yè)的清算房地產(chǎn)企業(yè)的清算 小思考

41、：小思考：基礎(chǔ)會(huì)計(jì)632022-2-27（二）土地增值稅的清算條件（二）土地增值稅的清算條件1、應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：、應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。基礎(chǔ)會(huì)計(jì)642022-2-272 2、可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：、可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在的比例在8

42、5%85%以上，或該比例雖未超過(guò)以上，或該比例雖未超過(guò)85%85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；值稅清算手續(xù)的；基礎(chǔ)會(huì)計(jì)652022-2-27【多選題】下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)【多選題】下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。A. A. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B. B. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的房地

43、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的C. C. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的D. D. 取得銷售（預(yù)售）許可證滿取得銷售（預(yù)售）許可證滿2 2年仍未銷年仍未銷售完畢的售完畢的【答案】【答案】ABCABC基礎(chǔ)會(huì)計(jì)662022-2-27（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等發(fā)債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同

44、銷售房地產(chǎn)。生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 基礎(chǔ)會(huì)計(jì)672022-2-27（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目 （五）土地增值稅的核定征收（六）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理單位建筑面積成本費(fèi)用清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積基礎(chǔ)會(huì)計(jì)682022-2-27土地增值稅有問(wèn)有答土地增值稅有問(wèn)有答一、單項(xiàng)選

45、擇題一、單項(xiàng)選擇題1、下列各項(xiàng)中應(yīng)征土地增值稅的有（、下列各項(xiàng)中應(yīng)征土地增值稅的有（ ）。）。A房地產(chǎn)的繼承房地產(chǎn)的繼承B房地產(chǎn)的代建房行為房地產(chǎn)的代建房行為C房地產(chǎn)的交換房地產(chǎn)的交換D房地產(chǎn)的出租房地產(chǎn)的出租基礎(chǔ)會(huì)計(jì)692022-2-27【答案】C【解析】房地產(chǎn)的繼承、房地產(chǎn)的代建房行為和房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍；房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍?；A(chǔ)會(huì)計(jì)702022-2-272、下列各項(xiàng)中，應(yīng)征土地增值稅的是（ ）。A、贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)B、經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)的個(gè)人之間互換自有住房C、抵押期滿轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)D、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)基礎(chǔ)會(huì)計(jì)712022-

46、2-27【答案】C【解析】贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)雖發(fā)生了權(quán)屬變更，但未取得收入，不征土地增值稅。個(gè)人之間互換自有住房，經(jīng)稅務(wù)局核實(shí)，可免征土地增值稅。抵押期滿轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬變更并給轉(zhuǎn)讓人帶來(lái)利益（作價(jià)抵債），應(yīng)征土地增值稅。兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到房地產(chǎn)，不征土地增值稅?；A(chǔ)會(huì)計(jì)722022-2-273、某單位轉(zhuǎn)讓一幢1980年建造的公寓樓，當(dāng)時(shí)的造價(jià)為1000萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定,該樓的重置成本價(jià)為4000萬(wàn)元，成新度折扣率為六成。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，其評(píng)估價(jià)格為（ ）。A500萬(wàn)元 B2400萬(wàn)元C2000萬(wàn)元 D1500萬(wàn)元基礎(chǔ)會(huì)計(jì)732022-2-27【答案】B【

47、解析】轉(zhuǎn)讓舊房使用評(píng)估的方法，要用評(píng)估的重置成本價(jià)與成新度折扣率計(jì)算評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=400060%=2400萬(wàn)元?；A(chǔ)會(huì)計(jì)742022-2-274、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其（ ）按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。A超過(guò)部分的金額 B全部增值額C扣除項(xiàng)目金額 D出售金額基礎(chǔ)會(huì)計(jì)752022-2-27【答案】B【解析】在土地增值稅稅收優(yōu)惠條款中規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅?；A(chǔ)會(huì)計(jì)762022-2-275、某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一塊土地使用權(quán)

48、，取得收入560萬(wàn)元。年初取得該土地使用權(quán)時(shí)支付金額420萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生相關(guān)費(fèi)用6萬(wàn)元，不考慮印花稅,其應(yīng)納土地增值稅（ ）萬(wàn)元。A3789 B38 C3812 D3823好基礎(chǔ)會(huì)計(jì)772022-2-27【答案】A【解析】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目=420+6+（560-420）5（1+7+3）=4337（萬(wàn)元）土地增值額=560-4337=1263（萬(wàn)元）第三步，增值額與扣除項(xiàng)目金額之=12634337=2912應(yīng)納土地增值稅額=126330=3789（萬(wàn)元）基礎(chǔ)會(huì)計(jì)782022-2-27好6、某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付8000價(jià)款萬(wàn)元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)

49、讓，取得收入10000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12 000萬(wàn)元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為(已做)。A400萬(wàn)元 B1485萬(wàn)元 C1490萬(wàn)元 D200萬(wàn)元基礎(chǔ)會(huì)計(jì)792022-2-27【答案】 B【解析】評(píng)估價(jià)格1200070%=8400（萬(wàn)元），有關(guān)的稅金=（10000-8000）5%（1+7%+3%） 05=115（萬(wàn)元），增值額10000-8400-115=1485（萬(wàn)元）基礎(chǔ)會(huì)計(jì)802022-2-277、（完整）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造一住宅出售，取得銷售收入2000萬(wàn)元（城建稅稅率7%，教育費(fèi)附加3%）。建此住宅支付地價(jià)款和

50、相關(guān)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本400萬(wàn)元，繳納印花稅3萬(wàn)元，該企業(yè)利息支出無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)?，該省政府?guī)定的費(fèi)用扣除比例為10%。其應(yīng)納的土地增值稅為（ ）A、4123萬(wàn)元 B、4215萬(wàn)元 C、4221萬(wàn)元 D、42235萬(wàn)元基礎(chǔ)會(huì)計(jì)812022-2-27【答案】B【解析】收入總額為2000萬(wàn)元扣除項(xiàng)目金額=200+400+（200+400）10% 5%（1+7%+3%）+（200+400）20%=200+400+60+100+10+120=890（萬(wàn)元）增值額=2000-890=1110（萬(wàn)元）增值率=1110890=12472%，適用于第三檔稅率，50%，速算扣除系數(shù)15%應(yīng)納稅額：1

51、11050%-89015%=555-1335=4215（萬(wàn)元） 基礎(chǔ)會(huì)計(jì)822022-2-27二、多項(xiàng)選擇題1土地增值稅的納稅義務(wù)人可以是（ ）。A外商獨(dú)資企業(yè) B國(guó)家機(jī)關(guān)C事業(yè)單位 D醫(yī)院 【答案】ABCD【解析】土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織、個(gè)人、個(gè)體戶?；A(chǔ)會(huì)計(jì)832022-2-272、以下應(yīng)征土地增值稅的項(xiàng)目有（ ）。A取得奧運(yùn)會(huì)占地的拆遷補(bǔ)償金B(yǎng)將一項(xiàng)房產(chǎn)直接贈(zèng)與某私立學(xué)校以支援教育事業(yè)C被兼并企業(yè)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售樓房基礎(chǔ)會(huì)計(jì)842022-2-27【答案

52、】BD【解析】土地使用人取得國(guó)家征用土地的土地補(bǔ)償金免征土地增值稅；未通過(guò)政府機(jī)關(guān)和境內(nèi)非營(yíng)利團(tuán)體的房地產(chǎn)直接捐贈(zèng)應(yīng)繳納土地增值稅；被兼并企業(yè)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中暫免征收土地增值稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售樓房，土地使用權(quán)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)繳納土地增值稅。基礎(chǔ)會(huì)計(jì)852022-2-273、不屬于土地增值稅征稅范圍的有（ ）。A以收取出讓金的方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)B以繼承方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)C以出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)D以收取租金的方式出租房地產(chǎn) 基礎(chǔ)會(huì)計(jì)862022-2-27【答案】ABD【解析】土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)的出讓；不包括未取得收入的繼承行為；不包括未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的出租行

53、為；包括轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并取得收入的行為?；A(chǔ)會(huì)計(jì)872022-2-27好好4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許從收入中直接扣減的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”有（ ）。A營(yíng)業(yè)稅 B印花稅C契稅 D城建稅 基礎(chǔ)會(huì)計(jì)882022-2-27【答案】AD【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的稅金包括營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅及教育費(fèi)附加（視同稅金）。其中印花稅通過(guò)管理費(fèi)用進(jìn)行扣除，營(yíng)業(yè)稅、城建稅直接從收入中扣除。契稅由購(gòu)買、承受方繳納，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為銷售方不涉及?；A(chǔ)會(huì)計(jì)892022-2-275下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（ ）。A以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的B以房地產(chǎn)

54、抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的C被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的D以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的基礎(chǔ)會(huì)計(jì)902022-2-27【答案】AB【解析】以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的和以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的，都沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬的變更，不屬于土地增值稅的征稅范圍。被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但暫免征收土地增值稅；以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的應(yīng)征收土地增值稅?；A(chǔ)會(huì)計(jì)912022-2-276轉(zhuǎn)讓舊房的，以下（ ）可作為扣除項(xiàng)目金額。A房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格B取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按

55、國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用C轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用基礎(chǔ)會(huì)計(jì)922022-2-27【答案】ABC【解析】轉(zhuǎn)讓舊房的，可作為扣除項(xiàng)目金額扣除的項(xiàng)目有：房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。不涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用?；A(chǔ)會(huì)計(jì)932022-2-27三、實(shí)訓(xùn)題（課堂作業(yè)與考題參考）三、實(shí)訓(xùn)題（課堂作業(yè)與考題參考） 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)寫(xiě)字樓一棟，共取得轉(zhuǎn)讓收入某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)寫(xiě)字樓一棟，共取得轉(zhuǎn)讓收入5000萬(wàn)元，公司按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅萬(wàn)元，公司按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅稅率為稅率為5%，城建稅等其他稅金共計(jì)，城建稅等其他稅金共計(jì)25萬(wàn)元）。已知該萬(wàn)元）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為定繳納的有關(guān)費(fèi)用為500萬(wàn)元；投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本萬(wàn)元；投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為為1500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為120萬(wàn)元萬(wàn)元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），比按工商銀行同類同其貸款利率計(jì)