購房貸款知識大傳授

1、理財(cái)課堂：讓你少奮斗10年的房貸大學(xué)問房價(jià)高企不知道打碎多少人的購房夢，而貸款買房，又給買房人打開了另一扇窗。對于多數(shù)購房者來說，從買房準(zhǔn)備的那一刻開始，除了找房子，最關(guān)注的就是房貸了。但是大多數(shù)購房者對于銀行的房貸產(chǎn)品及還款方式知之甚少。只要掌握了這些房貸技巧，可以讓你少奮斗10年哦。1.等額本金與等額本息等額本金還款優(yōu)點(diǎn)：這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)便會逐漸減輕，缺點(diǎn)：開始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會很大。適合人群：收入高且還款壓力不大的人群。等額本息還款優(yōu)點(diǎn)：每個(gè)月還給銀行固定金額，開始幾年的月供金額要明顯比等額本金小。缺點(diǎn)：開始幾

2、年償還的很大一部分都是利息，在同等條件下所償還的總利息要比等額本金多。適合人群：收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大的家庭2.浮動(dòng)利率與固定利率固定利率還款一般現(xiàn)在房貸都默認(rèn)為浮動(dòng)利率，但是其實(shí)還有固定利率還款方式?！肮潭ɡ首》抠J款”就是在貸款合同簽訂時(shí)即設(shè)定好固定的利率，在貸款合同期內(nèi)，不論市場利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息，不需要“隨行就市”。優(yōu)點(diǎn)：利率固定，如果未來利率增加，你的房貸利率也不會增加。雙方準(zhǔn)確計(jì)算成本與收益也十分方便。缺點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)較大，利率也可能下調(diào)適合人群：收入較固定，或者對加息預(yù)期有較好判斷的人群。3.省錢的氣球貸除了傳統(tǒng)還貸款方式外，銀行推出了各種房貸產(chǎn)

3、品，其中包括組合貸、公積金貸款、氣球貸。這三種利息相對較低。在相同的金額和相同貸款年限下，付出利息最少，最省錢的是氣球貸。針對貸款期限中短期的優(yōu)質(zhì)客戶設(shè)計(jì)的。科普科普漲知識“氣球貸”是以一個(gè)較長期限來計(jì)算月供，但以短期貸款期限確定貸款利率，客戶在前期分期償還本息，剩余本金到期一次償還。簡單來說，就是長貸短供。因其前期每期還款金額較小，在貸款到期日還款金額較大，“前小后大”像是一個(gè)氣球的樣子，所以就命名為“氣球貸”。優(yōu)點(diǎn)：“氣球貸”具有“低利率、低月供”的優(yōu)勢，它實(shí)現(xiàn)了利率較低、每期還款額較小的功能。缺點(diǎn)：最后一期還款金額較大，客戶到期償還貸款壓力增大。適合人群：適用未來收入呈上升趨勢、還款能力

4、較強(qiáng)的客戶。4.借貸期限應(yīng)規(guī)劃很多不少購房者往往會有類似“早還早踏實(shí)”、“無貸一身輕”這樣的想法。但是貸款年限的長短會影響總的利息支出和資金運(yùn)轉(zhuǎn)過程，需要謹(jǐn)慎考慮。應(yīng)選擇期限盡量長的貸款原因：1）較長期限的貸款能獲得更大限度的購買能力。2）一旦發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，購房者有更多的彈性去應(yīng)對。3）隨著收入上升、壓力降低，可以選擇提前還貸，降低利息支出。缺點(diǎn)：單純從節(jié)省利息角度來講，貸款期限越長肯定利息費(fèi)用越高。有經(jīng)濟(jì)實(shí)力又希望最大程度減少利息支出的購房者還是可以選擇期限短的貸款。5.不是提前還貸就能省錢錯(cuò)誤示范：1）還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，則提前還款的意義就不大。2）公積金貸款和

5、優(yōu)惠利率（如前幾年的7折）貸款的客戶不必急于還款。因?yàn)槿绻麅?yōu)惠利率甚至低于存款利率，購房者可以把用于提前還貸的錢存入銀行，獲得比利息更高的收益。3）手上還有其他更好的理財(cái)或投資項(xiàng)目的購房者，如果收益率明顯高于貸款利率也較為穩(wěn)定，那也沒有必要選擇提前還貸。注意事項(xiàng)：1）由于等額本息還貸前幾年利息占比較大，已經(jīng)打算要提前還貸的購房者建議采用等額本金還款方式。2）如果是部分提前還貸，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因?yàn)橹挥羞x擇縮短貸款期限才可以有效減少利息的支出。6.組合貸：公積金+商貸很多購房者可能還不知道，公積金與商貸的組合貸款模式。組合貸是部分享受公積金貸款，另一部分按

6、照商業(yè)貸款利率計(jì)算。在組合貸款中，公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款期限、借款日期和還款日期都是相同的，只不過執(zhí)行不同的利率。優(yōu)點(diǎn)：公積金貸款較商業(yè)貸款而言，利率較低。組合貸款一般在貸款的時(shí)候，都是分階段計(jì)算利息，因此，組合貸款首先享受了較低的利率貸款買房。其次，商業(yè)貸款的貸款額度較高，貸款者在申請買房時(shí)候可選擇貸款額度較高的房屋貸款。因此，組合貸款較商業(yè)貸款和公積金貸款而言，具有利息低額度高的優(yōu)點(diǎn)。缺點(diǎn)：1）因?yàn)榻M合貸使用商業(yè)貸款的部分會在央行的征信系統(tǒng)中留檔，當(dāng)購房人第二次購買住房的時(shí)候，就會被商業(yè)銀行認(rèn)定為第二套房。而單純使用公積金貸款，只要第一套房貸款還清了，再次申請公積金貸款時(shí)候，房子仍屬于

7、首套住房。2）組合貸款的辦理手續(xù)比較復(fù)雜，審批流程長。適合人群：暫時(shí)無再次購房打算的人群。好規(guī)劃補(bǔ)充，目前銀行貸款額度總體偏緊，特別在與一些大銀行溝通過程中，很多時(shí)候購房者并沒有那么多的議價(jià)能力。比如目前網(wǎng)上一些文章中提到的每兩周還款以節(jié)省利息的方式。但我們還是需要為自己精打細(xì)算，在有限的條件下爭取最大的權(quán)益！掃描下方二維碼，添加和訊理財(cái)官方微信“什么能賺錢”推薦低風(fēng)險(xiǎn)、無風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品，介紹理財(cái)投資技巧，爆料理財(cái)產(chǎn)品問題，關(guān)注理財(cái)領(lǐng)域變化，預(yù)警理財(cái)潛在風(fēng)險(xiǎn)，點(diǎn)評理財(cái)案例分析。為中產(chǎn)階級財(cái)富增值服務(wù)。購房貸款知識大傳授：公積金購房貸款流程詳解2014年05月28日 10:20來源：中國日報(bào)字號

8、:T|T0人參與0條評論打印轉(zhuǎn)發(fā)購房貸款已經(jīng)成為現(xiàn)在普通購房者買房的首選途徑，在購房貸款的途徑中，公積金貸款已成為最為普遍的貸款方式，但是你對購房貸款的流程了解嗎？如果你正在貸款或者正在準(zhǔn)備購房貸款那就一起來看一下購房貸款的流程吧購房貸款流程：1、住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款協(xié)議。2、借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請，受托行業(yè)可根據(jù)需要，代為收集借款人申請資料，統(tǒng)一交住房資金管理中心審核、審批。（1）借款人身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）及婚姻狀況證明；（2）借款人家庭財(cái)產(chǎn)和收入證明；（3）合法的購（建、修）住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；（4）抵押物或資

9、物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或資押的證明；有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供保證的書面文件和保證人資信證明；（5）有所購（建、修）住房全部價(jià)款20%以上的自有資金，并保證用于支付所購（建、修）住房的首付款；（6）自建住房的，應(yīng)出具計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；（7）對自有住房進(jìn)行翻建、大修的、應(yīng)出具自有住房產(chǎn)權(quán)證明；（8）有住房資金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；（9）住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。3、住房資金管理中心對每筆貸款金額、期限、利率審批同意后，與受托行簽訂委托貸款合同。4、受托行按照委托貸款合同約定，與借

10、款人分別簽訂住房公積金委托貸款抵押合同、住房公積金委托貸款質(zhì)押合同和住房公積金委托貸款保證合同后，辦理借款手續(xù)。5、受托行將貸款直接劃入售房方在受托行開立的指定賬戶。 那些不得不知的交房手續(xù)及流程繁雜的交房手續(xù)和流程總是把業(yè)主們搞的頭腦凌亂，快奔三的人了，正在為房子的事情忙的不亦樂乎，為了順利的理清楚自己在交房過程中的思路，樓主可是做了充分準(zhǔn)備工作的，跟著幾個(gè)同樣奔三的哥們兒一起整了好幾次交房手續(xù)，終于算是有點(diǎn)思路了。樓主經(jīng)驗(yàn)提醒雖然在交房的時(shí)候，開發(fā)商都會有專人負(fù)責(zé)和業(yè)主一起驗(yàn)房，但是，專家建議初次收房的業(yè)主們還是最好找熟悉的人或者有過購房經(jīng)驗(yàn)的朋友陪同一起收房。交房是一門大學(xué)問，

11、在交房中需要的手續(xù)、交房手續(xù)以及驗(yàn)房技巧都是一些常識。在交房時(shí)，開發(fā)商需有專人陪同業(yè)主驗(yàn)房，并且有一份住戶驗(yàn)房交接表，供業(yè)主記錄驗(yàn)房過程中發(fā)現(xiàn)的問題，如果開發(fā)商未提供這類表格，那業(yè)主可自己拿紙進(jìn)行記錄，記錄整理后成一份書面格式，一式兩份，由開發(fā)商蓋章，一份交給開發(fā)商，一份業(yè)主自己保存。交房需要具備的一些條件1.經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格。商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn)，出具是否合格的書面證明，如果驗(yàn)收合格，還須說明質(zhì)量等級，如合格、優(yōu)良等。2.住宅房屋所屬的樓盤必須取得了住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶

12、籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。3.辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，俗稱"大產(chǎn)證"。實(shí)際上只要取得"大產(chǎn)證"，就必須具備一、二條所列條件。沒有取得"大產(chǎn)證"的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，若開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。不少購房者在開發(fā)商提供的房屋不具備合法交房條件時(shí)，就提前進(jìn)房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋；或質(zhì)量存在問題或產(chǎn)權(quán)有糾紛；或有些費(fèi)用未繳付；或配套不到位；導(dǎo)致不能按時(shí)取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這時(shí)購房者只能是左右為難：不退吧，住下去確有諸多不便，或

13、干脆無法居住；退房吧，已投入大量裝修資金和時(shí)間、精力。再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)橘彿空咭灿羞^錯(cuò)，也應(yīng)對提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任。看到這里，親們有木有糾結(jié)？交房的過程充滿了艱辛啊！如果親們順利交房并且沒有發(fā)生任何糾紛，那可真要恭喜了。購房知識：貸款買房不可不知的十大還貸常識網(wǎng)絡(luò)整理2014-06-16 08:16我要分享2我們買房避免不了貸款，在貸款的過程中我們也會碰到大大小小的問題，以下是十個(gè)有效知識給大家參考。希望大家在貸款的過程中可以避免吃虧，同時(shí)獲取對自己有利的方法。一、即使是等額還款，還款額度也是會變的即使等額還款，還款額度也是會變的

14、;很多人為合同約定了還貸利率，又為了方便選擇等額還款，每個(gè)月還的錢應(yīng)該是一樣的。這恰恰是一個(gè)誤區(qū)，事實(shí)上，每年的還貸金額都可能不一樣。房屋貸款利率一般有兩個(gè)因素決定：基準(zhǔn)利率和優(yōu)惠利率。如果上一年度基礎(chǔ)利率發(fā)生了調(diào)整，第二年的每月還款金額也會調(diào)整;如果上一年度房貸優(yōu)惠利率發(fā)生了調(diào)整，例如由7折調(diào)整到8折，每月還款金額也會發(fā)生調(diào)整。二、如何選擇銀行如果需要提前還款，例如有的銀行約定20%以上才允許還，太苛刻了，最好選擇能夠還款要求不是很苛刻的銀行，比較一下，這次7折優(yōu)惠，工商行都2月份才給客戶享受，多收了一個(gè)月的高息;小銀行一般比較快，但是需要辦信用卡等等，銀行之間是有區(qū)別的，需要好好選一選。三

15、、提前還款的方式和意義一次性付清：一次性歸還所有剩余貸款本金。還款額度不變，縮短期限：比較省利息。期限不變，額度減少：每月壓力減少，基本不省什么利息。提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。四、提前還款的基本流程部分還款：先去銀行預(yù)約，填張申請單，約定還款時(shí)間將錢存入，再去銀行辦理還款即可。全部還款：進(jìn)入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程，退保險(xiǎn)、注銷房屋抵押等。五、還款方式的選擇有提前還款計(jì)劃的人，建議選擇等息還款，第一個(gè)月還得最多，因?yàn)楸窘疬€得比較多，非常的節(jié)約利息。如果選擇等額還款，前兩年繳納了大多數(shù)的利息，在提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當(dāng)然更加省利息了。六、每月還款額的計(jì)算等

16、額還款的公式：每月還款額=本金*月利率*(1+月利率)還款月數(shù)次冪/(1+月利率)還款月數(shù)次冪-1月利率=年利率/12有一種特殊情況，就是當(dāng)一月份的時(shí)候，如果上一年度基準(zhǔn)利率發(fā)生了調(diào)整，一月份的還款額如何計(jì)算。由于存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。這個(gè)社會需要首先根據(jù)剩余本金，核定一個(gè)月還款額，按照天分別計(jì)算利息，估計(jì)這個(gè)時(shí)候12月份一定是按照31天計(jì)算了。七、本月還款利息的計(jì)算本月款利息：本月利息=剩余本金*月利率。本月歸還本金=每月還款率-本月利息。八、不要選擇大月提前還款大月有31天，提前還款的利息按照日計(jì)算，算天數(shù)的時(shí)候會多算一天。日利率=年利率/360。但是一年有365天，按天計(jì)算會多交幾天利息。另外有一個(gè)問題需要說一下，