房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)算題

1、1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以4000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為5000m2的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為4,建筑密度為50%,樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造成本為3500元/m2,專業(yè)人員費(fèi)用為建筑成本預(yù)算的8%,行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為450萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5、3.0和6.5，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/m2。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價(jià)于開(kāi)始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為14，按季度

2、計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10。問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開(kāi)發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率分別是多少？解:1、項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值（1）項(xiàng)目總建筑面積：5000X4=20000（平方米）（2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：（20000-4000X50%X4）/10=1200（平方米）（3）項(xiàng)目總銷售收入：20000X2000=24000（萬(wàn)元）（4）銷售稅費(fèi)：20000£5%=1560（萬(wàn)元）（5）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：240000-1560=22440（萬(wàn)元）2項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本1）土地成本：4000萬(wàn)元（2）建造成本：20000M500=7000（萬(wàn)元）（3）專業(yè)人員費(fèi)用（建筑師，結(jié)構(gòu)、造價(jià)、機(jī)電、監(jiān)

3、理工程師等費(fèi)用）：7000>8%=560（萬(wàn)元）（4）其他費(fèi)用：450萬(wàn)元（5）管理費(fèi)：（4000+7000+560+450）>.5%=420.35（萬(wàn)元）（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用土地費(fèi)用利息：40004（1+14%/4）3M-1=2044.27（萬(wàn)元）建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用利息：（7000+560+450+420.35）漢（1+14%/4）（2/2）M-1=1243.48（萬(wàn)元）融資費(fèi)用：（2044.27+1243.48）X10%=328.78（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)；2044.27+1243.48+328.78=3616.53（萬(wàn)元）（7）市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：2400

4、0X（0.5%+3.0%）=840（萬(wàn)元）（8）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總計(jì)：4000+7000+560+450+420.35+3616.53+840=16886.7（萬(wàn)元）3、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：22440-16886.7=5553.3（萬(wàn)元）4、開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率：（5553.3/16886.7）X100%=32.9%2、某開(kāi)發(fā)商購(gòu)得一宗商業(yè)用地的使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據(jù)估算，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。經(jīng)過(guò)分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）項(xiàng)目建設(shè)投資為2200萬(wàn)元。第1年投資1200萬(wàn)元，其中資本金500萬(wàn)元；第2年投資1000萬(wàn)元，其中資本金300萬(wàn)元。每年資金缺口由銀行借款解決，

5、貸款年利率為10%。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開(kāi)始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。(2)第3年起租金收入為每年2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)與經(jīng)營(yíng)成本分別按租金收入的7%口30%算。經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，每5年調(diào)漲租金一次，每次比上一周期租金上漲30%經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)與經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算比例不變。(3)計(jì)算期(開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期)取20年。請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作：(1)編制資本金現(xiàn)金流量表(不考慮所得稅)(2)若該開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15%,計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。(所有的投資和收入均發(fā)生在年末)解：(1)借款需要量的計(jì)算單位：萬(wàn)元1行一年傷12合計(jì)建設(shè)投資120010002200資本金500300800銀

6、行借款7007001400借款還本付息表單位：萬(wàn)元年份內(nèi)容'、12345合計(jì)年初借款累計(jì)07351543.51029514.5當(dāng)年借款7007001400當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息35108.5143.5當(dāng)年還本514.5514.5514.5當(dāng)年利息支付154.35102.951.45年末借款累計(jì)7351543.51029514.50當(dāng)年利息=（年初借款累計(jì)-當(dāng)年借款/2）*年利率第一年利息=（0+700/2）*10%=35（萬(wàn)元）第二年利息=（735+700/2）*10%=108.5（萬(wàn)元）各年還本=1543.5/3=514.5（萬(wàn)元）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）單位：萬(wàn)元內(nèi)容123456781213

7、1718221、現(xiàn)金流入租金收入20020020020026033843940000002、現(xiàn)金流出資本金500300經(jīng)營(yíng)成本6006006006007801011318.24經(jīng)營(yíng)稅金140140140140182236.6307.58本金償還514.514.514.555利息支付154.102.51.435953、凈現(xiàn)金流-500-300591.591.591.1261632122768.2量151515089.42NPV(15%)=6382.33(萬(wàn)元)3、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m,土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m1,其中服務(wù)式公寓35000m1,商務(wù)、辦公、餐

8、飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)用房5000m2,地下車位230個(gè)（10000m2）。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元（不包括貸款利息），其中自有資金占35%其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金；第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的服務(wù)式公寓與停車位從第二年開(kāi)始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年末全部售完；服務(wù)用房在第五年開(kāi)始出租，出租率為90%租金為3000元/m2?年，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的20%服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初

9、，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開(kāi)始償還；在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為10%、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：(1)該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。(2)該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。(3)該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。解：自有資金投入總額=35000>5%=12250萬(wàn)元第一年初投入9000萬(wàn)元；第二年初投入13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，10000萬(wàn)元貸款；第二年末收入7750萬(wàn)元，全部與第三年初投入，因此第三年初貸款額=12750-7250=5500萬(wàn)元；第

10、三年末收入12600萬(wàn)元，全部與第四年初用于償還貸款；第四年末收入21650萬(wàn)元，足以償還剩余貸款，并有余額；第五年末開(kāi)始每年收入3000X90%X5000N1-20%)=1080萬(wàn)元租金；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余殘值20萬(wàn)元。(1)第四年初償還貸款時(shí)，貸款本息合計(jì)10000X(1+10%)2+5000X(1+10)=17600萬(wàn)元還款12600萬(wàn)元，仍需償還5000萬(wàn)元。第五年初償還剩余貸款5000N1+10%)=5500萬(wàn)元因此借款計(jì)劃為第二年初借款10000萬(wàn)元，第三年初借款5000萬(wàn)元。還款計(jì)劃為第四年初償還12600萬(wàn)元，第五年初償還剩余5500萬(wàn)元。(2)制作全部投資現(xiàn)

11、金流量表0123456700040+12600216501080108010801100-90003250126005500NPV-9000-325000161501080108010801100當(dāng)ii=15%時(shí),NPV1=(-9000)+(-13250)*0.8698+(-5000)*0.7561+12600*0.6575+21650*0.5718+1080*6.6166*0.5718+1100*0.0037=448.73當(dāng)i2=16%時(shí)，NPV2=-398.6448用插值法求的IRR=15.53%(3)制作自有資金現(xiàn)金流量表0123456700040+1260021650108010801

12、0801100-90003250126005500NPV-9000-325000161501080108010801100按25%報(bào)酬率計(jì)算NPV=(-9000)+(-3250)*0.8000+16150*0.4096+1080*3.9984*0.4096+1100*0.0004=-3865.764、某購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為15000m2，總建筑面積為25000小。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為19500萬(wàn)元（不包括貸款利息）。項(xiàng)目第l年投資12500萬(wàn)元，其中資本金為6000萬(wàn)元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資7000萬(wàn)元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為10，按年復(fù)

13、利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開(kāi)發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0%，按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的80，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的出租率為90，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬(wàn)元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的35。開(kāi)發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的10倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：（1）若開(kāi)發(fā)商要求的資本金目標(biāo)

14、收益率為20，則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元?m2？（2）在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少?解：（1）設(shè)年最低基礎(chǔ)租金為X萬(wàn)元m2第一年初：投資12500萬(wàn)元，其中自有資金為6000萬(wàn)元，貸款6500萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量=-6000萬(wàn)元第二年初：投資7000萬(wàn)元，全部為銀行貸款凈現(xiàn)金流量=0第三年初：歸還甲銀行貸款=6500*1.2100+7000*1.1000=15565萬(wàn)元向乙銀行貸款15565萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量=0第三、四年末：還息：15565*7%=1089.55萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)成本：2.5*80%*90%*X+10000*10%*35%=(

15、1.8*X+1000)*35%萬(wàn)經(jīng)營(yíng)收入：2.5*80%*90%*X+10000*10%=1.8*X+1000萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量=(1.8*X+1000)*65%-1089.55萬(wàn)元第五年末：還本付息：15565+1089.55=16654.55萬(wàn)元營(yíng)運(yùn)成本=(1.8*X+1000)>5%萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)收入=(1.8*X+1000)萬(wàn)元轉(zhuǎn)售收入=(1.8*X+1000)*65%*10萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量=(1.8*X+1000)*65%+(1.8*X+1000)*65%*10-16654.55萬(wàn)元求基礎(chǔ)租金：-6000+(1.8*X+1000)*65%-1089.55*(0.5787+0.4823)+(

16、1.8*X+1000)*65%+(1.8*X+1000)*65%*10-16654.55*0.4019=0解得X=1603.76萬(wàn)元(2)計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量1 )第1年年初投資=12500萬(wàn)元2 )第2年年初投資=7000萬(wàn)元3 )第3年、4年年末：經(jīng)營(yíng)收入=1.8*1603.76+1000=3886.768萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本=1.8*1603.76+1000>35%=1360.3688萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量=3886.768-1360.3688=2526.3992萬(wàn)元4 )第5年年末：經(jīng)營(yíng)收入=1.8*1603.76+1000=3886.7681萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本=1.8*1603.76+1000>35%=1360.3688萬(wàn)元轉(zhuǎn)售收入=1.8*1603.76+1000>65%*10=25263.99265萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量=3886.7681+25263.99265-1360.3688=2779