房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程驗收與項目工程后評估制度匯編

1、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程驗收與項目工程后評估制度匯編第一節(jié)工程竣工驗收管理辦法第二節(jié)物業(yè)移交驗收管理辦法第三節(jié)項目工程后評估管理辦法第四章相關(guān)記錄及模板第一節(jié)工程竣工驗收管理辦法1.流程概況流程目的規(guī)定驗收各項責(zé)任，明確專項驗收與竣工驗收的規(guī)定，保證驗收全面、適時、合法。適用范圍1、本流程適用于工程管理中心的工程驗收管理。定義1 .竣工專項驗收：需要政府相關(guān)部門參與的驗收，如水、電、氣、消防、電梯、環(huán)保、檔案、規(guī)劃、民防等。2 .竣工驗收：指工程管理中心組織的，由政府質(zhì)監(jiān)部門、設(shè)計單位、承包商等參加的綜合驗收。3 .房屋移交：是指項目通過政府主管部門認可的竣工驗收并已具備交付使用的條件下，由工程

2、管理中心組織的承包商向物業(yè)公司移交的過程。流程主導(dǎo)及參與部門工程管理中心、總工室、營銷策劃中心、項目開發(fā)中心部門流程中承擔(dān)職責(zé)工程管理中心1 .參與檢驗批、分部、分項等過程中驗收；2 .配合專項竣工驗收；3 .對驗收過程中檢查發(fā)現(xiàn)的問題，負責(zé)督促相關(guān)部門按規(guī)定時間整改完成，并最終達到驗收要求?？偣な?成本控制中心1.參加竣工驗收工作。營銷策劃中心1.參與竣工驗收；2.組織入伙驗收并跟進整改結(jié)果。項目開發(fā)中心1 .負責(zé)工程和四源以外的專項驗收；2 .負責(zé)辦理工程竣工備案證明；3 .負責(zé)向檔案館移交竣工資料。2.流程圖工程驗收管理作業(yè)指引施工單位監(jiān)理單位工程管理中心營銷策劃中心項目開發(fā)中心參加驗收

3、N組織檢驗批檢驗.按比例抽檢參加驗收組織基礎(chǔ)-L程驗收參加驗收組織過程隱敝驗收、結(jié)構(gòu)驗收參加驗收參加驗收參加驗1攵配合準備竣工資料審核送交主管部門驗收組織各專項驗收參加驗收參加驗收整改組織竣，初驗和核驗丁程管理中心/總丁室/成木控制中心質(zhì)檢單位/勘察和設(shè)廿,單位：參與竣工匯總并審核竣工資料4國云-TT：,1少乂貝土71發(fā)中心及公司-檔率率組織物業(yè)驗收與移交1組織整改并監(jiān)督辦理竣工驗收備案手續(xù)移交資料至市檔案館產(chǎn)品交付工程/營銷策劃/初業(yè)：參加物業(yè)移交案:收3. 工作程序3.1. 施工過程階段驗收3.1.1. 檢驗批抽檢原則：每檢驗批施工完畢并經(jīng)過承包商自檢后，向監(jiān)理工程師申請驗收，監(jiān)理單位要1

4、00%對檢驗批進行驗收，并做好相關(guān)記錄。工程管理中心現(xiàn)場工程師抽檢100%檢驗批；土建部經(jīng)理抽檢全部檢驗批的50%；工程管理中心總監(jiān)抽檢全部檢驗批的30%。所有檢驗批驗收都應(yīng)形成相關(guān)記錄，監(jiān)理單位、施工單位及工程管理中心相關(guān)人員要簽字確認。3.1.2. 基礎(chǔ)工程驗收：基礎(chǔ)工程完工后，由承包商向監(jiān)理單位申請驗收，監(jiān)理單位組織工程管理中心、總工室、質(zhì)檢單位、勘察與設(shè)計單位、施工單位參加基礎(chǔ)工程驗收，形成驗收記錄。基礎(chǔ)工程驗收合格后方可進行主體工程施工。3.1.3. 結(jié)構(gòu)工程驗收：在主體工程封頂一個月后，施工總包單位應(yīng)向監(jiān)理單位及工程管理中心遞交結(jié)構(gòu)驗收申請，監(jiān)理單位在接到申請后經(jīng)過審核，如認為主體

5、工程已達到驗收標準，則組織工程管理中心、總工室、質(zhì)檢單位、設(shè)計單位進行結(jié)構(gòu)工程驗收。3.1.4. 分項工程驗收：分項工程完工后，由承包商向監(jiān)理單位提交分項工程驗收報告申請驗收，監(jiān)理單位接到驗收申請后3天內(nèi)組織工程管理中心、總工室參加分部、分項工程驗收。分項工程驗收合格且監(jiān)理與工程管理中心對該分項工程驗收報告審核完成后方可進行結(jié)算工作。3.1.5. 分項、分部工程驗收應(yīng)具備的條件：1) 承包商已經(jīng)按設(shè)計要求和合同約定完成需驗收的分部、分項工程。2) 分部、分項工程質(zhì)量驗收資料完備：a) 質(zhì)量保證資料齊全、真實，并與工程進展同步；b) 有關(guān)原材料、半成品試驗和評定合格；c) 施工形成的觀測數(shù)據(jù)滿足

6、相關(guān)規(guī)范的要求；d) 分部、分項工程自評資料齊全、評定結(jié)果符合要求；3) 工程管理中心、監(jiān)理單位對分部、分項工程質(zhì)量驗評資料簽署合格。3.1.6. 隱蔽工程由承包商負責(zé)申報，監(jiān)理單位組織質(zhì)檢單位、工程管理中心進行關(guān)鍵工序驗收，其中防水工程(屋面、廚衛(wèi)、外墻、門窗塞縫)、室外配套工程，需由工程管理中心負責(zé)全過程的檢查監(jiān)督，形成檢查記錄。隱蔽工程未進行隱蔽工程驗收或經(jīng)抽檢仍不合格的不得進入下道工序。3.2. 竣工專項驗收3.2.1. 燃氣工程驗收1) 當燃氣工程施工完畢后，承包商應(yīng)向燃氣監(jiān)理單位申請初驗；2) 燃氣監(jiān)理單位經(jīng)審核，確認現(xiàn)場已達到初驗標準，則由項目開發(fā)中心組織相關(guān)部門到現(xiàn)場進行燃氣工

7、程初驗；4)民防辦經(jīng)審核，確認現(xiàn)場已達到竣工驗收標準，則安排時間到現(xiàn)場進行民防工程竣工驗3) 如初驗不合格，則由承包商整改后再申請復(fù)驗；如初驗合格，則由承包商向監(jiān)理單位申請竣工驗收；4) 燃氣監(jiān)理單位經(jīng)審核，確認現(xiàn)場已達到竣工驗收標準，則由項目開發(fā)中心負責(zé)組織工程管理中心承包商、燃氣監(jiān)理單位、燃氣設(shè)計單位、燃氣質(zhì)監(jiān)單位到現(xiàn)場進行燃氣工程竣工驗收；5) 如核驗不合格，則需由承包商整改后再申報驗收；如驗收合格，則由承包商配合項目開發(fā)中心辦理燃氣工程監(jiān)督及質(zhì)量等級證書。3.2.2. 電梯工程驗收1) 當電梯工程施工完畢后，承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項目開發(fā)中心向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局申請初驗；2) 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局

8、經(jīng)審核，確認現(xiàn)場已達到初驗標準，則安排時間到現(xiàn)場進行電梯工程初驗；3) 如初驗不合格，則由承包商整改后再申請復(fù)驗；如初驗合格，則由承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項目開發(fā)中心向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局申請竣工驗收；4) 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局經(jīng)審核，確認現(xiàn)場已達到竣工驗收標準，則安排時間到現(xiàn)場進行電梯工程竣工驗收；5) 如核驗不合格，則需由承包商整改后再申報驗收；如驗收合格，則由承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項目開發(fā)中心辦理電梯驗收結(jié)果通知單。3.2.3. 消防工程驗收1) 當消防工程施工完畢后，承包商配合項目開發(fā)中心負責(zé)向消防部門申請初驗收；2) 消防部門經(jīng)審核，認為現(xiàn)場已達到初驗標準，則安排時間到現(xiàn)場進行消防工程初驗收；3) 如

9、初驗不合格，則由承包商整改后再申請初驗；如初驗合格，則由承包商配合項目開發(fā)中心向消防部門申請竣工驗收；4) 消防部門經(jīng)審核，認為現(xiàn)場已達到竣工驗收標準，則安排時間到現(xiàn)場進行消防工程竣工驗收；5) 如竣工驗收不合格，則需由承包商整改后再申報驗收；如驗收合格，則由承包商配合項目開發(fā)中心辦理消防工程驗收合格意見書。3.2.4. 民防工程驗收1) 當民防工程施工完畢后，先由監(jiān)理單位組織對本項目民防工程進行自驗收，如驗收合格，則由施工和監(jiān)理單位協(xié)助項目開發(fā)中心向民防辦申請初驗收；2) 民防辦經(jīng)審核，確認現(xiàn)場已達到初驗標準，則安排時間到現(xiàn)場進行民防工程初驗收；3) 如初驗不合格，則由承包商整改后再申請初驗

10、；如初驗合格，則由承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項目開發(fā)中心向民防辦申請竣工驗收；收；5) 如核驗不合格，則需由承包商整改后再申報驗收；如驗收合格，則由承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項目開發(fā)中心辦理民防工程驗收合格意見單。3.2.5. 環(huán)保工程驗收1) 工程施工完畢后，承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項目開發(fā)中心向環(huán)保部門申請驗收；2) 環(huán)保部門經(jīng)審核，確認現(xiàn)場已達到驗收標準，則安排時間到現(xiàn)場進行環(huán)保工程驗收；3) 如驗收不合格，則由承包商整改后再申請驗收；如驗收合格，則由承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項目開發(fā)中心向環(huán)保部門辦理環(huán)保準許文件；4) 當室內(nèi)外排水工程施工完畢后，承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項目開發(fā)中心向排水管理部門申請驗收；5)

11、 如驗收不合格，則需由承包商整改后再申報驗收；如驗收合格，則由承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項目開發(fā)中心到排水管理部門辦理該項目排水許可證；6) 在辦理完上述文件情況下，承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項目開發(fā)中心向市環(huán)保局申請項目工程環(huán)保驗收，經(jīng)驗收合格后辦理建設(shè)工程環(huán)保驗收合格證。3.2.6. 其他專項工程驗收1) 當其他專項工程施工完成后，承包商配合項目開發(fā)中心負責(zé)向?qū)I(yè)主管部門申請初驗收；2) 主管部門經(jīng)審核，認為現(xiàn)場已達到初驗標準，則安排時間到現(xiàn)場進行專項工程初驗收；3) 如初驗不合格，則由承包商整改后再申請初驗；如初驗合格，則由承包商配合項目開發(fā)中心向主管部門申請竣工驗收；4) 主管部門經(jīng)審核，認為現(xiàn)場

12、已達到竣工驗收標準，則安排時間到現(xiàn)場進行該專項工程竣工驗收；5) 如竣工驗收不合格，則需由承包商整改后再申報驗收；如驗收合格，則由承包商配合項目開發(fā)中心辦理XX工程驗收合格意見書。3.2.7. 配套工程驗收可與各專項驗收同時進行：1) 住宅生活永久供水系統(tǒng)驗收：工程管理中心督促供水公司按項目進度計劃完成供水工程，工程竣工后，項目開發(fā)中心及時組織市自來水公司驗收并通水，辦理市自來水公司出具的同意安裝永久用水表安裝表。對使用地下水的，需經(jīng)過公用事業(yè)管理部門審核批準；2) 永久用電驗收：工程管理中心負責(zé)督促電力工程施工單位按項目進度計劃完成供電工程，工程竣工后，項目開發(fā)中心及時組織電力主管部門驗收并

13、通電，辦理由電力主管部門出具的工程驗收通知書；3) 市政工程(道路、雨、污水排放系統(tǒng)驗收)：工程管理中心負責(zé)督促市政設(shè)施施工單位按項目總進度計劃完成市政工程，工程竣工后，通知市政管理部門驗收并跟蹤取得市政設(shè)施竣工驗收合格證明書。一般排水系統(tǒng)需納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限，一時無法納入的，要具有市政主管部門審批同意的實施計劃，并經(jīng)環(huán)保水利部門同意后，可在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時性排放措施；4) 供燃氣驗收：工程管理中心負責(zé)督促燃氣工程施工單位按項目總進度計劃完成燃氣工程，工程竣工后，項目開發(fā)中心及時組織煤氣公司驗收并通氣，辦理燃氣公司出具的交工驗收證書；5) 電信網(wǎng)絡(luò)驗收：工程

14、管理中心負責(zé)督促電信設(shè)施施工單位按項目總進度計劃完成電信工程，項目開發(fā)中心工程竣工后及時組織市電信局驗收，：辦理市電信局出具的管線工程驗收合格證明書；6) 環(huán)衛(wèi)設(shè)施驗收：化糞池、公廁、垃圾回收站、環(huán)衛(wèi)管理用房等設(shè)施必須報環(huán)衛(wèi)部門進行驗收；7) 供暖系統(tǒng)、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、智能化系統(tǒng)等配套設(shè)施也應(yīng)及時組織驗收，在正式竣工驗收前驗收完畢；8) 教育配套設(shè)施驗收(中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、托兒所)需報教育管理部門進行驗收；9) 其他配套(如農(nóng)貿(mào)市場、小超市、醫(yī)療所等)按政府要求申報驗收。3.2.8. 規(guī)劃驗收1) 當主體工程外墻腳手架拆除完畢且有整套完整的竣工圖紙后，項目開發(fā)中心組織測繪單位的測繪人員到現(xiàn)場

15、進行房屋面積測量工作；小區(qū)道路、綠化完成后進行建設(shè)工程竣工測繪，項目開發(fā)中心、工程管理中心、施工和監(jiān)理單位現(xiàn)場協(xié)助，取得建設(shè)工程竣工測量報告；2) 當庭院園林及消防道路(路基)施工完成后，且取得民防工程驗收合格意見單、建設(shè)項目(建筑工程)檔案驗收合格證后，由項目開發(fā)中心組織配合規(guī)劃部門到現(xiàn)場進行規(guī)劃驗收，工程管理中心、施工和監(jiān)理單位現(xiàn)場協(xié)助；3) 針對規(guī)劃部門提出的整改意見，工程管理中心、項目開發(fā)中心負責(zé)協(xié)調(diào)承包商、設(shè)計單位、監(jiān)理單位整改；4) 當問題整改完畢后，項目開發(fā)中心負責(zé)再次組織規(guī)劃部門進行規(guī)劃復(fù)驗并辦理該項目建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證。項目開發(fā)中心必須在工程竣工后60天內(nèi)取得規(guī)劃驗收合格

16、證，否則扣罰項目開發(fā)中心總監(jiān)500元。計劃管理中心考核。3.2.9. 檔案驗收1) 當工程單體施工完畢后，工程管理中心應(yīng)通知各承包商和監(jiān)理單位進行竣工資料收集；2) 在竣工資料基本收集完畢后，工程管理中心負責(zé)組織進行自驗，提出整改意見，當整改完畢后，工程管理中心向市檔案館申請竣工資料備案；3) 項目開發(fā)中心負責(zé)組織現(xiàn)場竣工資料初驗，如初驗不合格，則承包商和監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)整改意見進行整改后再由項目開發(fā)中心申請復(fù)驗收；4) 項目開發(fā)中心根據(jù)檔案館時間安排，再次組織各承包商和監(jiān)理單位再次到現(xiàn)場進行竣工資料復(fù)驗，如所有資料復(fù)驗合格，包括其中各項專項驗收證明書、工程質(zhì)量保修書、工程款支付證明、墻體材料使

17、用核定手續(xù)證明、散裝水泥辦公室付款證明等都已取得，則由工程管理中心協(xié)助項目開發(fā)中心到檔案館辦理檔案移交證明書并移交所有資料。3.3. 工程竣工驗收3.3.1. 建設(shè)工程竣工標準：工程全面完工（含外墻裝修），建設(shè)工程用地紅線（或該棟建筑物相鄰30米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含屋面）按照批復(fù)的總規(guī)要求全面完工（含地下室及地下機械停車庫），所有臨時建筑、構(gòu)筑物在其使用期后拆除完畢。主體工程完工后90天內(nèi)，須達到建設(shè)工程竣工標準，每超一天，扣罰工程管理中心總監(jiān)100元，項目開發(fā)中心總監(jiān)100元。計劃管理中心考核。3.3.2. 工程完工后，施工單位通知監(jiān)理單位初驗，工程管理中心組織監(jiān)理單位、總包、分包和材料

18、設(shè)備供應(yīng)商進行工程竣工初驗。3.3.3. 初驗完成后，施工單位向工程管理中心提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。3.3.4. 工程管理中心收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織總工室、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。驗收方案需經(jīng)工程管理中心總監(jiān)審核，工程分管副總審批。3.3.5. 工程管理中心應(yīng)當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。3.3.6. 工程管理中心總監(jiān)對外代表建設(shè)單位組織工程竣工驗收，總工室、成本控制中心派代表參與。工程管理中心總監(jiān)

19、組織竣工驗收會議，會議議程如下：1） 建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標準的情況；2） 審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；3） 實地查驗工程質(zhì)量；4） 對工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見；5） 若參與工程竣工驗收的建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時，則協(xié)商提出解決的方法，待意見一致后，重新組織工程竣工驗收。3.3.7. 工程竣工驗收合格后，工程管理中心應(yīng)當及時提出工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告主要包括工程概況，

20、建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況，對工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等方面的評價，工程竣工驗收時間、程序、內(nèi)容和組織形式，工程竣工驗收意見等內(nèi)容。3.3.8. 工程竣工驗收報告還應(yīng)附有下列文件：1) 施工許可證；2) 施工圖設(shè)計文件審查意見；3) 施工單位的工程竣工報告；4) 監(jiān)理單位提出工程質(zhì)量評估報告；5) 勘察、設(shè)計單位提出質(zhì)量檢查報告；6) 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的認可文件；7) 公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；8) 驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見；9) 市政基礎(chǔ)設(shè)施工程應(yīng)附有質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；10) 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；11) 法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)

21、文件。3.3.9. 工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標準等情況進行現(xiàn)場監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令改正，并將對工程竣工驗收的監(jiān)督情況作為工程質(zhì)量監(jiān)督報告的重要內(nèi)容。工程管理中心負責(zé)溝通協(xié)調(diào)，配合工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)開展竣工驗收監(jiān)督工作。3.3.10. 項目開發(fā)中心必須在工程竣工后75天內(nèi)取得質(zhì)量驗收意見書和建設(shè)工程竣工驗收檔案備案認可書，否則，扣罰工程管理中心總監(jiān)500元。計劃管理中心考核。3.3.11. 項目開發(fā)中心必須在工程竣工后85天內(nèi)取得竣工驗收備案表，否則，扣罰項目開發(fā)中心總監(jiān)500元。計劃管理中心考核。3.3.12. 項目開發(fā)中心自工程竣

22、工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照地方相關(guān)規(guī)定，向建設(shè)行政主管部門備案。3.3.13. 辦理工程竣工驗收備案需提交下列文件：1) 工程竣工驗收備案表；2) 工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽?yīng)當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料；3) 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；4) 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；5) 法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件；6) 商品住宅的住宅質(zhì)量保證

23、書和住宅使用說明書。4. 支持性文件5. 相關(guān)記錄無第二節(jié)物業(yè)移交驗收管理辦法1.流程概況流程目的規(guī)范工程質(zhì)量驗收管理，明確驗收方法，對住宅交付使用前的房屋質(zhì)量驗收進行有效控制，確保交付的每套房屋施工質(zhì)量符合國家驗收規(guī)范，讓業(yè)主滿意。適用范圍適用于公司所開發(fā)的所有住房及商鋪交付前的內(nèi)部驗收的管理和控制。定義本指引規(guī)定的分戶驗收，是指公司所開發(fā)的住宅及商鋪項目，在按照國家規(guī)范要求內(nèi)容進行工程竣工驗收前，按戶對房屋質(zhì)量進行的專門驗收。流程主導(dǎo)及參與部門工程管理中心、營銷策劃中心、物業(yè)公司部門流程中承擔(dān)職責(zé)工程管理中心1 .組織竣工驗收前的分戶驗收；2 .限令施工單位整改并負責(zé)監(jiān)督；3 .物業(yè)移交驗

24、收后，負責(zé)將公共公用部分、設(shè)備和設(shè)備用房、鑰匙及相關(guān)資料移交物業(yè)公司。營銷策劃中心1 .參與分戶驗收；2 .制定入伙計劃，并組織物業(yè)移交驗收；3 .組織物業(yè)移交驗收并復(fù)合整改結(jié)果。物業(yè)公司1 .參與分戶驗收，并從客戶角度進行分戶質(zhì)量和觀感驗收；2 .參與物業(yè)移交驗收，對分戶驗收整改情況進行著重驗收；3 .簽收公共公用部分、設(shè)備和設(shè)備用房、鑰匙及相關(guān)資料；4 .對驗收不合格的限期整改，并負責(zé)整改情況。2.工作程序1.1. 分戶驗收1.1.1. 工程管理中心必須在竣工前召集物業(yè)公司、營銷策劃中心及施工單位進行分戶驗收并進行整改。工程管理中心未在工程竣工驗收前組織分戶驗收，扣罰工程管理中心總監(jiān)200

25、元。計劃管理中心考核。1.1.2. 工程管理中心相關(guān)部門及物業(yè)公司，按照細部質(zhì)量檢查標準進行檢查，填寫檢查記錄，發(fā)現(xiàn)工程觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設(shè)計文件要求，且通過后道工序工藝要求無法彌補的，必須書面責(zé)令施工單位整改并對整改情況進行復(fù)查，合格后各方在驗收記錄表上簽字確認。1.1.3. 對于不合格且通過后道工序無法彌補的，工程管理中心應(yīng)以項目細部質(zhì)量檢查問題整改通知單的形式下發(fā)施工單位限期整改，并對整改情況進行復(fù)查。1.1.4. 物業(yè)公司應(yīng)從業(yè)主使用的角度進行分戶質(zhì)量、觀感驗收。1.1.5. 所有分戶分項質(zhì)量驗收合格，由施工單位、監(jiān)理單位、工程管理中心、營銷策劃中心、物業(yè)公司代表各方在房屋

26、驗收記錄單中分別簽字，并加蓋驗收專用章。1.2. 物業(yè)移交驗收1.2.1. 物業(yè)公司必須在交樓前3個月制定完成物業(yè)管理方案，并在交樓3天前開始實施物業(yè)管理。物業(yè)公司未在規(guī)定時限內(nèi)制定物業(yè)管理方案或?qū)嵤┪飿I(yè)管理，扣罰物業(yè)公司負責(zé)人200元。計劃管理中心考核。1.2.2. 竣工驗收通過后半個月內(nèi)，由營銷策劃中心制定入伙驗收計劃，并牽頭組織成立物業(yè)移交小組，小組成員由工程管理中心、營銷策劃中心、物業(yè)公司、施工單位指派專人組成。否則，扣罰營銷策劃中心總監(jiān)200元。計劃管理中心考核。1.2.3. 物業(yè)移交小組進入項目現(xiàn)場進行物業(yè)移交驗收，由物業(yè)公司指定專人根據(jù)每套房屋驗收情況，填寫房屋驗收記錄單，并經(jīng)驗

27、收小組成員代表簽字確認。房屋驗收記錄單一式三份，必須經(jīng)物業(yè)移交小組成員代表共同簽字確認后方為有效，分別由工程管理中心、營銷策劃中心、物業(yè)公司備案。1.2.4. 工程管理中心必須在交樓前3天，將經(jīng)物業(yè)公司驗收合格的全部物業(yè)移交營銷策劃中心，營銷策劃中心同時將應(yīng)售已售物業(yè)移交物業(yè)公司，并委托物業(yè)公司與買受人辦理驗樓手續(xù)(營銷策劃中心負責(zé)與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同)。工程管理中心必須在交樓3天前，將應(yīng)售未售物業(yè)、自營物業(yè)及應(yīng)向政府移交物業(yè)移交營銷策劃中心，由營銷策劃中心按未售物業(yè)管理制度進行管理。工程管理中心負責(zé)將公共公用部分、設(shè)備和設(shè)備用房、鑰匙及相關(guān)資料移交物業(yè)公司，并組織營銷策劃中心、

28、物業(yè)公司會簽房屋移交單。工程管理中心在將工程移交物業(yè)公司前，應(yīng)將工程現(xiàn)場清掃干凈，并全部鎖門封閉。移交資料包括但不限于如下內(nèi)容：1) 工程所有的承包商和供應(yīng)商的工作范圍和保修聯(lián)系電話清單。2) 工程所有的承包商和供應(yīng)商的合同復(fù)印件。3) 工程竣工資料和竣工圖原件。4) 工程驗收證明文件及工程的前期資料。5) 工程交房標準。6) 所有的設(shè)備清單和使用說明。7) 工程質(zhì)量保修卡。工程管理中心移交物業(yè)前工程未清理干凈，提交物業(yè)資料不全，則扣罰工程管理中心總監(jiān)100元，相關(guān)責(zé)任工程師200元，資料員200元。營銷策劃中心考核。工程管理中心、營銷策劃中心、物業(yè)公司未在時限內(nèi)辦理樓宇交接手續(xù)，扣罰工程管理

29、中心總監(jiān)、營銷策劃中心總監(jiān)、物業(yè)公司負責(zé)人各200元。計劃管理中心考核。1.2.5. 對于驗收不合格的房屋：1) 由物業(yè)公司對不合格項進行匯總，填寫房屋維修任務(wù)單，經(jīng)物業(yè)公司、工程管理中心共同簽字確認，并明確整改期限及復(fù)驗時間，將房屋維修任務(wù)單交營銷策劃中心備存。2) 工程管理中心將房屋維修任務(wù)單下發(fā)給施工單位，由施工單位進行限期整改。由工程管理中心進行監(jiān)督和驗收，物業(yè)公司和營銷策劃中心復(fù)核整改情況。3. 支持性文件3.1. 工程竣工驗收管理辦法4. 相關(guān)記錄4.1. 模板-細部質(zhì)量檢查標準4.2. 房屋驗收記錄單4.3. 項目細部質(zhì)量檢查問題整改通知單4.4. 房屋維修任務(wù)單4.5. 房屋移

30、交單第三節(jié)項目工程后評估管理辦法1.流程概況流程目的對項目開發(fā)進行評估，總結(jié)工程營造過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)，提高項目開發(fā)管理能力。適用范圍適用于公司所開發(fā)項目的工程后評估工作的實施和工程圖文數(shù)據(jù)庫管理。定義無流程主導(dǎo)及參與部門工程管理中心、總工室、營銷策劃中心、計劃管理中心部門流程中承擔(dān)職責(zé)工程管理中心1 .負責(zé)公司工程圖文數(shù)據(jù)庫及案例庫的建設(shè)和維護；2 .負責(zé)工程管理過程中各項檢查記錄等工程資料收集和匯總；3 .組織項目工程后評估會，并組織各部門編制職責(zé)內(nèi)的評估報告；4 .匯總形成項目工程后評估報告提交評審，并提交檔案室存檔。營銷策劃中心1.參加項目工程后評估會，從客戶角度對工程和設(shè)計進行評價?？偣な?.參加項目工程后評估會，對施工圖設(shè)計經(jīng)驗和問題進行總結(jié)，對設(shè)計配合問題進行總結(jié)。計劃管理中心1.參加項目工程后評估會，對工程進度計劃執(zhí)行情況及其影響因素進行分析。2.工作程序2.1. 工程數(shù)據(jù)庫建設(shè)2.1.1. 工程管理中心會同總工室根據(jù)項目產(chǎn)品的類型，開發(fā)統(tǒng)一的驗收項目、驗收方法、驗收標準及驗收工具（相關(guān)表格及模板）。通過規(guī)范的檢測要求，及時發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品中尚存的質(zhì)量問題，落實整改。2.1.2. 根據(jù)工程日常檢查和驗收的結(jié)果，工程管理中心負責(zé)項目工程數(shù)據(jù)庫及案例庫的建設(shè)。現(xiàn)場工程師負責(zé)收集項目檢查的項目巡查報告、項目巡查照片說明、項目工程月報、安全文明