房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案第1—3章2

1、第1章房地產(chǎn)開發(fā)投資概述1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述1.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為：“將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過(guò)某種媒介轉(zhuǎn)移為將來(lái)的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤(rùn)而進(jìn)行的資本投入”。投資的形式多種多樣，歸納起來(lái)主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買賣和房地產(chǎn)投資5種。而房地產(chǎn)投資是眾多投資形式中較為重要的一種，它是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以獲取期望收益為目的，將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的行為。房地產(chǎn)開發(fā)投資是地產(chǎn)開發(fā)投資和房產(chǎn)開發(fā)投資的總稱。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，地產(chǎn)投資是第一性的，而房產(chǎn)投資是第二性的。這并不單單是因?yàn)榉慨a(chǎn)總是與地產(chǎn)

2、連接在地起，房依地建，地為房載，是房地不可分離性在物質(zhì)形態(tài)上的反映，同時(shí)在法律上獲得了房產(chǎn)的所有權(quán)及占用土地的使用權(quán)。在經(jīng)濟(jì)上，房?jī)r(jià)也是地價(jià)的折射反映。房地產(chǎn)開發(fā)投資總體上可分為房產(chǎn)投資和地產(chǎn)投資兩大類，但也可按房地產(chǎn)的不同用途將其分為：工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資等。按其投資方式分為金融房地產(chǎn)投資（間接性投資如股票等有價(jià)證券）和實(shí)物房地產(chǎn)投資（直接性投資）隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房分配貨幣化制度改革和土地有償使用制度的逐步深入，房地產(chǎn)開發(fā)投資已逐漸成為我國(guó)的一項(xiàng)重要的投資事業(yè)。2002年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資43202億元，其中房地產(chǎn)投資為7736億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投

3、資總額的18%，已經(jīng)成為抖動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大也給廣大投資者帶來(lái)了許多投資經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)。1.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其他投資類型的特點(diǎn)，認(rèn)識(shí)和掌握這些特點(diǎn)，是從事房地產(chǎn)開發(fā)投資的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常具有以下的特點(diǎn)：（1）投資成本高房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，所需成本高。投資一宗房地產(chǎn)，少則上百萬(wàn)，多則上千萬(wàn)，甚至上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身特性和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)程所決定的。首先，土地開發(fā)的高成本性。由于土地的位置固定，資源稀缺且不可替代，它的供給對(duì)人類是有限的，即其供給彈性趨于零。但人

4、類對(duì)土地的需求卻是與日俱增的，使房地產(chǎn)產(chǎn)的土地價(jià)格不斷上升。同時(shí)，作為自然資源的土地，因不能被社會(huì)直接利用，而必須投入一定的人力、財(cái)力和物力進(jìn)行開發(fā)，如“三通一平”（路通、水通、電通和場(chǎng)地平整）等；加之房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，如土地的拍賣、招標(biāo)，尤其是城市土地的拍賣，往往大幅度地抬高市場(chǎng)價(jià)格，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)投資金額相對(duì)較高。其次，房屋建筑的高價(jià)值性。這是由于房屋的建筑、安裝要耗費(fèi)大量材料和資金，需要有一大批工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機(jī)械設(shè)備等，從而造成房屋子成本高于一般產(chǎn)品成本。最后，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，占用資金大而需要支付大量的貸款利息等原因，也增加了房屋建筑的

5、成本價(jià)值。 2）投資回收期長(zhǎng)對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，從選擇地塊到貸款、籌資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備采購(gòu)、建筑施工、竣工驗(yàn)收，直至出售（或出租）需35年時(shí)間，最終收回全部開發(fā)投資需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而靠出租獲得租金來(lái)收回投資則需要更長(zhǎng)時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)投資回收期長(zhǎng)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資不是一個(gè)簡(jiǎn)單的購(gòu)買過(guò)程，它要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)組成部分的制約，即土地投資市場(chǎng)、綜合開發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)4個(gè)相互聯(lián)系的市場(chǎng)組成部分的制約。一旦將資金投入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，就要經(jīng)過(guò)這幾個(gè)市場(chǎng)的一次性完整流通才能獲得利潤(rùn)。 3）投資風(fēng)險(xiǎn)性大由于房地產(chǎn)開發(fā)投資占用資金多，且資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移，其投資的風(fēng)險(xiǎn)因素

6、也增多。一旦投資失敗，資金不能按期收回，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)出現(xiàn)資金流動(dòng)枯竭，甚至不能按時(shí)償還銀行貸款的本息，嚴(yán)重的將直接影響企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。假如社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于滑波階段，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)蕭條，通貨膨脹上升，此時(shí)將直接影響到人們的購(gòu)買力水平。隨著購(gòu)買力水平的下降，人們對(duì)房地產(chǎn)的有效需求量下降，導(dǎo)致建成的房屋由于滯銷而大量空置。由于大量開發(fā)資金“套牢”在空置的房屋而不能及時(shí)變現(xiàn)，將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上遭受損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是威脅房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指投資產(chǎn)品在沒(méi)有壓低價(jià)格情況下（不低于市場(chǎng)價(jià)），能迅速將其兌換成現(xiàn)

7、金的可能性。由于房地產(chǎn)價(jià)值大，而且只能作為一個(gè)整體才能發(fā)揮其使用價(jià)值，因而不像一般商品那樣可以輕易脫手，也不像股票、債券等證券那樣可以分割買賣，隨時(shí)交易，短時(shí)間內(nèi)兌現(xiàn)。所以房地產(chǎn)交易不可能在短時(shí)間內(nèi)完成，因而其資金也就很難在短期內(nèi)變現(xiàn)，只能等待合適的機(jī)會(huì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)較好的情況下，才能使投資變現(xiàn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，要多賺錢，就得適當(dāng)考慮放棄變現(xiàn)性，并要具有抗變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的能力，否則會(huì)遭受經(jīng)濟(jì)上的損失。 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)較為復(fù)雜的特殊市場(chǎng)，具有許多事先難以預(yù)測(cè)的不確定性因素。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)的條件的變化及投資者的決策行為和水平、經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)管理才

8、能和水平等所致。針對(duì)這些，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就加強(qiáng)對(duì)這一復(fù)雜而特殊市場(chǎng)的調(diào)查和研究，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的掌握，熟練業(yè)務(wù)，提高投資決策及經(jīng)營(yíng)管理水平，以減少經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。 社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)好壞投資效果如何均與社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)休戚相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌受到該地區(qū)政治是否穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)是否衰退的直接作用和影響。房地產(chǎn)投資者應(yīng)以較長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)審視房地產(chǎn)市場(chǎng)，在認(rèn)清社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的情況下，深入學(xué)習(xí)房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)和市場(chǎng)知識(shí)，以增強(qiáng)房地產(chǎn)投資的社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。 自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)通常是不可抗拒的。如地震、洪水、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)等自然災(zāi)害所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)常常會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遭受意外的損失，而且會(huì)破壞

9、公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性。通過(guò)向財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司投保將房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的不可預(yù)見的自然風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出動(dòng)，應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)、保持財(cái)務(wù)穩(wěn)定性的一個(gè)很好選擇。（4）投資收益性好根據(jù)投資學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)與任何投資一樣，房地產(chǎn)投資也是一項(xiàng)收益和風(fēng)險(xiǎn)并存的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。報(bào)酬原則：在其他條件不變的情況下，投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大，其收益越高。房地產(chǎn)開發(fā)投資由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特點(diǎn)而使房地產(chǎn)具有保值、增值的優(yōu)點(diǎn)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資具有較高的預(yù)期收益潛力，吸引著眾多的投資者樂(lè)于冒險(xiǎn)投資于此行業(yè)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。1.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)投資的類型劃分房地產(chǎn)開發(fā)投資類型的方法有多種。按房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容不同

10、可分為：土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資；按房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域不同主要可分為：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資、工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資等等。不同的投資類型，既是相互聯(lián)系的，又各有其基本特點(diǎn)。（1）按房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分 土地開發(fā)投資土地開發(fā)投資分為舊城區(qū)土地開發(fā)投資和新城區(qū)土地開發(fā)投資。舊城區(qū)土地開發(fā)投資主要包括拆遷費(fèi)和舊城區(qū)發(fā)行費(fèi)等。新城區(qū)土地開發(fā)投資主要包括土地征用費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和“三通一平”費(fèi)等。2001年全國(guó)土地開發(fā)投資達(dá)403億元。 房屋開發(fā)投資房屋開發(fā)投資是指用于房屋及市政公用和生活服務(wù)房屋開發(fā)建設(shè)的投資，主要投資構(gòu)成包括建筑工程投資、安裝工程投資和設(shè)備工器具購(gòu)置投資。房屋開發(fā)

11、投資可分為住宅開發(fā)投資、辦公樓開發(fā)投資、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資和其他投資。2001年全國(guó)商品房開發(fā)投資達(dá)3756億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)投資總額4984億元的75%。（2）按房地產(chǎn)投資的不同領(lǐng)域分 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資在房地產(chǎn)投資中所占比重最大，其投資回報(bào)率也最高，往往是房地產(chǎn)投資的重要目標(biāo)。商業(yè)房地產(chǎn)投資一般包括商店、超市、購(gòu)物中心、旅館和各種服務(wù)行業(yè)等項(xiàng)目。商業(yè)房地產(chǎn)投資對(duì)其房屋的地理位置要求極高。因?yàn)榈乩砦恢藐P(guān)系到城市土地級(jí)差地租所能產(chǎn)生的超額利潤(rùn)及其增值的潛力，是商業(yè)房地產(chǎn)投資者獲利的首要條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能在城市中心找到一個(gè)較好的位置，往往不惜投入大量資金爭(zhēng)取在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，

12、所以商業(yè)房地產(chǎn)投資成本要高于其他行業(yè)房地的的投資成本。但是投資者為了獲取高額商業(yè)利潤(rùn)，盡管投資成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，商業(yè)房地產(chǎn)投資依然具有吸引力，是投資者所青睞的熱點(diǎn)投資項(xiàng)目。 工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資由于工業(yè)用房適用性差，技術(shù)性強(qiáng)，工業(yè)房地產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力小于商業(yè)房地產(chǎn)。所謂適用性差，主要是指工業(yè)用房屋的結(jié)構(gòu)布置需要服從其生產(chǎn)工藝流程的要求，市場(chǎng)適用性較差。所謂技術(shù)性強(qiáng)，是指一旦科學(xué)技術(shù)水平提高，往往會(huì)造成原有廠房的不適應(yīng)，甚至廢棄。顯而易見，工業(yè)房地產(chǎn)投資對(duì)投資者的吸引力遠(yuǎn)小于商業(yè)房地產(chǎn)投資。但工業(yè)房地產(chǎn)投資對(duì)所處的位置只要求交通方便，水、電、煤等能源動(dòng)力供應(yīng)充足，并不一寧要靠近市中心，因此工業(yè)房地

13、產(chǎn)的一次性投資遠(yuǎn)低于商業(yè)房地產(chǎn)。 住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資在國(guó)外，對(duì)于住宅房地產(chǎn)，許多國(guó)家實(shí)行住宅福利政策，甚至禁止牟利性的住宅投資，因此住宅一般不是投資者的主要投資對(duì)象。但是，目前在許多國(guó)家都存在著住宅供不應(yīng)求的現(xiàn)象，即使發(fā)達(dá)國(guó)家也不例外。由于住宅供求是一個(gè)敏感的社會(huì)問(wèn)題，在這些國(guó)家，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一種在國(guó)家干預(yù)下的商品化經(jīng)營(yíng)。在我國(guó)，隨著住房制度的改革和居民購(gòu)買力水平的提高，人們對(duì)住房的有效需求大大提高。為解決住宅供不應(yīng)求的矛盾，目前乃至今后一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然是較為突出的投資熱點(diǎn)。但住房開發(fā)投資必須考慮居民的實(shí)際購(gòu)買力水平，盲目開發(fā)高檔住宅，將造成大量高檔商品房空置而中檔商品房脫

14、銷的局面。1.1.4 房地產(chǎn)開發(fā)的投資過(guò)程房地產(chǎn)開發(fā)的投資過(guò)程實(shí)際上就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過(guò)程。概括而言，大體可分為投資決策分析、土地開發(fā)權(quán)獲得、房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)這4個(gè)大的階段。（1）投資決策分析房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程是大量資金投放的過(guò)程，是大量資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程。一旦做出投資決定，資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過(guò)程。投資決策是否正確直接關(guān)系到整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成敗。因此，慎重地進(jìn)行投資決策分析，是房地產(chǎn)開發(fā)的必要前提。房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策分析包括以下幾個(gè)方面。 市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場(chǎng)對(duì)投資計(jì)劃中擬開發(fā)的房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度及

15、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。對(duì)市場(chǎng)所做的研究有利于正確估計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而有助于企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析時(shí)，能夠正確計(jì)算出未來(lái)現(xiàn)金流量。 財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分析的主要目的是通過(guò)對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量的估計(jì)，計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率。并將所得的結(jié)果與要求的報(bào)酬率加以比較來(lái)判定這項(xiàng)投資在財(cái)務(wù)上是否可行。此外，財(cái)務(wù)分析還要對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，以判定面臨的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期報(bào)酬是否在企業(yè)所接受的范圍內(nèi)。 可行性分析。可行性分析是一個(gè)綜合的步驟。企業(yè)除了利用前述市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來(lái)源是否可行進(jìn)行分析。另外，還要進(jìn)行相關(guān)的土地與建筑使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否

16、可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。（ 2）土地開發(fā)權(quán)的獲得這一過(guò)程包括土地使用權(quán)的取得及其成本。當(dāng)通過(guò)投資分析確定投資計(jì)劃可行后，土地使用權(quán)以何種形式取得就是投資者接下來(lái)考慮的要點(diǎn)，如是完全買斷還是合作開發(fā)，是部分使用權(quán)（如地上權(quán)）還是長(zhǎng)期租賃等。在確定土地使用權(quán)的同時(shí)，還要確定土地使用權(quán)的取得成本。另外，是從一級(jí)市場(chǎng)通過(guò)批租形式獲得土地，還是從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，企業(yè)必須搞清楚其中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。（ 3）房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，首先要取得政府立項(xiàng)和規(guī)劃許可。立項(xiàng)和規(guī)劃涉及資金落實(shí)情況及水、電、路等各項(xiàng)配套條件，是一個(gè)相當(dāng)繁雜但又

17、十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過(guò)程中，其與投資決策，土地使用權(quán)獲得一起又稱為開發(fā)前期工作時(shí)期。在上述開發(fā)前期工作完成之后，才可進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)開發(fā)階段，即根據(jù)規(guī)劃及開發(fā)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要任務(wù)是確保開發(fā)資金的及時(shí)到位，以保證建設(shè)開發(fā)進(jìn)度和按時(shí)竣工。（ 4）房地銷售經(jīng)營(yíng)在房地產(chǎn)銷售階段主要的工作：一是必須有完善的營(yíng)銷規(guī)劃，包括確定目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略及營(yíng)銷組織以便順利銷售；二是實(shí)際的銷售活動(dòng)，包括根據(jù)市場(chǎng)狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過(guò)戶登記等具體手續(xù)；三是融資活動(dòng)的進(jìn)行。由于房地產(chǎn)價(jià)值龐大，如何安排購(gòu)房抵押貸款及各項(xiàng)分期

18、付款的活動(dòng)也會(huì)成為這一階段的重要工作。在這一階段中，某些已開發(fā)完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果不是以銷售為目的，或者銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，即以經(jīng)營(yíng)謀利為目的。經(jīng)營(yíng)的形態(tài)主要分為兩大類：一類是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益；二類則是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己經(jīng)營(yíng)管理。1.2房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析1.2.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的概念及其衡量一般而言，風(fēng)險(xiǎn)是指某種不利事件發(fā)生而引起損失的可能性。如果以偏離預(yù)期利潤(rùn)的可能性來(lái)定義風(fēng)險(xiǎn)，則凡是低于預(yù)期利潤(rùn)率的事件發(fā)生的可能性都可以稱之為風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資過(guò)程中，某種低于預(yù)期利潤(rùn)，特別是導(dǎo)致投資損失的可能性。房地產(chǎn)

19、投資具有的最大優(yōu)勢(shì)是可以獲得較高的利潤(rùn)。但是房地產(chǎn)開發(fā)投資是一項(xiàng)極為復(fù)雜而又充滿風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)，在為投資者帶來(lái)較高經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，也有可能使投資者遭受風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致?lián)p失乃至破產(chǎn)。實(shí)踐表明：任何一個(gè)投資項(xiàng)目在其投資過(guò)程中，收益總是與風(fēng)險(xiǎn)結(jié)伴而行的，風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越大，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越小。這就是投資學(xué)中的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程一般要經(jīng)過(guò)投資決策分析、獲得土地開發(fā)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營(yíng)4個(gè)階段性工作，每一階段工作中均存在著不確定性因素。另外，對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所依據(jù)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都是來(lái)自于對(duì)未來(lái)情況的預(yù)測(cè)或估算，這都帶有一定程度的不確定因素，從而造成計(jì)算出的評(píng)價(jià)指標(biāo)也在一定程度上存在不確定性

20、。這些不確定性都有可能給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析也叫不確定性分析，其內(nèi)容和目的就是研究、分析、計(jì)算和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，為投資項(xiàng)目決策提供依據(jù)。在數(shù)學(xué)上，一般是運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)差和變異系數(shù)測(cè)定來(lái)測(cè)定風(fēng)險(xiǎn)，即某一特定的決策或投資類型，如果它的各種可能結(jié)果的概率頒越密集，這個(gè)投資的風(fēng)險(xiǎn)就越小，即實(shí)際結(jié)果偏離期望值的可能性就越小。實(shí)際結(jié)果偏離期望值的程度可以用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)衡量。一般地，標(biāo)準(zhǔn)差越小，概率分布越密集，有關(guān)投資的風(fēng)險(xiǎn)也就越小。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等方法。1.2.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型（1）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用

21、財(cái)務(wù)杠桿，即在使用貸款的條件下，既拜訪了投資的利潤(rùn)范圍，同時(shí)又增加了不確定性，增加了營(yíng)業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。來(lái)自財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有兩個(gè)：一是融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常是通過(guò)集資或貸款等方式籌集資金的，如在一定期內(nèi)，房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率，由籌集資金的收益率會(huì)大大降低，這時(shí)不要說(shuō)這宗房地產(chǎn)開發(fā)無(wú)利可圖，甚至?xí)霈F(xiàn)賠本經(jīng)營(yíng)的局面，造成了融資風(fēng)險(xiǎn)。例如，房地產(chǎn)投資預(yù)期利潤(rùn)率為5%，而貸款利率為10%，假定其他因素不變時(shí)，投資者每貸100元資金獲得的預(yù)期收益為5元而支付的利息為10元，必須自己再另外拿5元以支付利息，這時(shí)就出現(xiàn)了融資風(fēng)險(xiǎn)。二是購(gòu)房者拖欠款風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程

22、中，由于購(gòu)買者財(cái)務(wù)狀況與開發(fā)時(shí)預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生了變化，也直接影響到該宗房地產(chǎn)的投資全部及時(shí)收回的可靠性而造成拖欠風(fēng)險(xiǎn)。這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。（2）購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是指由于種種原因使物價(jià)總水平迅速上漲，通貨膨脹度較高，出售或出租房地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金不能買到原來(lái)能買到的那么多東西，也就是購(gòu)買力下降了。這里的風(fēng)險(xiǎn)主要出在投資者提價(jià)的“時(shí)滯”上，特別在高通貨膨脹時(shí)期。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)影響消費(fèi)者，在貨幣購(gòu)買力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)把有限的購(gòu)買力用到最急需的消費(fèi)上，從而影響了對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)購(gòu)買力。這樣即使房地產(chǎn)本身能夠保值，由于人們降低了對(duì)它的需求，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者

23、遭受一定的損失。所以，購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中的主要風(fēng)險(xiǎn)。(3)利率風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)投資具有資金量大，開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資不可避免地存在著隨市場(chǎng)利率的變動(dòng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。一是因?yàn)槔适欠康禺a(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，市場(chǎng)利率水平提高則表示房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本提高；二是獲得貸款的利率提高，將直接增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本；三是利率的浮動(dòng)會(huì)影響到房地產(chǎn)的銷售市場(chǎng)與建筑市場(chǎng)。利率越低，對(duì)房地產(chǎn)需求越高；利率越高，對(duì)房地產(chǎn)的需求越低。貸款利率的高低直接影響著消費(fèi)者購(gòu)買住宅的能力。(4)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)商品的實(shí)體不能流動(dòng)，它的變現(xiàn)性是較差的。主要由以下原因造成：一是房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性，本地價(jià)格低又

24、不能搬到外地賣高價(jià)；二是房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，土地投資和整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)投資必須通過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，才能作為房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)流通；三是房地產(chǎn)價(jià)值高，占用資金多，房地產(chǎn)銷售費(fèi)時(shí)費(fèi)力。以上這些原因從不同角度造成了房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。(5)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)通常是指由于國(guó)家政治、政策、法規(guī)、計(jì)劃等形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的大氣侯變化等因素的影響給房地產(chǎn)投資帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。意外事故風(fēng)險(xiǎn)一方面來(lái)自自然災(zāi)害，如暴風(fēng)雨、洪水、雷電、地震、龍卷風(fēng)等事故；另一方面來(lái)自人為破壞，如偷盜、搶劫、放火及戰(zhàn)爭(zhēng)等毀滅房屋的因素而造成的房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)損失。1.2.3房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬關(guān)系房地產(chǎn)投資具有風(fēng)險(xiǎn)，而這一風(fēng)

25、險(xiǎn)可能會(huì)給投資者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的巨大損失，甚至破產(chǎn)但一些風(fēng)險(xiǎn)很大的投資項(xiàng)目為什么還是吸引著眾多的投資者？這就是風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的誘惑和激勵(lì)作用。所謂風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，是指投資者冒著風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資時(shí)可能獲得的超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)率的那份額外報(bào)酬。如排除通貨膨脹因素，一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的投資收益率應(yīng)是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)主和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬之和。如圖11為風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬之間的關(guān)系圖。從圖中可以看出，假設(shè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的利潤(rùn)率為5%,需要2%的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬去補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)為0.5的一項(xiàng)投資。別一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)高達(dá)1.5的投資項(xiàng)目則需要有10%的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬原理是投資學(xué)中的一個(gè)基本概念。如圖11風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬之間的關(guān)系圖由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要求的投資

26、回報(bào)率就高。這一較高的投資回報(bào)率指的是一種期望報(bào)酬率，它與各種可能的開發(fā)后果出現(xiàn)的概率有關(guān)，而不是單一決策所形成的經(jīng)濟(jì)后果。實(shí)際的報(bào)酬率有可能出現(xiàn)兩種情況：大于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；小于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率甚至負(fù)報(bào)酬率。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期望的回報(bào)率愈高，所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)水平也就越大。這主要源于回報(bào)率越高，潛在的競(jìng)爭(zhēng)者增加，從而會(huì)改變各種可能后果的概率分布，使風(fēng)險(xiǎn)增大。1.2.4房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的盈虧平衡分析（1）盈虧平衡分析的基本概念盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益監(jiān)界分析，是通過(guò)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）來(lái)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法，主要用來(lái)考察項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力及考察項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

27、在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)過(guò)程中，我們不難發(fā)現(xiàn)其產(chǎn)量（商品房面積）、成本和利潤(rùn)三者間存在這樣一個(gè)關(guān)系，即：產(chǎn)品銷售利潤(rùn)=產(chǎn)品銷售收入一產(chǎn)品銷售成本一產(chǎn)品銷售稅金其中，產(chǎn)品銷售稅金取決于產(chǎn)品銷售收入，而：產(chǎn)品銷售收入=產(chǎn)品銷售量XT品單位價(jià)格產(chǎn)品銷售成本（總成本）=變動(dòng)成本+固定成本由上述關(guān)系式可知，房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收簇產(chǎn)品銷售成本都可以是產(chǎn)品銷售量的函數(shù)。當(dāng)它們之間呈線性函數(shù)關(guān)系時(shí)，則認(rèn)為它們間的盈虧平衡屬于線性盈虧平衡關(guān)系，反之為非線性盈虧平衡關(guān)系。（2）線性盈虧平衡分析線性盈虧平衡分析必須具有下列假設(shè)條件才能適用。即：（a）房地產(chǎn)產(chǎn)品總銷售收入和生產(chǎn)總成本費(fèi)用都是房地產(chǎn)開發(fā)面積（

28、產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)；（b）產(chǎn)品銷售量和生產(chǎn)量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部租售出去；（c）產(chǎn)品固定成本和單位銷售價(jià)格在產(chǎn)品租售期間保持不變；（d）同時(shí)開發(fā)幾種不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將之組合折算成一種產(chǎn)品；（e）計(jì)算所用的各種數(shù)據(jù)應(yīng)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。線性盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方法用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷量表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEPq）的計(jì)算方法。假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年固定成本為F,單位可變成本為V,單位產(chǎn)品價(jià)格為P,單位產(chǎn)品銷售稅金為t,達(dá)到盈虧平衡時(shí)的年產(chǎn)量為x,全部計(jì)劃建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)量（建筑面積）為Q,銷售收入為y1，銷售稅金和附加費(fèi)為T,產(chǎn)品總成本費(fèi)用為y,根據(jù)上述假設(shè)條件，則%=Px,y=Vx+F+T,

29、T=tx如能達(dá)到盈虧平衡，則：y1=y2即有：Px=VxFTP -V -t于是得至U：x=-所以用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式是:BEPq年固定總成本單位產(chǎn)品售價(jià)一單位產(chǎn)品可變成本一單位產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)當(dāng)該項(xiàng)目的產(chǎn)（銷）量到BEPq時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目不虧不盈，正好保本，見圖12。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡點(diǎn)分析的同時(shí)，一般還要計(jì)算出產(chǎn)（銷）量允許降低最大幅度（q）,其計(jì)算公式為:Q-BEPqQ=100%Q然后，再根據(jù)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，判斷這種最大幅度出現(xiàn)的可能性大小?？葿EPp ）、用生產(chǎn)能力BEPs）。它們的盈通用性越大，說(shuō)明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大；可能性越小，說(shuō)明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小。另外，還

30、可以計(jì)算出用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn)（利用表示的盈虧點(diǎn)（BEPl）、用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收表示的盈虧平衡點(diǎn)（虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式分別如下:bepP年固定成本+單位可變成本父產(chǎn)量產(chǎn)量黑（1 -銷售稅率）bepl年固定總成本一 , 100%年銷售收入-年可變成本-年銷售稅金及附加費(fèi)BEPs單位產(chǎn)品售價(jià)一年固定總成本單位產(chǎn)品售價(jià)-單位產(chǎn)品可變成本-單位產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)（2）線性盈虧平衡點(diǎn)的分析評(píng)價(jià)由上述計(jì)算公式和圖12可知，盈虧平衡點(diǎn)的值無(wú)論是用產(chǎn)（銷）量表示，還是用價(jià)格表示，或用生產(chǎn)能力利用率和銷售收入來(lái)表示均為越低越好。房地產(chǎn)開發(fā)投資的盈虧平衡點(diǎn)低，說(shuō)明開發(fā)項(xiàng)目有以下特征： 當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到

31、較低產(chǎn)量時(shí)就可以保本； 開發(fā)項(xiàng)目的贏利區(qū)大，虧損區(qū)小，開發(fā)項(xiàng)目能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益； 開發(fā)項(xiàng)目生命力強(qiáng)，有較高的競(jìng)爭(zhēng)能力； 開發(fā)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力大。1.2.5房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感性分析（ 1）敏感性分析的基本概念敏感性分析是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。由于衡量房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度的指標(biāo)有多種，主要的如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等，故敏感性分析可以圍繞不同的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行。敏感性分析的目的，是在充分了解和掌握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素及風(fēng)險(xiǎn)程度的情況下，考察投資項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力。（ 2）房地產(chǎn)投資

32、項(xiàng)目敏感性分析的步驟房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析及計(jì)算過(guò)程比較復(fù)雜，通常可按以下主要步驟進(jìn)行。 選擇經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、計(jì)算過(guò)程中，首先要選擇最能反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)作為分析、計(jì)算對(duì)象。根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求，通過(guò)選擇財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為敏感性分析計(jì)算的對(duì)象。 選擇需要分析的不確定性因素在敏感性分析、計(jì)算時(shí)，選擇哪些不確定性因素作為分析和計(jì)算的變量呢？一般認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)（銷）量、房地產(chǎn)售（租）價(jià)格、成本（經(jīng)營(yíng)成本、原材料價(jià)格成本）及固定資產(chǎn)總投資等。 確定變量的變化范圍并計(jì)算其變動(dòng)幅度確定上述變量在某種增幅下的變化范圍是一種模糊的、本身誤差性

33、比較大的估計(jì)。常用的方法是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)歷年來(lái)的統(tǒng)計(jì)資料、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)及房地產(chǎn)行業(yè)的專家經(jīng)驗(yàn)和對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)做出綜合估計(jì)。 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度由于各變量在其變化范圍內(nèi)的變化引起經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度，從而給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)了投資風(fēng)險(xiǎn)。為找出對(duì)投資效益影響明顯的風(fēng)險(xiǎn)因素，以及確定開發(fā)項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度，以便在以后的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中加以控制這些風(fēng)險(xiǎn)因素，其具體方法是：將反映諸多條件變化后的項(xiàng)目贏利能力計(jì)算結(jié)果與原先計(jì)算出的結(jié)果進(jìn)行比較，就能確定開發(fā)項(xiàng)目對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度，從而也就能確定開發(fā)項(xiàng)目所能承受的未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的能力。1.2.6房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概率分析（

34、1）概率分析的基本概念概率是度量不確定性的方法，因此在任何存在有不確定性的決策中，都要用概率。概率分析是風(fēng)險(xiǎn)分析的主要手段，其方法就是根據(jù)不確定性因素在一定范圍的隨機(jī)變動(dòng)，分析確定這種變動(dòng)的概率分布和它們的期望值及標(biāo)準(zhǔn)偏差，進(jìn)而為投資者決策提供可靠依據(jù)。概率分析的方法有很多，主要的有3種類型：第一種是分析法，如樂(lè)觀準(zhǔn)則法、悲觀準(zhǔn)則法等；第二種是數(shù)學(xué)期望值法；第三種是模擬法，常用的有蒙特卡洛模擬法等。根據(jù)不同的情況和條件可以選擇不同的分析方法。應(yīng)用概率分析法，可以彌補(bǔ)由于盈虧平衡分析和敏感性分析在項(xiàng)目分析中的局限性和不足。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目的敏感性分析中，由于不確定因素變化的概率是未知的，因而

35、它們的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生的影響的概率也是未知的。所以，敏感性分析只能為不確定因素變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響作程度上的定性描述，而不能定量測(cè)定這種變化因素發(fā)生的可能性及其大小。為了既能把握房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析中不確定因素變化的程度，也能夠測(cè)定它們的概率大小，這里有必要進(jìn)行概率分析。(2)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概率分析概率分布由各個(gè)隨機(jī)變量與其相應(yīng)的概率組成的數(shù)列稱為概率分布。假如設(shè)xi(i=1,2,，n)為各隨機(jī)變量，P(x)為各Xi相應(yīng)的概率，則概率分布如表11所示。表1-1隨機(jī)變量的概率分布隨機(jī)變量xix1，x2,xn概率分布P(xi)P(x)P(x2),，P(xn)以某房地產(chǎn)投資為例，由于受

36、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)多種因素的影響，其投資回收期可能在3-7年之間。這時(shí)各種投資回收期出現(xiàn)的概率分布情況如表1-2所示。表12投資回收期的概率分布投資回收期xi34567概率分布P(xi)0.20.1概率分布具有下列性質(zhì)：各概率P(xi)0;各概率總和工P(Xi)=1。期望值計(jì)算期望值是隨機(jī)變量可能值的加權(quán)平均數(shù)，即在各概率P(xi)下隨機(jī)變量Xi的平均值，它也表示各可能值的概率分布中心，通常用E(x)來(lái)表示。其計(jì)算公式為：nE(x)xiPi1 =1標(biāo)準(zhǔn)偏差計(jì)算即期望值的偏離程度的一標(biāo)準(zhǔn)偏差是用來(lái)表示隨機(jī)變量可能值的離散程度的一個(gè)指標(biāo),個(gè)指標(biāo)值，通常用仃(x)來(lái)表示。其計(jì)算公式為：

37、二(x)=(Xi-E)2Pi標(biāo)準(zhǔn)差。越小，說(shuō)明隨機(jī)變量取值偏離其期望值的離散程度越小，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就越??；反之則相反。概率分析法的應(yīng)用例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及綜合有關(guān)專家意見，統(tǒng)計(jì)出該開發(fā)項(xiàng)目建筑成本可能上漲的程度及其概率分布如表1-3所示。試計(jì)算其數(shù)學(xué)期望值和標(biāo)準(zhǔn)差。表1-3建筑成本可能上漲的程度及其概率分布建筑成本每年可能上漲率(xi)發(fā)生的概率P(xi)+5%0.1+6%0.25+7.5%0.40+8.5%0.20+10%0.05解：(1)利用公式求得建筑成本可能上漲程度的期值E(x)如下:E(x)=50.1+6私25+7.50.40+8.5020+100.05=7.2

38、(2)利用公式求得建筑成本可能上漲的標(biāo)準(zhǔn)偏差r(x)如下：_2_2_2_2_二(x)=(5-7.2)0,1(6-7.2)0.25(7.5-7.2)0.4(8.5-7.2)0.22 12(10-7.2)0.05J1.27從上述計(jì)算分析，可以清楚地看到，概率分析所用的主觀概率是靠預(yù)測(cè)、估計(jì)得到的，因此這些主觀概率值本身就含有大量的模糊性或不確定性的主觀因素，而這些主觀因素所造成的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)是任何方法也不能排除的。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和模糊技術(shù)的發(fā)展及推廣運(yùn)用，用模糊技術(shù)代替難以確定的、主觀的不確定性因素的變化概率的確定方法，將使概率分析方法更趨準(zhǔn)確、科學(xué)。1.3房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策1.3.1 房

39、地產(chǎn)開發(fā)投資決策的概念一般而言，決策是指在目標(biāo)既定的情況下，尋找可以達(dá)到目標(biāo)的各種可行方案，然后對(duì)這些方案進(jìn)行比較分析，最后先出一個(gè)最優(yōu)可行方案的過(guò)程。房地產(chǎn)投資應(yīng)屆生是指對(duì)擬建對(duì)可以達(dá)到目標(biāo)的不同方案進(jìn)行比較房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,和評(píng)價(jià)，并做出判斷，選擇某一方案的過(guò)程。房地產(chǎn)投資決策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善和發(fā)展具有十分重要的意義。房地產(chǎn)由于其空間的固定性特征，一旦開工建設(shè)就不能中斷，要力求縮短工期，在最佳時(shí)機(jī)投入市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資還關(guān)系著人民的基本需要和生活質(zhì)量的提高，又關(guān)系著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)，它的總量確定、結(jié)構(gòu)選擇、空間布局和時(shí)間安排十分復(fù)雜。房地產(chǎn)投資規(guī)模

40、在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資規(guī)模中占有很大比重，它必須與社會(huì)所擁有的人力、物力和財(cái)力相適應(yīng)。這些情況都決定了必須重視房地產(chǎn)的投資決策。1.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策過(guò)程房地產(chǎn)投資決策過(guò)程是指在房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策中，提出問(wèn)題、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的過(guò)程。房地產(chǎn)投資決策的一般程序如下。（ 1）確定投資目標(biāo)投資決策的目標(biāo)就是要達(dá)到投資所預(yù)定的目標(biāo)，所以確定投資的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。如果投資目標(biāo)不正確，那就意味著投資決策的不正確，最終導(dǎo)致投資項(xiàng)目實(shí)施的不正確。確定投資目標(biāo)正確性的關(guān)鍵在于進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)，通過(guò)周密的分析研究，可以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，然后搞清問(wèn)題的性質(zhì)，從而確定解決問(wèn)題所期望達(dá)到的結(jié)果，使

41、投資的目標(biāo)具體明確，避免抽象，含糊不清。（ 2）擬定投資方案在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中，根據(jù)已確定的目標(biāo)，擬定多個(gè)可行的備選方案。判斷某一方案是否可行，總的原則是按技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理給予評(píng)價(jià)，即該項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，生產(chǎn)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合算及財(cái)務(wù)上是否贏利。經(jīng)分析比較后，才能從中選出最優(yōu)方案。（ 3）測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，以及牽涉面廣，不確定因素多，故由此而造成進(jìn)行投資決策時(shí)，投資者不僅要測(cè)量或估計(jì)每一個(gè)投資方案還要測(cè)量其可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定一個(gè)方案在收益上的可靠性。（ 4）制定決策方案決策在于選擇，沒(méi)有選擇就沒(méi)有決策。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策中，制定供決策者選取用的各種

42、可能行動(dòng)方案，是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)。制定決策方案時(shí)必須注意各方案整體上的詳盡性和個(gè)體間的相互排斥性。只有這樣，才可能進(jìn)行方案的全面比較和有效選擇，并可避免遺漏最優(yōu)方案。（ 5）分析與評(píng)價(jià)方案的分析與評(píng)價(jià)就是要對(duì)每一個(gè)備選方案，在進(jìn)行選擇之前，對(duì)其有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的條件、因素及潛在問(wèn)題進(jìn)行可行性分析，并與預(yù)先確定的目標(biāo)進(jìn)行比較做出評(píng)價(jià)。對(duì)決策和行動(dòng)方案有一定約束條件的限制因素要進(jìn)行分析，以便在現(xiàn)有條件下求優(yōu)；對(duì)每一個(gè)備選方案可能發(fā)生的潛在問(wèn)題做科學(xué)的預(yù)測(cè)，以便事先防范，減少潛在問(wèn)題發(fā)生的可能性。然后根據(jù)決策目標(biāo)，詳盡分析每一個(gè)備選方案的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益，最后對(duì)每一

43、個(gè)備選方案做出綜合性評(píng)價(jià)。6）選擇方案選擇方案是就每一方案的結(jié)果進(jìn)行比較，選出最可能實(shí)現(xiàn)決策預(yù)期目標(biāo)或期望收益最大的方案，作為初步最佳方案。選擇方案不僅是整個(gè)決策過(guò)程中的環(huán)節(jié)，也是決策者的重要職責(zé)，同時(shí)，也是科學(xué)性和技巧性的綜合體現(xiàn)。要正確、有效地進(jìn)行選擇方案工作，必須掌握方案的選擇標(biāo)準(zhǔn)。選擇標(biāo)準(zhǔn)和決策目標(biāo)是緊密相連的。通常，要求實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)的方案得到的利益盡可能大，且付出的代價(jià)盡可能小，即以最小的投入得到最大的產(chǎn)出。同時(shí)，要使實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)的把握性盡可能大，且副作用盡可能小。“既要馬兒跑，又要馬兒不吃草”，這樣的標(biāo)準(zhǔn)和條件既矛盾又苛刻。所以，在實(shí)際中，所有方案的最優(yōu)都是相對(duì)而言的，要求十全十美

44、的方案幾乎是辦不到的。1.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)投資的決策類型根據(jù)房地產(chǎn)投資決策的不同目標(biāo)和不同性質(zhì)，可以分為以下幾種類型：按決策目標(biāo)多少劃分，可以分為單目標(biāo)決策和多目標(biāo)決策；按決策制定的方式劃分，可以分為單層決策和多層決策；按決策掌握的情報(bào)資料、信息的性質(zhì)不同劃分，可分為確定型決策、不確定型決策和風(fēng)險(xiǎn)型決策等；按決策使用的分析方法劃分，可劃分為定性分析決策和定量分析決策。下面具體介紹確定型決策、不確定型決策和風(fēng)險(xiǎn)型決策3種決策類型的基本概念和功能。（1）確定型決策確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且一種方案只有一種確定可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。決策的方法有兩種：若根據(jù)已掌握的每一方案

45、的每一確切結(jié)果并進(jìn)行比較，直接選出最優(yōu)方案的決策法稱為單純選優(yōu)法；若在未來(lái)的自然狀態(tài)完全明確的情況下，通過(guò)建立合作的數(shù)學(xué)模型，求出最優(yōu)方案的決策法稱為模型選優(yōu)法。（2）風(fēng)險(xiǎn)型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策是指在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，存在著某種不可控制的風(fēng)險(xiǎn)因素，個(gè)方案又可能出現(xiàn)幾種不同的結(jié)果。進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)型決策應(yīng)具備以下幾個(gè)條件： 要確定決策者希望達(dá)到的明確目標(biāo)（獲利大或虧損?。?要有兩個(gè)或兩個(gè)以上可供選擇的方案； 每個(gè)方案要存在兩種或兩種以上不以決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)； 不同方案在不同自然狀態(tài)下相應(yīng)的損益值可以計(jì)算； 決策者根據(jù)科學(xué)的理論和經(jīng)驗(yàn)，可預(yù)先估計(jì)或計(jì)算出自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。這種決策由于

46、無(wú)法控制其影響決策結(jié)果的某種自然狀態(tài)，要在一定的概率條件下做出，需要冒一定的風(fēng)險(xiǎn)，故稱之為風(fēng)險(xiǎn)型決策。 3）不確定型決策一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事件在某一系統(tǒng)中發(fā)生的概率，就理論而言或就風(fēng)險(xiǎn)型決策所涉及的風(fēng)險(xiǎn)的兩面屬性而言，是可以人為地、主觀地估計(jì)出的。但在實(shí)際中，有時(shí)很難估計(jì)出事件發(fā)生的概率，即對(duì)事件在系統(tǒng)中所發(fā)生的概率，不能做出主觀可能性的估計(jì)，而只能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)后果有所估計(jì)，這種決策稱之為不確定型決策。它的準(zhǔn)確程度完全取決于決策者的經(jīng)驗(yàn)與判斷能力。1.3.4 房地產(chǎn)開發(fā)投資的決策方法房地產(chǎn)開發(fā)投資的決策方法種類繁多，概括起來(lái)可分為定性分析方法和定量分析方法兩大類。（1）定性分析法在房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中，由于有

47、些因素難以定量描述，而且遇到的問(wèn)題、環(huán)境等都比較復(fù)雜，所以采用定性分析的方法更為適用。定性分析的方法通常有以下幾種類型。 經(jīng)驗(yàn)法。這種方法被普遍應(yīng)用于一般決策中，但缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y分析。這種方法直觀易用，但分析不透，只能對(duì)此作一些直觀而表面性的描述。 創(chuàng)造工程法。這一方法是建立在人的直觀、靈感和經(jīng)驗(yàn)，以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎(chǔ)上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱，也屬定性分析法的范疇。其主要技術(shù)方法包括暢談會(huì)、形態(tài)方案法和主觀概率法等。（2）定量分析法定量分析法是指采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型方法，進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法。主要作用是對(duì)決策問(wèn)題進(jìn)行定量分析、計(jì)算，以求得決策問(wèn)題的最優(yōu)解，從而做出科學(xué)的決策。在決策分析中

48、常用的定量分析法有確定型決策法、風(fēng)險(xiǎn)型決策法和不確定型決策法3種。 確定型決策方法確定型決策是決策者對(duì)每一個(gè)不同方案的未來(lái)自然狀態(tài)和信息，在完全書籍的情況下，根據(jù)完全確定的情況，運(yùn)用科學(xué)方法，從各個(gè)不同方案中選擇最優(yōu)方案。在房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析中常用的確定型決策方法很多，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法、動(dòng)態(tài)投資回收期法及線性規(guī)劃求最優(yōu)解法等。決策者可根據(jù)投資項(xiàng)目的要求、決策問(wèn)題的性質(zhì)等來(lái)選擇適用的方法。 風(fēng)險(xiǎn)型決策方法這種方法要求決策者，根據(jù)幾種不同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開展決策工作。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，大量的決策問(wèn)題都具有某種潛在的風(fēng)險(xiǎn)，而其風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)服從統(tǒng)計(jì)規(guī)律。因此，風(fēng)險(xiǎn)型決策是很重要的決

49、策方法。風(fēng)險(xiǎn)型決策方法的具體實(shí)施有以下幾種類型。a） 期望值法。根據(jù)概率基本知識(shí)，利用數(shù)學(xué)期望值法，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案進(jìn)行決策優(yōu)化。b） 決策樹法。決策樹是由決策點(diǎn)、機(jī)會(huì)點(diǎn)、方案枝和概率枝組成的樹枝狀圖形。決策樹法，實(shí)際上也是利用期望值進(jìn)行選擇決策方案的一種方法。只不過(guò)是把某個(gè)含風(fēng)險(xiǎn)的投資方案未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r的可能性和可能的結(jié)果所做的估計(jì)和預(yù)測(cè)，用樹狀圖形表示出來(lái)。決策樹法不僅能夠解決單層決策問(wèn)題，且更適合于解決多層決策的問(wèn)題，它能使得多層決策層次分明，直觀易懂，也便于計(jì)算和分析。 不確定型決策方法這種類型的決策，其特點(diǎn)是不知道所處理的未來(lái)事件在各種特定條件下的明確結(jié)果（自然狀態(tài)），而且就連可能

50、發(fā)生的結(jié)果及各種結(jié)果發(fā)生的概率都不知道。換句話說(shuō)，這類決策的操作是在對(duì)決策問(wèn)題的自然狀態(tài)發(fā)生的概率資料毫無(wú)所知的情況下進(jìn)行的。在此情況下決策，由于信息不全，有較大的主觀隨意性，所以人們只得提出若干不同的決策準(zhǔn)則作為不確定型決策的依據(jù)。這些決策準(zhǔn)則包括以下幾方面。a）最大最小值準(zhǔn)則。這一準(zhǔn)則主張?jiān)诜桨副容^和選擇時(shí)，不應(yīng)過(guò)于樂(lè)觀，把事物的結(jié)果盡量估計(jì)得壞一點(diǎn)，所以也稱之為悲觀法，然后在各種最壞的情況下找一個(gè)最好的方案。這一方法的缺點(diǎn)是，雖然可以避免出現(xiàn)較大的實(shí)際損失的風(fēng)險(xiǎn)，但也可能是贏利機(jī)會(huì)損失最大的。b）最大最大值準(zhǔn)則。這一方法正好與最大最小值準(zhǔn)則相反，它主張選擇方案時(shí)應(yīng)用取樂(lè)觀的態(tài)度，即所選擇

51、的方案是一個(gè)能夠提供獲得最大贏利機(jī)會(huì)的方案。表示決策者的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則是要追求最大的損益值，對(duì)投資開發(fā)前途充滿了樂(lè)觀的情緒，故也稱之為樂(lè)觀法。這一方法的缺點(diǎn)是，一旦未來(lái)客觀狀態(tài)出現(xiàn)最不利的情況時(shí)，企業(yè)往往難以獲得預(yù)期的投資收益，甚至還會(huì)發(fā)生虧損。c）機(jī)會(huì)均等準(zhǔn)則。決策者在決策過(guò)程中，不能肯定各種自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率，便認(rèn)為是等概率的，即如有n個(gè)自然狀態(tài)，則每個(gè)自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率為1/n,然后按照風(fēng)險(xiǎn)決策的損益最大期望值做出決策。第6章房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí)2.1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析的相關(guān)概念2.1.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)是評(píng)價(jià)投資方案是否可行或孰優(yōu)孰劣的標(biāo)準(zhǔn)。可供選擇的指標(biāo)很多，

52、圖2-1列舉了許多種，這些指標(biāo)可以分為兩類，反映盈利能力的指標(biāo)和反映清償能力的指標(biāo)。本節(jié)將介紹幾種常用的指標(biāo)。圖21房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)(1)盈利能力指標(biāo)房地產(chǎn)盈利能力指標(biāo)概括而言可以分為貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)和非貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)兩大類?，F(xiàn)金流量的構(gòu)成房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量一般由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：初始現(xiàn)金流量初始現(xiàn)金流量是指開始投資時(shí)發(fā)生的現(xiàn)金流量，一般包括如下的幾個(gè)部分：固定資產(chǎn)上的投資。包括固定資產(chǎn)的購(gòu)入或建造成本、運(yùn)輸成本和安裝成本等。流動(dòng)資產(chǎn)上的投資。包括對(duì)材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品和現(xiàn)金等流動(dòng)資產(chǎn)的投資。其他投資費(fèi)用。提與長(zhǎng)期投資有關(guān)的職工培訓(xùn)費(fèi)、談判費(fèi)、注冊(cè)費(fèi)用等。原有固定資產(chǎn)的變價(jià)收

53、入。這主要是指固定資產(chǎn)更新時(shí)原有固定資產(chǎn)變賣所得的現(xiàn)金收入。營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投入使用后，在其壽命周期內(nèi)由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量。這種現(xiàn)金流量一般按年度進(jìn)行計(jì)算。這里現(xiàn)金流入一般是指營(yíng)業(yè)現(xiàn)金收入，付現(xiàn)成本（指不包括折舊的成本）等于營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出，那么，年?duì)I業(yè)凈現(xiàn)金流量可用下列公式進(jìn)行計(jì)算：每年的營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量（NCF）=每年?duì)I業(yè)收入付現(xiàn)成本所得稅每年凈現(xiàn)金流量（NCF）=凈利+折舊終結(jié)現(xiàn)金流量終結(jié)現(xiàn)金流量是指房地產(chǎn)項(xiàng)目完結(jié)時(shí)所發(fā)生的現(xiàn)金流量，主要包括： 固定資產(chǎn)的殘值收入或變價(jià)收入； 原來(lái)墊支在各種流動(dòng)資產(chǎn)上的資金收回； 停止使用的土地的變價(jià)收入等。非貼現(xiàn)現(xiàn)金

54、流量指標(biāo)非貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)是指不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的各種指標(biāo)。主要有：投資回收期投資回收期（paybackperiod,縮寫為PP）是指回收初始投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位，是一種使用很久很廣的投資決策指標(biāo)。如果每年的營(yíng)業(yè)凈現(xiàn)金流量（NCF）相等，則投資回收期可按下式計(jì)算：投資回收期原始投資額每年NCF如果每年的（NCF）不相等，那么，計(jì)算回收期要根據(jù)每年年末尚未回收的投資額加以確定。呼均報(bào)酬率平均報(bào)酬率（averagerateofreturn,縮寫為ARR）是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目壽命周期內(nèi)平均的年投資回報(bào)率，也稱平均投資回報(bào)率。平均投資回報(bào)率有多種計(jì)算方法，其最常見的計(jì)算公式為：平均報(bào)酬率平

55、均現(xiàn)金流量出始投資額貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)是指考慮了資金的時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)。這類指標(biāo)主要有如下三個(gè)。爭(zhēng)現(xiàn)值凈現(xiàn)值（netpresentvalue,縮寫為NPV）是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用后的凈現(xiàn)金流量，按資本成本或企業(yè)要求達(dá)到的報(bào)酬率折算為現(xiàn)值，減去初始投資以后的余額。其計(jì)算公式為:NPV )型工 (1 k)1；NCFt t4 (1 k)tNCF2-2 -(1 k)2, NCFn (1+k)n 一-C-C其中：NPVNCFt k一凈現(xiàn)值一第t年的凈現(xiàn)金流量；貼現(xiàn)率（資本成本或企業(yè)要求的報(bào)酬率）項(xiàng)目預(yù)計(jì)使用年限初始投資額。凈現(xiàn)值還有另外一種表述方法，即凈現(xiàn)值是從投資開始至項(xiàng)目壽命終結(jié)時(shí)所有一切現(xiàn)金流量（包括現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出）的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式為：nC