房地產(chǎn)基本知識

1、房地產(chǎn)基本知識一建筑的分類：（一）按主要承重結(jié)構(gòu)材料分：1 磚木結(jié)構(gòu)2 磚混結(jié)構(gòu)3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)4 鋼結(jié)構(gòu)5 其它：生土結(jié)構(gòu)、塑料結(jié)構(gòu)建筑充氣塑料建筑結(jié)構(gòu)等（二）按層數(shù)分：低層13層多層：46層中高層：79層高層：1030層二基本概念：1 住宅：供家庭使用的建筑。2 套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套的住宅類型。3 居住空間：指臥室、起居室（廳）的使用面積4 臥室：供居住者睡眠、休息的空間。5 起居室：供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。6 廚房：供居住者進行炊事活動的空間。7 衛(wèi)生間：供居住者進行便溺、洗浴等活動的空間。8 陽臺：供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間

2、。9 過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。10 壁柜：住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而形成的落地或儲藏空間。11 吊柜：住宅內(nèi)上層、部的儲藏空間。12 走廊:住宅套外使用的水平交通空間。13 地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。14 半地下室：房間地面低于室外地平面高度超過該房間的1/3且不超過1/2者。15 平臺：供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。16 使用面積：房間實際使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)和保溫層的面積。17 標準層：平面布置相同的住宅樓層。18 層高：由本層樓地面至上層樓板上表面的距離。19 凈高：由本層樓地面至上層樓板板底的距離。20

3、開間：平行于建筑物寬度方向的尺寸為開間。21 進深：垂直于建筑物寬度方向的尺寸為進深。22 磚混結(jié)構(gòu)：由磚和砂漿砌筑而成的，墻承重的結(jié)構(gòu)。23 框架結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱作為承重體系的結(jié)構(gòu)。24 框架剪力墻結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱承受載荷，由墻承受剪力的結(jié)構(gòu)。25 模數(shù)：一般房屋開間、進深均以模數(shù)為標準，基本模數(shù)為100cm。26 得房率：套內(nèi)面積/建筑面積。27 建筑面積：套內(nèi)建筑面積（含陽臺）+公用分攤面積。28 容積率：建筑總面積/土地總面積。29 建筑密度：建設(shè)用地在基地面積的比率。（基地面積/土地總面積）30 平均層數(shù)：住宅總面積/住宅基地總面積31 居住區(qū)總建筑面積：包括居住建筑面積、公共建

4、筑面積。32 棟間距：兩棟樓之間的距離，以日照間距為依據(jù)來確定。33 日照間距：建筑物自身高度與北鄰建筑物之間的距離之比。34 錯層：指一套房屋內(nèi)的各種功能房間在不同的平面上，用3060cm的高差進行空間隔斷35 復(fù)式：即“房中房”之一套房屋沿建筑高度方向分為兩層。36越層：指一套房屋內(nèi)空間跨越兩層以上的住宅。37 房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，由于其位置固定，不可移動，因而有稱不動產(chǎn)。簡單來看，房地產(chǎn)有三種形式：（1）單純的土地，如一塊無建筑物的城市空地。（2）單純的建筑物，如在特定的情況下把地上的建筑物單獨看待時。（3）土地和建筑物結(jié)合的“房

5、地”，如把建筑物和其坐落的土地作為一個整體來考慮，這也就是說，土地和建筑物既有各自獨立的物質(zhì)內(nèi)容，又是一個密不可分的整體，不論土地和建筑物是以獨立的形式存在或是以結(jié)合的形式存在，都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一個部分。土地的一級市場，即政府以土地所有者的身份向土地經(jīng)營單位有償有期限的出讓土地使用權(quán)并收取土地轉(zhuǎn)讓金。二級市場，土地使用者或土地經(jīng)營單位，有償?shù)膶⑼恋厥怯脵?quán)橫向轉(zhuǎn)讓的方式，也包括土地使用權(quán)出租。劃撥：縣級以上人民政府依法批準，在土地使用繳納補償安置等費用后或者將土地使用權(quán)交付無償交付土地使用者使用的行為。征用：A、具有強制性被征用土地，單位和個人必須服從。B、只有國家才是征用土地的主體，任

6、何單位個人不得向農(nóng)村征用土地。C、土地征用時土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也就是集體所有土地變更為國家所有土地。D、征用時必須安置被征用土地老百姓的生活。出租：A、土地租賃關(guān)系雙方當事人的使用土地權(quán)發(fā)生，但不發(fā)生物權(quán)的適用的轉(zhuǎn)移，這是與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要區(qū)別。B、必須有法律依據(jù)，必須是法律合法的地塊。C、土地租賃合同時有償合同。D、土地租賃合同中承租人法律地位具有特殊性，當出租人的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，新的土地使用權(quán)也必須新生承租人的合法權(quán)益。生地：待開發(fā)的國有土地，離城鎮(zhèn)較遠，無市政基礎(chǔ)設(shè)施，為開發(fā)利用的土地。毛地：已有地上建筑物及附屬設(shè)施的建筑物，將被改建的土地。熟地：已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地。七

7、通一平：通上水、下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通，場地平整。三通一平：水通、電通、路通，場地平整。一書兩證：任何單位和個人在城市規(guī)范中必需要-選址用建議書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證。38 土地使用權(quán)：是指使用國有土地所享有的權(quán)利。39 國有土地使用證：是指合法使用土地的證明材料，它主要載明土地使用者的名稱、性質(zhì)、使用年限及四至和面積。40 房產(chǎn)證：是指房屋竣工后，在開發(fā)計劃、土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工報告、竣工圖等材料齊全的情況下，由房屋所有者的名稱、房屋的面積、間數(shù)、棟數(shù)、層數(shù)及鄰里姓名及繳納契稅情況。41 房地產(chǎn)市場分為：土地市場、二手房市場、商品房市場

8、。42 配套：為方便生活所提供的各種設(shè)施，如供水、供電、供暖氣、供煤氣、通訊如網(wǎng)、有線電視汝穩(wěn)、交通車站及學(xué)校、有托、醫(yī)院、郵電等。43 地皮：是指不含規(guī)劃建筑內(nèi)容的土地。44 樓花:是指土地附著政府批準的有效規(guī)劃內(nèi)容，主要是指附著許可的建筑面積。45 五證：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。46 兩書：房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書。47 安居房：是國家為推動住房制度改革，在全國統(tǒng)一實施的國家安居工程，面向廣大中低收入家庭而修建的非盈利性且具有一定規(guī)模的住房。建設(shè)資金由國家安排專項貸款和地方自籌相結(jié)合。48 解困房：是指各級地方政府

9、專為解決當?shù)爻擎?zhèn)居民住房特困房、困難房、擁擠戶和三十歲以上大齡青年居住難的問題而修建的住房。49 經(jīng)濟適用房：是指國家，當?shù)卣头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房住房緊張問題而修建的普通住宅，在同一地段同一質(zhì)量的情況下，其造價成本要比普通商品房低一些。50 是指機關(guān)、團體、企業(yè)和事業(yè)單位按照國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定要求嚴格執(zhí)行房改價格標準，把已經(jīng)分配和將要分配的住房出售或出租給本單位的職工居住，有的只擁有42.5%的部分產(chǎn)權(quán)，有的正在按規(guī)定補足全部款額，向全部產(chǎn)權(quán)過渡。5152535455565758596061商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按市場經(jīng)濟規(guī)律，經(jīng)當?shù)叵嚓P(guān)政府部門批

10、準，面向境內(nèi)外客戶，以盈利為目的商用房或高中檔別墅或普通住宅。征用土地批準權(quán)限的規(guī)定：a)征用土地1000畝以上，其他土地2000畝以上的，由國務(wù)院批準。b)征用土地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下的，由省級人民政府批準。C)征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下的，由縣級人民政府批準。土地使用權(quán)的出讓最高年限：居住用地70年；工業(yè)、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年我國房地產(chǎn)開發(fā)分八個階錄項目建議書階段b可行性研究階段)c設(shè)計階段)d開工準備階段)e施工階段)f)竣工驗收階段g租售階段h使用階段)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人

11、通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他人的行為。房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用。由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：房地產(chǎn)所有權(quán)包含房屋的所有權(quán)和所占有土地的使用權(quán)。物業(yè)管理：是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主所托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟價值和使用價值。如何評價房型的優(yōu)劣：1 )活動區(qū)與休息區(qū)明確分開，休息區(qū)相對集中，動靜分明2) 盡量減少在活動區(qū)開門3) 相互聯(lián)系方變4) 客廳朝南或朝景觀的方向5) 客廳平面應(yīng)避免有銳角式的，要方正的6) 在客廳墻上忌諱多出開門影響廳的使用，門與門相對開會沖風水7) 廳、臥室均有良好的朝向，采光通風，沒有暗房8) 居室、主臥室遠離電梯間于樓梯9) 出房間外最好配陽臺，即通風又好充足廚房間的不足10 )食寢分離，據(jù)寢分離11)入門處最好有玄關(guān)12 )餐廳與起居室相互貫通，形成自然通風13 )衛(wèi)生間不宜離主臥臺遠新建住宅交付使用應(yīng)