房地產(chǎn)協(xié)理綜合能力

1、房地產(chǎn)特性：1.不可移動2.獨(dú)一無二3.壽命長久4.供給有限5.價值較大6.用途多樣7.相互影響8.易受限制9.難以變現(xiàn)10.保值增值房地產(chǎn)種類：（按開發(fā)程度分類：）1 .生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施（農(nóng)用地，未利用地）2 .毛地：具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施（有地上物，需要遷移但未遷移的土地）3 .熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，可直接建設(shè)。三通一平（通路，通水，通電，場地平整）五通一平（道路，供水，排水，電力，通信，場地平整）七通一平（道路，供水，排水，電力，通信，燃?xì)?，熱力，場地平整）?建筑基礎(chǔ)知識建筑按高度分類：低層（1-3層）。多層（4-6層）。中局層（7-9層）。局層（10層以上

2、）按設(shè)計使用年限：類別設(shè)計使用年限示例15臨時建筑225易于替換結(jié)構(gòu)構(gòu)件的建筑350普通建筑4100紀(jì)念性建筑和特別重要的建筑三.識圖四.房地產(chǎn)面積面積含義：建筑面積：米以上的各層水平投影面積，（包括陽臺，挑廊,地下室，室外樓梯）使用面積：屋內(nèi)可使用空間面積套內(nèi)面積：由使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積計算一半建筑面積的范圍：1 .與房屋相連有上蓋的走廊，檐廊2 .獨(dú)立柱，單排柱的門廊，車棚，貨棚3 .未封閉的陽臺，挑廊（封閉按全面積計算）4 .無頂蓋的室外樓梯5 .有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊不計算建筑面積：1 .層高低于米2 .房屋之間無上蓋的架空走廊（如天橋）3 .騎樓，過街樓的底層

3、用作道路街巷通行的部分4 .與室內(nèi)不相同類似陽臺，挑廊建筑面積=套內(nèi)面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e套內(nèi)面積二套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十套內(nèi)陽臺面積第二章.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)紀(jì)是指人或組織通過居間，代理（經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人的名義進(jìn)行交易，由委托人承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)紀(jì)行為），行2己（受委托人委托以自己的名義與第三方交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任；1.經(jīng)委托人同意，或雙方約定，經(jīng)紀(jì)人可以以低于（或高于）委托人指定的價格買入（或賣出），并因此增加報酬；2.除非委托人不同意，對具有市場定價的商品經(jīng)紀(jì)人自己可以作為買受人或出賣人）服務(wù)方式促成委托人與他人交易弁向委托人收取傭金經(jīng)紀(jì)、經(jīng)銷、行紀(jì)的區(qū)別概念同

4、交易標(biāo)的之間關(guān)系報酬的形式同交易主題之間的關(guān)系經(jīng)紀(jì)不占有交易標(biāo)的傭金以交易標(biāo)的所有者的名義進(jìn)行交易1經(jīng)銷占后交易標(biāo)的差價以自己的名義進(jìn)行活動行紀(jì)不占有交易標(biāo)的差價以自己的名義進(jìn)行活動，但受到一定限制行紀(jì)的特殊形式（包銷）不占有交易標(biāo)的傭金M價以交易標(biāo)的所有者的名義進(jìn)行交易，行為受到f限制經(jīng)紀(jì)的特性：1.主體專業(yè)性2.地位的中介性3.內(nèi)容的服務(wù)性4.收入的后驗(yàn)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性：1.范圍的地域性2.后果的社會性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性：1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特殊性（1.不可移動2.構(gòu)成要素復(fù)雜，專業(yè)的缺陷3.價值大不好囤貨，需要專業(yè)媒介）2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易的復(fù)雜性（1.提高信息搜集效率，降低信息搜尋成本2.

5、談判和決策非常困難3.交易主體缺乏經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)立操作難以保證交易安全）3.房地產(chǎn)信息的不對稱性（1催生欺詐、尋租等機(jī)會主義2.價值大，交易中隱含經(jīng)濟(jì)風(fēng)險）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的重要作用：1.降低交易成本，提高效率2.交易規(guī)范，保障安全3.促進(jìn)公平交易，維護(hù)合法權(quán)益房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度在房地產(chǎn)交易活動中，從事促成房地產(chǎn)公平交易，從事存量房和新建商品房居間、代理等專業(yè)活動人員都屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格分為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，高級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格取得方式：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格實(shí)行統(tǒng)一考試的評價方式，高級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人另行規(guī)定。繼續(xù)教育：每年累計不少于90學(xué)時。專業(yè)

6、客戶不少于總學(xué)時的2/3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的工作職責(zé)：1. 協(xié)助經(jīng)紀(jì)人做好客戶接待，咨詢工作，提供專業(yè)咨詢服務(wù)2. 協(xié)助經(jīng)紀(jì)人陪同看房，促成交易3. 協(xié)助經(jīng)紀(jì)人開發(fā)和積累房源，與客戶建立良好關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技能：1. 了解行業(yè)法規(guī)和管理規(guī)定2. 基本掌握交易流程，具有一定交易運(yùn)作能力3. 獨(dú)立完成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一般性工作4. 在經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下完成較復(fù)雜經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)新中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展概況1 復(fù)蘇階段(1978-1992)2 初步發(fā)展階段(1992-2001)3 快速發(fā)展階段(2001至今)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的重要地位1. 促進(jìn)房地產(chǎn)交易規(guī)范、安全、高效進(jìn)行2. 促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資科學(xué)進(jìn)行3. 為社

7、會提供新型就業(yè)崗位，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展趨勢和前景1. 行業(yè)形象和地位將進(jìn)一步提升2. 資本、信息、知識成為推動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的重要支柱3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式不斷改進(jìn)，經(jīng)紀(jì)服務(wù)效率和質(zhì)量進(jìn)一步提高4. 運(yùn)營模式不斷創(chuàng)新，業(yè)務(wù)逐漸由傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)向現(xiàn)代經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變5. 以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展6. 由傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變的產(chǎn)業(yè)升級將全面呈現(xiàn)第三章，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是指，依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的類型1 .按組織形式劃分：1.公司企業(yè)(1.有限責(zé)任公司2.股份有限公司)2.合伙企業(yè)3.個體工商戶4.獨(dú)資企業(yè)2

8、 .按注冊資金來源劃分：1.中資企業(yè)2.外資企業(yè)（1.外商獨(dú)資2.中外合資）3 .按經(jīng)營模式劃分：1.無店經(jīng)營模式2.有店經(jīng)營模式有店經(jīng)營模式經(jīng)營模式擴(kuò)張速度擴(kuò)張投入直營連鎖模式慢大高n容易特許經(jīng)營模式快小低相對較難混合模式中中中相對較難收購&參股模式快大高適中4.按照主營業(yè)務(wù)劃分：1.新建商品房銷售代理機(jī)構(gòu)2.存量房（二手房）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)3.綜合型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)1 .經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件1 .有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)2. 有固定服務(wù)場所3. 有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)4. 有足夠數(shù)量的專業(yè)人員5. 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件6.個人工商戶性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)2.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案：領(lǐng)取營業(yè)

9、執(zhí)照30日內(nèi)到所在直轄市，市，縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門主管部門應(yīng)公示的內(nèi)容：1 .房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支結(jié)構(gòu)的名稱2 .住所3 .法定代表人（執(zhí)行合伙人）或者負(fù)責(zé)人4 .注冊資本5 .房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)公示內(nèi)容1. 營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件2. 服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)3. 業(yè)務(wù)流程4. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)5. 交易資金監(jiān)管方式6. 信用檔案查詢方式，投訴電話及12358價格舉報電話7. 經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，買賣合同和租賃合同示范文本8. 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)3. 房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的法律關(guān)系1. 勞動關(guān)系；只能在一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工作（勞動合同）2. 合作關(guān)系4. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

10、活動當(dāng)事人之間的法律關(guān)系委托人和受托人的法律關(guān)系1. 委托關(guān)系（是產(chǎn)生代理、行紀(jì)、居間等一切委托事項(xiàng)的基礎(chǔ)）委托人的權(quán)利：1.請求受托人處理委托事務(wù)的權(quán)利，指示受托人委托事務(wù)的權(quán)利委托人的義務(wù)：1.支付處理委托事務(wù)費(fèi)用2. 支付報酬受托人的權(quán)利：1.費(fèi)用請求權(quán)，報酬請求權(quán)，2.風(fēng)險損失賠償請求權(quán)受托人的義務(wù)：1.按照委托人的指示處理委托事務(wù)2.親自處理委托事務(wù)2.居間關(guān)系（居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同）委托人的權(quán)利：請求受托人處理委托事務(wù)的權(quán)利，指示受托人委托事務(wù)的權(quán)利委托人的義務(wù)：1.按約定支付報酬2. 支付從事居間活動支出的必要

11、費(fèi)用居間人的權(quán)利：1.報酬請求權(quán)2.費(fèi)用償還請求權(quán)（有約定按約定，沒有約定由居間人自行承擔(dān)）居間人的義務(wù)：1.報告有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)2.負(fù)擔(dān)居間活動的費(fèi)用3. 代理關(guān)系（代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任）（我國只承認(rèn)單邊代理）1. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理行為的法律效果直接歸屬委托人，委托人對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人）2. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義進(jìn)行獨(dú)立意思表達(dá)，對自己的行為承擔(dān)連帶責(zé)任（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與交易相對人）代理類型：1.開放式代理（多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同代理，誰交易成功誰獲取服務(wù)費(fèi)用）2.獨(dú)家代理（1.交易權(quán)共享的獨(dú)家代理

12、：委托人只委托一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，同時保留自行成交的權(quán)利;2. 交易權(quán)獨(dú)享的獨(dú)家代理：委托人只委托一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，放棄自行成交的權(quán)利）4. 三類法律關(guān)系比較共性：1. 都是依據(jù)服務(wù)合同確立2. 都是有償服務(wù)3. 行為結(jié)果（房價款、溢價、法律責(zé)任）都之間歸屬委托人不同之處：名義不同1. 委托關(guān)系：受托人可以以自己的名字，也可以以受托人的名義2. 代理關(guān)系：代理人只能以被代理人的名義從事活動3. 居間關(guān)系：不代表任何一方立場法律性質(zhì)不同1. 委托關(guān)系：適用最廣，可以具有法律意義的不動產(chǎn)交易委托，也可以簡單手續(xù)代辦2. 代理關(guān)系：代理的事務(wù)內(nèi)容必須具有法律意義3. 居間關(guān)系：只是中間人，不具有法律意義收益方

13、，報酬支付方和服務(wù)完成標(biāo)準(zhǔn)不同1. 委托關(guān)系：誰委托誰負(fù)責(zé)的原則2. 代理關(guān)系：被代理人向代理人支付費(fèi)用3. 居間關(guān)系：報告居間受益方式委托人，媒介間的受益人是交易雙方，房地產(chǎn)交易合同依法簽訂是房地產(chǎn)居間服務(wù)完成的唯一標(biāo)準(zhǔn)，只有房地產(chǎn)交易合同簽訂后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才可以向委托人或者交易雙方收取居間服務(wù)費(fèi)用。第四章，房屋租賃房屋租賃市場的類型：按住宅用途劃分：1.住宅租賃市場2.非住宅租賃市場按照租賃目的劃分：1.自住租賃市場2.轉(zhuǎn)租用于投資租賃市場按住宅性質(zhì)劃分：1.商品住房租賃市場2.保障性住房租賃市場按租賃期長短劃分：1.短租租賃市場2.長租租賃市場1.租賃市場的特點(diǎn)：1. 租賃價格相對穩(wěn)定2.

14、 季節(jié)性變化明顯3. 交易更為頻繁4. 屬地區(qū)性市場房屋租賃合同是不動產(chǎn)租賃合同2.租賃合同主要內(nèi)容：1. 當(dāng)事人姓名和住所2. 標(biāo)的物3. 租金和押金數(shù)額4. 租賃用途和房屋使用要求5. 房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能6. 租賃期限（最多20年，超出20年部分無效）7. 房屋維修責(zé)任8. 物業(yè)服務(wù)，水電繳納9. 爭議解決辦法和違約責(zé)任2. 簽訂合同時注意事項(xiàng)：1.租賃合同的主體價格2.應(yīng)為書面合同3. 合同標(biāo)的物依法能夠出租4.對轉(zhuǎn)租特別約定4. 房屋出租的條件：（一）房屋可以依法出租（不得出租情形）1 屬于違法建筑的；2 不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；3 違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；4

15、 法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的。5. 轉(zhuǎn)租的條件1 須經(jīng)出租人書面同意.轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限6. 租賃合同無效的認(rèn)定：1 出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃的房屋與承租人訂立的合同（但在一審法庭辯論終結(jié)前取得，認(rèn)定有效）；2 出租人未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑與承租人訂立的合同（但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)批準(zhǔn)，認(rèn)定有效）；3 租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效（但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)批準(zhǔn)延長，認(rèn)定有效；4 當(dāng)事人以租賃合同未備案為由請求確認(rèn)合同無效，不予支持。7. 租賃合同的解除;1 依法查封；2 權(quán)屬有爭議；3 違反強(qiáng)制性規(guī)定；8. 承租人優(yōu)先權(quán)：法院予以支持繼續(xù)履行租賃合

16、同的情況1 以合伙人承租，一方承租人死亡，其共同承租人請求按原合同履行；2 在租賃期間所有權(quán)變動，承租人請求繼續(xù)履行的；9. 房屋租賃合同備案：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课葑赓U所在地直轄市、市、縣人民政府地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。1. 房屋租賃登記備案材料：1. 房屋租賃合同；2. 房屋租賃當(dāng)事人身份證明；3. 房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；4. 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。2. 房屋租賃登記備案辦理：1 .材料齊全并符合法定形式；2. 出租人與房屋所有權(quán)證書或其他權(quán)屬證明的權(quán)屬一致；3. 不屬于商品房租賃管理辦法規(guī)定不得出

17、租的房屋；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)在3個作日內(nèi)辦理租賃登記備案材料不齊或不符合法定形式的直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人需要補(bǔ)正的內(nèi)容3.房屋租賃登記備案證明：載明內(nèi)容：1.出租人姓名（名稱）2. 承租人姓名（名稱）3. 有效身份證件種類和號碼4. 出租房屋的坐落5. 租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等房屋租賃備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或租賃終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)到原租賃登記備案的部門辦理變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。4. 房屋租賃登記備案的效力:1 .是否辦理備案登記不影響合同效力；2. 出租人就同意房屋訂立多份租賃合同除承租人已合法占有房屋的外，辦

18、理備案登記的合同優(yōu)先成立；3. 保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先承租權(quán)，買賣不破租賃等權(quán)益；10. 租賃環(huán)節(jié)的稅費(fèi)：增值稅，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)，教育附加，房產(chǎn)稅4%,城建土地使用稅，印花稅，個人所得稅（2008前20%2008后10%）11. 房屋租賃的禁止行為1. 出租人：1. 違反規(guī)定分割出租；2廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室出租供人員居住；3.將經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房出租或轉(zhuǎn)租給他人使用；4.在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人單方面隨意提升租金水平；5.企業(yè)單位、個人將非居住用房出租給他人居住使用。2. 承租人：1. 保障性住房轉(zhuǎn)租；2.違反租賃用途和使用要求使用房屋；3.擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施；4.

19、不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益；5.嚴(yán)禁利用出租房屋進(jìn)行各類違法犯罪活動。第五章房屋買賣1. 房地產(chǎn)的特性有：不可移動性、獨(dú)一無二、價值較大（壟斷競爭性，區(qū)域性，周期性，易于形成泡沫）2. 商品房預(yù)售的條件：1.已交全部出讓金，取得土地使用權(quán)證書2. 有工程規(guī)劃許可證和施工許可證3. 投入資金達(dá)總投資25以上并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期4. 取得商品房預(yù)售許可證3.商品房現(xiàn)售條件：1.具有法人營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2. 取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件3. 有工程規(guī)劃許可證和施工許可證4. 通過竣工驗(yàn)收5. 拆遷安置已落實(shí)6. 配套設(shè)施具備交付使用條件7. 物業(yè)管理方案已落實(shí)4. 房地產(chǎn)價格的影響因素1. 供求關(guān)系2. 經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價、居民收入3. 人口因素4. 社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化5. 行政因素：土地制度、住房制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策第五章房屋買賣1. 房屋買賣市場的類型：1.新房市場和存量房市場2. 居住房地產(chǎn)市場（別墅市場、高級公寓市場、普通商品房市場）和非居住房地產(chǎn)市場3. 現(xiàn)房市場和期房市場4. 高檔、中檔、低檔房地產(chǎn)市場2. 房屋買賣市場的參與者：1.買方2.賣方3.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)4.其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)5.房地產(chǎn)市場管理者3. 房屋買賣