A房地產(chǎn)公司人力資源管理問題及整合策略研究

1、華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文A房地產(chǎn)公司人力資源管理問題及整合策略研究姓名:伊雯申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別:碩士專業(yè):工商管理指導(dǎo)教師:胡蓓20091001華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文摘要經(jīng)過近年來的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生了巨大的變化,由單項(xiàng)運(yùn)營到了集團(tuán)公司,由區(qū)域化運(yùn)作到全國化運(yùn)營,從中國特色到與國際接軌。房地產(chǎn)公司開始了由“資金密集型”向“人才密集型”的過程,長遠(yuǎn)持續(xù)健康發(fā)展已經(jīng)成為了優(yōu)秀房地產(chǎn)公司追求的目標(biāo)。A房地產(chǎn)公司經(jīng)過19年在大陸城市的發(fā)展,作為一家房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè),近三年經(jīng)營情況卻不甚理想,排名下降,人員流動(dòng)性劇增,近三年敬業(yè)度調(diào)查結(jié)果卻顯示員工敬業(yè)度不斷提升,A地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略方向與方案措施亟需變革調(diào)

2、整。本文針對(duì)A 公司的人力資源管理現(xiàn)狀及問題、策略及整合模型進(jìn)行了研究。首先,本文通過文獻(xiàn)研究,以國內(nèi)外有關(guān)人力資源管理戰(zhàn)略的理論及模型為指導(dǎo),并認(rèn)真分析了目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、前景與中國房地產(chǎn)企業(yè)近期動(dòng)態(tài),然后重點(diǎn)介紹了A公司的成長經(jīng)歷和發(fā)展歷程,剖析了A公司競(jìng)爭(zhēng)能力與內(nèi)部管理能力以及戰(zhàn)略調(diào)整思路。最后,作為一家有19年發(fā)展歷史并專注于房地產(chǎn)經(jīng)營的香港上市公司,分析了人力資源管理現(xiàn)狀及問題,并就如何發(fā)揮和利用自己的人力資源管理優(yōu)勢(shì),結(jié)合A公司目前組織變革思路及組織戰(zhàn)略調(diào)整方向,構(gòu)建了人力資源管理策略整合模型,提出了匹配的人力資源管理策略,并嘗試提出了具體的人力資源管理策略實(shí)施對(duì)策。關(guān)鍵詞:

3、房地產(chǎn)人力資源管理策略整合模型華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文AbstractIn recent years, great changes have taken place in Real Estate Company from single operator to a group, from regional operations to the national operations, from the Chinese characteristics to the international practice. Real estate company start to transform from

4、Capital-intensive "to" talent -intensive ".long-term sustainable and healthy development has become a good goal for real estate company.A real estate group company as a hundred real estate company developed in urbans of mainland of china for 19 years has operate badly in recent 3 year

5、s.It is maily revealed in ranking fell and dramatic increase in personal movement. The results of employee engagement surveys shown that employee engagement rate is rising constantly. A real estate company's strategic direction and programmatic measures should adjust and reform. This paper docum

6、ent pays much attention on researching on current status and questions,strategy and total models of Human Resource Management.First of all, this document researches on domestic and foreign human capital development strategies according to theories and models as a guide, and analyses the current stat

7、us of real estate development, the prospects of recent developments with the Chinese real estate enterprises.Whats more, it introduces A real estate company's growth experience and development process, and analyses the A real estate company competitiveness and the internal management capabilitie

8、s, strategic adjustment and A real estate company's overall situation and development prospects and stategy. In the end, As a 19-year history of the development and focusing on the real estate operations in Hong Kong listed company,It analys the status and questions of Human Resources Management

9、 Strategy and how to play and make use of its advantages in Human Resources Management,combines with A real estate company's current organizational change and organizational strategic reorientation of thinking, and tries to structure series of Human Resource Management Stratgy models,and tries t

10、o put forward concrete strategies for the implementation of Human resource Management Strategy.Key words: Estate Human Resource Management Strategy Total Models獨(dú)創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的學(xué)位論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知,除文中已經(jīng)標(biāo)明引用的內(nèi)容外,本論文不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。對(duì)本文的研究做出貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體,均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識(shí)到本聲明的法律結(jié)果由本人承

11、擔(dān)。學(xué)位論文作者簽名:日期:年月日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定,即:學(xué)校有權(quán)保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版,允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)華中科技大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索,可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。保密,在年解密后適用本授權(quán)書。本論文屬于不保密。(請(qǐng)?jiān)谝陨戏娇騼?nèi)打“”學(xué)位論文作者簽名:指導(dǎo)教師簽名:日期:年月日日期:年月日華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文1 緒論1.1 問題的提出新的時(shí)代,是經(jīng)濟(jì)全球化、社會(huì)國際化、文化多元化、信息網(wǎng)絡(luò)化和競(jìng)爭(zhēng)白熱化的時(shí)代。新時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)是戰(zhàn)

12、略的競(jìng)爭(zhēng),戰(zhàn)略的競(jìng)爭(zhēng)是資源的競(jìng)爭(zhēng),而資源的競(jìng)爭(zhēng),最重要和起決定作用的是人力資源。沒有高素質(zhì)的人力資源,戰(zhàn)略就沒有實(shí)現(xiàn)的可能性。人力資源是戰(zhàn)略性資源,是決定組織戰(zhàn)略成敗的第一資源。人力資源戰(zhàn)略寓于組織戰(zhàn)略之中,為組織戰(zhàn)略服務(wù),對(duì)組織的生存和發(fā)展具有非常重要的作用1。中國房地產(chǎn)業(yè),作為一種典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響大。隨著百年一遇的金融海嘯逐步消退,中國大陸經(jīng)濟(jì)也在政府的強(qiáng)有力的刺激政策后開始復(fù)蘇。作為國民經(jīng)濟(jì)主要支柱之一的房地產(chǎn)同樣也迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。有研究表明在未來幾年伴隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇,房地產(chǎn)還將面臨巨大的挑戰(zhàn)與不確定性。同時(shí),經(jīng)過近年來的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生了巨大的變化,由單項(xiàng)

13、運(yùn)營到了集團(tuán)公司,由區(qū)域化運(yùn)作到全國化運(yùn)營,從中國特色到與國際接軌。中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)了純粹的利潤追求階段,房地產(chǎn)公司開始了由“資金密集型”向“人才密集型”的過程,長遠(yuǎn)持續(xù)健康發(fā)展已經(jīng)成為了優(yōu)秀房地產(chǎn)公司追求的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理成熟度升級(jí),從基礎(chǔ)級(jí)到戰(zhàn)略級(jí)。品牌化運(yùn)營,跨區(qū)域開發(fā),專業(yè)化分工,精細(xì)化管理為特點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè),經(jīng)策略的轉(zhuǎn)變帶動(dòng)自身企業(yè)管理的升級(jí),一線管理成熟度從基礎(chǔ)級(jí)到戰(zhàn)略級(jí)演進(jìn),為員工知識(shí)和能力的持續(xù)提供支持,使人力資源管理成為支撐企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在。二、三線由被動(dòng)性的人事工作,變成注重人力資源配置,激勵(lì)和核心團(tuán)隊(duì)能力提升的階段,為持續(xù)的人力資源管理改進(jìn)奠定了基礎(chǔ)。對(duì)

14、于從事這一行業(yè)的企業(yè)來說,要分析企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境和企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的途徑和方法,對(duì)適應(yīng)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的人力資源管理策略模型及策略進(jìn)行研究。本文致力于針對(duì)A公司目前的人力資源管理現(xiàn)狀及問題,研究適應(yīng)A地產(chǎn)公司組織戰(zhàn)略需要的人力資源管理策略模型問題。作為一家香港上市公司的房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè),如華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文何打造一支人力資本投入產(chǎn)出高,對(duì)A公司價(jià)值觀高度認(rèn)同的管理團(tuán)隊(duì)和專業(yè)隊(duì)伍,為A公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供匹配的人力資源支撐,這是本文希望通過研究達(dá)到的目的。1.2 理論綜述與國內(nèi)外研究現(xiàn)狀人力資源是指一個(gè)國家和地區(qū)內(nèi),具有勞動(dòng)能力人口的總和;在一個(gè)組織中發(fā)揮生產(chǎn)力作用的全體人員;一個(gè)人所具有的勞動(dòng)能

15、力。人力資源管理是指企業(yè)的一系列人力資源政策以及相應(yīng)的管理活動(dòng)。這些活動(dòng)主要包括企業(yè)人力資源戰(zhàn)略的制定,員工的招募與選拔,培訓(xùn)與開發(fā),績效管理,薪酬管理,員工流動(dòng)管理,員工關(guān)系管理,員工安全與健康管理等。即:企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理方法,對(duì)人力資源的獲取(選人、開發(fā)(育人、保持(留人和利用(用人等方面所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)等一系列活動(dòng),最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的一種管理行為。1戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理,是指在“制定、實(shí)施和評(píng)價(jià)指導(dǎo)全局工作并決定全局命運(yùn)的方針、方式和計(jì)劃活動(dòng)中,通過一定的程序和技術(shù),獲取最優(yōu)效率和效果的過程”。戰(zhàn)略管理過程主要分為戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略實(shí)施和戰(zhàn)略評(píng)價(jià)三個(gè)階段。企業(yè)的戰(zhàn)略管

16、理主要致力于對(duì)人力資源、生產(chǎn)作業(yè)、市場(chǎng)營銷、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、研究與開發(fā)和信息系統(tǒng)的綜合管理,已實(shí)現(xiàn)企業(yè)年度目標(biāo)和長期目標(biāo)1。2戰(zhàn)略人力資源管理概念戰(zhàn)略人力資源管理是指為了完成組織戰(zhàn)略使命,實(shí)現(xiàn)組織戰(zhàn)略目標(biāo),落實(shí)組織戰(zhàn)略計(jì)劃,規(guī)劃、獲取、配置、使用與建設(shè)組織中員工生產(chǎn)能力的一系列政策措施和實(shí)踐活動(dòng)。人力資源管理職能發(fā)生了質(zhì)的變化,由行政支持角色轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)“戰(zhàn)略伙伴角色”。作為企業(yè)的戰(zhàn)略伙伴,人力資源管理部門和人員全面參與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定和實(shí)施。如今,幾乎所有的人力資源管理職能都被賦予了戰(zhàn)略層面的意義。人力資華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文源管理在美國企業(yè)中從“功能性”到“戰(zhàn)略性”的轉(zhuǎn)變,意味著在企業(yè)經(jīng)營中要

17、扮演以下四種角色:(1戰(zhàn)略伙伴。人力資源管理部門全程參與企業(yè)戰(zhàn)略管理過程。人力資源管理者既要作為公司戰(zhàn)略的制定者,又要作為基于公司戰(zhàn)略的人力資源管理戰(zhàn)略專家,為戰(zhàn)略管理中所涉及的所有人力資源問題提供解決方案。(2行政管理專家。人力資源管理部門要不斷開發(fā)高效率的人力資源管理系統(tǒng),提高人力資源管理的服務(wù)質(zhì)量。(3員工激勵(lì)者。人力資源管理者要及時(shí)了解員工的需要,采取措施提高員工對(duì)組織的忠誠度,重視激發(fā)員工的潛能,促進(jìn)員工個(gè)人職業(yè)成長目標(biāo)與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)一致性程度的提高。(4變革推動(dòng)者。人力資源管理者要及時(shí)、準(zhǔn)確地了解內(nèi)部和外部環(huán)境因素發(fā)生的變化,預(yù)測(cè)、診斷、分析出現(xiàn)的新問題,并提出解決方案。當(dāng)企業(yè)戰(zhàn)略

18、發(fā)生變化時(shí),人力資源管理者要做好員工的溝通、協(xié)調(diào)工作,保證員工對(duì)組織戰(zhàn)略變化的認(rèn)同與支持。3戰(zhàn)略管理與戰(zhàn)略人力資源管理的關(guān)系人力資源與組織的戰(zhàn)略密切相關(guān)。組織為了完成使命而確定分階段、分層次、分部門的戰(zhàn)略目標(biāo)。制定恰當(dāng)?shù)膽?zhàn)略是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的重要保證。戰(zhàn)略的制定必須以分析環(huán)境中的機(jī)會(huì)和威脅,以及系統(tǒng)自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)為基礎(chǔ)。環(huán)境分析和系統(tǒng)分析必須重點(diǎn)考察人力資源因素,而且分析、選擇本身的質(zhì)量,取決于人力資源質(zhì)量。人力資源是“第一資源”,是組織戰(zhàn)略目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的必要條件和根本保證。人力資源戰(zhàn)略與組織戰(zhàn)略制定的關(guān)系見圖1-1。華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文 圖1-1 人力資源與組織戰(zhàn)略制定的關(guān)系資料來源:王建民

19、.戰(zhàn)略人力資源管理學(xué)戰(zhàn)略的實(shí)施對(duì)組織資源,特別是人力資源(知識(shí)、技能和文化的需求,往往會(huì)發(fā)生變化。這時(shí),人力資源管理部門需要開展一系列工作,使人力資源能力得到提高,需求得到滿足,進(jìn)而使員工的行動(dòng)更加積極和有效率。積極的、有效率的人力資源是保持和提升績效水平的保證,是實(shí)現(xiàn)組織戰(zhàn)略目標(biāo)的必要條件。人力資源戰(zhàn)略與組織戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)系見圖1-2。 圖1-2 人力資源與組織戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)系資料來源:王建民.戰(zhàn)略人力資源管理學(xué)組織制定和實(shí)施新的戰(zhàn)略,必然對(duì)人力資源的需求,即對(duì)員工的知識(shí)、技能、態(tài)華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文度及其數(shù)量和質(zhì)量發(fā)生變動(dòng)。此時(shí),人力資源管理部門需要及時(shí)制定滿足組織戰(zhàn)略要求的人力資源戰(zhàn)略規(guī)

20、劃。按照規(guī)劃中的目標(biāo),人力資源管理部門通過一系列的人力資源管理實(shí)踐活動(dòng),調(diào)整或變動(dòng)人力資源的需求。戰(zhàn)略人力資源管理模型見圖1-3。 圖1-3 戰(zhàn)略人力資源管理模型資料來源:王建民.戰(zhàn)略人力資源管理學(xué)1.3 本文主要研究內(nèi)容與思路以文獻(xiàn)研究和問卷調(diào)研為主要方法,筆者在A公司從事人力資源管理工作,熟悉整個(gè)公司的發(fā)展規(guī)劃與目標(biāo),對(duì)公司運(yùn)營現(xiàn)狀和內(nèi)部管理政策比較清楚。A公司針對(duì)近三年的經(jīng)營情況和面臨的外部環(huán)境,開展了員工調(diào)研,并召開了A公司戰(zhàn)略研討會(huì),溝通了變革思路、研究戰(zhàn)略調(diào)整方向與方案、措施,討論研究提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的途徑與方法。這也為本論文的研究提供了政策上的保證。論文開題后本人與同行和公司內(nèi)部部

21、分員工進(jìn)行了充分溝通,查閱了大量文獻(xiàn)資料,咨詢了部分有關(guān)人力資源領(lǐng)域的專家。在此基礎(chǔ)上,在導(dǎo)師的指導(dǎo)下撰寫了本論文。本研究將以國內(nèi)外有關(guān)人力資源戰(zhàn)略的理論為指導(dǎo),認(rèn)真分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和A公司整體狀況與發(fā)展前景,重點(diǎn)介紹了A公司的成長經(jīng)歷,分析A公司的人力資源管理體系及實(shí)施現(xiàn)狀。最后,結(jié)合A公司目前組織變革思路及組織戰(zhàn)略調(diào)整方向,提出了促進(jìn)職能與一線協(xié)同作戰(zhàn),實(shí)施人事垂直管理把用好人、培養(yǎng)好人作為核心工作等人力資源管理策略,并構(gòu)建了人力資源管理策略實(shí)施模型和提出了華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文具體的促進(jìn)企業(yè)的組織能力、專業(yè)能力、文化有根本性的改變的對(duì)策建議。見圖1-4。 圖1-4 本文研究思路與

22、框架華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文2 房地產(chǎn)行業(yè)的整體狀況與發(fā)展前景2.1 房地產(chǎn)行業(yè)的整體狀況與發(fā)展趨勢(shì)1房地產(chǎn)是國家的支柱行業(yè)之一房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系,具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性,如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì),中國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,其比例達(dá)到1:1.7,即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。2從GDP看房地產(chǎn)以國民經(jīng)濟(jì)為背景的中國住宅產(chǎn)業(yè)正處在持續(xù)快速發(fā)展階段。但與發(fā)達(dá)國家相比,中國的住宅產(chǎn)業(yè)無疑處于比較落后的階段,仍存在較大差距,例如,

23、美國住宅產(chǎn)業(yè)約占GDP的25%,而中國僅占9%左右。國際經(jīng)驗(yàn)表明,人均GDP在800015000美元之間時(shí),將是個(gè)人購房的高峰期。我國現(xiàn)在人均GDP在3266美元左右,可以認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前途似錦。3從人口紅利看房地產(chǎn)20-60歲人口為財(cái)富創(chuàng)造期,目前我國該階段人口占總?cè)丝诒壤猿^60%,這種特殊人口結(jié)構(gòu)至少10年內(nèi)不會(huì)發(fā)生驟變。上世紀(jì)80年代之后,我國總?cè)丝谥袆趧?dòng)適齡人口的比重不斷上升,撫養(yǎng)比不斷下降。4城市化為房地產(chǎn)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力改革開放以來中國大陸城市化率從15%左右迅速增加到08年的45%。但與發(fā)達(dá)國家80%以上的城市化率相比,仍有較大幅度的提升空間。未來10多年中,預(yù)計(jì)中

24、國的城市化水平仍將保持年均1%左右的增長速度。不言而喻,為滿足需求,產(chǎn)品供應(yīng)量必須實(shí)現(xiàn)幾何型增長。5中國房地產(chǎn)未來行業(yè)演變市場(chǎng)規(guī)模不再像1997-2007年一樣快速擴(kuò)張,而土地稀缺性愈發(fā)明顯;戰(zhàn)略重點(diǎn)華 中 科 技 大 學(xué) 碩 士 學(xué) 位 論 文從重視規(guī)模、速度(周轉(zhuǎn)率轉(zhuǎn)向品質(zhì)、效益(利潤率;演變格局不是“大魚吃小魚”,也不是“快魚吃慢魚”,而是產(chǎn)品能力強(qiáng)的淘汰產(chǎn)品能力弱的,產(chǎn)品能力超群的企業(yè)將得到客戶和投資者的青睞9。中國房地產(chǎn)歷史嚴(yán)格與未來預(yù)測(cè),見圖2-1。 0.00.55.05.56.06.57.07.58.019861發(fā)展趨勢(shì)(1長期趨勢(shì)目前,我國房地產(chǎn)價(jià)格在一定程度上回落,主要是中央

25、銀行控制商業(yè)銀行商貸、提高個(gè)人兩套以上住房首付比率及貸款利率的結(jié)果,是對(duì)前幾年房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展的一種主動(dòng)調(diào)整。這種回落并不能代表我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期趨勢(shì)。我國房地產(chǎn)發(fā)展的長期趨勢(shì)主要取決于我國城市化的進(jìn)程、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)的變化以及居民收入水平等因素。我國是一個(gè)擁有13億人口的大國,但城市人口的比例還不到50%,而根據(jù)聯(lián)合華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文國出版的世界城市展望2007,截至2007年底,全世界約33億人居住在城市中,世界城市化水平已突破50%。這就是說,我國城市化水平還低于世界平均水平?？傮w來看,我國仍處于城市化加速階段,城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束。除少數(shù)特大城市外,我國城市人口主要集中在中小

26、城鎮(zhèn)。在今后一定時(shí)期,雖然會(huì)有一部分大城市或特大城市的居民向郊區(qū)流動(dòng),但總體上看,人口的主要流向?qū)⑹寝r(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng),中小城市的人口進(jìn)一步向大城市及特大城市流動(dòng)。我國的人口規(guī)模迄今為止尚未達(dá)到峰值。盡管我國早已實(shí)行計(jì)劃生育,但人口規(guī)模還將進(jìn)一步擴(kuò)大,三口之家、兩口之家以及單身家庭的比例也可能進(jìn)一步提高。除少數(shù)一線城市外,大多數(shù)二線、三線城市房地產(chǎn)價(jià)格雖然相對(duì)居民收入水平來說較高,但離國外及國內(nèi)一線城市有較大差距,因此還存在上升的空間。同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格的高低始終是與一定的收入水平相對(duì)而言的,一定的房價(jià)水平相對(duì)于現(xiàn)在的收入水平可能較高,但隨著收入水平那個(gè)的提高,同樣的價(jià)格水平就可能是居民可接受的

27、。廣東已在全國率先提出收入倍增計(jì)劃,這標(biāo)志著我國今后一定時(shí)期將進(jìn)入居民收入加速增長期,從而將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力的支撐2。(2中短期走勢(shì)從中期看,我國房地產(chǎn)的發(fā)展可能經(jīng)歷一個(gè)或長或短的調(diào)整期。調(diào)整期的長短及深度具有許多不確定性,受多種因素的影響和制約,其中主要有以下幾方面。一是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基本面。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長,房地產(chǎn)可以得到消費(fèi)需求擴(kuò)大的支撐,房價(jià)回落到成本加開發(fā)商合理利潤的水平就可以趨穩(wěn);但如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的衰退,失業(yè)增加,居民收入下降,房地產(chǎn)價(jià)格將首當(dāng)其沖。二是通貨膨脹率。如果通貨膨脹率能夠得到有效控制,中央銀行不需要進(jìn)一步加大貨幣政策的緊縮力度,房地產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)有限;

28、但如果通貨膨脹率繼續(xù)走高,中央銀行不得不繼續(xù)加大貨幣政策的緊縮力度,房地產(chǎn)資金鏈條進(jìn)一步繃緊,甚至大面積出現(xiàn)斷裂,房價(jià)有可能出現(xiàn)深度下調(diào);如果中央銀行放任通貨膨脹,房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)可能繼續(xù)在高位運(yùn)行,甚至進(jìn)一步攀升,一定時(shí)期后,房價(jià)下挫回調(diào)的幅度則會(huì)更大。三十國際金融與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前,西方國家正經(jīng)受著自20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文危機(jī)以來最大的金融危機(jī)的考驗(yàn)。這場(chǎng)危機(jī)表面上看主要原因是美國的次貸危機(jī),但實(shí)際上是多種因素綜合作用的結(jié)果。此次金融危機(jī)已經(jīng)波及實(shí)體經(jīng)濟(jì),未來還將產(chǎn)生哪些影響仍具有許多不確定性。2發(fā)展趨勢(shì)影響因素房地產(chǎn)發(fā)展的最終趨勢(shì)還取決于相關(guān)主體的博弈。房地產(chǎn)市場(chǎng)的

29、基本特征為壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),房地產(chǎn)供需平衡取決于相關(guān)主體的博弈。首先看中央政府的行為。中央政府要對(duì)全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定負(fù)責(zé)。為了維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定,必須防止通脹,包括穩(wěn)定房價(jià);同時(shí)又必須防止衰退,增加就業(yè)。目前,中央政府宏觀調(diào)控政策的取向已由兩防(防通脹、防衰退轉(zhuǎn)向主要防止經(jīng)濟(jì)衰退。其次看地方政府。土地收益已成為地方財(cái)政的重要來源,房地產(chǎn)增長已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要牽引力。如果房地產(chǎn)價(jià)格不斷下降,不僅會(huì)拖累各地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,而且還會(huì)嚴(yán)重影響地方政府的財(cái)政收入。目前,地方政府已紛紛采取“救市”政策。再次看商業(yè)銀行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用的商業(yè)運(yùn)作模式是只投入少量的資本金用于項(xiàng)目前期工作和支付部

30、分土地款項(xiàng);在簽訂土地使用權(quán)協(xié)議或獲取土地使用權(quán)后,便向銀行借款用于后期的投入;工程施工通常要求施工企業(yè)墊付工程施工款,其中相當(dāng)一部分也來自銀行;工程施工進(jìn)行到一定程度便開始預(yù)售商品房,由銀行向購房者提供按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的60%左右直接或間接來源于銀行,其資產(chǎn)負(fù)債率平均維持在75%左右,有的甚至更高。如果房地產(chǎn)價(jià)格下降超過一定幅度,受損的將不僅是開發(fā)商和房地產(chǎn)持有者,商業(yè)銀行也將受損。而我國房地產(chǎn)信貸主要集中于國有或國有控股的商業(yè)銀行,商業(yè)銀行一旦出現(xiàn)危機(jī),必將影響整個(gè)金融業(yè)甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)。因此,當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降到一定程度,商業(yè)銀行必然呼吁中央政府放松對(duì)房地產(chǎn)的管制,而中央政府不

31、得不考慮金融的穩(wěn)定。最后看居民。居民可以分為兩大類:一類是住房持有者,包括住房消費(fèi)持有者和投資持有者。這類居民總體上說并不希望住房價(jià)格大幅下降,投資性持有者更是如此。另一類是住房待購者,包括消費(fèi)待購者和投資待購者。這類居民希望住房價(jià)格進(jìn)一步下降。華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文總體來說,從長期看,我國總體上仍將處于房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期;從短期看,我國房地產(chǎn)可能進(jìn)入調(diào)整期,但是調(diào)整的幅度不會(huì)太大,出現(xiàn)美國、日本類似的房地產(chǎn)衰退并引發(fā)金融危機(jī)的可能性不大。2.2 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的上行階段,市場(chǎng)需求旺盛,房地產(chǎn)企業(yè)只要能夠獲得土地,能夠從銀行貸到款,大多比較容易賺取豐厚的利潤。但是

32、,隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的變化,市場(chǎng)需求不振,房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)行發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。1內(nèi)涵擴(kuò)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)不等于住宅,但我們?cè)谡務(wù)摲康禺a(chǎn)問題時(shí),通常是在談?wù)撟≌袌?chǎng)。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn),除住宅外,還有商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施地產(chǎn)。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不平衡,住宅投資一度增長過快,但并不等于所有的房地產(chǎn)都發(fā)展過快,事實(shí)上許多非住宅地產(chǎn)發(fā)展嚴(yán)重不足,具有廣闊的發(fā)展前景。在住房市場(chǎng)低迷不振的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向開發(fā)非住宅房地產(chǎn),如投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)(商店、購物中心、酒店等,文化地產(chǎn)(影視城、文化廣場(chǎng)等,旅游地產(chǎn),工業(yè)地產(chǎn)(標(biāo)準(zhǔn)廠房、創(chuàng)業(yè)中心以及基礎(chǔ)設(shè)施地產(chǎn)等。近年來,如家在酒店業(yè)

33、的激烈競(jìng)爭(zhēng)中,以其獨(dú)特的市場(chǎng)定位和新的經(jīng)營理念,異軍突起:保利集團(tuán)著力于文化地產(chǎn)的開發(fā),將房地產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)有機(jī)地整合起來,推出了一系列文化地產(chǎn)項(xiàng)目并獲得成功。這類成功的例子還很多,對(duì)我們不無啟示意義。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行內(nèi)涵擴(kuò)展戰(zhàn)略,可以采取組合投資方式:即對(duì)同一物業(yè)類型,進(jìn)行跨地域的投資;在同一區(qū)域,進(jìn)行跨物業(yè)類型投資;還可以同時(shí)選擇跨物業(yè)類型和跨區(qū)域投資。2適度多元化戰(zhàn)略首先,房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行從開發(fā)為主向開發(fā)持有并重的轉(zhuǎn)變。國際上許多大型房地產(chǎn)企業(yè),大多把房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資、擁有、經(jīng)營作為其主營業(yè)務(wù),其參與開發(fā)的房地產(chǎn),有很大比例是作為長期投資自己擁有、進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營。這樣,房地產(chǎn)華中科技大學(xué)碩

34、士學(xué)位論文企業(yè)可以實(shí)行穩(wěn)健發(fā)展,在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低潮時(shí)能夠經(jīng)受市場(chǎng)周期的考驗(yàn);市場(chǎng)走出低潮時(shí),則能夠更加容易抓住發(fā)展機(jī)會(huì)。其次,房地產(chǎn)企業(yè)可以適度發(fā)展與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)周期性強(qiáng),為了避免房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響,可以適度投資發(fā)展一些能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的實(shí)業(yè):如碼頭、水電站等。這樣,在房地產(chǎn)業(yè)處于衰退期時(shí),企業(yè)可以依托碼頭、電站的穩(wěn)定現(xiàn)金流或用這些資產(chǎn)作抵押從銀行獲取貸款,而不至于因資金流的斷裂而陷入危機(jī)。3差異化戰(zhàn)略長期以來,我國房地產(chǎn)企業(yè)總體上看是同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。許多企業(yè)不僅經(jīng)營手段大同小異,甚至在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中也采取簡單“克隆”其他設(shè)計(jì)的辦法。伴隨著居民收入水平的提高,房地產(chǎn)需求日趨

35、差異化。在房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整期,尤其需要考慮居民對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化需求。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行差異化戰(zhàn)略有如下幾種途徑:一是產(chǎn)品的差異化。在目前市場(chǎng)投資需求不旺的情況下,企業(yè)可以優(yōu)化考慮開發(fā)一些大學(xué)畢業(yè)生租住的住房;適合新婚夫婦購置的小戶型住房。二是區(qū)域的差異化。目前,房地產(chǎn)投資過度主要是一線城市的房地產(chǎn)投資過度,房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)向二、三線城市進(jìn)行投資。三十商業(yè)模式的差異化。4品質(zhì)提升戰(zhàn)略房地產(chǎn)的品質(zhì)取決于多種因素:一是環(huán)境,包括房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、土地容積率、配套設(shè)施與社區(qū)文化等;二是房產(chǎn)品質(zhì),包括房產(chǎn)的風(fēng)格樣式、外觀、戶型、結(jié)構(gòu)、建筑材料、使用功能、智能化及信息平臺(tái)等;三是服務(wù),包括生活服務(wù)和安全

36、保衛(wèi)等。提升房地產(chǎn)的品質(zhì),必須進(jìn)行經(jīng)營觀念創(chuàng)新、設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新,同時(shí)還必須進(jìn)行精細(xì)化的建筑和物業(yè)管理。5多元化籌資戰(zhàn)略房地產(chǎn)開發(fā)商必須注重拓寬資金來源渠道,改變單純以銀行貸款為主的融資方式?？梢岳梅康禺a(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、債券、上市等多元化的融資方式籌措資金。在資金籌措過程中,必須注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范,避免負(fù)債比例過高引發(fā)企業(yè)危機(jī);注重各種資金來源的選擇,盡可能減少財(cái)務(wù)成本。特別需要強(qiáng)調(diào)的是,在房地產(chǎn)開華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文發(fā)的實(shí)踐中,還可以結(jié)合具體項(xiàng)目的實(shí)際情況,盡可能引入第三方付費(fèi),不斷地進(jìn)行創(chuàng)新。例如,在住房開發(fā)中可以采用節(jié)能設(shè)備,爭(zhēng)取政府的財(cái)政補(bǔ)貼,這樣既可以減少能源消耗,又能增進(jìn)住戶福

37、利。將住房的開發(fā)與濕地公園的建設(shè)結(jié)合起來,既可改善住戶的居住環(huán)境,又可以爭(zhēng)取政府的投入或以較低的成本獲取土地2。2.3 中國房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)1經(jīng)營業(yè)績(1中報(bào)業(yè)績?cè)谏习肽陮捤韶泿耪叩拇碳は?房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)量”快速反彈。作為行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)企業(yè),房地產(chǎn)上市公司在經(jīng)歷行業(yè)寒冬后,業(yè)績出現(xiàn)較為明確的復(fù)蘇。從已公布中報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)來看:企業(yè)上半年收入和利潤明顯增長,業(yè)績進(jìn)入上升通道;企業(yè)融資增加,貨幣資金充足,現(xiàn)金流狀況明顯改善;在市場(chǎng)回暖趨勢(shì)的帶動(dòng)下大幅上調(diào)下半年新開工計(jì)劃,多數(shù)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)為擴(kuò)張。收入和利潤明顯增長,業(yè)績進(jìn)入上升通道3。2009年部分企業(yè)中報(bào)業(yè)績,見表2-1。表2-1 2009 年部分企

38、業(yè)中報(bào)業(yè)績企業(yè)名稱091H營業(yè)收入(億元081H營業(yè)收入(億元091H凈利潤(億元081H凈利潤(億元萬科218.09 172.55 31 23.07 中國海外發(fā)展* 136.45 94.49 27.05 20.5 保利82.91 53.81 14.89 14.35 金地34.93 22.68 3.7 2.61 招商28.76 14.47 4.82 2.18 富力46.61 41.82 1.59 15.57 碧桂園92.03 74.38 18.42 10.66 復(fù)地20.04 10.33 3.02 1.33 金融街15.04 11.24 7.63 1.31 首開股份15.17 13.26 2.

39、98 1.84 北辰實(shí)業(yè)31.17 14.88 5.55 2.47 新湖中寶18.28 8.55 2.82 2.13 榮盛發(fā)展14.12 10.46 2.49 2.21 北京城建8.95 5.28 1.79 1.72 濱江集團(tuán) 1.99 13.11 0.22 3.29 數(shù)據(jù)來源:公司公告、中國房地產(chǎn)TOP10研究組監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文2009年上半年部分企業(yè)營業(yè)收入及同期增長率,見圖2-2。 圖2-2 2009年上半年部分企業(yè)營業(yè)收入及同期增長率數(shù)據(jù)來源:公司公告、中國房地產(chǎn)TOP10研究組監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)2009年上半年部分房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤,見圖2-3 圖2-3 2009年上半年部分企

40、業(yè)凈利潤數(shù)據(jù)來源:公司公告、中國房地產(chǎn)TOP10研究組監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)從已公布2009年中報(bào)的房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)高于市場(chǎng)預(yù)期,萬科、中海、保利、金地等龍頭企業(yè)的半年報(bào)業(yè)績值得圈點(diǎn),招商、北辰、復(fù)地等企業(yè)的業(yè)績?cè)鲩L強(qiáng)勁。盡管受到去年市場(chǎng)整體銷售低迷的影響,2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高調(diào)回暖,仍帶動(dòng)了企業(yè)銷售結(jié)轉(zhuǎn)面積和結(jié)轉(zhuǎn)收入的上升。2009年上半年企業(yè)營業(yè)收入和凈利潤普遍呈明顯增長,部分企業(yè)甚至遠(yuǎn)超2008年同華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文期水平,業(yè)績進(jìn)入明顯上升通道。(2綠城、遠(yuǎn)洋、富力上調(diào)銷售目標(biāo)由于2009年第二季度以來市場(chǎng)的良好銷售形勢(shì),截至8月很多房地產(chǎn)企業(yè)均取得了出

41、色的銷售業(yè)績,一些企業(yè)已接近甚至超過全年計(jì)劃銷售目標(biāo),綠城、遠(yuǎn)洋、富力等企業(yè)在8月銷售統(tǒng)計(jì)出爐后紛紛調(diào)高年度銷售目標(biāo)。百強(qiáng)代表企業(yè)8月銷售情況,見表2-2。綠城中國:2009年前8個(gè)月銷售金額達(dá)315億元(含協(xié)議銷售額及聯(lián)營公司銷售額,同比增長158%。9月1日,公司將今年銷售額目標(biāo)由300億元再調(diào)高至380億元,綠城于年初訂立目標(biāo)銷售額200億元,并在今年5、6月份期間首次將銷售目標(biāo)調(diào)升至300億元。遠(yuǎn)洋地產(chǎn):9月2日發(fā)布公告,稱因公司2009年1-8月銷售額達(dá)90億元,已超過了最初的80億元全年目標(biāo),將全年合同銷售額目標(biāo)提高至110億元,比原定目標(biāo)上調(diào)38%。表2-2 百強(qiáng)代表企業(yè)8月銷售

42、情況企業(yè)2009年1-8月累計(jì)2009年8月銷售金額(億元銷售面積(萬銷售金額(億元銷售面積(萬萬科 406.9 456.6 48.2 49.5中海地產(chǎn) 339.7億港元 361.5 36.1億港元 36.7 保利 279.19 339.25 34.56 41.78 富力 164.22 168.54 21.16 18.61綠城中國 315 - 68 - 金地 131.78 120.47 21.26 16.66首創(chuàng)置業(yè) 77 75 12.4 11.6新城地產(chǎn) 24.57(結(jié)算 48.32(結(jié)算 6.19 11.51遠(yuǎn)洋地產(chǎn)90 - - - 碧桂園110.8 - - - 數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院數(shù)

43、據(jù)信息中心.中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文2投資融資(1多家房企發(fā)債集中獲批近期,房地產(chǎn)企業(yè)上市增發(fā)潮未退,公司債融資熱潮又起。九月下半月,中華企業(yè)、復(fù)地集團(tuán)、天房發(fā)展和萬通地產(chǎn)四家企業(yè)的公司債發(fā)行計(jì)劃接連獲得批準(zhǔn),共計(jì)融資可達(dá)44億元。2009年以來,已有保利、遠(yuǎn)洋、龍湖等多家大型房企通過發(fā)行公司債的方式增加融資金額。與傳統(tǒng)的銀行信貸相比,債券融資利率較為適中,發(fā)行門檻低于增發(fā)等股權(quán)融資方式,且所募資金可以靈活運(yùn)用,因而使得眾多房企趨之若鶩4。(2恒盛地產(chǎn)成本年度首例香港地產(chǎn)IPO在2008年赴港上市計(jì)劃擱置后,恒盛地產(chǎn)上市進(jìn)程本月取得重大突破,9月4日通過港交所訊,并將于10月

44、2日在港掛牌。作為今年首支登陸香港的房地產(chǎn)新股,公司首次公開發(fā)行擬集資99億港元,將成為今年香港市場(chǎng)規(guī)模第三大的新股。寶龍集團(tuán)也將于10月9日在香港掛牌上市,公司計(jì)劃發(fā)行10億股股份,全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約為33.88億港元。恒盛地產(chǎn)和寶龍集團(tuán)的順利上市,為其他房地產(chǎn)企業(yè)的上市注入了更大的熱情和信心。另有恒大、卓越、萬達(dá)等地產(chǎn)企業(yè)正在努力爭(zhēng)取加快上市進(jìn)程。下半年,本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市強(qiáng)勢(shì)回暖帶來的房地產(chǎn)企業(yè)IPO融資熱潮仍將持續(xù)。(3綠城獲百億銀行授信9月21日,綠城中國與中國農(nóng)業(yè)銀行在杭州簽訂了銀企合作協(xié)議,未來兩年農(nóng)行將為綠城提供人民幣100億元的授信額度,雙方將展開全方位的合作。綠城20

45、09年前8個(gè)月累計(jì)銷售額已達(dá)315億元,呈現(xiàn)較為強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。隨著全國性擴(kuò)張步伐的不斷深入,綠城需要更為強(qiáng)大的資金支持,而良好的業(yè)績也使其更容易獲得金融機(jī)構(gòu)的青睞。近期房地產(chǎn)企業(yè)主要融資情況,見表2-3。華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文表2-3 近期房地產(chǎn)企業(yè)主要融資情況(2009年9月16-30日企業(yè)類型概要綠城中國銀行授信9月21日,公司與中國農(nóng)業(yè)銀行在杭州簽訂合作協(xié)議,未來兩年農(nóng)行將為綠城提供100億元的授信額度,并展開全方位的合作香江控股定向增發(fā)提案9月18日,公司公告稱,將向包括控股股東南方香江在內(nèi)的不超過10家特定對(duì)象公開發(fā)行不超過2.83億股,擬募資18.8億元,用于收購控股股東股權(quán)及

46、投資住宅開發(fā)項(xiàng)目上海外高橋非公開定向增發(fā)提案9月26日,公司發(fā)布公告稱,擬以不低于14.04元每股的價(jià)格向特定對(duì)象非公開發(fā)行方式發(fā)行1億至2億股,募集資金不超過28億元,發(fā)行對(duì)象不超過10名特定投資者天房發(fā)展公司債獲批9月17日,天房發(fā)展獲準(zhǔn)發(fā)行不超過人民幣3億元的公司債券萬通地產(chǎn)公司債獲批9月17日,萬通地產(chǎn)獲準(zhǔn)公開發(fā)行面值不超過10億元的公司債券中華企業(yè)公司債獲批9月18日,中華企業(yè)獲準(zhǔn)公開發(fā)行面值不超過12億元的公司債券復(fù)地集團(tuán)公司債發(fā)行9月18日,復(fù)地集團(tuán)發(fā)債申請(qǐng)獲批準(zhǔn),公司將在上交所發(fā)行不超過19億元的公司債;9月25日,公司本次獲批的債券發(fā)行結(jié)束首創(chuàng)置業(yè)公司債提案9月22日,公司發(fā)

47、布公告擬發(fā)行10億元公司債券,中金公司為保薦人及主承銷商北京城建公司債發(fā)行9月23日,北京城建發(fā)布公告稱,已于8月經(jīng)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)發(fā)行的9億元公司債券,將于9月28日舉行網(wǎng)上路演;本期發(fā)行90000萬元公司債券,期限7年,票面利率6.50%-7.10%萬業(yè)企業(yè)公司債提案9月17日,公司公告稱,擬發(fā)行10億元公司債券,票面利率7.3%,期限5年,募集資金將用于償還借款及補(bǔ)充公司流動(dòng)現(xiàn)金恒盛地產(chǎn)港股IPO 恒盛地產(chǎn)將于10月2日掛牌,上市編號(hào)“0845”,擬集資99億港元寶龍集團(tuán)港股IPO 公司IPO將于9月30日定價(jià),10月9日掛牌,上市編號(hào)“1238”,計(jì)劃發(fā)行10億股股份,招股價(jià)區(qū)間為每股3.3

48、-4.9港元,全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約為33.88億港元碧桂園優(yōu)先票據(jù)繼9月初完成3億美元的優(yōu)先票據(jù)發(fā)行后,9月17日公司宣布,將追加發(fā)行7500萬美元的優(yōu)先票據(jù),年利率同為11.75%數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心.中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(2中海地產(chǎn)將和中國建筑合作開發(fā)新地王項(xiàng)目本月10日,中海地產(chǎn)以70.06億元投得位于上海普陀區(qū)長風(fēng)商務(wù)區(qū)的地塊,刷新了本年中國“地王”記錄。公司近日宣布,與母公司中國建筑訂立了合營協(xié)議,共同發(fā)展9月10日投得的上海普陀區(qū)地王項(xiàng)目,計(jì)劃總投資約103億元。該項(xiàng)目投資額超華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文過百億,獲得母公司的資金支持,對(duì)地王項(xiàng)目順利開發(fā)有十分重要的意義。

49、近期房地產(chǎn)企業(yè)主要投資情況,見表2-4。表2-4 近期房地產(chǎn)企業(yè)主要投資情況(2009年9月16日-30日企業(yè)類型概要保利香港收購母公司項(xiàng)目9月18日,保利香港發(fā)布公告稱,公司附屬公司向母公司中國保利全資附屬保利控股,收購Big Support及Golden Huge全部已發(fā)行股本及股東貸款,總價(jià)為27.42億元華潤集團(tuán)項(xiàng)目投資9月21日,華潤集團(tuán)旗下南寧華潤中心一期總投資逾60億港幣的大型綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目在南寧市中國-東盟國際商務(wù)區(qū)正式奠基合景泰富項(xiàng)目收購9月24日,合景泰富宣布,將以總價(jià)24.95億元全資收購廣州增城“譽(yù)山國際”項(xiàng)目,計(jì)劃發(fā)展成為一個(gè)國際級(jí)配套的城市大型綜合體中國建筑項(xiàng)目投資

50、9月25日,公司公告稱,日前與湖南發(fā)展投資集團(tuán)公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方將合作開發(fā)投資建設(shè)長株潭“兩型”社會(huì)試驗(yàn)區(qū)“3+5”城市群的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,計(jì)劃總體目標(biāo)為5年內(nèi)擬合作投資200億元復(fù)地集團(tuán)項(xiàng)目收購9月25日,復(fù)地發(fā)布公告稱,將收購南京項(xiàng)目公司的全部股權(quán),交易總價(jià)為10.45億元中國建筑、中海地產(chǎn)合作開發(fā)中海地產(chǎn)近日宣布,與母公司中國建筑訂立合營協(xié)議,共同發(fā)展9月10日投得的上海普陀區(qū)地王項(xiàng)目,計(jì)劃總投資約103億元數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心.中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)3土地儲(chǔ)備(1龍頭企業(yè)頻頻出手,土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇進(jìn)入9月,全國土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪進(jìn)一步升級(jí),土地市場(chǎng)成交活躍,且上海、寧

51、波、南京、深圳等城市土地成交價(jià)格不斷創(chuàng)出新高,多城市土地拍賣過程爭(zhēng)奪激烈。上半月,萬科、中海地產(chǎn)、保利、雅居樂、華潤置地、萬達(dá)、SOHO中國等多家知名房地產(chǎn)企業(yè)參與各地土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),并成功拿地;下半月,保利、綠城、萬科、金地、萬達(dá)、雅居樂、合生創(chuàng)展、龍湖等地產(chǎn)大顎又頻頻出手。九月份,房地產(chǎn)企業(yè)用于購地的資金總計(jì)已突破500億元,企業(yè)拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲。(2上海、北京成新一輪“地王潮”集中爆發(fā)地9月17日,海航集團(tuán)以36480元/平方米拿下上海黃浦江中心段一地塊,創(chuàng)樓面地價(jià)新高;同一天,保利地產(chǎn)以30.05億元的價(jià)格拿下黃浦江中心段另一地塊,樓面地價(jià)達(dá)33826元/平方米。此前已有9月10日中海力

52、挫綠城等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以70.06億元高價(jià)拿華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文下上海普陀長風(fēng)地塊,創(chuàng)下全國總價(jià)“地王”;另有萬科、SOHO中國等上半月斥資幾十億元北京拿地。上海和北京的高成交地價(jià)和不斷升級(jí)的地王之爭(zhēng),表明了一線城市土地市場(chǎng)的持續(xù)活躍。(3綠城61億元進(jìn)駐蘇州,創(chuàng)中國住宅用地“單價(jià)地王”9月22日,上海綠城集團(tuán)以61億元在蘇州拿下兩塊住宅用地,并以28057元/平方米的樓面地價(jià)創(chuàng)下中國住宅用地的“單價(jià)地王”。2009年1-8月公司累計(jì)銷售額已達(dá)315億元,并于本月獲得中國農(nóng)業(yè)銀行100億元的授信額度,良好的銷售業(yè)績和強(qiáng)大的金融支持促進(jìn)了其全國性拓展的信心。自8月開始,綠城已經(jīng)先后在杭州、無錫和北

53、京三地累計(jì)花費(fèi)近70億元拿地,再加上此次蘇州拿地的61億元,短短2個(gè)月時(shí)間,綠城用于增加土地儲(chǔ)備的投資高達(dá)130億元。不斷增加的土地儲(chǔ)備為公司未來業(yè)績?cè)鲩L提供了有力的支持4。近期房地產(chǎn)企業(yè)主要新增土地儲(chǔ)備情況,見表2-5。表2-5 近期房地產(chǎn)企業(yè)主要新增土地儲(chǔ)備情況(2009年9月16日-30日企業(yè)城市地塊名稱規(guī)劃用途規(guī)劃建筑面積(萬交易總價(jià)(億元樓面地價(jià)(元/保利地產(chǎn)上海小陸家嘴黃金地段黃浦江中心段E18單元1-8地塊經(jīng)營性辦公用地土地面積3.730.05 33826杭州杭州48號(hào)地- -10.27458 重慶玉帶山轉(zhuǎn)盤觀農(nóng)貿(mào)附近等3地塊- -23.8-綠城中國蘇州蘇園土掛(200906號(hào)地

54、城鎮(zhèn)住宅、商服綜合用地25.28 36 28057 蘇州蘇園土掛(200907號(hào)地城鎮(zhèn)住宅、商服綜合用地25 20075臺(tái)州市中心中央商務(wù)區(qū)南面地塊批發(fā)零售市場(chǎng)、城鎮(zhèn)住宅10.72 15.2 6000萬科、中糧北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)五號(hào)地住宅、居住服務(wù)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施51.17 29.3 -雅居樂佛山順德樂從沙滘居委會(huì)附近195020-001號(hào)地塊商住地塊土地面積9.7510.1(順德地王3454金地深圳寶安區(qū)觀瀾橫坑水庫片區(qū)兩幅居住用地居住用地 28.32 24.4 8617華 中 科 技 大 學(xué) 碩 士 學(xué) 位 論 文 續(xù)表2-5 近期房地產(chǎn)企業(yè)主要新增土地儲(chǔ)備情況 (2009年9月16日-

55、30日企業(yè) 城市 地塊名稱 規(guī)劃用途 規(guī)劃建筑面積 (萬交易總價(jià) (億元 樓面地價(jià)(元/合生創(chuàng)展 慈溪 杭州灣新區(qū)西北部36塊土地住宅、商業(yè)、酒店用途武昌積玉橋?yàn)I江畝土地 居住、商業(yè)金融業(yè)用地 11 19.65 3931 華潤集團(tuán) 南京 南京所街7號(hào)地塊 住宅商業(yè)混合用地 土地面積8.222.2 7992(南京新地王 龍湖集團(tuán) 重慶 江北區(qū)大石壩組團(tuán)B 分區(qū)地塊- 94.08 22.8 2424 上海三湘 上海 寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)長江西路南側(cè)地塊商住綜合 土地面積9.2 14 8959 股份 海航集團(tuán) 上海 黃浦江中心段E18單元1-10地塊經(jīng)營性辦公用地- 18.24 36481(滬單價(jià)地王仁恒置

56、地 上海浦東外高橋 居住用地 逾10 26.14 16000 合景泰富 廣州廣州珠江新城土地 高端服務(wù)公寓 3.45 4.65 13500 越秀投資 廣州廣州大學(xué)城兩幅相鄰?fù)恋?住宅開發(fā)用途 5.87 4.27 - 中冶置業(yè) 南京 城南江寧開發(fā)區(qū) - 土地面積4.37 3.42 3910數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心.中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文3 A公司人力資源管理現(xiàn)狀及問題分析3.1 背景介紹及戰(zhàn)略調(diào)整A集團(tuán)房地產(chǎn)公司于1990年在香港成立,是香港上市公司A有限公司的全資子公司。A地產(chǎn)布局全國,致力于成為中國健康住宅的領(lǐng)跑者。作為全國性的品牌開發(fā)商, A集團(tuán)房地產(chǎn)公司立

57、足香港,輻射全國,在大陸擁有多家獨(dú)資、合資及合作企業(yè),現(xiàn)有員工近2000人,已形成良好的跨區(qū)域經(jīng)營能力和完善的管理體系。A地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在中國東北、華北、華中、華東、華南和西南區(qū)域的13個(gè)主要城市。目前年開發(fā)量達(dá)120多萬平方米建筑面積,擁有500余萬平方米可開發(fā)建筑面積的土地儲(chǔ)備。A地產(chǎn)良好的經(jīng)營業(yè)績更在資本市場(chǎng)獲得嘉許,為其投資者贏得了良好的收益?；诠镜慕艹霰憩F(xiàn)及公司對(duì)創(chuàng)造客戶價(jià)值的不懈努力,2004年-2008年,A地產(chǎn)連續(xù)五年榮膺“中國最具價(jià)值房地產(chǎn)企業(yè)品牌TOP10”稱號(hào)。放眼未來,A控股將以境內(nèi)外資本市場(chǎng)為依托, 推進(jìn)A集團(tuán)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展,提升A控股的綜合實(shí)力,為A控股成為一家大型全國性的多元化綜合性企業(yè)的目標(biāo)奠定良好的基礎(chǔ)。近5年,A公司與“房地產(chǎn)行業(yè)第一方陣”的差距逐漸拉大,為提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,亟需進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整和變革,使成長中的A房地產(chǎn)公司不斷突破成長的瓶頸,不斷促進(jìn)經(jīng)營發(fā)展的組織能力的提升。A公司連續(xù)四年獲得TOP10,但是A公司的業(yè)績排名卻也連續(xù)下降;A公司從上市到今天已經(jīng)過去10個(gè)年頭,但專家們?nèi)詫公