太倉物業(yè)服務收費管理實施細則

1、精品太倉市物業(yè)服務收費管理實施細則太政規(guī)20156號第一章總則第一條為規(guī)范本市物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據中華人民共和國價格法、中華人民共和國物權法、江蘇省物業(yè)管理條例、江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法、蘇州市物業(yè)服務收費管理實施細則等法律法規(guī)及有關規(guī)定，結合本市實際，制定本細則。第二條本細則適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理活動。第三條本細則所稱物業(yè)服務收費，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。物業(yè)服務收費包括物業(yè)公共

2、服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費C第四條尊重業(yè)主對物業(yè)共有部分共同管理的權利，提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理機構，鼓勵開展正當的價格競爭，促進物業(yè)服務收費主要通過市場競爭形成。物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。第五條市物價局會同市城管局負責本市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。第二章物業(yè)公共服務收費管理第六條本細則所稱物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。第七條普通住宅前期物業(yè)公共服務收費實行

3、政府指導價，實行等級收費管理制度，今后逐步向分類分項分級的菜單式收費管理制度過渡，并適時調整和定期公布。市物價局應當會同市城管局，綜合考慮物業(yè)公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據物業(yè)服務等級標準制定相應的普通住宅物業(yè)公共服務費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。各等級基準收費標準見附件一，具體執(zhí)行標準可上下浮動20%。市物價局應當會同市城管局每三年內對本市物業(yè)等級服務標準以及相應的等級收費標準進行評估，并根據評估結果適時調整。第八條新建普通住宅物業(yè)銷售之前，建設單位應當依法通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務委托合同，約定物業(yè)

4、公共服務內容、服務標準和收費標準。普通住宅前期物業(yè)公共服務收費標準應在政府指導價范圍內確定。通過招投標方式的，物業(yè)服務企業(yè)應在簽訂前期物業(yè)服務委托合同后10個工作日內持以下材料向市物價局備案：(1)市城管局出具的物業(yè)服務合同備案證明；(2)市城管局出具的中標證明；(3)開發(fā)建設單位出具的中標通知書；(4)物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質證書正副本復印件；(5)招標文件、投標文件；(6)前期物業(yè)管理委托合同。通過協議方式的，物業(yè)服務企業(yè)應在簽訂前期物業(yè)服務委托合同后10個工作日內持以下材料向市物價局備案：(1)市城管局出具的物業(yè)服務合同備案證明；(2)前期物業(yè)管理協議選聘審批表；(3)物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)

5、執(zhí)照、資質證書正副本復印件；(4)前期物業(yè)管理委托合同。市城管局應當將備案的有關情況通過網站等形式公示。新建普通住宅物業(yè)銷售時，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業(yè)服務委托合同約定的物業(yè)公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業(yè)公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當與物業(yè)買受人依據前期物業(yè)服務委托合同約定的內容，簽訂前期物業(yè)服務協議。前期物業(yè)管理期間變更物業(yè)服務企業(yè)的，或同時物業(yè)服務收費標準發(fā)生變化的，應向市城管局和市物價局備案。第九條業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或物業(yè)管理委員會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）成立前，普通住宅物業(yè)公共服務費收費

6、標準因服務成本變化等因素需要調整的，或因政府指導價標準變化需要提高的，物業(yè)服務企業(yè)應在鎮(zhèn)（區(qū)、街道辦）物業(yè)管理辦公室組織、指導與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的物業(yè)服務成本信息，向業(yè)主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務費收費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定，與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行。第十條非普通住宅（含各類別墅、裝修商品住房、容積率等于或低于1.0的住宅小區(qū)、高級公寓等）和辦公房、廠房、經營性用房等非住宅物業(yè)公共服務收費實行市場調

7、節(jié)價。具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。住宅經批準改變用途用于經營的，具物業(yè)公共服務收費標準由業(yè)主共同決定，合同約定執(zhí)行。業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機構相結合管理的服務收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。對少數公建配套完善、設施設備先進、運行成本高、服務內容超出七級服務標準的物業(yè)，公共服務收費標準可由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協商確定。第十一條物業(yè)公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定

8、比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第十二條物業(yè)公共服務費一般由下列因素構成：(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費等；(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養(yǎng)費用；(3)清潔衛(wèi)生費用；(4)綠化養(yǎng)護費用；(5)秩序維護費用；(6)物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；(7)物業(yè)服務企業(yè)的固定資產折舊；(8)物業(yè)共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用；(9)管理費分攤(酬金制不含此項)；(10)經業(yè)主大會同意的其他費用；(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。物業(yè)共用部

9、位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。第十三條住宅區(qū)內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車場車庫、監(jiān)控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務用房和共用設備使用的房屋等。非經營性車場車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。第十四條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，

10、物業(yè)服務費用由建設單位全額承擔。完成交付手續(xù)的次月起，物業(yè)服務費用由業(yè)主或物業(yè)使用人交納。物業(yè)公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算，車庫不收取公共服務費（改變用途的除外），計入房屋所有權證登記面積的閣樓和儲藏室分別按規(guī)定標準的70%收取公共服務費；尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。第十五條物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務費由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負最終交納責任。第十六條新建住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，并事先書面告知物業(yè)服務企業(yè)的，在不超過24個月的時期內，物業(yè)公共服務費按70%交

11、納，優(yōu)惠期超過24個月的可由雙方協商確定。業(yè)主大會成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協商確定。非住宅物業(yè)公共服務費的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。第十七條物業(yè)服務企業(yè)可以根據物業(yè)服務合同約定預收物業(yè)公共服務費用，但預收的期限最長不得超過12個月。第三章汽車停放收費管理第十八條汽車停放費是物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理機構對車位、車庫及配套設施設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用。汽車停放費一般由下列因素構成：(1)管理服務人員費用；(2)車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養(yǎng)費用；(3)清潔衛(wèi)生費用；(4)秩序維護費用；(5)法定稅費等。車位租金是車位所有權人或管理

12、者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。第十九條住宅小區(qū)內的汽車停放費和車位租金實行政府指導價。市物價局應當會同市城管局，綜合考慮住宅小區(qū)內汽車停放管理服務平均成本，車位、車庫建設成本等因素，制定公布汽車停放費、車位租金的基準價與浮動幅度，并適時調整。第二十條物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有、專有、專用的車位、車庫，應當區(qū)別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。同一車輛停放區(qū)域內的汽車停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。第二十一條占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會成立前，應當在前期物業(yè)服務合同中約定；業(yè)主大會成立后，應當根據

13、業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定。業(yè)主大會成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車所得收益，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。業(yè)主大會成立后，收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用。第二十二條汽車停放費由物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理機構根據物業(yè)服務合同約定收取；租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業(yè)服務企業(yè)代收，分別核算。住宅小區(qū)汽車停放費和車位租金具體收費標準詳見附件二。第二十三條物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費、租金實行政府指導價，具體收費標準詳見附件二。利用人民防空工程收取

14、的汽車停放費、租金收入應當依照有關規(guī)定使用。其管理辦法按照省、市有關規(guī)定執(zhí)行。第二十四條在滿足業(yè)主停車需要的前提下，有條件的住宅小區(qū)可設立臨時停車位，供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的，應當提供不少于2小時的免費停車；業(yè)主大會成立后，免費停車時間由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協商確定。臨時停車收費由物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理機構根據物業(yè)服務合同約定或業(yè)主共同決定收取，具體收費標準應當符合政府指導價的規(guī)定。對進入住宅區(qū)進行軍警應急處置、實施救助救護、工程搶修等執(zhí)行公務期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家、環(huán)衛(wèi)等服務的臨時停放車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取車輛

15、停放費。第四章其他服務收費管理第二十五條特約服務費，是指應業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務企業(yè)提供特約服務所收取的費用。特約服務收費標準實行市場調節(jié)價，由雙方根據服務內容、服務質量協商確第二十六條代辦服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。代辦服務收費標準實行市場調節(jié)價，由合同雙方根據服務內容、服務質量協商確定。第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業(yè)服務企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外

16、費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。第二十八條代收代交費用，是指物業(yè)管理區(qū)域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監(jiān)控機房等設施設備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等由物業(yè)服務企業(yè)負責代收代交的費用。代收代交費用由物業(yè)服務企業(yè)單獨列賬，按實際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤，已計入物業(yè)公共服務成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過物業(yè)服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業(yè)主（含空置房屋的業(yè)主）應當按照分攤數額按時交納代收代交費用。物業(yè)服務企業(yè)可以按照約定向業(yè)主預收一定數額的費用，預收

17、費用與實際分攤費用的差額實行多退少補，多余部分也可自動轉為預付費。第二十九條裝修垃圾清運費，是指業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋時產生的裝修垃圾運送至住宅區(qū)內指定的集中點后，由物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)清運單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點對其清理處置所發(fā)生的費用。初次裝潢按住宅建筑面積計收，每平方米3元。二次裝潢按噸計量收取，由環(huán)衛(wèi)部門上門收取。第三十條物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區(qū)域內新建、改建、擴建共用設施設備的，建設及運行費用的承擔按照有關規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的按照約定執(zhí)行。物業(yè)服務企業(yè)為了維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的需要，向業(yè)主發(fā)放證照、門卡等所產生的制作費用，應當按照權利義務對等原則計入相應的服務

18、成本；業(yè)主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。新建住宅小區(qū)實行門禁出入證（卡）或梯控卡管理的，建設單位（或物業(yè)服務企業(yè)）不得在房價和物業(yè)服務費之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡、梯控卡等）物業(yè)管理區(qū)域內的停車場實行門禁出入證（卡）管理的，應當免費為每車配置1張出入證（卡）。物業(yè)服務企業(yè)對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證（卡）押金，證件完好退還后，應如數退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數額的工本費。第三十一條利用業(yè)主共有部分、共用

19、設施從事經營的，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)公共服務費。第五章行為規(guī)范第三十二條物業(yè)服務企業(yè)應當遵守法律法規(guī)和有關政策規(guī)定，加強價格自律，規(guī)范服務行為，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務，并接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主對物業(yè)服務情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。物業(yè)服務企業(yè)承擔監(jiān)督履行和最終履行物業(yè)服務合同的責任。物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同

20、約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務的，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會監(jiān)督履行，或者向街道辦事處（區(qū)鎮(zhèn)人民政府）、有關主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第三十三條物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示企業(yè)名稱、服務內容、服務等級、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據，以及企業(yè)、市城管局、市物價局的投訴舉報電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督。新建住宅物業(yè)銷售時，建設單位應將上述物業(yè)服務收費的有關情況，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置公示。

21、第三十四條物業(yè)服務企業(yè)應當完善內部財務管理制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務成本和收支應當按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費、經營設施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費、經營設施收益收支情況、代收代交費用分攤等情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、鎮(zhèn)（區(qū)、街道辦）物業(yè)管理辦公室及社區(qū)居民（村民）委員會的查詢和監(jiān)督，每次公示時間不少于15天。實行包干制計費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當對實施管理和服務的具體物業(yè)區(qū)域實行單獨建賬，按照物業(yè)服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監(jiān)督。實行酬金制計費方

22、式的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務費的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主大會應當按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務費年度預決算和收支情況進行審計。審計費用的承擔，按照物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。第三十五條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依據物業(yè)服務合同的約定，依法追繳。物業(yè)發(fā)生產權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務和代收代交等費用。第三十六條物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金。物業(yè)服務企業(yè)收取

23、物業(yè)服務的保證金、押金應當符合規(guī)定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。第三十七條物業(yè)服務企業(yè)不得強制服務并收費或只收費不服務。物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。第六章監(jiān)督管理第三十八條市物價局應當對實行政府指導價管理的物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照市物價局的要求，如實反映情況，提供必要的資料。市城管局應當及時制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務標準，加強對物業(yè)服務企業(yè)行為的監(jiān)管。市城管局應當會同市物價局，加強對招投標價格行為及履行合同的監(jiān)督管理，及時處理物業(yè)服務投訴。物業(yè)服務行業(yè)協會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從

24、業(yè)行為，促進誠信經營，提高物業(yè)服務水平。第三十九條市物價局和市城管局應當加強對物業(yè)服務及收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由市物價局依據中華人民共和國價格法、價格違法行為行政處罰規(guī)定、江蘇省物業(yè)管理條例等法律法規(guī)予以處罰。（一）超出政府指導價收費標準的；（二）不按照規(guī)定提供服務而收取費用的；（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（四）強制或變相強制服務并收費的；（五）接受專業(yè)經營單位委托，代收有關費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的；（六）不按規(guī)定實行明碼標價的；（七）未按法定要求公示或失實公示物業(yè)服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的；（八）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。第四十條市物價局、市城管局未按照中華人民共和國價格法、江蘇省物業(yè)管理條例、江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法和本細則管理和監(jiān)督物業(yè)服務收費的，由上級物價部門、城管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。第七章附則第四十一條其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本辦法執(zhí)行。第四十二條服務雙方在本細則實施前已經依法通過協議、合同等形式約定物業(yè)服務收費等事項的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行。第四十三條本細則由市市物價局會同市城市管理局在各自職權范圍內負責解釋。第四十四條本