土地增值稅清算業(yè)務輔導

1、土地增值稅清算業(yè)務輔導清算的涵義及前提清算的涵義及前提清算單位清算單位清算的條件清算的條件清算流程清算流程清算應報送的資料清算應報送的資料土地增值稅的計算及收入扣除土地增值稅的計算及收入扣除的歸集與核算的歸集與核算稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠補退稅款及滯納金加收補退稅款及滯納金加收再轉讓房地產(chǎn)的處理再轉讓房地產(chǎn)的處理涉稅提示涉稅提示 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 規(guī)程（國稅發(fā)【2009】9

2、1號）第三條納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。 實施細則第十六條土地增值稅預征申報 每月15日前申報繳納上月應納的土地增值稅。預征率是區(qū)分不同房產(chǎn)性質分別設定的： 一、保障性住房：預征率為0。 二、普通標準住房和非普通標準住房：預征率為1.5%。 三、別墅、高級公寓：預征率為2%。 四、營業(yè)用房及其他類型：預征率為3%。 五、度假村：預征率暫按1.8%執(zhí)行。 滁地稅201075號土地增值稅的清算單位

3、為國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。上述上述“國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”是指規(guī)劃部門下發(fā)的是指規(guī)劃部門下發(fā)的建設工程建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證中確認的項目。中確認的項目。皖地稅函皖地稅函2012583號號對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 國稅發(fā)【2006】187號符合下列情形之一的，納稅人應主動進行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權的。 規(guī)程（國稅發(fā)【2009】91號）第九條u“已竣工”的房地產(chǎn)開

4、發(fā)項目把握標準： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設項目，凡符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)竣工： （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案 （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。 符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 規(guī)程（國稅發(fā)【2009】91號）第十條1 1、納稅人納稅人主動主動清算

5、的清算流程清算的清算流程 2 2、稅務機關要求清算的清算流程稅務機關要求清算的清算流程流程圖 納稅人主動清算的：納稅人在符合條件 后90日內完成清算申報稅務機關受理稅務機關組織審核負責人審批審核結果通知納稅人補退稅 稅務機關要求進行清算的：稅務機關集體研究確定清算項目下達清算通知書納稅人收到進行清算通知書之日起90日日內完成清算申報稅務機關受理稅務機關組織審核負責人審批清算結果通知納稅人補退稅 土地增值稅清算申報表及其附表房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。 規(guī)程（國稅發(fā)【2009】9

6、1號）第十二條支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。 （國稅發(fā)【2009】91號）第十二條納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。 稅務中介機構：國家稅務總局公告名單內的中介機構（一般指的是稅務師事務所），否則不得辦理涉稅鑒證業(yè)務；對其出具的鑒證報告，各地稅務機關不予受理。絕大多數(shù)會計師事務所不具備辦理涉稅鑒證業(yè)務的資質！絕大多數(shù)會計師事務

7、所不具備辦理涉稅鑒證業(yè)務的資質！ 規(guī)程（國稅發(fā)【2009】91號）第十二條對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定限期內補報，納稅人在規(guī)定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。 規(guī)程（國稅發(fā)【2009】91號）第十三條增值額=收入-扣除額增值率=增值額/扣除額應納土地增值稅=增值額x稅率-扣除額x速算扣除系數(shù)應補退稅額=應納土地增值稅-已預征土地增值稅級數(shù)增值額與扣除項目金額比例稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分30%02超過5

8、0%-100%的部分40%5%3超過100%-200%的部分50%15%4超過200%的部分60%35%納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入是指轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。分為直接銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的收入和視同銷售收入。 條例、實施細則土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。 國稅函2010220號將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投

9、資、分將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人等的行為，在開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生所配給股東或投資人等的行為，在開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生所有權轉移時，視同銷售一并計算銷售收入有權轉移時，視同銷售一并計算銷售收入新建房及配套設施的成本費用新建房及配套設施的成本費用取得土使用權支付價款與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金土地增值稅扣除項目土地增值稅扣除項目開發(fā)土地的成本、費用開發(fā)土地的成本、費用財政部規(guī)定的其他扣除項目財政部規(guī)定的其他扣除項目計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。扣除項目金額應當準確地在各扣

10、除項目中分別歸集，不得混淆?？鄢椖拷痤~中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。取得土地使用權所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。結合實際情況，具體為： 納稅人為取得土地使用權所支付的地價款包括：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款

11、。 按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關的登記、過戶手續(xù)費。 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。 國稅函2010220號（一）取得土地使用權所支付的金（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格（四）與轉

12、讓房地產(chǎn)有關的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。成本項目成本項目成本性質成本性質土地增值稅分攤土地增值稅分攤方法方法土地成本土地成本共同成本共同成本占地面積法占地面積法前期工程費前期工程費共同成本共同成本建筑面積法建筑面積法基礎設施建設費基礎設施建設費共同成本共同成本建筑面積法建筑面積法建安工程費建安工程費直接成本直接成本公共配套設施費公共配套設施費共同成本共同成本建筑面積法建筑面積法開發(fā)間接費（不含利息）開發(fā)間接費（不含利息） 共同成本共同成本建筑面積法建筑面積法 對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理：代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收

13、費用作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。 代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本，須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公

14、用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。現(xiàn)場管理費用：內部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。利息及借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 對開發(fā)企業(yè)為銷售房屋而對售樓處、制作的樣板房（無法銷售、只作參觀）進行裝修、裝潢而發(fā)生的費用應歸集到房地產(chǎn)開發(fā)費用，而不應作為開發(fā)成本扣除。根據(jù)土地增值稅的相關規(guī)定，可以扣除的開發(fā)間

15、接費中只包含因直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資和職工福利費。因此，對于執(zhí)行企業(yè)會計準則的開發(fā)企業(yè)而言，如果在“開發(fā)間接費”中列支上因直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資而產(chǎn)生的養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費、住房公積金、工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費這七項費用的，在土地增值稅清算時應調整出來，不能作為開發(fā)間接費用在土地增值稅清算中扣除，只能作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 國稅發(fā)2006187號 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 國

16、稅發(fā)2006187號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。 國稅函2010220號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 國稅函2010220號房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按按下列方法和順序確認： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定確認

17、，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 國稅函2010220號、國稅發(fā)2006187號 異地安置異地安置開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 國稅函2010220號、國稅發(fā)2006187號 貨幣安置貨幣安置貨幣

18、安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 國稅函2010220號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的各類行政性罰款，不允許計入，應予扣減。 部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，按照規(guī)定以上各項費用支出應在銷售費用科目歸集，列入房地產(chǎn)開發(fā)費用而不是在開發(fā)成本中列支。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之

19、和的5以內予以扣除； 凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10以內計算扣除。 實施細則 全部使用自有資金全部使用自有資金，沒有利息支出的，按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益應沖減利息支出。 國稅函2010220號土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（財稅【1995】48號） 人防工程，是以人防部門規(guī)定標準建造的，不得進行轉讓的，應作為配套設施，可以扣除發(fā)

20、生的成本費用。 無產(chǎn)權的地下車位，由主管稅務機關確認是否發(fā)生轉讓行為，如確認為發(fā)生轉讓行為（參考營業(yè)稅的規(guī)定要求，如簽定轉讓合同，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，按照銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅），按已轉讓部分確認收入，并扣除相應的成本、費用。否則，發(fā)生其他情形的（簽定非轉形式合同，如租賃合同，開服務業(yè)發(fā)票，按服務業(yè)交納營業(yè)稅），不確認收入，也不扣除相關成本費用。 有產(chǎn)權的地下車位，兩證齊全、可有償轉讓的車庫（位），清算時，按已轉讓部分確認收入，并扣除相應的成本、費用。 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的； 普通標準住宅標準：普通標準住宅標準： 1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； 2、單

21、套建筑面積在144平方米以下； 3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 1.2倍以下。 因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征上地增值稅。因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征上地增值稅。以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營的一方以房地產(chǎn)作價入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的，但是所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資、聯(lián)營的除外;合作建房，一方出土地，一方出資金，

22、建成后按照比例分房自用的;企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的;個人銷售住房。土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。超過稅務機關確定的補稅期限的，自次日起按日加收0.5的滯納金！未按規(guī)定 進行預征的，自滯納之日起按日加收0.5的滯納金！在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法有關規(guī)定處理。責令