上海月星環(huán)球港購(gòu)物中心市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

1、上海月星環(huán)球港上海月星環(huán)球港背景資料分析總結(jié)構(gòu)造劃分上海月星環(huán)球港分析目錄背景資料 上海“環(huán)球港”啟動(dòng)于2008年，旨在對(duì)大型商業(yè)綜合體進(jìn)行全新定義，首次全面提出“商、旅、文”三大中心功能概念奠定其商業(yè)地位，滿足新時(shí)代消費(fèi)提升，為消費(fèi)者提供一個(gè)展示世界東西方文明和高檔生活品質(zhì)的絢麗舞臺(tái)。該項(xiàng)目作為集“商業(yè)、旅游、文化” 三大中心功能于一體的全業(yè)態(tài)城市中心商業(yè)綜合體，總建筑面積達(dá)48萬(wàn)平方米，商業(yè)面積近32萬(wàn)平方米，高級(jí)辦公樓12萬(wàn)平方米，五星級(jí)酒店面積約4萬(wàn)平方米，以特大型綜合購(gòu)物中心為主題，輔之以甲級(jí)辦公、展覽、娛樂(lè)、餐飲、休閑與健身等配套功能，立足上海，輻射長(zhǎng)三角，連接全球市場(chǎng)。這座全球中

2、心城區(qū)最大的商業(yè)綜合體呈現(xiàn)給人們的絕不僅僅是一處普通的消費(fèi)購(gòu)物場(chǎng)所，更將成為引領(lǐng)都市最新時(shí)尚文化生活概念的風(fēng)向標(biāo)。項(xiàng)目定位消費(fèi)者調(diào)研地鐵人流：地鐵3號(hào)、4號(hào)、11號(hào)、13號(hào)、14號(hào)線，五條軌交環(huán)繞整個(gè)項(xiàng)目，帶來(lái)大量人群。商務(wù)人士：酒店式公寓、高級(jí)會(huì)所和甲級(jí)寫(xiě)字樓，成人商務(wù)人士和白領(lǐng)的聚集地。游客：五星級(jí)酒店將為購(gòu)物中心帶來(lái)大量的觀光客和旅游人士。居民：周?chē)狈Υ笮蜆I(yè)態(tài)的購(gòu)物場(chǎng)所。此地大量具名成為長(zhǎng)期的消費(fèi)群。構(gòu)造劃分基本指標(biāo)總建筑面積: 480000 占地面積: 66000 建筑總高度: 248 m辦公樓層數(shù): 46 層商業(yè)樓層數(shù): 5 層停車(chē)位: 約 2200 輛購(gòu)物中心(B2-4F) :

3、320000 商務(wù)辦公: 80000 五星級(jí)酒店(7F-25F) : 40000 公寓: 40000 項(xiàng)目3.5公里范圍住宅月星環(huán)球港附近住宅樓：月星環(huán)球港附近住宅樓：附近一共有22個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目3.5公里范圍人口結(jié)構(gòu)項(xiàng)目3.5公里范圍人口結(jié)構(gòu)項(xiàng)目3.5公里范圍人口結(jié)構(gòu)項(xiàng)目3.5公里范圍人口結(jié)構(gòu)人流量分析10分鐘人流統(tǒng)計(jì)十分鐘的人流量在250-300人之間。人流量分析10分鐘人流統(tǒng)計(jì)構(gòu)造劃分建筑內(nèi)部布局與業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)布局考量?jī)?nèi)部動(dòng)線業(yè)態(tài)布局考量垂直分區(qū)說(shuō)明垂直分區(qū)說(shuō)明三首層概念- 利用項(xiàng)目軌道交通的連接優(yōu)勢(shì)，利用大量的人流來(lái)提升各樓層的商業(yè)價(jià)值。- 通常購(gòu)物中心內(nèi)的零售區(qū)域分布在1F-2F，但本項(xiàng)

4、目的零售區(qū)域可向高低樓層分別擴(kuò)大，延伸至B1-3F。零售分區(qū)概念- 通過(guò)主力店位置的分布與特殊的建筑條件（4層8米的層高）以及項(xiàng)目巨大的體量，我們必須也合適對(duì)項(xiàng)目垂直進(jìn)行樓層主題分區(qū)。業(yè)態(tài)組合詳表（分樓層）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合詳表（分樓層）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合詳表（分樓層）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合詳表（分樓層）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合詳表（分樓層）租金詳表（分樓層）租金租金詳表（分樓層）租金租金詳表（分樓層）租金分析總結(jié)SWOT分析優(yōu)勢(shì)1、周?chē)鷽](méi)有大型購(gòu)物商場(chǎng)。2、休息場(chǎng)所非常多，老人和小孩坐在位置上，年輕人去購(gòu)物。3、餐飲業(yè)態(tài)種類(lèi)較多符合各個(gè)消費(fèi)者的需求。4、商場(chǎng)擁有良好的購(gòu)物環(huán)境和物業(yè)管理。5、親民的業(yè)態(tài)

5、配比，合理化的品牌引入。擴(kuò)大了消費(fèi)族群.6、便捷的交通網(wǎng)路更容易引導(dǎo)消費(fèi)者來(lái)此購(gòu)物的心態(tài)。7、動(dòng)線，分流做的非常好。劣勢(shì)1、商場(chǎng)體量過(guò)大管理和業(yè)態(tài)配比較為不便。2、月星集團(tuán)屬于從家居行業(yè)轉(zhuǎn)行，缺少百貨以及購(gòu)物廣場(chǎng)、奢侈品中心的經(jīng)驗(yàn)。3、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)不夠?qū)I(yè)。4、停車(chē)位都是露天的，導(dǎo)致對(duì)車(chē)輛本身?yè)p害很大，停車(chē)位還沒(méi)有全部開(kāi)放。機(jī)會(huì)1、周邊具有龐大數(shù)量的消費(fèi)人口。2、未來(lái)周邊大型商務(wù)區(qū)給本案帶來(lái)的龐大人口數(shù)量。威脅1、未來(lái)周邊強(qiáng)大競(jìng)品開(kāi)業(yè)。2、周邊的商業(yè)氛圍沒(méi)有形成，主要是周邊規(guī)劃不夠完善，難以形成良好的商業(yè)氣氛。分析總結(jié)調(diào)研結(jié)束思考總結(jié)經(jīng)本次考察調(diào)研結(jié)果，主力店的比例在整個(gè)上海月星環(huán)球港的比例相當(dāng)高，這樣形成的結(jié)果就是很大一部分租金是比較低。經(jīng)分析，這是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目本身的運(yùn)作模式來(lái)考慮最終決策：1、本身的運(yùn)作可以能夠保障政策現(xiàn)金流的平衡。至少內(nèi)部能夠平衡，這樣才能繼續(xù)發(fā)展。在綜合體的購(gòu)物中心中形成商業(yè)、公寓、酒店、寫(xiě)字樓、會(huì)所