土地價(jià)值_土地的房?jī)r(jià)效應(yīng)與房?jī)r(jià)的調(diào)控政策

1、MODERNECONOMICRESEARCH博士論壇土地價(jià)值、土地的房?jī)r(jià)效應(yīng)與房?jī)r(jià)的調(diào)控政策王祖山內(nèi)容提要：該文研究了不同主體對(duì)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地價(jià)值增值部分的不均衡分享現(xiàn)狀，分析了土地的“招拍掛”出讓方式對(duì)房?jī)r(jià)上漲的影響，提出了土地出讓帶來的成本和乘數(shù)效應(yīng)、財(cái)政效應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)效應(yīng)、預(yù)期效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)，并據(jù)此提出了基于提高住房資源的利用效率、健全住房供應(yīng)體系和解決中低收入人群的居住需求為導(dǎo)向的促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸的政策選擇。關(guān)鍵詞：土地價(jià)值中圖分類號(hào)：F2933房?jī)r(jià)效應(yīng)調(diào)控政策文章編號(hào)：10092382（2009）02008504文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A一方面，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)財(cái)

2、富積累的過程，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有滿足生產(chǎn)和生活需要的有用性和實(shí)物形態(tài)的穩(wěn)定性，是衡量國(guó)家、地區(qū)和居民財(cái)富狀況的重要標(biāo)志；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)具有高產(chǎn)業(yè)比重、高產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、高市場(chǎng)需求和高科技含量的特征，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著基礎(chǔ)作用和帶動(dòng)作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不良影響是不容忽視的，房地產(chǎn)業(yè)一旦偏離健康的發(fā)展軌道，它的廣泛關(guān)聯(lián)性決定了它本身的高風(fēng)險(xiǎn)，決定了它的破壞作用將會(huì)呈乘數(shù)擴(kuò)散，而這種高風(fēng)險(xiǎn)往往是由房地產(chǎn)的價(jià)格“泡沫”引致的。房地產(chǎn)價(jià)格是土地價(jià)值、地上建筑物及其相關(guān)權(quán)益價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，既有房地產(chǎn)實(shí)體、區(qū)位和相關(guān)權(quán)益等的內(nèi)部因素；又有社會(huì)穩(wěn)定程度、經(jīng)

3、濟(jì)發(fā)展水平、國(guó)家制度和政策、人口狀況、居民收入水平、心理因素以及國(guó)際因素等外部因素。在諸多的影響因素中，土地價(jià)格高低對(duì)房?jī)r(jià)的影響廣泛，在房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制中，土地價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方及政府政策方面的關(guān)系都很緊密，因此，厘清土地對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)影響的微觀機(jī)理，對(duì)正確解讀房地產(chǎn)價(jià)格，分析價(jià)格形成原因以及調(diào)控房地產(chǎn)的價(jià)格都起著重要作用。本文擬從土地價(jià)值入手，分析土地的房?jī)r(jià)效應(yīng)，并提出促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸的房?jī)r(jià)調(diào)控政策。實(shí)質(zhì)是地租的資本化，根據(jù)價(jià)值理論，土地價(jià)值等于土地收益（經(jīng)濟(jì)地租）除以利息率，即所謂的收益價(jià)值；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地價(jià)值取決于市場(chǎng)供求，即所謂的市場(chǎng)價(jià)值。由于我國(guó)城市土地所有權(quán)歸為國(guó)有，土地

4、不允許隨意買賣，因此本文討論的土地價(jià)值是指土地的使用權(quán)價(jià)值。房改之前，土地價(jià)值完全由分到福利房住的單位職工享有。其后進(jìn)行的房改，則是由單位職工以成本價(jià)購(gòu)買福利房的使用權(quán)，此時(shí)土地的使用價(jià)值以低價(jià)或者福利的方式無償?shù)胤峙浣o了職工。土地和住房市場(chǎng)化之后，土地價(jià)值主要由市場(chǎng)決定，土地價(jià)格由土地所在的區(qū)位、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口狀況、居民收入水平和心理預(yù)期等多種綜合因素共同決定。從2002年7月1日起，我國(guó)實(shí)施國(guó)有資源部的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用規(guī)定即所謂的“招拍掛”的土地出讓政策。稀缺性的土地資源具有投資性增值、供求性增值、用途性增值和貨幣政策性增值的功能，實(shí)施“招拍掛”出讓的土地價(jià)值隨著時(shí)間推移而

5、升值，這就是土地價(jià)值的第四維特征時(shí)間演替特征的表現(xiàn)：在時(shí)點(diǎn)T0，政府通過“招拍掛”的方式以V0價(jià)格向房地產(chǎn)商出讓土地使用權(quán)，政府將出讓土地所得部分用于支付征集土地的成本及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，余下部分為土地出讓的凈收益V0；房地產(chǎn)企業(yè)在T0取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在時(shí)點(diǎn)T1出售房產(chǎn)，其間土地又增值V1，這段時(shí)間（T1T0）越長(zhǎng)，V1就越大；居民戶在T1購(gòu)置房產(chǎn)，到時(shí)點(diǎn)T2，其間土地使用權(quán)增值V2。由于房產(chǎn)本身存在折舊，因此增值部分Vi（其中，i0，1，2）主要來自一、土地價(jià)值在西方，對(duì)土地價(jià)值認(rèn)識(shí)有兩種不同的觀點(diǎn)：一種認(rèn)為土地價(jià)值是由土地收益決定的，土地價(jià)值的85現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討2009年第2

6、期土地使用權(quán)的增值。對(duì)與土地價(jià)值相關(guān)主體的價(jià)值分享的分析，有利于分析各主體的動(dòng)機(jī)與行為，從而為分析土地房?jī)r(jià)效應(yīng)和調(diào)控房?jī)r(jià)政策奠定基礎(chǔ)。在土地價(jià)值分享方面，政府出讓土地獲得凈收益V0，其中只有少部分（約510）用于“廉租房”或經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)，其余部分則用于補(bǔ)貼地方財(cái)政，有些地區(qū)V0占財(cái)政總收入的比重高達(dá)70。從取得土地時(shí)點(diǎn)T0到另一時(shí)點(diǎn)T1，土地增值V1構(gòu)成了企業(yè)收益或者利潤(rùn)。購(gòu)置房產(chǎn)的居民分兩種情況，一種是購(gòu)房自住的消費(fèi)者，他們不以獲利為目的，土地價(jià)值增值V2并不表現(xiàn)為貨幣形式，而是表現(xiàn)為居民的財(cái)富狀況；另一種是投資或者投機(jī)者，他們?cè)赥2時(shí)點(diǎn)出售他們?cè)赥1時(shí)點(diǎn)所購(gòu)的房產(chǎn)，土地增值V2由他們享用

7、了?？梢姡胤秸凶龃骎0的動(dòng)機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)有做大本，往往開發(fā)高層建筑，而高層建筑的品質(zhì)和成本更高，開發(fā)出售的商品房?jī)r(jià)格也高；在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速高漲時(shí)期，開發(fā)周期越長(zhǎng)，開發(fā)商獲得土地增值V1越大，通過服務(wù)市場(chǎng)的高端客戶謀求利潤(rùn)最大；在房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲的預(yù)期驅(qū)使下，開發(fā)商取得土地后還常常推遲開發(fā)或者放緩開發(fā)進(jìn)度，有的甚至囤積土地、“捂盤惜售”，通過人為操縱，獲得更大的土地價(jià)值，正如有專家指出的那樣：所謂“地荒”實(shí)際上是被人為放大的土地稀缺，經(jīng)過人為渲染便成了房?jī)r(jià)上漲的“助推器”。所以，土地出讓推高的成本在賣方市場(chǎng)的供求形勢(shì)下，被購(gòu)房者一方全部吸納，而且這種成本成倍放大后體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，然后再次由購(gòu)房者

8、吸納，就如同基礎(chǔ)貨幣的增加通過貨幣乘數(shù)成倍放大貨幣的實(shí)際供應(yīng)量一樣。V1的動(dòng)機(jī)，擁有房產(chǎn)的居民戶（無論是消費(fèi)者、投資者還是投機(jī)者）有做大V2的動(dòng)機(jī)。2土地出讓的財(cái)政效應(yīng)1994年實(shí)行分稅制改革，營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅種由地方獨(dú)享，而房地產(chǎn)業(yè)帶來可觀的營(yíng)業(yè)稅，其巨額利潤(rùn)還帶來豐厚的企業(yè)所得稅，并且土地出讓金、項(xiàng)目配套費(fèi)也由地方政府支配。因此，很多地方政府大量征用集體土地，大量進(jìn)行舊城改造和拆遷工作，不斷擴(kuò)張城市規(guī)模，通過“經(jīng)營(yíng)土地”帶來財(cái)源，形成所謂的“土地財(cái)政”。在現(xiàn)實(shí)中，土地供給缺乏彈性，土地價(jià)值主要由土地需求決定，通過“招拍掛”的出讓方式，政府只需拿出少量土地，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)推高土地價(jià)格，從而獲得

9、土地出讓的凈收益V0。政府可以增加土地供應(yīng)量緩解土地供給的剛性，讓土地價(jià)格回歸正常價(jià)位，但由于政府征集土地是有成本的，一般情況下，地方政府寧愿推高出讓土地的價(jià)格，而不愿增加土地供應(yīng)量。由于土地供給太少，一方面土地成本上升，通過土地的成本和乘數(shù)效應(yīng)推高了房?jī)r(jià)；另一方面，因土地供給不足導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)供給不足，從而使市場(chǎng)供求失衡，也促使房?jī)r(jià)一路高漲。二、土地的房?jī)r(jià)效應(yīng)土地出讓的“招拍掛”方式會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，本文不妨把這些影響稱之為“土地的房?jī)r(jià)效應(yīng)”，下面從土地出讓的成本和乘數(shù)效應(yīng)、財(cái)政效應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)效應(yīng)、預(yù)期效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)等方面分析土地的房?jī)r(jià)效應(yīng)。1土地出讓的成本和乘數(shù)效應(yīng)相比土地

10、的協(xié)議出讓，“招拍掛”出讓方式在保護(hù)國(guó)土資源、規(guī)范土地開發(fā)方面起到了至關(guān)重要的作用，是實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值增值的最好方式。但是“招拍掛”出讓方式存在著潛在的負(fù)面影響，減少或規(guī)避這些不良影響是值得研究的課題，下面要著力分析的是“招拍掛”出讓對(duì)房?jī)r(jià)的影響。成本效應(yīng)：土地的“招拍掛”出讓方式與土地的協(xié)議出讓方式相比較，開發(fā)商取得土地的成本可能提高幾倍甚至幾十倍，但因開發(fā)商開發(fā)樓盤的樓層大多是多層或高層，提高的土地成本實(shí)際分?jǐn)偟矫科矫椎慕^對(duì)數(shù)增加并不多；開發(fā)商往往不是通過提高管理水平和效率去主動(dòng)消化增加的土地成本，而是謀求將取得的土地成本向單位面積上攤薄，謀求將新增加的成本部分直接轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，形成推高房?jī)r(jià)的

11、成本因素。乘數(shù)效應(yīng)：土地出讓的“招拍掛”方式對(duì)房?jī)r(jià)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止成本的直接增加，開發(fā)商為了攤薄成3土地出讓的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)效應(yīng)實(shí)力強(qiáng)大的地產(chǎn)商有能力競(jìng)拍到好地塊，而中小地產(chǎn)商則處于弱勢(shì)地位，很難拍到好地段和大地塊。隨著時(shí)間的推移，中小地產(chǎn)商就會(huì)逐步被擠出，城市中大地產(chǎn)商的寡頭壟斷態(tài)勢(shì)加劇。具有寡頭壟斷地位的大開發(fā)商，不僅他們開發(fā)的地塊有地段優(yōu)勢(shì)，而且他們主要開發(fā)高品質(zhì)的商品房，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分的情況下，他們往往憑借自身的定價(jià)能力抬86MODERNECONOMICRESEARCH博士論壇高房?jī)r(jià)，同時(shí)還通過人為操縱，不斷在新地塊上漲價(jià)，形成價(jià)格標(biāo)桿，影響購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，從而獲取豐厚利潤(rùn)。而中小地

12、產(chǎn)商又因?yàn)樵诖笾谐鞘械南鄬?duì)弱勢(shì)，面對(duì)大地產(chǎn)商的高定價(jià)，自然采用跟隨的定價(jià)策略從中漁利；在競(jìng)爭(zhēng)激烈的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，拿不到地塊的房地產(chǎn)商會(huì)轉(zhuǎn)移到具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的低一級(jí)城市，然后模仿大地產(chǎn)商在大城市的操作，逐步抬高二級(jí)甚至是三級(jí)城市的房?jī)r(jià)。利分房的單位職工的財(cái)富水平也大大提高；在房?jī)r(jià)上漲中獲利的投資者的財(cái)富短期增長(zhǎng)很快。土地價(jià)值的升值帶來的大量財(cái)富中的一部分會(huì)在短期內(nèi)釋放，而這些財(cái)富又以現(xiàn)金形式直接流入房市，或者用于房地產(chǎn)消費(fèi)，或者用于投資或投機(jī)活動(dòng)，在貸款的“桿杠”作用下帶動(dòng)更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，土地增值的財(cái)富通過“桿杠”效應(yīng)放大，成為房?jī)r(jià)高漲的又一“助推器”。4土地出讓的預(yù)期效應(yīng)土地出讓價(jià)格會(huì)

13、影響人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，而房?jī)r(jià)預(yù)期又會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格；進(jìn)而影響不同主體的利益，不同利益主體的行動(dòng)又反過來影響房?jī)r(jià)，進(jìn)而產(chǎn)生相關(guān)聯(lián)的土地出讓的預(yù)期效應(yīng)。房地產(chǎn)商為了最大地獲得土地增值V1，往往采取諸多手段操控房?jī)r(jià)預(yù)期，如延遲已建好的樓盤的開盤時(shí)間、整體開發(fā)的樓盤故意分多次小批量出售、定期調(diào)高房?jī)r(jià)等，通過這些手段制造局部的供求矛盾，夸大供不應(yīng)求的現(xiàn)象；同時(shí)房地產(chǎn)商通過不斷設(shè)置房?jī)r(jià)標(biāo)桿，提升沒有購(gòu)房的后悔值和痛苦指數(shù)。在價(jià)格上漲預(yù)期下，不同主體獲利不同，房地產(chǎn)商抬高價(jià)格而快速獲利，因此他們努力制造和維持這種預(yù)期，以求最大限度獲得土地增值V1；投資和投機(jī)者會(huì)因?yàn)橥顿Y收益大大高于交易成本和資金成本，借助

14、財(cái)務(wù)“杠桿”增加投資收益V2，并且投資收益率也會(huì)大大高于市場(chǎng)平均數(shù)；地方政府通過競(jìng)價(jià)以高價(jià)出讓土地，獲取土地出讓的凈收益V0，維持自身的“土地財(cái)政”，并拉動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加財(cái)政收入，客觀上還起到促進(jìn)就業(yè)的作用，而住房消費(fèi)者在這場(chǎng)博弈中卻成了真正的受害者。如果房?jī)r(jià)預(yù)期下降，購(gòu)房者會(huì)持幣觀望，投資者、投機(jī)者和開發(fā)商都會(huì)加速房產(chǎn)拋售，市場(chǎng)出現(xiàn)供過于求，交易量迅速減少，房?jī)r(jià)開始下跌，高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞作用開始顯現(xiàn)，無論是政府還是投資者或房地產(chǎn)商都不愿看到這種現(xiàn)象，因此他們總是盡力避免房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。6土地出讓的社會(huì)效應(yīng)土地出讓會(huì)推高房?jī)r(jià)，高漲的房?jī)r(jià)又會(huì)影響一座城市的競(jìng)爭(zhēng)力，從而產(chǎn)生負(fù)面的外部效應(yīng)。

15、城市競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵是資本和人才的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)價(jià)格是影響城市競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素之一。城市居民因高房?jī)r(jià)而增加住房支出，提高生活成本，降低了他們的消費(fèi)能力和水平；不斷上漲的購(gòu)房貸款利息加重了他們的生活壓力和精神壓力；過多住房支出使得用于他們自身人力資源開發(fā)的支出相對(duì)不足，制約了其自身的發(fā)展，這些因素都影響了城市居民的生存和發(fā)展。地方政府征集集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民失地，他們中的很多人會(huì)因此生活無著落，而生存艱難，農(nóng)民失地問題對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定和發(fā)展存在著潛在影響，這種不良影響不僅僅限于失地農(nóng)民本身，甚至可能威脅到全社會(huì)的福利。從企業(yè)層面看，高房?jī)r(jià)提高了商務(wù)運(yùn)行成本，降低了對(duì)人才和企業(yè)的吸引力，制

16、約了人才和資本的進(jìn)入，從而削弱了城市整體的競(jìng)爭(zhēng)力。從城市房?jī)r(jià)和城市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)系看，房?jī)r(jià)高漲是建立在城市發(fā)展和城市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之上的，如果城市競(jìng)爭(zhēng)力下降，城市高房?jī)r(jià)就失去支撐，一旦城市發(fā)展預(yù)期發(fā)生改變，房地產(chǎn)的價(jià)格“泡沫”也將隨之破滅?？梢?，為高房?jī)r(jià)推波助瀾是一種短視和透支行為，表面繁榮的房地產(chǎn)背后隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦“泡沫”破滅，那么這種風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)迅速擴(kuò)大，甚至可能導(dǎo)致全社會(huì)福利受損。5土地增值的財(cái)富效應(yīng)房產(chǎn)因折舊而貶值，真正具有增值能力的是地產(chǎn)。土地價(jià)值增值帶來巨大的財(cái)富效應(yīng)，這種效應(yīng)又反過來助推房?jī)r(jià)上漲：城市周邊擁有大量土地使用權(quán)的非城市居民，他們的潛在財(cái)富因土地增值而迅速增加；得到征地補(bǔ)

17、償?shù)木用?，土地的潛在價(jià)值以貨幣方式兌現(xiàn)，可支配的財(cái)富快速增加；城市享受了福三、政策選擇目前，人口數(shù)量正處在高峰期，土地資源（特別是可利用的耕地）稀缺。如果每人都追求擁有房產(chǎn)，甚至是大套的房產(chǎn)，那么，我國(guó)土地資源以及其它社會(huì)資源將會(huì)無法承載我國(guó)13億人口帶來的巨大壓力，并且將來一旦人口總數(shù)大幅減少，土地占用、資源閑置和浪費(fèi)的現(xiàn)象就將因人口結(jié)構(gòu)性變化而不可逆87現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討2009年第2期轉(zhuǎn)。所以提高土地資源的價(jià)值和效率，減少房產(chǎn)資源閑置應(yīng)當(dāng)成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期策略。但是，老百姓的居住問題又是必須解決的大事：就像老百姓買不起火車，卻不能買不起火車提供的交通服務(wù)一樣，百姓可以買不起房產(chǎn)，但不能

18、讓他們買不起或者買不到必須的居住服務(wù)?；谝陨戏治?，下面就提高房地產(chǎn)資源利用效率、居住問題的解決和土地增值的均衡分享等幾個(gè)方面，提出解決目前我國(guó)房?jī)r(jià)過高問題的幾點(diǎn)政策建議。戶型商品房不符合我國(guó)土地資源稀缺現(xiàn)實(shí)，不符合家庭結(jié)構(gòu)逐步“小型化”的趨勢(shì)，不利于節(jié)約型社會(huì)的構(gòu)建。目前，當(dāng)務(wù)之急是增加小戶型住房投放的數(shù)量，優(yōu)化房屋結(jié)構(gòu)，開發(fā)房屋的使用功能，降低制造和使用成本，提高住房的性價(jià)比，從而更好地滿足市場(chǎng)的居住需求。2健全住房供應(yīng)體系，加速中低收入人群居住問題的解決政府的政策選擇既要調(diào)控房?jī)r(jià)，更要在提供居住服務(wù)上做實(shí)事。目前，構(gòu)建與居民收入水平相一致的住房供應(yīng)體系是解決住房問題的有效辦法，特別是需要

19、提供大量“廉租房”、“限價(jià)房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”。政府要拿出更多的土地出讓金用于解決中低收入人群居住需求，盡快構(gòu)建與中低收入人群收入水平和數(shù)量結(jié)構(gòu)相配比的住房供應(yīng)體系，制定住房體系中不同層級(jí)住房的建設(shè)規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)不同層級(jí)住房的管理，規(guī)范住房體系構(gòu)建中的開發(fā)、設(shè)計(jì)、流轉(zhuǎn)、配售和使用行為。1鼓勵(lì)住房資源的有效流轉(zhuǎn)，提高住房資源的利用效率（1）堅(jiān)持“招拍掛”出讓方式，加大出讓收益的福利性轉(zhuǎn)移?！罢信膾臁痹诒Ｗo(hù)國(guó)土資源、規(guī)范土地開發(fā)方面起到了至關(guān)重要的作用，同時(shí)要整頓違法占地和違規(guī)開發(fā)行為，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，嚴(yán)格規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間，加大土地閑置的處置力度。由于不能從土地出讓的源頭上走市場(chǎng)多元化道路，純房地產(chǎn)用地競(jìng)爭(zhēng)又會(huì)推高房?jī)r(jià)，因此應(yīng)明令各地必須優(yōu)先供應(yīng)保障性住房用地，優(yōu)先考慮“廉租房”、“經(jīng)濟(jì)適用房”和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的用地；同時(shí)提高出讓土地凈收益用于“廉租房”、“經(jīng)濟(jì)適用房”等福利性或者半福利性支出的比例，增加房產(chǎn)的市場(chǎng)供給，消化部分居住需求，從而促使房?jī)r(jià)的理性回歸。（2）降低住房交易成本，加速房產(chǎn)流轉(zhuǎn)速度。政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)房產(chǎn)交易，提高閑置房產(chǎn)資源的使用效率。首先