從城鎮(zhèn)化視角看新功能區(qū)定位對(duì)重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的影響(共15頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上從城鎮(zhèn)化視角看新功能區(qū)定位對(duì)重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的影響重慶市委四屆三次全會(huì)通過的中共重慶市委、重慶市人民政府關(guān)于科學(xué)劃分功能區(qū)域、加快建設(shè)五大功能區(qū)的意見，將重慶市劃分為五個(gè)功能區(qū)域，是重慶基于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式，促進(jìn)資源利用最優(yōu)化、功能配置最大化，解決區(qū)域、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問題的重大戰(zhàn)略部署?？梢灶A(yù)見的是，該規(guī)劃對(duì)各個(gè)區(qū)域的定位將會(huì)引導(dǎo)全市城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人口的分布與遷移以及要素的流動(dòng)與配置進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展環(huán)境中。因此，新功能區(qū)劃分勢(shì)必對(duì)與城鎮(zhèn)化和人口變動(dòng)關(guān)聯(lián)度較高的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。本文從近年來重慶城鎮(zhèn)化進(jìn)程中所呈現(xiàn)的特征入手

2、，依托房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)，通過分析城鎮(zhèn)化進(jìn)程中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的影響，以及各功能區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的影響，探究當(dāng)前重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)區(qū)域結(jié)構(gòu)不適應(yīng)新功能區(qū)布局發(fā)展的現(xiàn)實(shí)問題，并就新功能區(qū)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的要求提出政策建言。一、特征與關(guān)聯(lián)：重慶城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展（一）重慶城鎮(zhèn)化發(fā)展特征直轄前，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心的影響，重慶市城鎮(zhèn)化水平起點(diǎn)較低。1996年，重慶市城鎮(zhèn)人口為848.21萬人，城鎮(zhèn)化率為29.5%。直轄以后，在市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化，城市建設(shè)日新月異，人口不斷向城鎮(zhèn)聚集，城鎮(zhèn)化率

3、得到了很大程度的提高。到2012年重慶市城鎮(zhèn)人口到達(dá)1678.11萬人，是直轄前的1.98倍，城鎮(zhèn)化率達(dá)到57.0%。通過16年的建設(shè)與發(fā)展，重慶城鎮(zhèn)人口增加了近一倍，城鎮(zhèn)化率提高了27.5個(gè)點(diǎn)，年均提高1.7個(gè)點(diǎn)。1、城鎮(zhèn)化速度快于全國平均水平1996年時(shí)，重慶市城鎮(zhèn)化率為29.5%，較全國平均水平低1.0個(gè)百分點(diǎn)。直轄后重慶經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)飛速發(fā)展，到2012年重慶市城鎮(zhèn)化率為57.0%。較全國高4.4個(gè)百分點(diǎn)。16年來重慶的城鎮(zhèn)化率年均增長1.7個(gè)百分點(diǎn)，同期全國年均增長1.4，重慶年均增長速度比全國高0.3個(gè)點(diǎn)。2、區(qū)域城鎮(zhèn)化水平差異有所縮小重慶是二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)突出的地區(qū)，城鎮(zhèn)化發(fā)展水

4、平差距較大。但經(jīng)過十多年的建設(shè)，區(qū)域城鎮(zhèn)化的差距逐步縮小，發(fā)展趨于平穩(wěn)。從各區(qū)域近十年的城鎮(zhèn)化水平看，都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)的城鎮(zhèn)化率始終高于全市水平，由2002年的72.5%提高到2012年的87.1%；城市發(fā)展新區(qū)的城鎮(zhèn)化率由2002年的35.2%提高到53.5%；同期，渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)和渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)的城鎮(zhèn)化率分別由23.0%和15.3%提高到40.4%和33.4%?？梢姵际泄δ芎诵膮^(qū)和拓展區(qū)外的其他三個(gè)區(qū)域城鎮(zhèn)化率均提高了18個(gè)百分點(diǎn)左右，城鎮(zhèn)化率最高的地區(qū)與最低的地區(qū)之間的差距由2002年的57.1個(gè)點(diǎn)縮小到53.7個(gè)點(diǎn)。表1：重慶市2002和2012年分區(qū)域城鎮(zhèn)化比較

5、單位：%地區(qū)20022012年均提高百分點(diǎn)都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)72.587.11.5城市發(fā)展新區(qū)35.253.51.8渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)23.040.41.7渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)15.333.41.8（二）重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)同期，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下快速發(fā)展。直轄前的1996年重慶房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重僅為1.9%。直轄后，重慶房地產(chǎn)業(yè)增加值迅速增長，十五年（1998年-2012年）平均增長速度達(dá)21.1%，明顯高于同期重慶地區(qū)生產(chǎn)總值平均14.5%的增速，同時(shí)，重慶房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重也由1997年的2.2%提高到2012年的5.4%。房地產(chǎn)業(yè)在重慶直

6、轄后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中貢獻(xiàn)力度不斷增強(qiáng)，特別是對(duì)上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)的強(qiáng)勁帶動(dòng)作用極為明顯，已成為重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在波動(dòng)中逐漸放緩直轄以來，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成11963億元，在全社會(huì)固定資產(chǎn)總額中所占的比重不斷提高，由1997年的18.2上升到2012年的26.7，十五年來房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速高達(dá)27.3%，明顯快于同期固定資產(chǎn)投資24.0%的平均增長速度，對(duì)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)的增長產(chǎn)生積極作用。從房地產(chǎn)開發(fā)投資增長發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，直轄之初的五年（1997年-2002年）重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，年均增速達(dá)29.5%，但波動(dòng)幅度較大，峰值差距達(dá)28.5個(gè)

7、百分點(diǎn)；之后的五年（2002年-2007年）漸趨平穩(wěn)，年均增速為28.1%，波動(dòng)幅度較小，峰值差距僅為11.7個(gè)百分點(diǎn)；近五年（2007年-2012年）增長速度繼續(xù)放緩，平均發(fā)展速度為24.2%，近兩年穩(wěn)定在24.5%左右，波動(dòng)幅度因2008年的金融危機(jī)和2009年宏觀政策“救市”影響有所回升，峰值差距為14.2個(gè)百分點(diǎn)。圖1：直轄以來重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資增速及其占固定資產(chǎn)投資的比重單位：%2、商品房銷售市場(chǎng)漸趨成熟從商品房銷售情況看，當(dāng)前顯現(xiàn)出逐漸成熟的標(biāo)志，在宏觀調(diào)控政策依然嚴(yán)厲的環(huán)境中，市場(chǎng)消費(fèi)行為理性回歸，需求增長速度正在放緩。直轄的前十年（1997年-2007年），重慶商品房需求高速增

8、長，年均商品房銷售面積增速達(dá)29.8%，各年商品房需求均較上年有不同程度的增加，而近五年（2007年-2012年）增速放緩，兩次出現(xiàn)年度商品房銷售面積較上年有所減少的現(xiàn)象，一次是受金融危機(jī)影響的2008年，較上年減少19.2%，而另一次則是剛剛過去的2012年，較上年減少0.2%，五年年均銷售面積增速僅為4.9%。特別是自2009年突破4000萬平方米大關(guān)以來，近三年商品房銷售面積增速較低且呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢(shì)，2010年全市商品房銷售面積4314.39萬平方米，較上年增長7.8%，2011年實(shí)現(xiàn)銷售面積4533.50萬平方米，較上年增長5.1%，2012年實(shí)現(xiàn)銷售面積4522.40萬平方米，

9、較上年下降0.2%。圖2：直轄以來重慶市主要年份商品房銷售面積增速單位：%3、各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展差異較大重慶作為中西部唯一的直轄市，是中國目前行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市，也是二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)突出的城市，區(qū)域城鎮(zhèn)化水平參差不齊。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)作為城市建設(shè)的一個(gè)縮影，是推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要推力，也是縮小二元結(jié)構(gòu)差距的中堅(jiān)力量。從各功能區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資看，2008-2012年，都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資額5850.67億元，年均增長20.0%；城市發(fā)展新區(qū)累計(jì)投資額1652.45，年均增長34.2%；渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)開發(fā)投資累計(jì)完成607.74億元，年均

10、增長40.9%；渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)累計(jì)完成262.75億元，年均增長50.0%?？傮w呈現(xiàn)出總量越小增速越快、總量越大增速較緩的區(qū)域結(jié)構(gòu)特征。從區(qū)域商品房銷售情況看，2008-2012年，都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)商品房銷售面積年均增長-1.0%；城市發(fā)展新區(qū)商品房銷售面積年均增長8.0%；渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)商品房銷售面積年均增長19.5%；渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)商品房商品房銷售面積年均增長27.6%。渝東北、渝東南年均增速分別比一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈高出17.9和26個(gè)百分點(diǎn)，渝東北翼、渝東南翼商品房銷售面積占比由2008年16.2%、2.1%提高到2012年的21.0%、4.6%。綜上所述，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)

11、展?fàn)顩r差異較大。近五年，渝東北與渝東南兩大生態(tài)發(fā)展區(qū)的開發(fā)投資與銷售面積均保持高速增長，且明顯快于都市區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)的發(fā)展，但是從總量占全市比重來看，投資與銷售占全市比重均不足三成，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的區(qū)域二元結(jié)構(gòu)仍十分明顯，區(qū)域發(fā)展還任重道遠(yuǎn)。（三）重慶城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)聯(lián)分析1、城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增長與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更契合從重慶城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)際變化來看，自2002年以來，常住人口總量并未發(fā)生明顯變化，而主要是城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增長推動(dòng)了城鎮(zhèn)化率的提高。2002年，全市常住人口2814.83萬人，其中城鎮(zhèn)人口1059.16萬人，城鎮(zhèn)化率為37.6%，到2012年，全市常住人口2945.

12、00萬人，僅較2002年增長4.6%，年均增長0.5%，而城鎮(zhèn)人口數(shù)量達(dá)到1678.12萬人，較2002年增長58.4%，年均增長4.7%。分析城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系來看，城鎮(zhèn)化率和城鎮(zhèn)人口數(shù)量均與房地產(chǎn)業(yè)增加值存在明顯的正相關(guān)關(guān)系，但城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增長與房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長關(guān)系更為顯著，兩者相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.892，較城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)增加值的相關(guān)系數(shù)高0.024?？梢?，城鎮(zhèn)人口的變化規(guī)律與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程更為契合。2、城鎮(zhèn)人口數(shù)量變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的關(guān)聯(lián)度較高重慶城鎮(zhèn)化水平的不斷提高和城鎮(zhèn)人口數(shù)量的不斷增長是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供求快速增長的主要?jiǎng)恿?，也是推?dòng)重慶房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)

13、不斷增長的重要來源。在近十年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到1.11萬億元，年均增長26.1%，商品房銷售面積總額達(dá)3.07億平方米，年均增長16.1%。因此，需要進(jìn)一步分析的是城鎮(zhèn)化水平和城鎮(zhèn)人口數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供給和需求的作用是否一致。從2002年以來城鎮(zhèn)化水平變動(dòng)情況與房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供需的相關(guān)性來看，城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供給和需求的變化關(guān)聯(lián)度基本一致。城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積的相關(guān)系數(shù)分別為0.965和0.967。從2002年以來城鎮(zhèn)人口數(shù)量變動(dòng)情況與房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供需的相關(guān)性來看，城鎮(zhèn)人口數(shù)量變化與房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的供給變化關(guān)聯(lián)度更高。城鎮(zhèn)人口數(shù)量與房地

14、產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積的相關(guān)系數(shù)分別為0.959和0.980，與代表房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供給的房地產(chǎn)開發(fā)投資額相關(guān)度更高。3、城鎮(zhèn)人口數(shù)量將成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著因素從重慶房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)和房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的供求變動(dòng)分別與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的相關(guān)因素分析結(jié)果來看，城鎮(zhèn)化率是否提高并非是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，而城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值和房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響更為顯著。因此，研究新型城鎮(zhèn)化對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，務(wù)必把握重慶城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的內(nèi)在動(dòng)力，是單純的城鎮(zhèn)化率的提高還是城鎮(zhèn)人口的增長，而城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變動(dòng)趨勢(shì)和特征將對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)走向產(chǎn)生較為深遠(yuǎn)的影響。二、區(qū)域與影響：各功能區(qū)城鎮(zhèn)化特

15、征對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的深刻影響總體來看，近十年來全市各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供給與需求均呈現(xiàn)出較大的增長，各地區(qū)城鎮(zhèn)化水平也呈現(xiàn)出同向增長的積極態(tài)勢(shì)。但影響各功能區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的因素卻各具特點(diǎn)，因此細(xì)化分析重慶各區(qū)域城鎮(zhèn)化特征是把握房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀與問題的重要手段。（一）都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)的外來人口成為城鎮(zhèn)化主力軍從都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)近十年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程情況來看，2002年該地區(qū)常住人口622.00萬人，其中城鎮(zhèn)人口450.82萬人，城鎮(zhèn)化率為72.5%，到2012年常住人口達(dá)到795.36萬人，增加了173.36萬人，城鎮(zhèn)人口達(dá)到692.55萬人，增加了241.74萬人，城鎮(zhèn)化率提高到

16、87.1%。由于重慶平均人口自然增長率僅為3，對(duì)常住人口和城鎮(zhèn)人口數(shù)量的影響極為有限，因此忽略該因素后可以看出，都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)城鎮(zhèn)化率的提高主要由兩部分構(gòu)成，一方面是本地住戶的身份轉(zhuǎn)化形成，另一方面是由外來人口落戶成為城鎮(zhèn)人口，而從城鎮(zhèn)人口增量大于常住人口增量的特征分析，外來人口落戶本地城鎮(zhèn)是城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長后拉動(dòng)城鎮(zhèn)化水平提高的主要因素。該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)在上述背景中成為全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心龍頭，近十年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)8044.17億元，占全市的比重達(dá)到72.4%，甚至在個(gè)別年份超過80%，商品房銷售面積總計(jì)16416.78萬平方米，占全市的比重達(dá)到53.5%，在2007年達(dá)到

17、最大份額為64.8%。（二）城市發(fā)展新區(qū)的本地人口轉(zhuǎn)型是城鎮(zhèn)化水平提高的動(dòng)力城市發(fā)展新區(qū)在2002年時(shí)常住人口為1032.07萬人，到2012年末為1041.78萬人，基本無明顯變化，即外出人口與外來人口基本持平，而城鎮(zhèn)人口由363.54萬人增加到557.41萬人，城鎮(zhèn)化率由35.2%提高到53.5%。由此可見，該區(qū)域本地住戶的城鎮(zhèn)化成為主要?jiǎng)恿?。城市發(fā)展新區(qū)受益于主城九區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)日漸繁榮，近十年來累計(jì)完成開發(fā)投資2014.58億元，占全市比重為18.1%，年均增速34.2%，較主城九區(qū)高14.2個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積總計(jì)8536.22萬平方米，占全市比重為27.8%

18、，年均增速15.9%，較主城九區(qū)高2.6個(gè)百分點(diǎn)。（三）生態(tài)發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程由人口流出與轉(zhuǎn)型雙輪驅(qū)動(dòng)渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)與渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中存在較大共性，常住人口總量均有所減少，渝東北常住人口由2002年的871.24萬人減少到827.43萬人，減少5.0%，渝東南由289.52萬人減少到280.43萬人，減少3.1%，而同期城鎮(zhèn)人口數(shù)量均明顯增加，渝東北城鎮(zhèn)人口由2002年的200.37萬人增加到334.61萬人，增長67.0%，城鎮(zhèn)化率由23.0%提高到40.4%，渝東南城鎮(zhèn)人口由44.42萬人提高到93.55萬人，增長110.6%，城鎮(zhèn)化率由15.3%提高到33.4%。人

19、口外流和本地住戶轉(zhuǎn)型共同作用于兩翼地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，而渝東北的人口外出因素強(qiáng)于渝東南，渝東南的本地住戶轉(zhuǎn)型因素強(qiáng)于渝東北。同期兩地房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)由于基礎(chǔ)薄弱，因此發(fā)展速度明顯更快。近十年來，渝東北和渝東南房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增速分別為28.9%和44.6%，商品房銷售面積年均增速分別為23.9%和41.3%。供給與需求的增長速度均明顯高于全市平均水平。（四）城鎮(zhèn)人口數(shù)量變化對(duì)各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)作用顯著從各區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程中所體現(xiàn)出的特征來看，城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變化始終是過去十年各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。從下表可以看出，城鎮(zhèn)人口增長速度最高的渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供給與需求的增長也最高

20、，而都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)以及城市發(fā)展新區(qū)的城鎮(zhèn)人口增長速度偏低，則房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的增速也偏低，由于同期城市發(fā)展新區(qū)城鎮(zhèn)化率的增長幅度高于都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)，因此該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的增長速度高于主城九區(qū)?？梢?，城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的影響作用中，城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變化是首要因素，而城鎮(zhèn)化率的提高是次要因素。表2：2002年2012年重慶市各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)和城鎮(zhèn)人口平均增速 單位：%區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資額平均增速商品房銷售面積平均增速城鎮(zhèn)人口數(shù)量平均增速都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)24.913.34.4城市發(fā)展新區(qū)28.015.94.4渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)28.923.95.3渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)

21、展區(qū)44.641.37.7三、功能與錯(cuò)位：功能區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)與問題（一）新功能區(qū)目標(biāo)與重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的前景新功能區(qū)規(guī)劃是對(duì)全市各區(qū)域發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行的準(zhǔn)確定位，是在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的要求下，對(duì)“一圈兩翼”經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域格局的進(jìn)一步細(xì)化與深入。該規(guī)劃的出臺(tái)，勢(shì)必推動(dòng)全市城鎮(zhèn)化進(jìn)程，為重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)構(gòu)建出嶄新的發(fā)展空間和區(qū)域格局。1、都市核心功能區(qū)的新增長點(diǎn)都市功能核心區(qū)總?cè)丝诒３衷?80萬人，以打造中央商務(wù)區(qū)為核心，形成商業(yè)、辦公樓的房地產(chǎn)市場(chǎng)新增長點(diǎn)。2、都市功能拓展區(qū)主次分明都市功能拓展區(qū)未來十年新增400萬人，以構(gòu)建21個(gè)人口聚集區(qū)為基礎(chǔ)，形成商品住宅為主、商業(yè)辦公為輔的房地

22、產(chǎn)市場(chǎng)新格局。3、城市發(fā)展新區(qū)住宅市場(chǎng)空間巨大城市發(fā)展新區(qū)成為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)，城鎮(zhèn)化率提高到63%，常住人口達(dá)到1200萬人，占全市總?cè)丝诘?6%；以提高城鎮(zhèn)化率、增加城鎮(zhèn)人口為目標(biāo)，拓展出較大的商品住宅市場(chǎng)發(fā)展空間。4、渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)的市場(chǎng)特色渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)規(guī)劃用十年時(shí)間，引導(dǎo)轉(zhuǎn)移人口130萬，常住人口減少到700萬左右。渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)以涵養(yǎng)發(fā)展為關(guān)鍵，打造特色農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)、生態(tài)產(chǎn)品供給能力和“三峽”沿線特色旅游經(jīng)濟(jì)帶，物流、倉儲(chǔ)類相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)業(yè)將迎來較大發(fā)展空間，成為該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的核心動(dòng)力。5、渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)重在提升品質(zhì)渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展

23、區(qū)重點(diǎn)引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)超載人口向都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)以及城市發(fā)展新區(qū)轉(zhuǎn)移，規(guī)劃用10年左右時(shí)間，引導(dǎo)轉(zhuǎn)移人口80萬，常住人口減少200萬。渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)以保護(hù)型發(fā)展為目標(biāo)，著力于改善生活條件、提高服務(wù)水平，重點(diǎn)發(fā)展商品住宅和旅游地產(chǎn)兩大市場(chǎng)，優(yōu)化區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。（二）當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域結(jié)構(gòu)不適應(yīng)功能區(qū)布局的問題規(guī)劃五大功能區(qū)布局、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，是重慶轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、增強(qiáng)內(nèi)生動(dòng)力，建成西部地區(qū)重要增長極、長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的基本依托；是破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展直轄市的關(guān)鍵舉措；是加快推進(jìn)“科學(xué)發(fā)展、富民興渝”，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)領(lǐng)先”，在西部率先建成全面小康社

24、會(huì)的必由之路。在新功能區(qū)定位的要求下，對(duì)重慶各個(gè)功能區(qū)的發(fā)展目標(biāo)和前行路線均有不同要求，重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)各功能區(qū)前景已發(fā)生深刻變化，依托各功能區(qū)定位、特征和基礎(chǔ)的差異化發(fā)展態(tài)勢(shì)必然形成，但當(dāng)前重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)形成的發(fā)展慣性仍存在以下一些不適應(yīng)新功能區(qū)布局的問題亟待解決。1、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位從上述分析中可以明顯看出，近十年來各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的供給占比與需求占比存在嚴(yán)重不平衡的錯(cuò)位現(xiàn)象。都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)占全市72.4%的投資僅滿足了53.5%的銷售面積；城市發(fā)展新區(qū)占全市18.1%的投資滿足了27.8%的銷售面積；渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)占全市6.8%的投資滿足了15.6%的銷售

25、面積；渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)占全市2.7%的投資滿足了3.1%的銷售面積。各區(qū)域之間的投資占比與銷售面積占比之差如下表所示，雖然下表中的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供求錯(cuò)位差未考慮房價(jià)因素，但從提高生活水平、居住環(huán)境的社會(huì)福利層面考慮，城市發(fā)展新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資效率明顯最高，等額的資源投入該區(qū)域后所能滿足的商品房銷售面積更為顯著，或許是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式下實(shí)現(xiàn)資源更優(yōu)配置、社會(huì)福利更大化的最優(yōu)選擇。表3：近十年重慶市各地區(qū)供給與需求占全市比重 單位：%區(qū)域近十年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市比重近十年商品房銷售面積占全市比重差額都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)72.453.519.0城市發(fā)展新區(qū)18.127.8-9.7渝東北生

26、態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)6.815.6-8.9渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)2.73.1-0.42、需求差異化與供給同質(zhì)化的矛盾重慶新功能區(qū)劃分定位的主要目的是全面推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，其總體要求為，以提高城鎮(zhèn)綜合承載力、集聚力和輻射力為核心，以加快產(chǎn)業(yè)、人口和功能集聚為重點(diǎn)，著力構(gòu)建以國家中心城市為龍頭、區(qū)域性中心城市為支撐、區(qū)縣城為紐帶、小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)單元的大都市連綿帶，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)集群發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、綠色發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，努力走出一條符合重慶實(shí)際的新型城鎮(zhèn)化道路，因此，要求重慶各功能區(qū)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中要立足本地特征，形成不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。當(dāng)前全市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的需求已初步呈現(xiàn)出差異化特征。從近五年的情況來看，由

27、于城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增長是全市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，因此商品住宅銷售面積總計(jì)達(dá)18596.01萬平方米，占同期商品房銷售面積比重為91.9%，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)力量，但近期各區(qū)域需求結(jié)構(gòu)已產(chǎn)生差異化發(fā)展趨勢(shì)，各區(qū)域商品住宅銷售面積占比與全市平均水平的差異度正在從積聚轉(zhuǎn)為發(fā)散。圖3：近五年各區(qū)域商品住宅銷售面積占商品房的比重與全市平均占比的差異但當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供給卻未能跟進(jìn)該差異化的趨勢(shì)，投資供給的同質(zhì)化特征仍較為明顯。近五年全市住宅投資總額為5645.24億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.4%，各功能區(qū)的住宅投資占開發(fā)投資比重與全市平均水平相差不大，都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)為

28、65.2%，城市發(fā)展新區(qū)為70.8%，渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)為78.3%，渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)為71.1%，且從下圖可見，近期各區(qū)域住宅投資占比與全市平均水平的差異度從發(fā)散特征轉(zhuǎn)變?yōu)橄颉?”刻度積聚，存在差異縮小的趨勢(shì)，既不適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式下對(duì)各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)要求，也不符合已經(jīng)產(chǎn)生差異化發(fā)展趨勢(shì)的需求結(jié)構(gòu)。圖4：近五年各區(qū)域住宅投資占開發(fā)投資的比重與全市平均占比的差異3、城鎮(zhèn)化進(jìn)程特征、錯(cuò)位與矛盾的綜合問題綜合來看，重慶各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展與城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變化存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，但各區(qū)域城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長的影響因素卻各不相同，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展要求下，利用各區(qū)域在供給

29、結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位中所體現(xiàn)出的效率，止住初現(xiàn)端倪的需求差異化與供給同質(zhì)化的矛盾，是對(duì)重慶各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展提出的新問題，各區(qū)域當(dāng)前現(xiàn)狀和趨勢(shì)所面臨的發(fā)展問題值得深思。就都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)而言，外來人口的不斷增長，勢(shì)必導(dǎo)致該地區(qū)城鎮(zhèn)人口數(shù)量持續(xù)增加和該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供給與需求的不斷增長，而從房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)效率來看，不斷加大該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售面積有可能導(dǎo)致供給與需求的進(jìn)一步錯(cuò)位和失衡，以更高的投入滿足不能與之匹配的需求勢(shì)必導(dǎo)致房價(jià)上漲，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，亦不利于社會(huì)生活水平的提高；城市發(fā)展新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資能夠滿足更多的商品房銷售面積需求，是四大區(qū)域中供給效率最高的區(qū)域，但其

30、城鎮(zhèn)化進(jìn)程特征為單一的依靠本地住戶轉(zhuǎn)型，顯得較為單薄，導(dǎo)致近年來需求結(jié)構(gòu)中的住宅占比有所下降，因此需要注入更多的房地產(chǎn)需求增長動(dòng)力，充分發(fā)揮該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資的高效特征；渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)和渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)需求結(jié)構(gòu)中的住宅占比仍處于上升通道，主要原因是該區(qū)域剛剛進(jìn)入快速城鎮(zhèn)化階段，本地住戶的轉(zhuǎn)型特征在一定程度上仍將推動(dòng)該區(qū)域城鎮(zhèn)人口數(shù)量的不斷增長，但其城鎮(zhèn)化特征中常住人口數(shù)量的減少趨勢(shì)值得關(guān)注，是區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)空間所存在的客觀局限。四、思路與構(gòu)想：順勢(shì)引導(dǎo)形成五區(qū)聯(lián)動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)格局（一）以改善各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)為目的重慶市較為明顯的城鄉(xiāng)分割二元結(jié)構(gòu)特征是新功能區(qū)定位的現(xiàn)

31、實(shí)基礎(chǔ)，而破除該特征促進(jìn)資源在城市農(nóng)村之間、都市區(qū)與生態(tài)區(qū)之間、平壩與山區(qū)之間合理流動(dòng)，絕非是構(gòu)建相同的發(fā)展模式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所能解決的，只能因地制宜地利用當(dāng)?shù)靥卣鲗?shí)施差異化發(fā)展模式，形成有效的功能互補(bǔ)才能更好地發(fā)展重慶經(jīng)濟(jì)。因此，對(duì)重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的區(qū)域結(jié)構(gòu)也提出了新的要求和發(fā)展目標(biāo)，構(gòu)建以功能為主導(dǎo)，依托當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境、人文傳統(tǒng)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)需要明確區(qū)域目標(biāo)、把握發(fā)展關(guān)鍵、實(shí)施有效手段、建立市場(chǎng)保障，順應(yīng)規(guī)律形成五大功能區(qū)聯(lián)動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)格局。（二）以強(qiáng)化當(dāng)前人口流動(dòng)趨勢(shì)為關(guān)鍵從五大功能區(qū)人口變動(dòng)的目標(biāo)和近年來各區(qū)域人口流動(dòng)趨勢(shì)看，兩者已形成一定共性，但在部分地區(qū)仍顯

32、不足，需要全面強(qiáng)化。主城九區(qū)的人口數(shù)量增長以城鎮(zhèn)人口穩(wěn)住，主要集中于都市功能拓展區(qū)，近十年常住人口數(shù)年均增長2.5%，城鎮(zhèn)人口數(shù)年均增長4.4%。而從同期都市功能核心區(qū)和拓展的土地規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況看，新增人口已經(jīng)形成向都市功能拓展區(qū)自然遷移的發(fā)展慣性，但以當(dāng)前速度距離未來十年增長400萬人的目標(biāo)尚存距離，因此進(jìn)一步強(qiáng)化該趨勢(shì)是形成都市功能核心區(qū)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都市功能拓展區(qū)適宜居住生活的協(xié)調(diào)模式的關(guān)鍵；城市發(fā)展新區(qū)對(duì)生態(tài)區(qū)人口的吸納力度尚顯不足，近十年來常住人口數(shù)量變化不明顯，城鎮(zhèn)化率的提高來源于本地人口戶籍結(jié)構(gòu)的改變。該區(qū)域近十年來房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展速度較快，但要在未來十年吸納以生態(tài)區(qū)人口轉(zhuǎn)移為主的200萬人口，在鄰近城市形態(tài)更為高級(jí)的都市功能拓展區(qū)的客觀條件下，如何增強(qiáng)轉(zhuǎn)移人口在當(dāng)?shù)氐臍w屬感，留住外來人口還務(wù)必在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生保障方面進(jìn)一步提升區(qū)域競爭力；渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)與渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)的常住人口數(shù)量在近十年均有小幅減少，人口向外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)初步形成，進(jìn)一步推動(dòng)該人口轉(zhuǎn)移趨勢(shì)發(fā)展是實(shí)現(xiàn)功能區(qū)定位目標(biāo)的關(guān)鍵問題。（三）以市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)為手段自2007年到2012年，都市功能核心區(qū)和拓展