物業(yè)管理公司的物業(yè)管理制度匯編

1、辦公室防火管理制度1 、 辦公室內(nèi)不準吸煙。2 、 辦公室用過的廢紙要放在紙簍內(nèi)并及時清除，不準在室內(nèi)焚燒紙張，物品。3 、 不準在辦公室內(nèi)使用任何電加熱器具，特殊情況要報安全部批準后辦理手續(xù)后方可使用。4 、 財務組、各設備機房內(nèi)嚴禁吸煙、存放易燃易爆物品。5 、 下班前要對室內(nèi)進行檢查，切斷電源，確認無隱患后關好門窗，方可離開。6 、 各辦公場所均應擺放滅火器材，并要求員工熟練使用。7 、 庫房內(nèi)存放的易燃易爆物應與其他物品單獨存放，并標注標簽。8 、 定期對室內(nèi)電線進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報工程部進行維修。9 、 安全組定期組織對各辦公區(qū)域進行安全檢查。安全組主管職責全面主持保安部各項管理

2、工作。制定保安部年度工作計劃、目標。A. 負責安全管理工作的現(xiàn)場管理， 及時了解安全員的思想及生活動態(tài)， 解決疑難問題， 并定期向經(jīng)理匯報；B. 負責組織安全組員工的在職培訓，軍事訓練及崗位技能培訓，每季度至少進行一次緊急集合，不斷提高 安全員的職業(yè)敏感度和處理事務的應變能力，增強團隊凝聚力，組織紀律性和戰(zhàn)斗力；C. 定期檢查各班工作 ,檢查各項管理制度的落實情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，及時上報；D. 負責每季度檢查安全消防器械，將檢查結果及養(yǎng)護情況報公司品質部；E. 定期組織消防知識培訓，定期或不定期組織消防演練，不斷提高安全員的防火意識和滅火作戰(zhàn)技能；F. 負責小區(qū)安全員巡邏路線及崗位設置的制

3、定，并根據(jù)實際需要調(diào)整改變巡邏路線、方式和方法；G. 負責本部門員工的月度考評工作；H. 負責各班之間的協(xié)調(diào)工作，每周召開一次治安情況分析會，發(fā)現(xiàn)的集中問題及時報管理部經(jīng)理；I. 協(xié)調(diào)處理園區(qū)內(nèi)的各種違章行為、突發(fā)事件，調(diào)節(jié)因安全產(chǎn)生的投訴及業(yè)主、住戶之間的糾紛，配合派 出所開展專項嚴打活動；J. 密切監(jiān)察小區(qū)停車場情況，嚴格檢查各類質量記錄；K. 完成管理部經(jīng)理交辦的其它臨時性工作。安全組與其他職能組業(yè)務關系制度1 、 安全組應對各職能組進行定期或不定期的安全檢查，在進行的過程中需要得到有關職能組的支持，理 解和配合，事先與被檢查職能組取得聯(lián)系。2 、 安全組定期對各組組織規(guī)模不同的各類消防

4、演習。為確保演習的效果，安全組盡可能將演習程序，相 關各職能組任務方案通知到有關職能組，相關職能組應通知其職能組員工知道自己的職責、任務、并配合 消防演習。3 、 為做好各類案件和事故的預防，安全組要針對各種事故隱患苗頭對員工進行安全教育，法制教育，消 防短程培訓等工作。所涉及到的職能組及人員請給予最大配合及支持。4 、 在各種鑰匙的發(fā)放、領取、借用，配置及歸還上安全組將會有可能同時和幾個相關職能組發(fā)生協(xié)作關 系。在這一項工作中，為了積極配合各職能組工作，安全組將快速辦理各項手續(xù)。5 、 接到客戶服務組“客戶入住通知單”后安全組將積極協(xié)助，并按通知單上規(guī)定內(nèi)容辦理客戶各項手續(xù) 及發(fā)放有關證件。

5、6 、 配合公司做好安全培訓及宣傳教育工作。7 、 與工程組共同做好消防和安全工程設施總體驗收工作，加強對施工單位施工管理及施工證件發(fā)放，施 工項目審批手續(xù)，根據(jù)施工要求辦理“動火證”。對消防報警系統(tǒng)監(jiān)控，發(fā)生故障及時給工程組發(fā)維修單， 確保所有設備正常運轉，共同完成火災報警后的確認工作。8 、 協(xié)助財務組做好日常取、送現(xiàn)金過程中的安全保障工作。9 、 客戶服務組作為接觸客戶的一線服務組，在發(fā)現(xiàn)各種安全隱患同時，要及時通知安全組進行防范及采 取必要措施。10 、 安全組應與超市、商鋪等區(qū)域的安全人員密切配合，在發(fā)現(xiàn)問題時及時向他們通報，并做出處理意 見。安全班長崗位職責1. 負責主持本班日常工

6、作，帶領和督導全班人員依據(jù)崗位職責，認真做好小區(qū)安全保衛(wèi)工作。2. 負責主持召開班務會， 及時傳達上級指示和班長例會精神， 研究提出意見并具體組織本班安全員認真貫 徹落實。3. 負責本班人員的考勤，如實記錄本班執(zhí)勤中遇到和處理的問題，重大問題要迅速上報安全主管。4. 負責協(xié)調(diào)本班與其它班之間的工作關系和本班人員的關系。5. 熟悉保安員各崗位職責，掌握公司管理區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)工作的規(guī)律及重點。6. 對管理不利而造成本班在執(zhí)勤中發(fā)生的重大事故，或本班人員違法違紀的情況負責。7. 負責對本班安全員的業(yè)務技能、思想進行培訓教育。8. 有權對本班人員上崗執(zhí)勤情況進行檢查、督導，有權對本班人員進行表揚和批評

7、。9. 有權根據(jù)工作需要指揮調(diào)動本班人員。10. 對本班執(zhí)勤中遇到的一般問題有處置權。11. 向安全組提出本班不合格安全員的處罰、調(diào)換的建議。12. 嚴格遵守各項規(guī)章制度，沉著、機智、嚴明、公正地處理各類事務，并完成好領導交辦的其它事宜。新奧物業(yè)管理有限公司 ISO9001 質量管理體系文件 文件名稱：中央空調(diào)操作規(guī)程 編號： WZBWZ-16 版本： A 頁狀態(tài)： 00 發(fā)布日期： 2001/8/1 生效日期： 2001/8/15 編制： 審核： 批準：1 目的為規(guī)范中央空調(diào)操作人員的工作，確保正常運行。2 適用范圍適用于總部物業(yè)管轄內(nèi)中央空調(diào)的管理。3 中央空調(diào)的操作規(guī)程3 1 總則3 1

8、 2 本規(guī)程適用于短期停車（如周休日）后的正常開關車；3 1 3 值班人員必須經(jīng)培訓合格后，方可上崗；3 1 4 值班人員應嚴格遵守規(guī)程，并應根據(jù)不同情況作相應妥善的處理；3 1 5 非工作人員不宜進房，停機無人時應鎖門。3 2 準備工作3 2 1 冷卻水系統(tǒng)3 2 1 1 檢查貯水水量及補水是否正常：有貯水池的還檢查水位計是否有效；3 2 1 2 如有水質穩(wěn)定系統(tǒng)，使之正常投入；3213 啟動冷卻水泵，將水量調(diào)到正常值（ 80 120% ）；3 2 1 4 冷卻塔風機是否開啟，視水溫和天氣而定（主要決定于濕球溫度的高 低）；3 2 2 冷水系統(tǒng)3 2 2 1 根據(jù)系統(tǒng)狀況（開始或閉式），檢查

9、貯水以及補水狀況； 3222 啟動冷水泵調(diào)到正常流量（ 80 120% ）； 3222 1 可根據(jù)需要調(diào)整旁通閥視是否需要冷水調(diào)至所需溫度才送出等要 求而定；3222 2 閉式系統(tǒng)還需根據(jù)壓力狀況（部分風機盤管無負荷時切斷冷水進水） 調(diào)節(jié)旁通閥。3 2 3 檢查3 2 3 1 蒸汽電磁閥前的閥應全開，后邊的閥應關閉；3 2 3 2 蒸汽凝水閥是否打開？（開） 新奧物業(yè)管理有限公司 ISO9001 質量管理體系文件 文件名稱：中央空調(diào)操作規(guī)程 編號： WZBWZ-16 版本： A 頁狀態(tài)： 00 發(fā)布日期： 2001/8/1 生效日期： 2001/8/153 2 3 3 冷劑水旁通閥是否關閉？（

10、關）3 . 2 . 3. 4冷卻水溫度？ （ t > 18 'C,如果低于此值應調(diào)整）3 2 3 5聯(lián)系或檢查供汽條件是否具備。3 3 開機3 3 1 啟動機組調(diào)整液體；3 3 1 1 必須將 D 1 撥至有安全保護位置,再合上電源；3 3 1 2 按啟動鈕 C 1 溶液泵啟動；3 3 1 3 調(diào)整發(fā)生器液體保持穩(wěn)定。3 3 2 檢查手動自抽裝置視鏡中氣泡多少？如氣泡過多短時間不能消除,則先啟 動真空泵,排除機內(nèi)不凝性氣體。3 3 3 供汽供汽時管道及機組預熱開始時 P - O.逐步加大供汽量，切不可過猛，在半 小時左右逐步達到正常供汽壓力。供汽壓力還需視負荷大小而定。凝水放 水

11、閥處見有蒸汽，即可關閉放水閥。3 3 4 及時調(diào)整發(fā)生器液位尤其高發(fā)的液位； 3341供汽開始以及負荷增加時，冷劑蒸汽蒸發(fā)量也增加，應加大溶液循環(huán) 量；3342如熱交換器里發(fā)生響聲，應及時加大循環(huán)量；3 3 4 3應將正常運行時的液位作為調(diào)整依據(jù) 3344冷劑水液位正常后，啟動冷劑泵。3 4 運行3 4 1 按時準確抄錄組運轉記錄表，一般每班四次。3 4 2 每次抄表時，還應檢查下列各項與平時數(shù)據(jù)是否正常？3 4 2 1 屏蔽泵：振動、電流、溫度、壓力；3422冷水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機（包括水質穩(wěn)定系統(tǒng)）：壓力、電流、 振動、補水、水量（給藥、補水、排污、水至等）；3423 冷凝器進蒸發(fā)器

12、的冷劑水溫度（ t1 ）是否正常？t1 < t2+（2-2.5）°C式中 t2 是冷凝器的冷卻水出水溫度。如超過范圍則打開冷凝器抽氣閥， 抽取五分鐘后關閉。3 4 3 隨時注意下列項目：3 4 3 1 發(fā)生器液位，尤其高發(fā)； 新奧物業(yè)管理有限公司 ISO9001 質量管理體系文件 文件名稱：中央空調(diào)操作規(guī)程 編號： WZBWZ- 1 6 版本： A 頁狀態(tài)： 00 發(fā)布日期： 2001/8/1 生效日期： 2001/8/153 4 3 2 冷劑水量 防止屏蔽泵吸空，而且要高發(fā)、低發(fā)、吸收器各自液位高低以及相互 間的關系。3 4 3 3 蒸汽壓力和凝水溫度；3 4 3 4 冷水出

13、口溫度和冷卻水進水溫度；3 4 3 5 自抽裝置鏡處氣泡的多少。3 5 停機351 關閉蒸汽閥門；352 按“ C 2 ”停止鈕，機組自動進入稀釋狀態(tài)，但仍需調(diào)整發(fā)生器液位穩(wěn)定， 直至停機（熱水型機組不必）；t > 25353 打開冷劑泵旁通閥，液位過低即停泵，如短期停機（如周日），且室溫 C , 可不旁通。354 稀釋、冷卻完畢自動停機；355 關閉冷卻塔風機、冷卻水泵（包括水質穩(wěn)定系統(tǒng)）；356 關冷水泵；357 打開蒸汽凝水放水水閥。36 開機、停機方框圖 7 3。新奧物業(yè)管理有限公司 ISO9001 質量管理體系文件 文件名稱：中央空調(diào)操作規(guī)程 編號： WZBWZ- 1 6 版本

14、： A 頁狀態(tài)： 00 發(fā)布日期： 2001/8/1 生效日期： 2001/8/15開機停機合上電源 停供蒸汽Yes調(diào) 整 No 機組真空 等 待 No 冷劑水 啟動冷水泵 低液位 冷卻水泵（風機） Yes停冷劑泵 冷卻水t<43 °CNo 冷 水 水 質調(diào) 整 流量溫度 穩(wěn)定系統(tǒng) 稀釋完畢 停機Yes啟動溶液泵 停冷卻水 泵風機YesNo調(diào) 整 高發(fā)液位 停冷水泵 停水質 穩(wěn)定系統(tǒng)Yes供應蒸汽等 待 No 冷劑水凝液Yes啟動冷劑水泵正常運行物品驗證標準作業(yè)程序一、目的 適用采購物品的驗證工作，確保入倉物品符合規(guī)定要求。二、適用范圍適用于物業(yè)部及其下屬各處物品驗證工作。三、

15、職責1 、經(jīng)營部采購員負責物品的采購。2、公司 / 各處倉庫管理員負責所購物品的驗證。3 、公司財務部主管負責物品驗證的監(jiān)督工作。四、程序要點1、物品驗證的要求(1) 每次采購物品單位數(shù)量少于 10 個的，要求 100% 抽樣驗證。(2) 每次采購物品單位數(shù)量多于 10 個的，要求 1050% 驗證。(3) 采購物品必須具備合格證，特別是對批量(或成箱、成件)購買的物品必須要驗證物品的合格證，物品 的合格證由倉庫管理員保存。(4) 對目測無法驗證物品，必須使用相關工具協(xié)助驗證。(5) 對驗證物品的規(guī)格、數(shù)量等必須與采購計劃單上的內(nèi)容相符。(6) 倉管員應將常用物品的說明書、使用說明書及保修卡等

16、資料在驗證無誤后交經(jīng)營部保存、備查。2 、物品驗證的分類(1) 應送計量所檢定的物品： 儀器儀表類：萬用表；鉗形表；搖表；其他應送計量所檢定的物品。 應抽樣驗收合格證的物品：水暖類：水表；電器類：電表；清潔類：清潔劑、去污粉、潔廁靈等；綠化類：肥料、藥品、種籽等；機械設備類：綠籬機、吸塵機等；儀器儀表類：水平儀、壓力表等；機械零件類：空調(diào)、水泵、電梯、發(fā)電機等設備的備用配件； 其他應驗證合格證的物品。 應抽樣驗證外觀完好度、接觸部位靈活度和壁厚均勻度驗證的物品：水暖類：水龍頭、閥門、彎頭、鐵管、鑄鐵管、接連管等； 電器類：開關、導線、接觸器、燈管、燈泡、保險絲等； 易耗工具類：玻璃刮、扳手、鉗

17、子、螺絲批、修枝剪、小鋤頭等；其他應驗證外觀完好度、接觸部位靈活度和壁厚均勻度的物品。 倉管員應抽樣試用或通電驗收的物品：油料類：油漆、涂料等； 機械設備類：吸塵器、疏通器、剪草機、水泵、電鉆、電焊機等。(2) 凡不屬于上述驗證范圍的，應對其是否符合采購計劃要求的規(guī)格、型號、數(shù)量等進行抽樣或全部核對。3、物品驗證的方法(1) 物品包裝的驗證方法： 倉管員應目視物品外包裝平整光滑，密封包裝無裂縫、無滲漏、無污染或破損痕跡； 注意核對物品包裝上注明的生產(chǎn)日期及有效期：已過有效期的，倉庫管理員應拒絕驗收入庫；有效期時間不足一個月的物品，由倉管員組織人員對其試用，以便檢查該物品的有效程度是否合格， 并

18、要求采購員對該類物品限量采購。(2) 物品質量的驗證方法： 倉管員應仔細檢查物品表面有無擦傷、破損、無裂逢或扭曲變形； 倉管員在驗證鐵制的物品時，應注意有無銹跡； 轉動物品連接部位，檢查其轉動是否靈活，有無大的磨擦聲； 仔細檢查物品接口部分，看連接處有無松動、滑絲現(xiàn)象； 驗證物品質地是否符合購買要求； 物品顏色是否符合要求； 驗證物品規(guī)格、尺寸是否符合要求； 對物品的受力部分應用手或其他方法做加力實驗，看其是否達到規(guī)定的受力標準； 檢查物品附屬件是否齊全。(3) 物品性能的驗證方法： 倉管員應對物品的機構部分反復試動，檢查其靈活性、準確性； 驗收機械設備類必須進行“試用”驗證的方法，以便檢查其性能情況； 驗收具有彈性的物品時，應對物品反復伸縮或彎曲，一般情況下，合格品應回復或基本回復原狀； 倉管員在驗證電器物品時， 應使用萬用表測試。 測試的電壓和電阻的指數(shù)首先達到物品合格證明的標準， 其次還必須達到國家有關指數(shù)的正常標準； 國家規(guī)定的其他驗證方法。4、物品驗收程序(1) 新采購物品的驗證程序： 采購員應將采購回