工程人員在物業(yè)管理前期介入

1、 物業(yè)管理工程知識 內(nèi)容概括一、工程人員在物業(yè)管理前期介入階段一、工程人員在物業(yè)管理前期介入階段的主要工作內(nèi)容的主要工作內(nèi)容二、前期介入工程師二、前期介入工程師崗位職責三、關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設計的一些關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設計的一些意見意見工程人員在物業(yè)管理前期介工程人員在物業(yè)管理前期介入階段的主要工作內(nèi)容入階段的主要工作內(nèi)容一、對樓盤工程建設的參與參與什么？目的是什么？什么人員參與？從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備造型、配套設施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，把好規(guī)劃設計關(guān)、建設配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設

2、計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)。參與人員主要是管理中心負責人和工程技術(shù)負責人。二、參與樓盤工程建設又可分為三個階段。1、在規(guī)劃設計階段介入 規(guī)劃設計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時，設計人員主要是從設計技術(shù)角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設計階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細致地反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題或缺陷，對不當之處提出修改方案，可優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難

3、以解決的問題。 介入的方式主要有： 1）召開有發(fā)展商、規(guī)劃設計部門、工程建設主管部門參加的意見交流會。2）將對樓盤規(guī)劃設計方面的意見以文件的形式向發(fā)展商、規(guī)劃設計部門反映（如發(fā)給設計公司的關(guān)于小區(qū)電氣設計中與用電計量有關(guān)的幾點建議。3）參加設計圖紙會審，提出會審意見。 另外，在其他一些工作場合，有機會我們也可以向設計人員提出意見或反映一些在物業(yè)管理和使用過程中碰到的問題。 無論任何一種方式，都需要有關(guān)的人員在日常工作中注意了解有關(guān)的情況，積累實際經(jīng)驗，搜集資料、數(shù)據(jù)，了解有關(guān)的設計規(guī)范，熟悉政府部門（如物價部門、供水、供電部門）的有關(guān)文件和規(guī)定。（如：只有熟悉物價部門有關(guān)小區(qū)公共用水、用電的攤

4、分辦法和用電類別的劃分，才能提出合理安裝電表的建議）在進行施工圖設計之前，把意見提供給設計部門，并說服其接納，這種情況是最理想的。當然，我們在提建議或意見時要注意措辭、語氣、態(tài)度，要顧及設計人員的面子，如果我們熟悉設計規(guī)范，有事實支持自己的觀點，就會更容易說服其采納我們的意見（舉例：接地扁鐵問題和帝景遙控浮球加裝電磁閥的案例）參與規(guī)劃設計、圖紙會審要注意的要點詳見關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設計的一些意見幾個典型的、影響較大的例子 1）低壓配電回路及電能表的合理設置，以暨南花園高層用電計量為例。2）高低壓配電房、變壓器房不宜設在地下室最低層（防水淹）。3）設備房應有足夠的維修空間。4）水泵房電氣控制柜

5、基礎(chǔ)高度要適當抬高（防水淹）。5）應急燈、出口指示燈和疏散指示燈等和電源線路的連接應通過插頭、插座的連接。6）水、電井房要設照明燈具。7）同一小區(qū)應盡量將監(jiān)控室、消防中心集中設置。以上（1）（4）在完工后已無法更改，（5）、（6）更改要較大的工作量 2、在施工階段介入 其作用是：1）參與施工監(jiān)理，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并適當?shù)叵蝽椖抗尽⒖偣な业炔块T反映，必要時以公司名義發(fā)函，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高樓盤的建造質(zhì)量；注意的重點是隱蔽工程，如埋地線管的材質(zhì)、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導線的型號（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設

6、計要求施工（駿景二期水泵房電柜基礎(chǔ)，只用磚頭架起）2）熟悉管線走向、設備安裝及設備調(diào)試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理，也為接管驗收（竣工驗收）打下基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)；3）集圖紙、資料、使用說明書，熟悉設備的功能；4）于和項目公司、施工單位、設備廠家及有關(guān)部門搞好關(guān)系，建立順暢的服務渠道，利于后期設備保修和管理。3、參加各系統(tǒng)設備、設施的驗收和接管移交 1）驗收參加人員要盡可能熟悉有關(guān)的施工驗收規(guī)范，了解設計要求。要點：a、 檢驗設備設施的性能是否達到設計要求。如：柴油發(fā)電機能否手動、自動啟動；啟動的時間是否達到要求，消防3

7、0秒，人防15秒；輸出電壓和頻率是否穩(wěn)定，配電開關(guān)能否自動切換等；開啟濕式報警閥的試驗閥，測試消防噴淋泵是否能自動啟動等。b、 檢查施工工藝。如：設備是否有編號；配電柜、控制柜及其各回路、電器元件是否標識清楚；配線是否整齊；接線是否牢固；有多條（3條）以上零、地線的要設置零線、地線匯流排；多股線要壓接線耳；線槽蓋、線盒蓋是否齊全。c、 設備、設施外觀檢查，是否有損壞、生銹或殘缺。d、 在驗收證明書上簽字，對存在問題要如實寫上，不要簡單簽名，或可注明：我司意見見附頁、另發(fā)函。2）接管移交 要點：a、 要有移交設備清單、資料清單、項目公司和物業(yè)公司雙方簽字。b、列出存問題， 由項目公司簽字確認。c

8、、 明確存在問題的整改責任和整改時間。三、籌辦物業(yè)管理中心1、擬定工程人員編制；2、招聘工程人員；3、制定開盤前工程人員培訓計劃及培訓內(nèi)容；4、標準化管理制度及規(guī)程懸掛上墻準備；5、協(xié)助制定開辦預算；6、跟進管理中心的裝修工程。前期介入工程師前期介入工程師崗位職責1小區(qū)綠化、道路、交通、景觀、公建配套、樓宇公共地方、公共設施、車場管理系統(tǒng) 、小區(qū)安全防范系統(tǒng)、商鋪、會所功能布局等規(guī)劃設計，從物業(yè)管理和日后使用方便的角度提出專業(yè)意見。2參加甲方組織的小區(qū)各專業(yè)設計、施工圖紙會審。3參與施工現(xiàn)場的了解、跟進，發(fā)現(xiàn)可能影響日后使用或管理運作的因素及時反饋給甲方采取適當施。4召開有集團總工室、發(fā)展商、

9、規(guī)劃設計部門、工程建設主管部門參加溝通意見交流會。5協(xié)助制定開辦預算。 6議定工程人員編制。7招聘工程技術(shù)人員。8 跟進管理中心的裝飾工程。9各系統(tǒng)設備設施的驗收和接管移交前的遺留問題及待改善事項向甲方提出。10按照中華人民共和國房屋接管驗收標準及集團工作程序協(xié)助編制物業(yè)接管計劃。 關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設計關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設計 的一些意見的一些意見一、建筑專業(yè)一、建筑專業(yè)1、根據(jù)住宅設計規(guī)范：外窗窗臺距樓面、地面的凈高低于0.9米時，應有防護設施，所以窗臺高度低于0.9米的開啟窗應設安全防護欄；2、住宅的廚房宜設排煙氣的煙道，避免各廚房抽油煙機的排氣管直接向室外甚至是臥室窗戶排放，造成居室

10、周圍環(huán)境污染和影響外立面美觀以及鄰里不和；3、住宅各廳房應預留合適的空調(diào)室外機位、空調(diào)排水孔及排水管，避免沒有預留或預留位置不夠或所需排水管、銅管過長?！癥J”樓盤32棟臨新港西路的部分空調(diào)室外機位凈寬不足，造成空調(diào)機難于安裝，經(jīng)處理后雖然可安裝小功率空調(diào)機，但未有足夠散熱空間，造成空調(diào)機運行12小時就出現(xiàn)停機；4、各單體建筑設計應按各自的規(guī)范要求進行，如“JJ”花園幼兒園室外樓梯采用鋼梯，梯板邊緣未進行處理，這不符合幼兒園的設計要求；5、“YJ”、“JJ”花園設置了戶外游泳池，但均未按衛(wèi)生防疫要求設置洗腳池、淋浴池，造成兩處游泳池因整改推遲開放； 6、公司現(xiàn)在普遍采用的窗戶做法為平開與固定組

11、合窗，平開扇的面積不宜太大，如“YJ”花園一些外窗開啟扇寬度，最大的達到700mm，造成平開窗鉸鏈強度不足，也易造成業(yè)主開啟不方便、不安全；7、由于商鋪可能會被間隔，從而改變了原來的空間形態(tài)，可能導致原設置于商鋪內(nèi)的消防栓失去了原有的作用，因此建議盡可能將消防栓設置于公共走道；8、有通車需要的路面、廣場，如需要飾面，應考慮車流的荷載，以免飾面被過早和頻繁壓壞。（如八駿廣場的廣場磚被壓壞嚴重）；9、某樓盤一層有兩套房的陽臺利用幼兒園的樓面填高作陽臺。由于幼兒園、住宅的基礎(chǔ)沉降不均勻，造成陽臺出現(xiàn)一條仿如斷開式的裂縫，陽臺分隔墻出現(xiàn)應力裂縫，建議以后在設計中盡可能避免這種情況； 10、各運動場所的

12、設計盡可能依體育場地規(guī)范設計（如：燈光、場地大小等）；11、會所應有足夠的安全防護措施，如圍欄應達到規(guī)范要求的高度，地面防滑，泳池飾面防鋒利傷人處理，泳池的圍蔽不能太矮等；12、預留會所廣告位置；13、地下室墻面、天花、地面的裝飾，建議設計圖紙加以明確；14、化糞池井蓋設置，在綠化帶內(nèi)深埋在花基下，并且沒有明顯標志，導致清理化糞池時要重新開挖花基，重新升高化糞池檢修口等。15、儲水池滲漏現(xiàn)象普遍，如噴泉用水、游泳池，生活水池等，建議設計中要有明確和有效的防水措施；16、電梯門前地板應向外傾斜一個合理的坡度，以防水流入電梯井道；17、“JJ”花園大堂需經(jīng)過幾級樓梯方可進入電梯，不利于殘疾人及老人

13、坐輪椅進出，應考慮設計無障礙通道；18、小區(qū)內(nèi)設備房按類別采用通用鎖匙（如電表房用一類通匙，電梯機房用一類通匙等）；19、首層大堂活動通風窗應安裝防盜網(wǎng)以配合門禁系統(tǒng)使用。二、弱電專業(yè)二、弱電專業(yè)1、 消防梯、客梯轎廂內(nèi)的緊急呼叫，應連通監(jiān)控中心或消防中心；2、為優(yōu)化人員及設備的管理，節(jié)省人力資源，小區(qū)的保安監(jiān)控中心及消防控制中心宜統(tǒng)一設立，不宜分期設置多個控制中心；3、弱電系統(tǒng)（包括消防報警）應設專用接地裝置，在系統(tǒng)設計時應把弱電防雷裝置一并納入設計范圍；4、為方便值班保安及業(yè)主確認訪客身份，在小區(qū)出入口應設可視對講門口機；5、一個工程項目不宜多個施工單位，如門禁系統(tǒng)、防盜門、電控鎖、可視對

14、講、IC卡分別由不同單位施工，系統(tǒng)出現(xiàn)故障，互相推卸責任，難以及時解決問題；6、設施、設備選型不合理，如密碼防盜門鎖，不適合使用頻繁的小區(qū)以致造成故障頻繁；7、小區(qū)智能化系統(tǒng)應統(tǒng)一考慮其涵蓋范圍，尤其考慮到未來的發(fā)展，預先敷設空管（如在分區(qū)、分期結(jié)合處，預埋空管）；監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)要考慮總體統(tǒng)一管理，預留足夠容量； 8、小區(qū)應預留足夠電話容量，避免引致業(yè)主投訴。9、有條件時，強弱電管井分開設置，當共用時，強、弱電管線應分向設置；10、車輛收費系統(tǒng)與管理中心財務聯(lián)網(wǎng)，且收費亭根據(jù)實際情況設置空調(diào)設備；11、消防和監(jiān)控中心應安裝防靜電地板、空調(diào)及電話。 三、強電專業(yè)三、強電專業(yè) 1、有關(guān)用電

15、計量（詳見康工建字2001013號關(guān)于小區(qū)電氣設計中與用電計量有關(guān)的幾點建議）；2、高、低壓配電房、變壓器房不宜設在地下室的最低層，當設在地下室的最低層時，應適當抬高其地面（以防萬一水管破裂、水閥故障時不致于容易被水浸）；3、安裝于水泵房內(nèi)的落地式配電柜、控制柜應適當抬高其基礎(chǔ)，必要時可局部抬高地面，并設步級以便于操作（如帝景苑水泵房，目的是避免水浸電柜）；4、小區(qū)高低壓配電房、變壓器室在高溫潮濕天氣室溫有時可達40C，建議高、低壓配電房、變壓器房應設應急照明燈、紅外線燈和通風設施；5、各種電柜、電箱盡可能布置在室內(nèi)，在公共場所（如架空層、地下車庫等）的電柜電箱應設置門鎖，并應在開鎖后才能操作

16、（以防被外人、小孩等盲目操作，造成意外）；6、一用一備設置的潛污泵，應設手動、自動兩種控制方式，在手動控制方式下，可同時啟動兩臺潛污泵（以便急需時使用），在自動控制方式下，集水井水位處超高水位時，自動啟動兩臺潛污泵；7、路燈、園林燈、噴泉等盡可能集中控制，并設手動和時控兩種控制方式，以便于管理和節(jié)省人手； 8、路燈應根據(jù)實際情況考慮間隔控制，以節(jié)省用電；9、在大堂、電梯前廳、走火梯設置應急燈（即使有發(fā)電機備用電源），以便在突然停電時，能即時、可靠地提供照明； 10、應急燈、疏散指示燈、出口指示燈等和電源線路連接，建議通過插座、插頭連接，以便于維修保養(yǎng)，在公共場所的應急燈應考慮防盜裝置；11、在

17、柴油發(fā)電機的總饋電柜設電能計量表，以便于計量發(fā)電電能；12、電氣施工圖要強調(diào)：埋地敷設的穿線管要使用水煤氣管，接線盒要使用防水線盒，導線連接要在接線盒內(nèi)進行。這樣才能避免路燈、草坪燈、庭院燈等室外電氣線路逢雨天或潮濕天氣經(jīng)常漏電跳閘，不能正常使用；13、樓梯、走廊（除電梯前廳外），安裝紅外線人體感應開關(guān)，以節(jié)省用電，減少更換燈泡的人力和材料，提高業(yè)主滿意度；14、各單元的門鈴不宜設置在廚房內(nèi)，以設置在單元進門走廊或廳內(nèi)為宜； 15、應急發(fā)電機設置市電失壓自啟動功能，其配電系統(tǒng)設置手動和自動合閘功能（通過轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)換），當市電斷電時，既可手動送電，又可通過預先設置自動狀態(tài)將發(fā)電機電源自動送到末端

18、設備；16、部分位置照明不足，如游泳池、小區(qū)內(nèi)部分轉(zhuǎn)角位、架空層要重新加裝光管等；17、戶外型電箱要具備防水功能；18、單元戶內(nèi)配電箱總開關(guān)的大小要注意和電表房內(nèi)住宅單元開關(guān)匹配（供電局根據(jù)每戶報裝容量確定空氣開關(guān)的大小），避免越級跳閘；19、中央空調(diào)系統(tǒng)應設用電計量裝置，以便配合空調(diào)計費系統(tǒng)使用或分攤空調(diào)電費；20、考慮業(yè)主的電費攤分建議路燈、樓層照明、大堂照明盡可能設計高效節(jié)能燈具。 四、給排水專業(yè)四、給排水專業(yè) 1、各小區(qū)水泵房由于水池補水、進水浮球故障控制失靈，導致泵房水浸，影響住戶的正常使用，同時又造成設備的損壞。天面水池和地下水池均需加裝超高水位報警裝置，即可早發(fā)現(xiàn)早處理，所以從安

19、全角度和水泵房的重要性考慮：1）水池宜加裝超高水位報警裝置，并將報警信號引到消防監(jiān)控中心；2）水池應加裝水位儀，水池進水管道應加裝過濾裝置；2、商業(yè)用水和住宅用水應分別設表計量，清潔用水、園林綠化用水應分別設表計量；3、天面雨水的排放應選用各種型式的雨水斗，而不應采用地漏；4、直飲水系統(tǒng)在新建樓盤中，沒有采用遠程抄表，水表、減壓閥和壓力表等公用設備設置在業(yè)主的陽臺上，對設備維修保養(yǎng)增加了難度，并可能引發(fā)與業(yè)主之間的矛盾； 5、地下室水池和水泵均為一用一備，為方便管網(wǎng)設備的維修和清洗水池，建議兩水池之間設計橫管連通，所有水泵從橫管上設出的支管吸水；6、“DJ”苑地下車庫人防大門下的大坑缺少排污井

20、設計，以致大坑常年積水，滋生蚊蟲；7、給排水系統(tǒng)設備安裝位置不便維修，如：游泳池進、排水閥，噴泉水池進、排水閥，部分天面水池遙控閥、水池內(nèi)浮球閥（遠離檢修口）安裝位置不便維修；8、地下設備房無通風系統(tǒng)造成設備房長期潮濕，重要設備房集水井無備用排污泵；9、應嚴格遵守有關(guān)規(guī)范，杜絕給排水管道橫穿電房的現(xiàn)象；10、噴泉潛水泵集水坑建議加裝濾網(wǎng)，防止堵塞水泵；11、清潔綠化用水點建議設在路邊，用鵝卵石作飾面并設排水系統(tǒng)，避免積水破壞綠地;12、因綠化和清潔用水的使用者和分攤對象均不同，應選用不同型式的龍頭并設獨立水表計量；13、閥門井的凈空間偏小不方便設備的維修保養(yǎng)；14、水泵房應有足夠的維修空間和預

21、留吊鉤，以便維修水泵和電機。 五、空調(diào)通風專業(yè)五、空調(diào)通風專業(yè) 六、電梯專業(yè)六、電梯專業(yè) 關(guān)于注意做好公共水電關(guān)于注意做好公共水電分攤相關(guān)工作的通知分攤相關(guān)工作的通知各有關(guān)管理中心： 為合理向用戶分攤公共水電費用，避免分攤依據(jù)不足，水電用量記錄不清晰而引起投訴，甚至拒交分攤費用，管理中心應注意做好以下工作： 1在項目公司向管理中心移交公共水電項目時，應認真檢查各有關(guān)公共用水、用電是否已安裝了有效的用量計量表，收費標準是否與實際用水（用電）類別相符。2在移交現(xiàn)場，管理中心和項目公司代表應詳細記錄各公共水、電表底數(shù)并由雙方簽字確定，以此作為雙方負責相關(guān)費用的分界線，（管理中心也可根據(jù)實際情況與項目

22、公司商定各項公共水電費用由管理中心負責承擔（或分攤）的起始日期，但必須雙方確認有關(guān)公共水、電表的底數(shù)）。3公共水電設備設施移交接管后，管理中心必須按公司有關(guān)制度做好設備設施的管理，任何單位確需從管理中心已接管的管線上引接水、電使用，必須按有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，經(jīng)同意后方可接入，并必須安裝計量表，由管理中心有關(guān)人員確認起、止讀數(shù)，由申請使用方承擔相關(guān)費用。 4項目公司因促銷需要，要求增加燈飾、噴泉等開啟時間或加大燈飾的功率，銷售人員帶客看樓明顯增加電梯使用次數(shù)的，管理中心應與項目公司協(xié)商，由項目公司適當分攤一定的費用，以免引起業(yè)主的投訴。5進出小區(qū)的道路如屬市政規(guī)劃路，其路燈電費不應由業(yè)主分攤，在發(fā)

23、展商將規(guī)劃路向市政部門移交前，建議路燈電費由發(fā)展商承擔；如不屬市政規(guī)劃路，但確實又不在現(xiàn)有住宅范圍，現(xiàn)在分攤給業(yè)主會引起較多投訴的，應與發(fā)展商協(xié)商，建議仍由發(fā)展商承擔路燈電費，以免造成業(yè)主的普遍不滿而影響樓盤銷售（此路段的路燈用電應獨立計量）。有關(guān)管理中心：白云駿景（籌）、羅馬家園（籌）、華景北區(qū)、駿景南苑、愉景南苑、翰景軒、珠江帝景、逸景翠園、華南新城、南景園、旭景家園、東莞駿景 廣東康景物業(yè)服務有限公司 管理部 二00三年十月二十四日問題一：小區(qū)路燈電費是否要分攤給業(yè)主？依據(jù)是什么？原則上小區(qū)范圍的路燈用電費用，由小區(qū)的所有?。ㄓ茫艉侠矸謹?。依據(jù)是粵價1997173號（實際操作時應具體情況具體分析，參見康管通字2003050號第5點。）問題二：為提高對突發(fā)事件的反應能力，管理中心平時應做好哪些工作？關(guān)于提高應急反應能力，加強服務意識的通知各管理中心： 2003年9月18日晚9：50，愉景雅苑怡情居A、C、D棟因公變房的電源電纜故障突然停電，經(jīng)供電局有關(guān)人員搶修，于19日中午11：30恢復怡情C、D棟的供電,下午5時恢復怡情A的供電(架設