2014蓮湖美食街項目運作方案

1、盈鋒蓮湖美食街項目運作方案第一部分：品項組合及定位第二部分：招商條件第三部分：招商方案及前期準(zhǔn)備工作第四部分：配套設(shè)施完善第五部分：飲食文化營造及相關(guān)落實措施第六部分：市場的經(jīng)營管理第七部分：收支預(yù)算第八部分：項目運作工作責(zé)任明細表第九部分：項目工作配套文件清單第一部分：品項組合及定位（一）定位根據(jù)塘廈鎮(zhèn)的消費群體和消費習(xí)慣情況：1、消費定位：主要鎖定中高消費群體；2、產(chǎn)品定位：大眾化中高檔；3、輻射范圍：以塘廈鎮(zhèn)消費為主，輻射到鄰近鎮(zhèn)區(qū)4、品項結(jié)構(gòu)定位：建立吃（集粵、湘、川、蘇、浙、徽、閩、魯中國八大菜系及日韓料理、特色小吃為飲食特色）、購（百貨、茗茶）、樂（休閑沐足，酒吧、書吧、咖啡館等特

2、色休閑區(qū)）一體化消費模式；5、經(jīng)營定位：餐飲美食和餐飲休閑兼營、餐飲美食為主；（二）品類及項目組合1、品類：粵、湘、川、蘇、浙、徽、閩、魯中國八大菜系及日韓料理、西餐廳、特色小吃。2、項目：餐飲及特色小吃、藥店、網(wǎng)吧、儲蓄、臺球、卡拉OK、便利店、休閑沐足，酒吧、書吧、咖啡館等。3、結(jié)構(gòu)比例：餐飲及特色小吃約占總面積的70%（各品類結(jié)構(gòu)比例待進一步研究細化）、配套項目約占總面積的30%（餐飲休閑區(qū)約占總面積的18%、休閑玩樂約占總面積的8%、其他配套項目約占總面積的4%）-此結(jié)構(gòu)比例為初步規(guī)劃，具體根據(jù)招商操作及實際情況而定。4、品類布局如圖（三）品項組合及定位配套文件1、塘廈鎮(zhèn)消費群體和消費

3、習(xí)慣調(diào)研報告2、餐飲各類商家清單3、盈鋒蓮湖美食街品類布局建議圖第二部分：招商條件（一）招商條件1、店面面積使用率：80%；2、按建筑面積出租并計算費用；3、租金單價：38-48元/月（按建筑面積），均價約 43元；4、管理費： 1.8元/月（按建筑面積）；5、合同押金：兩個月押金，壹個月的租金；6、鋪位內(nèi)水電費：商戶自理，按實際用量收??；7、工商、稅收、治安管理等其他費用由商戶自理；8、合同期限：3-8年；第4至5年租金在現(xiàn)租賃價格基礎(chǔ)上遞增5%，第6至8年在上一年租金基礎(chǔ)上遞增10%9、免租期限12個月；10、裝修期2個月；11、老客戶介紹新客戶給予相關(guān)優(yōu)惠：贈送3至6個月管理費；12、大

4、客戶贈送相關(guān)廣告位3個月；13、簽合同時商戶需一次性付清合同押金和首月租金及管理費；14、租金交費優(yōu)惠政策：第一年免租；第二年開始：一次性繳納1年租金的可享受8.8折優(yōu)惠；一次性繳納半年租金的可享受9折優(yōu)惠；一次性繳納3個月租金的可享受9.5折優(yōu)惠；每個月繳納租金的不打折。（在現(xiàn)租金基礎(chǔ)上）；15、政府扶持政策：給予進駐商戶每平方米50元的裝修補助；國家級酒家、中華老字號餐飲名店、全國性連鎖餐飲企業(yè)，給投資商一個月租金獎金。需要政府出面的引進項目或其他支持；以上招商政策可根據(jù)招商工作的實際情況做適當(dāng)調(diào)整。（二）招商條件配套文件1、盈鋒蓮湖美食街商鋪價目審批表。2、租賃合同文本（審批稿）。第三部

5、分：招商方案及前期準(zhǔn)備工作（一）招商方案及前期準(zhǔn)備工作1、前期準(zhǔn)備工作：市場名稱的確定；是否單獨成立公司（對公資料和用品，如證件、公章等）？消防、水電是否經(jīng)過合格驗收（可否滿足部分配套項目的特殊需求）；相關(guān)的文字資料準(zhǔn)備（合同文本、市場管理制度、現(xiàn)場的標(biāo)識標(biāo)語文案等等）辦公設(shè)施的準(zhǔn)備；市場管理的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置、人員編制及聘任；同政府爭取政策支持；其他準(zhǔn)備工作；2、招商方案：提前投放招商廣告（媒體、路牌等）；現(xiàn)場氣氛布置和招商現(xiàn)場安排；宣傳品印制派發(fā)；組建臨時招商團隊；預(yù)計3個月開業(yè)（招租率80%以上）；其他（二）招商方案及前期準(zhǔn)備工作配套文件1、盈鋒蓮湖美食街名稱/LOGO建議稿2、盈鋒蓮湖美食

6、街簡介及廣告語建議稿3、盈鋒蓮湖美食街招商方案4、盈鋒蓮湖美食街招商單張5、盈鋒蓮湖美食街招商海報設(shè)計稿6、盈鋒蓮湖美食街招商團隊編制及招商獎勵方案7、盈鋒蓮湖美食街招商現(xiàn)場氣氛布置和安排方案第四部分：配套設(shè)施完善（一）配套設(shè)施規(guī)劃與落實安排1、完成配套設(shè)施規(guī)劃完成美食街和餐飲休閑區(qū)環(huán)境規(guī)劃完成美食街道路規(guī)劃和停車場規(guī)劃完成美食街各類標(biāo)示、招牌規(guī)劃完成美食街公交站點規(guī)劃完成美食街供水、排污系統(tǒng)規(guī)劃2、完成美食街配套設(shè)施工程落實完成美食街主建筑工程完成美食街環(huán)境布置工程完成美食街路面工程完成美食街水電配套工程完成美食街供水、排污工程完成美食街網(wǎng)絡(luò)通信工程完成美食街標(biāo)示及招牌工程3、配合商家進場裝

7、修及裝修管理完成監(jiān)督、配合商家裝修工程（二）配套設(shè)施規(guī)劃與落實安排配套文件1、盈鋒蓮湖美食街道路規(guī)劃和停車場規(guī)劃圖2、盈鋒蓮湖美食街各類標(biāo)示、招牌規(guī)劃圖第五部分：飲食文化營造及相關(guān)落實措施（一）餐飲文化營造相關(guān)活動和相關(guān)措施1、餐飲文化營造相關(guān)活動方案確認與活動落實啤酒美食節(jié)月餅大賽盈鋒蓮湖美食街新聞發(fā)布會（邀請知名餐飲品牌、政府領(lǐng)導(dǎo)、各大新聞媒體參加）2、餐飲文化營造相關(guān)措施落實成立餐飲協(xié)會塘廈分會（安排好辦公室及配套工作）推出美食特刊，進行電視媒體宣傳（二）餐飲文化營造相關(guān)活動和相關(guān)措施1、盈鋒蓮湖美食街啤酒美食節(jié)活動方案2、盈鋒蓮湖美食街月餅大賽活動方案3、盈鋒蓮湖美食街新聞發(fā)布會方案4

8、、盈鋒蓮湖美食街美食特刊宣傳片第六部分：經(jīng)營管理（一）經(jīng)營管理相關(guān)內(nèi)容1、統(tǒng)一物業(yè)管理；2、統(tǒng)一市場營運管理（大體上）；3、統(tǒng)一市場推廣；4、統(tǒng)一對外協(xié)調(diào)；（二）經(jīng)營管理配套文件1、盈鋒蓮湖美食街營運管理制度第七部分：收支預(yù)算（一）收（大項）1、面積換算：現(xiàn)套內(nèi)面積12258.59（）80%=15323.24建筑面積（），按建筑面積出租；2、租金收益：15323.2432元/月（租金均價）= 490343.68元/月3、管理費收益：15323.24 1.8 元/月= 27581.83 元/月4、廣告位、鋪位轉(zhuǎn)讓、放棄經(jīng)營沒收押金等其他收入（暫不計）在滿租（出租率100%）的前提下：租金+管理費

9、基本收益約為：517924.68元/月預(yù)計35%的空租率，按65%的出租率計算，實際收益約為：租金+管理費基本收益約：517924.68 元/月65%= 336651.04元/月（二）支（大項）1、管理成本：包括辦公成本、保安、保潔、工程、工作人員工資福利等：約 86500元/月；2、廣告投入及策劃推廣費用：前期投入較大，預(yù)計前半年將投入約250萬元，市場平穩(wěn)后，根據(jù)市場的規(guī)模和定位等因素，將不需要什么廣告投入；收支差額： 61萬 元- 30萬元= 31萬元/月第八部分：項目運作工作責(zé)任明細表第九部分：項目工作配套文件清單盈鋒蓮湖美食街籌備組 二一二年六月五日附件：盈鋒蓮湖美食街項目運作工作責(zé)

10、任明細表階段時間重點項目主要工作任務(wù)階段工作結(jié)果時限責(zé)任人第一階段品項組合及定位1、消費群體和消費習(xí)慣調(diào)研1、塘廈鎮(zhèn)消費群體和消費習(xí)慣調(diào)研報告6.7李華厚2、搜集餐飲商家清單2、餐飲各類商家清單6.4鄧建東、梁鉅林3、分析并提交品類布局建議3、盈鋒蓮湖美食街品類布局建議圖6.8鄧建東、梁鉅林第二階段招商工作1、清晰招商條件1、盈鋒蓮湖美食街商鋪價目審批表6.6李華厚2、租賃合同文本（審批稿）6.6李華厚2、完成招商工作方案1、盈鋒蓮湖美食街招商方案6.6李華厚2、盈鋒蓮湖美食街招商單張6.7葉淦安3、盈鋒蓮湖美食街招商海報設(shè)計稿6.7葉淦安3、完成招商前期準(zhǔn)備工作1、盈鋒蓮湖美食街名稱/LOG

11、O建議稿6.6鄧建東、梁鉅林2、盈鋒蓮湖美食街簡介及廣告語建議稿6.6鄧建東、梁鉅林3、招商團隊編制及招商獎勵方案6.7李華厚4、招商現(xiàn)場氣氛布置和安排方案6.7葉淦安4、執(zhí)行招商工作1、完成預(yù)期招商進度目標(biāo)7.30劉曉麗第三階段配套設(shè)施完善1、完成美食街各類工程1、工程按期保質(zhì)完工7.30林宗堯2、環(huán)境規(guī)劃與工程2、環(huán)境按期完成布置7.30陳任東3、道路規(guī)劃和停車場規(guī)劃3、美食街道路規(guī)劃和停車場規(guī)劃圖6.8陳任東4、各類標(biāo)示、招牌規(guī)劃布置4、盈鋒蓮湖美食街各類標(biāo)示、招牌規(guī)劃圖6.10葉淦安5、美食街公交站點規(guī)劃7.30塘廈政府6、供水、供電、排污工程7.30林宗堯7、完成美食街網(wǎng)絡(luò)通信工程7

12、.30林宗堯8、商家裝修管理跟進落實商家裝修管理工作8.30陳鋼柱第四階段宣傳造勢1、開業(yè)宣傳，促銷造勢，通過啤酒節(jié)、月餅大賽、電視短片等多種方式，在塘廈造轟動效益，吸引人1、盈鋒蓮湖美食街啤酒美食節(jié)活動方案6.10祁應(yīng)能2、盈鋒蓮湖美食街月餅大賽活動方案6.10祁應(yīng)能3、盈鋒蓮湖美食街新聞發(fā)布會方案6.10祁應(yīng)能4、盈鋒蓮湖美食街美食特刊宣傳片6.10葉淦安5、落實各類宣傳推廣方案9.1葉淦安第五階段開業(yè)1、擬定開業(yè)慶典方案1、蓮湖美食街開業(yè)慶典方案8.10葉淦安2、完成各項開業(yè)準(zhǔn)備工作2、完成開業(yè)準(zhǔn)備工作8.30劉曉麗/葉淦安3、開業(yè)慶典3、執(zhí)行開業(yè)慶典工作9.10劉曉麗/葉淦安第六階段9

13、.1后續(xù)規(guī)范化管理與推廣1、對美食街進行規(guī)范化管理，并持續(xù)推廣，提升品牌效益1、盈鋒蓮湖美食街營運管理制度6.5李華厚附件：盈鋒蓮湖美食街項目工作配套文件清單項目工作配套文件完成時間跟進審核審批品項組合及定位1、塘廈鎮(zhèn)消費群體和消費習(xí)慣調(diào)研報告6.7李華厚劉曉麗、舒千柱葉總裁2、餐飲各類商家清單6.4鄧建東、梁鉅林舒千柱葉總裁3、盈鋒蓮湖美食街品類布局建議圖6.8鄧建東、梁鉅林舒千柱、葉淦安葉總裁招商條件1、盈鋒蓮湖美食街商鋪價目審批表6.6李華厚、劉曉麗江映霞、劉曉麗葉總裁2、租賃合同文本（審批稿）6.6李華厚、劉曉麗江映霞、劉曉麗葉總裁招商方案及前期準(zhǔn)備工作1、盈鋒蓮湖美食街名稱/LOGO建議稿6.6鄧建東、梁鉅林舒千柱、葉淦安葉總裁2、盈鋒蓮湖美食街簡介及廣告語建議稿6.6鄧建東、梁鉅林舒千柱、葉淦安葉總裁3、盈鋒蓮湖美食街招商方案6.6李華厚、劉曉麗劉曉麗、葉淦安葉總裁4、盈鋒蓮湖美食街招商單張6.7葉淦安劉曉麗、舒千柱葉總裁5、盈鋒蓮湖美食街招商海報設(shè)計稿6.7葉淦安劉曉麗、舒千柱葉總裁6、盈鋒蓮湖美食街招商團隊編制及招商獎勵方案6.7李華厚、劉曉麗劉曉麗、舒千柱葉總裁7、盈鋒蓮湖美食街招商現(xiàn)場氣氛布置和安排方案6.7葉淦安劉曉麗、葉總裁配套設(shè)施完善1、盈鋒蓮湖美食街道路規(guī)劃和停車場規(guī)