DS-項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、XXXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、項(xiàng)目概況1（一）項(xiàng)目背景11.項(xiàng)目基本情況12.規(guī)劃條件及特殊要求13.競(jìng)買要求1（二）項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀21.項(xiàng)目位置及四至22.項(xiàng)目現(xiàn)狀23.基礎(chǔ)設(shè)施配套3（三）周邊環(huán)境41.交通狀況42.商業(yè)配套43.醫(yī)療衛(wèi)生配套54.文化教育配套55.自然景觀及人文環(huán)境56.周邊規(guī)劃情況6（四）本章小結(jié)6二、宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況7（一）宏觀經(jīng)濟(jì)情況71.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值72.財(cái)政收入73.人均可支配收入74.固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資75.人口及人均住房面積7（二）土地市場(chǎng)情況81.土地市場(chǎng)整體情況83.土地市場(chǎng)成交近三年排名情況9（三）商品房市場(chǎng)情況101.全市商品房及住宅市

2、場(chǎng)整體運(yùn)行情況102.房山區(qū)商品房及住宅市場(chǎng)整體運(yùn)行情況113.房山區(qū)住宅市場(chǎng)月度變化及近期供求情況114.商品房市場(chǎng)銷售近三年排名情況12（五）本章小結(jié)13三、區(qū)域市場(chǎng)情況13（一）片區(qū)土地市場(chǎng)情況131.片區(qū)土地成交情況132.片區(qū)土地待出讓情況14（二）片區(qū)商品房市場(chǎng)總體情況141.片區(qū)樓盤概況142.片區(qū)市場(chǎng)分析153.片區(qū)可比樓盤詳情154.片區(qū)商鋪銷售情況205.片區(qū)車位銷售情況20（三）本章小結(jié)20四、項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃21（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析211.優(yōu)勢(shì)212.劣勢(shì)213.機(jī)會(huì)214.威脅21（二）項(xiàng)目定位及定價(jià)211.客戶定位212.產(chǎn)品定位213.價(jià)格定位21一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)

3、目背景1.項(xiàng)目基本情況北京市國(guó)土局于2017年1月12日發(fā)布編號(hào)為“京土整儲(chǔ)掛（房）2017001號(hào)”、“京土整儲(chǔ)掛（房）2017002號(hào)”掛牌出讓公告。001號(hào)為北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)01-02-03、01-05-02、01-05-06、01-06-03、01-06-05地塊其他類多功能用地、二類居住用地、體育用地、基礎(chǔ)教育用地、商業(yè)用地。002號(hào)為北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)01-13-02、01-13-03、01-15-01地塊市場(chǎng)用地、住宅混合公建用地、二類居住用地。項(xiàng)目基本指標(biāo)如下：表1：項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積（m2）規(guī)劃建筑面積（m2）規(guī)劃指標(biāo)要求容積率建筑密度（%）控制高度（米）綠地率（

4、%）土地用途出讓年限規(guī)劃建筑面積（m2）競(jìng)買保證金（萬(wàn)元）起始掛牌價(jià)（樓面地價(jià)）（元/m2）75,6911333611.7630-5012-6030綜合5037511333616300016409居住7088098體育5012364教育504550商業(yè)40245982.規(guī)劃條件及特殊要求123.競(jìng)買要求（1）競(jìng)買資格中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可參加競(jìng)買，可以獨(dú)立競(jìng)買，也可以聯(lián)合競(jìng)買。（2）報(bào)名時(shí)間及地點(diǎn)競(jìng)買申請(qǐng)起始時(shí)間為2017年1月12日9：00時(shí)起，競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間為2017年2月15日15：00時(shí)止。有意參加本次出讓宗地掛牌競(jìng)買報(bào)價(jià)的，須在本須

5、知規(guī)定的競(jìng)價(jià)申請(qǐng)期限內(nèi)，向市土地儲(chǔ)備中心提交申請(qǐng)材料。通過(guò)審查的競(jìng)買人，由市土地儲(chǔ)備中心發(fā)給競(jìng)買資格證明。（3）競(jìng)買保證金及到賬時(shí)間良鄉(xiāng)鎮(zhèn)01-02-03等地塊競(jìng)買保證金為人民幣63000萬(wàn)元、良鄉(xiāng)鎮(zhèn)01-13-02等地塊競(jìng)買保證金為人民幣50000萬(wàn)元，到賬截止時(shí)間為2017年2月15日15:00時(shí)。（4）競(jìng)買時(shí)間申請(qǐng)人具備申請(qǐng)條件的，出讓人確認(rèn)其競(jìng)買資格，于2017年2月15日15時(shí)00分前發(fā)放競(jìng)買資格確認(rèn)書；2017年2月16日15:00截止競(jìng)買報(bào)價(jià)，在掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)，仍有兩個(gè)或者以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，土地儲(chǔ)備中心將于2017年2月16日15:30現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。（5）付款方式在簽訂國(guó)有建設(shè)

6、用地使用權(quán)出讓合同后15個(gè)工作日內(nèi)，競(jìng)得人須付清全部政府土地出讓收益。其中，政府土地出讓收益總額的20%作為履行合同的定金。競(jìng)得人在競(jìng)買時(shí)交納的競(jìng)買保證金人民幣63,000萬(wàn)元（良鄉(xiāng)鎮(zhèn)01-02-03等地塊）、50,000萬(wàn)元（良鄉(xiāng)鎮(zhèn)01-13-02等地塊）將優(yōu)先沖抵政府土地出讓收益，如沖抵完全部政府土地收益后仍有剩余，則沖抵部分土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)，不再退還。自成交日起第35個(gè)日歷日（遇法定假日順延至其后第一個(gè)工作日）內(nèi)，競(jìng)得人須全額交納土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)（保證金轉(zhuǎn)付土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)部分除外）至市財(cái)政專戶。（6）競(jìng)買規(guī)則現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)設(shè)定地價(jià)上限，地價(jià)到達(dá)上限后進(jìn)入競(jìng)報(bào)住宅自持比例階段，當(dāng)最高競(jìng)報(bào)

7、自持面積比例達(dá)到競(jìng)建面積預(yù)設(shè)比例時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)竟報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序停止，進(jìn)入自主投報(bào)商業(yè)（含辦公及體育）自持比例階段：若投報(bào)面積比例最高的仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人，則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。本階段投報(bào)出的自持商業(yè)（含辦公及體育）用房的持有年限為20年，自持20年后如需轉(zhuǎn)讓或分割銷售，需征得該宗地所在區(qū)政府同意后方可辦理。參加高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)的競(jìng)買人須于2017年2月23日9:30-10:00到北京市土地交易市場(chǎng)遞交投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。土地出讓方組織專家組成評(píng)選委員會(huì)對(duì)競(jìng)買人投報(bào)的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案進(jìn)行評(píng)分。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)如下：綠色建筑星級(jí)25分；裝配式建筑實(shí)施

8、比例25分；其他節(jié)能環(huán)保技術(shù)應(yīng)用5分；規(guī)劃建設(shè)方案25分；企業(yè)自持商品住房運(yùn)營(yíng)方案20分。評(píng)選委員會(huì)經(jīng)過(guò)評(píng)定，確定綜合評(píng)分最高的競(jìng)買人為競(jìng)得人。確定競(jìng)得人后，市土地儲(chǔ)備中心在5個(gè)工作日內(nèi)向競(jìng)得人人發(fā)出成交確認(rèn)書。競(jìng)得人須在成交確認(rèn)書簽發(fā)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，與北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)科技促進(jìn)中心及北京市勘察設(shè)計(jì)和測(cè)繪地理信息管理辦公室簽訂高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)監(jiān)管協(xié)議，并開(kāi)具銀行履約保函。銀行履約保函的擔(dān)保金額按土地成交價(jià)款總額的5%予以確定，銀行履約保函提交的具體時(shí)間將在監(jiān)管協(xié)議中予以約定。若進(jìn)入評(píng)比建設(shè)方案階段，則成交時(shí)間自競(jìng)報(bào)自持商品住宅比例當(dāng)日起延后5個(gè)工作日，確定競(jìng)買人后5個(gè)工作日內(nèi)簽署成交

9、確認(rèn)書，后續(xù)手續(xù)辦理時(shí)間依次順延。（二）項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀1.項(xiàng)目位置及四至東邊界：規(guī)劃邢江路，城市主干路，道路部分尚未開(kāi)工，規(guī)劃道路紅線寬40米。西邊界：規(guī)劃良竇路，城市主干路，道路尚未開(kāi)工，規(guī)劃道路紅線寬45米。南邊界：規(guī)劃劉東路，城市主干路，現(xiàn)狀道路尚未擴(kuò)建，規(guī)劃道路紅線寬40米。北邊界：規(guī)劃?rùn)M一街，城市次干路，道路尚未開(kāi)工，規(guī)劃道路紅線寬20-25米。2.項(xiàng)目現(xiàn)狀該宗地形狀較規(guī)則，01-02-03地塊東西向約73米，南北向約54米；01-05-02地塊東西向約272米，南北向約164米；01-05-06地塊東西向約112米，南北向約116米；01-06-03地塊東西向約78米，南北向約78

10、米；01-06-05地塊東西向約78米，南北向約127米；宗地建設(shè)用地內(nèi)有樹(shù)木（已補(bǔ)償完畢，不涉及名木古樹(shù)）、陡坎、道路（已封閉斷路）。3.基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目將以“六通一平”形式供地，基礎(chǔ)設(shè)施較完善。（三）周邊環(huán)境1.交通狀況主要道路：南北向主干道主要有京港澳高速、京昆高速；東西向干道主要有南六環(huán)、長(zhǎng)周路。宗地地塊周邊有長(zhǎng)周路、良常路、凱旋大街、規(guī)劃邢江路、規(guī)劃良竇路等城市主干路。軌道交通：地鐵房山線為地鐵9號(hào)線的延長(zhǎng)線，可直達(dá)市中心；規(guī)劃地鐵燕房線。公交線路：33路、43路、48路等多條公交線路直達(dá)市區(qū)。圖5：項(xiàng)目交通狀況示意圖2.商業(yè)配套項(xiàng)目商業(yè)配套有華冠購(gòu)物中心、國(guó)泰百貨、良鄉(xiāng)大學(xué)城購(gòu)物中

11、心、帥才商場(chǎng)等。圖6：項(xiàng)目商業(yè)配套示意圖3.醫(yī)療衛(wèi)生配套項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套有北京工商大學(xué)醫(yī)院、良鄉(xiāng)醫(yī)院、北京中醫(yī)醫(yī)院良鄉(xiāng)分院、良鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院等。圖7：項(xiàng)目醫(yī)療衛(wèi)生配套示意圖4.文化教育配套項(xiàng)目周邊教育資源有房山區(qū)良鄉(xiāng)第六中學(xué)、北京師范大學(xué)良鄉(xiāng)附屬中學(xué)、房山區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、西石羊完全小學(xué)、北京工商大學(xué)良鄉(xiāng)校區(qū)等。圖8：項(xiàng)目文化教育配套示意圖5.自然景觀及人文環(huán)境項(xiàng)目周邊公園與休閑場(chǎng)所較多，有長(zhǎng)陽(yáng)公園、良香公園、房山新城濱水森林公園、北潞園健身公園、東方騎士樂(lè)園、大學(xué)城公園等。圖9：項(xiàng)目自然及人文景觀示意圖6.周邊規(guī)劃情況項(xiàng)目位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是房山區(qū)全力打造的新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)。從項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃來(lái)看，片區(qū)內(nèi)

12、大部分為住宅用地，整體容積率較低，片區(qū)主要規(guī)劃為良鄉(xiāng)城鎮(zhèn)化示范區(qū)生活服務(wù)中心，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。（四）本章小結(jié)地塊自身素質(zhì)優(yōu)良：該地塊為近年來(lái)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域供應(yīng)的少有的體量大的住宅用地，符合我司開(kāi)發(fā)要求。周邊配套設(shè)施完善：地塊位于成熟的房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)，緊鄰地鐵房山線、燕房線，周邊交通便捷，醫(yī)療資源齊全，教育資源豐富，景觀環(huán)境優(yōu)越。綜上，該稀缺優(yōu)質(zhì)住宅用地素質(zhì)優(yōu)良，具有較好的發(fā)展?jié)摿?。二、宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況（一）宏觀經(jīng)濟(jì)情況1.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值近年來(lái)，北京市經(jīng)濟(jì)總體上保持高速、穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，20132015年北京市GDP年均復(fù)合增長(zhǎng)7.27； 2015年全市GDP達(dá)到22968.6億元，同比

13、增長(zhǎng)6.9，人均GDP達(dá)到105821.7元。2016年，初步核算,全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值24899.3億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)6.7%。%。2.財(cái)政收入20132015年北京市地方公共財(cái)政預(yù)算收入年度復(fù)合增長(zhǎng)8.86；2015年達(dá)到4723.9億元，同比增長(zhǎng)12.3。3.人均可支配收入20132015年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年度復(fù)合增長(zhǎng)6.31；2015年達(dá)到48458元，同比增長(zhǎng)8.9；2016年，全市居民人均可支配收入52530元，比上年增長(zhǎng)8.4%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.9%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入57275元，增長(zhǎng)8.4%。4.固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資2013201

14、5年北京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額年度復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到4.35和6.65； 2015年北京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額完成7990.9億元，同比增長(zhǎng)5.7，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4226.3億元，同比增長(zhǎng)8.1，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額52.88。2016年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資8461.7億元，比上年增長(zhǎng)5.9%。2016年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4045.4億元，同比下降4.3%。其中，住宅投資完成1950.9億元，下降0.6%；寫字樓投資完成699.1億元，下降22.9%；商業(yè)、非公益用房及其他投資完成1395.5億元，增長(zhǎng)2.8%。5.人口及人均住房面積20112015

15、年，北京市常住人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，年均復(fù)合增長(zhǎng)1.46，年均凈增加30.38萬(wàn)人；2015年全市常住人口達(dá)到2170.5萬(wàn)人，比上年末增加18.9萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.9%。20112015年，北京市城市居民住條件繼續(xù)改善，城市居民人均住房建筑面積年均增長(zhǎng)0.54平方米，至2015年達(dá)到31.69，比2012年提高了約0.15平方米?！緮?shù)據(jù)來(lái)源】北京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)。（二）土地市場(chǎng)情況1.土地市場(chǎng)整體情況2013年以來(lái)，北京市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)規(guī)模不斷減少，2015年土地出讓金收入達(dá)到1,965億元，土地成交樓面均價(jià)呈現(xiàn)增加趨勢(shì)。2016年北京市經(jīng)營(yíng)性用地成交28宗，成交建筑規(guī)模508萬(wàn)平方米，成交出讓金總

16、額844億元，僅占2015年全年成交金額的39.6%。圖14：北京市近三年經(jīng)營(yíng)性用地成交情況2013年以來(lái)北京市經(jīng)營(yíng)性土地成交具體情況如下表4所示：表4：北京市近三年經(jīng)營(yíng)性用地成交情況統(tǒng)計(jì)表【數(shù)據(jù)來(lái)源】北京公司投資策劃部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。時(shí)間指標(biāo)宗數(shù)(宗)土地出讓金（億元)建設(shè)用地面積(萬(wàn))規(guī)劃建筑面積(萬(wàn))成交樓面均價(jià)(元/)2013年1301,759 909 1,835 9,583 2014年961,899 782 1,465 12,967 2015年811,965 555 1,281 15,336 2016年2884435650816,623合計(jì)3366,4762,6065,09512,711

17、3.土地市場(chǎng)成交近三年排名情況表7：北京市2014-2016年近3年來(lái)企業(yè)土地投資排名（考慮權(quán)益）（三）商品房市場(chǎng)情況1.全市商品房及住宅市場(chǎng)整體運(yùn)行情況隨著2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，在第一季度政策調(diào)整、系列降息等影響下，北京市商品房市場(chǎng)銷售面積、銷售均價(jià)繼續(xù)保持上漲；2016年北京市商品房銷售均價(jià)28,116元/，銷售面積1,957.96平方米，銷售金額5,505.02億元。圖15：北京近3年商品房市場(chǎng)整體銷售情況一覽表8：北京市近3年商品房市場(chǎng)銷售情況【數(shù)據(jù)來(lái)源】中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。指標(biāo)/年份2013年2014年2015年2016年批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)）1,4122,0441,795

18、1,791銷售金額（億元）3,8202,8953,9185,505銷售面積（萬(wàn)）1,9121,4511,6821,958銷售均價(jià)（元/）19,97419,94523,29128,116住宅銷售均價(jià)與商品房基本一致，保持上升趨勢(shì)。2016年，北京市商品住宅（不含保障性住房）銷售均價(jià)35,292元/平方米，高于全市商品房銷售價(jià)格；銷售面積804.15平方米，占全市商品房銷售面積的41.1%；銷售金額2,838億元，占全市商品房銷售金額的51.6%；商品住宅成交仍然是商品房市場(chǎng)主力產(chǎn)品。表9：北京市近3年商品住宅(不含保障性住房)市場(chǎng)銷售情況【數(shù)據(jù)來(lái)源】中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。指標(biāo)/年份2013年2

19、014年2015年2016年批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)）6601,152832644.13銷售金額（億元）2,3621,8542,6232,838銷售面積（萬(wàn)）1,008739967804.15銷售均價(jià)（元/）23,42225,08627,11435,2922.房山區(qū)商品房及住宅市場(chǎng)整體運(yùn)行情況北京市房山區(qū)2013-2016年商品房市場(chǎng)供應(yīng)量在2013年到2014年期間持續(xù)上漲，于2015年出現(xiàn)小幅下降，2016年又快速上漲；銷售面積于2014年出現(xiàn)小幅下降后又快速上；銷售均價(jià)在2013年到2016年持續(xù)上漲。2016年，房山區(qū)商品房銷售均價(jià)21,184元/，高于去年均價(jià)近6,000元/；銷售金額377

20、.74億元，高于2015年全年近133億元；銷售面積178.31萬(wàn)。表10：房山區(qū)近3年商品房市場(chǎng)整體銷售情況表【數(shù)據(jù)來(lái)源】中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。指標(biāo)/年份2013年2014年2015年2016年批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)）128.04239.75144.45206.84銷售金額（億元）250.37231.89244.84377.74銷售面積（萬(wàn)）167.03145.79152.05178.31銷售均價(jià)（元/）14,99015,90616,10321,184近3年，房山區(qū)商品住宅（不含保障性住房）銷售均價(jià)于2013年至2016年間持續(xù)性上漲，而銷售面積、銷售金額則近幾年波動(dòng)性上漲。2016年，房山區(qū)商

21、品住宅銷售均價(jià)達(dá)到了23,773元/平方米。表11：房山區(qū)近3年商品住宅（不含保障性住房）市場(chǎng)整體銷售情況表【數(shù)據(jù)來(lái)源】中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。指標(biāo)/年份2013年2014年2015年2016年批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)）83.76125.0960.9596.27銷售金額（億元）212.66137.16150.72229.94銷售面積（萬(wàn)）137.6774.9373.5796.73銷售均價(jià)（元/）15,44818,30720,48723,7733.房山區(qū)住宅市場(chǎng)月度變化及近期供求情況2016全年，房山區(qū)商品住宅整體去化速度較穩(wěn)定，銷售狀況良好。商品住宅總批準(zhǔn)上市總面積96.26萬(wàn)，總銷售面積96.7萬(wàn)，

22、上市與總銷售面積之比接近1:1.1，月均銷售面積達(dá)到8.06萬(wàn)，。區(qū)域住宅銷售主要集中在2016年第二、三季度，該階段銷售面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積、銷售金額持續(xù)穩(wěn)定位于高水平，有3個(gè)月住宅銷售均價(jià)位于28,000元/以上，其中在2016年12月銷售均價(jià)達(dá)到高點(diǎn)，為30,175元/。 圖16:房山區(qū)2016全年住宅市場(chǎng)月度銷售情況表12：房山區(qū)2016全年商品住宅市場(chǎng)月度銷售情況表【數(shù)據(jù)來(lái)源】中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。指標(biāo)/年份2016-12016-22016-32016-42016-52016-6銷售面積（萬(wàn)）6.122.424.78.968.289.29銷售均價(jià)（元/）212072117022771

23、218582505923528銷售金額（億元）12.995.1310.6919.5820.7521.85批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)）0.080.773.386.8819.757.44指標(biāo)/年份2016-72016-82016-92016-102016-112016-12銷售面積（萬(wàn)）7.5321.2812.425.65.694.41銷售均價(jià)（元/）233932004426693288432812630175銷售金額（億元）17.6242.6633.1616.1616.0213.32批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)）23.7710.0512.190.634.426.94.商品房市場(chǎng)銷售近三年排名情況表13：北京市商品房市

24、場(chǎng)近三年銷售排名情況【數(shù)據(jù)來(lái)源】中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。2016年北京市商品房市場(chǎng)銷售排名排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）排名企業(yè)名稱銷售面積（萬(wàn)）1首開(kāi)292.521首開(kāi)96.742萬(wàn)科169.122和裕54.763和裕155.643東亞新華49.954遠(yuǎn)洋149.434北京城建47.795金融街142.515首創(chuàng)46.996首創(chuàng)131.276萬(wàn)科44.412015年北京市商品房市場(chǎng)銷售排名排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）排名企業(yè)名稱銷售面積（萬(wàn)）1萬(wàn)科150.251首開(kāi)58.862首開(kāi)133.812中鐵建53.043中海121.923萬(wàn)科49.144保利103.344北京城建42.315中鐵建94

25、.425中海386京投88.986恒大37.122014年北京市商品房市場(chǎng)銷售排名排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）排名企業(yè)名稱銷售面積（萬(wàn)）1萬(wàn)科125.991金隅52.992首開(kāi)117.752富力52.433金隅111.313首開(kāi)51.054融創(chuàng)94.774萬(wàn)科45.35保利87.715住總41.157中海68.8515中海19.12013年北京市商品房市場(chǎng)銷售排名排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）排名企業(yè)名稱銷售面積（萬(wàn)）1中海1021首開(kāi)58.322融創(chuàng)98.312萬(wàn)科50.423萬(wàn)科97.623城建43.144首開(kāi)96.54金隅38.915城建79.855住總37.176遠(yuǎn)洋68.8912中海2

26、5.9（五）本章小結(jié)1、宏觀政策方面：北京市整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，人均可支配收入及人口不斷增長(zhǎng)；“降契稅”、“降準(zhǔn)”等多項(xiàng)利好政策頻出，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)春節(jié)后急速升溫，新建商品房項(xiàng)目、二手房項(xiàng)目住宅售價(jià)、成交量上漲明顯，樓市去化較快、庫(kù)存不足。2、土地供應(yīng)方面：2016年以來(lái)北京市土地市場(chǎng)累計(jì)推出經(jīng)營(yíng)性用地明顯減少，中心城區(qū)尤其4環(huán)之內(nèi)供應(yīng)量極為稀缺，已成交的門頭溝龍泉鎮(zhèn)地塊、大興黃村地塊、大興北臧地塊、海淀永豐地塊及門頭溝潭柘寺地塊均位于5環(huán)外，并爭(zhēng)奪激烈，土地成交樓面地價(jià)明顯升高。 3、市場(chǎng)需求方面：2016年以來(lái)，北京市商品房市場(chǎng)需求旺盛，成交活躍，銷售均價(jià)不斷上漲

27、；住宅產(chǎn)品供應(yīng)不足，商品住宅價(jià)格高漲，二手房市場(chǎng)成交活躍。 4、區(qū)域市場(chǎng)方面：房山區(qū)城區(qū)有直達(dá)地鐵，配套齊全，房?jī)r(jià)低于北京市市區(qū)，交通便捷，為剛需型住房需求者的理想選擇區(qū)域。2016年房山區(qū)全區(qū)商品住宅上市與銷售面積比接近1:1.1，新房供不應(yīng)求，需求量大，銷售價(jià)格上漲較快。結(jié)合目前北京市土地市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，我司一直以來(lái)對(duì)北京市成熟區(qū)域的重點(diǎn)住宅地塊積極關(guān)注和研究，本次出讓的房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地項(xiàng)目符合我司要求；若能吸納，有利于保持我司在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位和實(shí)現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展。三、區(qū)域市場(chǎng)情況（一）片區(qū)土地市場(chǎng)情況1.片區(qū)土地成交情況項(xiàng)目地塊所在房山區(qū)，近三年成

28、交可對(duì)比的土地共5宗地塊，凈用地面積合計(jì)約36.41萬(wàn)，發(fā)展面積約73.3萬(wàn)，折算樓面地價(jià)從14,812至18,074元/不等。表17：項(xiàng)目所在片區(qū)近三年可比土地成交情況【數(shù)據(jù)來(lái)源】北京公司投資策劃部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。序號(hào)項(xiàng)目規(guī)劃用途受讓方獲取時(shí)間凈用地面積（）容積率發(fā)展面積（）折算樓面地價(jià)（元/）1房山區(qū)拱辰街道及長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)09-05-10地塊居住商業(yè)遠(yuǎn)洋2014.1.1929,4212.8082,37918,0742房山區(qū)良鄉(xiāng)高教園區(qū)17-02-03、17-02-06地塊居住商業(yè)首創(chuàng)2014.7.1756,1382.80157,18614,8123房山區(qū)拱辰街道16-01-07等地塊住宅商業(yè)天恒201

29、5.7.16112,6082.00226,08617,0404房山區(qū)閻村鎮(zhèn)04街區(qū)04-0005等地塊住宅商業(yè)中糧&天恒2015.11.24116,8251.64192,06117,930注：折算樓面價(jià)為折算至可售普通商品房、商業(yè)面積。2.片區(qū)土地待出讓情況根據(jù)片區(qū)控規(guī)及目前開(kāi)發(fā)建設(shè)、土地供地情況及北京市土地供應(yīng)形勢(shì)，該片區(qū)近兩年土地供應(yīng)量雖有減少，但仍有部分受限于土地整理進(jìn)度，上市進(jìn)展緩慢，目前沒(méi)有后續(xù)上市時(shí)間。據(jù)了解，房山區(qū)近三年計(jì)劃供應(yīng)但仍未上市的土地主要集中在南六環(huán)與房山地鐵線附近，主要有：拱辰1-5街3、4號(hào)地塊，高教園區(qū)9號(hào)地、10號(hào)地。項(xiàng)目位置及規(guī)劃條件如下：表18：項(xiàng)目

30、所在片區(qū)未出讓土地情況統(tǒng)計(jì)表【數(shù)據(jù)來(lái)源】北京公司投資策劃部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。序號(hào)項(xiàng)目用地面積（萬(wàn)）用地性質(zhì)容積率發(fā)展面積（萬(wàn)）上市時(shí)間1水碾屯開(kāi)發(fā)改造一期西側(cè)地塊8.57商業(yè)金融-2016年2拱辰1-5街3號(hào)地塊1.04商業(yè)-2016年3高教園區(qū)9號(hào)地3.12商業(yè)-2016年4房山線理工大學(xué)站4、6號(hào)地部分地塊12.09商業(yè)-2016年5拱辰1-5街4號(hào)地塊0.85商業(yè)-2016年6西潞街道長(zhǎng)虹西路北（原軍直）地塊3.93住宅、商業(yè)-2016年7高教園區(qū)10號(hào)地南側(cè)地塊6.28住宅、商業(yè)-2016年圖18：項(xiàng)目所在片區(qū)未出讓土地位置示意圖（二）片區(qū)商品房市場(chǎng)總體情況 1.片區(qū)樓盤概況該片區(qū)位于南六環(huán)外

31、，京港澳高速旁。片區(qū)周邊景區(qū)眾多、緊鄰房山市區(qū)商圈、居住發(fā)展前景看好。區(qū)域內(nèi)的主要樓盤有：天恒水岸壹號(hào)、房山超級(jí)蜂巢、藍(lán)光星華海悅城、首開(kāi)熙悅睿府書香、遠(yuǎn)洋新仕界。圖19:周邊在售項(xiàng)目位置示意圖表19:周邊在售項(xiàng)目銷售情況【數(shù)據(jù)來(lái)源】中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)總規(guī)模（）當(dāng)前售價(jià)(元/）去化率剩余貨量（）天恒水岸壹號(hào)住宅22608650000（洋房精裝）31%155086天洋·房山超級(jí)蜂巢公寓loft32264430000（毛坯）8%294481藍(lán)光星華海悅城住宅商住23703830000（精裝住宅）27000（精裝loft）30000（精裝空中墅）47%124843遠(yuǎn)洋

32、3;新仕界住宅8237942000（住宅毛坯）32000（商住毛坯）60%33118.62.片區(qū)市場(chǎng)分析（1）客戶特征：該區(qū)域緊鄰房山區(qū)市中心，配套資源豐富，又處于六環(huán)、長(zhǎng)周路、京港澳高速三條路合圍區(qū)域，交通便捷，剛需型、創(chuàng)業(yè)型客戶數(shù)量居多，同時(shí)改善型、投資型客戶亦不在少數(shù)。（2）供銷水平：當(dāng)前該區(qū)域純住宅產(chǎn)品、高端項(xiàng)目較少，商住公寓產(chǎn)品較多，住宅產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，住宅存量尤為緊張。（3）產(chǎn)品形態(tài)：高端住宅、不限購(gòu)精裝公寓為主。（4）價(jià)格水平：該片區(qū)2016年住宅成交均價(jià)40,000元/，其中花園洋房50,000元/，高層30,000元/平米起。3.片區(qū)可比樓盤詳情（1）天恒·水岸壹號(hào)圖

33、20: 天恒水岸壹號(hào)項(xiàng)目效果圖（A）項(xiàng)目概況天恒水岸壹號(hào)規(guī)劃地上建筑面積22.6萬(wàn)平米，容積率2.2，自建9.6千平米的大型商業(yè)、5.8萬(wàn)平米的養(yǎng)老配套。項(xiàng)目位于京西南五環(huán)良鄉(xiāng)大學(xué)城版塊，周邊擁有兩橫三縱一軌道的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)，周邊配套設(shè)施齊全。（B）規(guī)劃情況項(xiàng)目共23棟，4棟限價(jià)房，7棟洋房，12棟疊拼，4棟限價(jià)房已售罄，4棟洋房已于2016年12月31開(kāi)盤，戶型面積為122平三居和138平四居，均為2個(gè)單元，15層，2梯2戶。洋房為精裝修，疊拼為毛坯。（C）地塊情況2015年7月16日，北京天恒樂(lè)活城置業(yè)有限公司以317800萬(wàn)元競(jìng)得房山區(qū)拱辰街道16-01-07等地塊（良鄉(xiāng)高教園區(qū)西部生活區(qū)

34、東區(qū)），溢價(jià)率40%，項(xiàng)目配建71000平限價(jià)房，限價(jià)12500元/平米，配建養(yǎng)老用地28086平米，項(xiàng)目地上建筑面積226086平米，折算樓面價(jià)17040元/平米。（D）定位情況項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，配套設(shè)施完全，項(xiàng)目產(chǎn)品為洋房及別墅，定位為改善型客戶或近郊投資型客戶。（E）銷售情況限價(jià)房已于2016年10月開(kāi)盤，共68776.46，已售罄。2016年12月31日四棟洋房開(kāi)盤，批準(zhǔn)銷售面積30935.52，現(xiàn)無(wú)已售房備案登記，還未售出，預(yù)計(jì)均價(jià)50000元/平米。（2）天洋·房山超級(jí)蜂巢圖21: 房山超級(jí)蜂巢項(xiàng)目效果圖（A）項(xiàng)目概況房山超級(jí)蜂巢項(xiàng)目總建筑面積約為32萬(wàn)平米，定

35、位為創(chuàng)業(yè)全生命周期服務(wù)提供商，專注于科技、文化領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)服務(wù)與早期項(xiàng)目投資，集科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為一體的創(chuàng)業(yè)孵化平臺(tái)和科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目涵蓋創(chuàng)業(yè)工作室、企業(yè)辦公、創(chuàng)業(yè)公寓、風(fēng)情商街等業(yè)態(tài)，打造2萬(wàn)平米運(yùn)動(dòng)休閑公園及多功能運(yùn)動(dòng)會(huì)所。項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，周邊配套齊全。（B）規(guī)劃情況項(xiàng)目分為三個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，第一個(gè)地塊共包括27棟樓，有寫字樓、SOHO辦公、商業(yè)街三種業(yè)態(tài)，戶型面積區(qū)間為35-1200平米，4.2米層高。 先開(kāi)盤的三棟樓為10層，3梯28戶，主推38平和55平LOFT產(chǎn)品，loft面積區(qū)間為38-55，商鋪面積區(qū)間為50/-150/。剩余兩地塊未開(kāi)發(fā)，形態(tài)未可知。（C）地塊情況2014年7月29日，

36、北京天洋基業(yè)投資有限公司分別以99500萬(wàn)元獲得房山新城良鄉(xiāng)組團(tuán)14-03-05地塊，項(xiàng)目地上建筑面積94573，折算樓面價(jià)10521元/平米；115500萬(wàn)元獲得14-03-10等地塊，地上建筑面積185533，折算樓面價(jià)6225元/平米；46500萬(wàn)元獲得14-03-13地塊，地上建筑面積42538，折算樓面價(jià)10931元/平米。三塊地地上建筑面積共計(jì)322644平米。（D）定位情況項(xiàng)目定位為科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，業(yè)態(tài)豐富，配套齊全，客戶來(lái)源為有創(chuàng)業(yè)需求的客戶以及住房剛需型客戶。（E）銷售情況項(xiàng)目已于2016年4月開(kāi)盤兩棟，商住公寓累計(jì)銷售328套，售出14326.3，均價(jià)22000元/平米，商業(yè)

37、累計(jì)銷售53套，售出4296.86，均價(jià)27000元/平米；2016年7月開(kāi)盤一棟商住，累計(jì)銷售230套，售出9540.32平米，均價(jià)27000元/平米。共售出28163.48。（3）藍(lán)光星華·海悅城圖22: 藍(lán)光星華·海悅城項(xiàng)目效果圖（A）項(xiàng)目概況 藍(lán)光星華·海悅城項(xiàng)目地上總建筑面積約23.7萬(wàn)平米，容積率1.77。項(xiàng)目為洋房、空中墅、BLOCK商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)主題公園、大型超市、休閑購(gòu)物、美食街、IMAX影院、兒童體驗(yàn)中心等多業(yè)態(tài)為一體的時(shí)尚居住區(qū)。（B）規(guī)劃情況項(xiàng)目分三期建設(shè)，一期為共計(jì)16棟住宅樓，二期、三期為大型商住綜合體，一期16棟樓中，有4棟限價(jià)房，其余

38、為花園洋房， 主力戶型為73平米兩居、85平米三居；二期綜合體主推150平四室兩廳三衛(wèi)商住產(chǎn)品，48-84平米SOHO；三期戶型面積48-150平的loft、空中墅，空中墅8.3米，一層2.7米，二層2.8米，三層2.7米。均為精裝修。（C）地塊情況2013年8月14日，北京星華藍(lán)光置業(yè)有限公司以158000萬(wàn)元競(jìng)得房山區(qū)房山新城良鄉(xiāng)組團(tuán)06街區(qū)06-23-01等地塊，溢價(jià)率16.35%，項(xiàng)目配建21000限價(jià)房，限價(jià)9800元/平米，建設(shè)用地面積134242平米，地上總建筑面積237038平米，折合樓面價(jià)7221元/平米。（D）定位情況項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，配套齊全，定位為剛需型或改善型樓盤。（E）

39、銷售情況2014年7月花園洋房開(kāi)盤，累計(jì)售出69866.72，住宅部分已售罄，剩余部分庫(kù)房未售，住宅均價(jià)30000元/平米。2016年10月推出商住產(chǎn)品，已售21178.2，loft均價(jià)27000元/平米，空中墅均價(jià)30000元/平米。（4）遠(yuǎn)洋·新仕界圖23: 遠(yuǎn)洋新仕界項(xiàng)目效果圖（A）項(xiàng)目概況遠(yuǎn)洋新仕界項(xiàng)目位于房山良鄉(xiāng)高教園區(qū)，自然環(huán)境良好，設(shè)施配套齊全。項(xiàng)目地上總建筑面積82379平米，容積率為2.8。（B）規(guī)劃情況該項(xiàng)目共10棟樓，5棟住宅樓，2棟辦公樓及三棟商業(yè)樓，5棟住宅樓中5#為限價(jià)房，1、2號(hào)樓均為10層，1個(gè)單元，2梯4戶,戶型面積為77平兩居，92平三居；3、4號(hào)樓為18層塔樓，1個(gè)單元，2梯4戶，戶型為75-128平2-4居。兩棟辦公樓共15層