銀行分行個(gè)人房屋抵押貸款管理實(shí)施細(xì)則

1、中國銀行市分行個(gè)人房屋抵押貸款管理實(shí)施細(xì)則第一章 總 則第一條 為滿足個(gè)人消費(fèi)及經(jīng)營活動的融資需求，規(guī)范個(gè)人 房屋抵押貸款業(yè)務(wù)操作與管理， 根據(jù)總行個(gè)人房屋抵押貸款管理 辦法（工銀辦發(fā) 289 號）和市分行 個(gè)人信貸業(yè)務(wù)操作流 程（年版）及操作風(fēng)險(xiǎn)指南（工銀甬辦 176 號）等規(guī) 定，制定本實(shí)施細(xì)則（以下簡稱本細(xì)則）。第二條 本細(xì)則所稱個(gè)人房屋抵押貸款是指借款人以本人名 下的房產(chǎn)抵押，向貸款人申請用于個(gè)人合法合規(guī)用途的人民幣擔(dān) 保貸款。第三條 本細(xì)則所稱借款人是指符合規(guī)定條件的具有完全民 事行為能力的自然人，貸款人是指中國 銀行 市分行（以 下簡稱市分行）授權(quán)開辦個(gè)人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)的分支機(jī)構(gòu)

2、。第四條 本辦法適用于市分行所轄分支機(jī)構(gòu)開辦的個(gè)人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)。第二章 借款人條件及貸款用途第五條 借款人須具備以下基本條件：（一）具有完全民事行為能力的自然人， 年齡在 18（含）-65 （不含）周歲之間；外國人以及港、澳、臺居民為借款人的，應(yīng) 在當(dāng)?shù)鼐幼M一年，有固定居所和職業(yè)，并提供當(dāng)?shù)爻Ｗ【用褡?為保證人，貸款用于購房的，還須滿足我國境外人士購房有關(guān)政 策；（二）具有合法有效的身份證明、戶籍證明（或有效居留證 明）及婚姻狀況證明（或未婚聲明）；（三）具有良好的信用記錄和還款意愿；（四）具有穩(wěn)定的收入來源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力， 借款人每月的總負(fù)債（借款人名下全部貸款的合計(jì)還本

3、付息額） 最高不得超過其月均收入的 50% ，還款方式為非分期還款的，借款人貸款期間本息合計(jì)不得超過其同期累計(jì)收入的50% ，或具有足以覆蓋到期還款本息的個(gè)人金融資產(chǎn)；（五）有明確的貸款用途； 貸款用途符合國家法律、 法規(guī)及 有關(guān)規(guī)定，承諾貸款不以任何形式流入證券市場、期貨市場和用 于股本權(quán)益性投資、 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)， 不用于借貸牟取非法收入， 以及其他國家法律、法規(guī)明確規(guī)定不得經(jīng)營的項(xiàng)目；（六）能提供貸款人認(rèn)可的合法、有效、可靠的房屋抵押；（七）在我行開立個(gè)人結(jié)算賬戶；（八）貸款人規(guī)定的其他條件。第六條 個(gè)人房屋抵押貸款可用于個(gè)人購房、購車、消費(fèi)、 經(jīng)營及其他合規(guī)合法用途。貸款用于個(gè)人經(jīng)營的

4、，貸款投向須符 合我行行業(yè)信貸政策。第三章 貸款擔(dān)保第七條 個(gè)人房屋抵押貸款擔(dān)保方式僅限于房產(chǎn)抵押，并可根據(jù)抵押人申請辦理最高額抵押。抵押物須為借款人本人（含配偶）名下的住房、商用房或商住兩用房，并已取得房屋所有權(quán)證 和國有土地使用證。抵押房產(chǎn)房齡原則上不超過 20 年，對于建筑 質(zhì)量、區(qū)域位置特別優(yōu)良的房產(chǎn)，房齡可適當(dāng)放寬，但要適當(dāng)降 低貸款成數(shù)。貸款期限不得超過抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限。第八條 抵押房產(chǎn)須產(chǎn)權(quán)明晰、易變現(xiàn)，并滿足以下條件：（一）抵押房產(chǎn)與貸款行位于同一城市，且同一抵押房產(chǎn)只 能為一個(gè)借款人（含共同借款人）提供擔(dān)保；（二）抵押房產(chǎn)已取得完整產(chǎn)權(quán)，未設(shè)定抵押（在我行已設(shè) 定

5、最高額抵押擔(dān)保除外），無產(chǎn)權(quán)爭議，易于變現(xiàn)；（三）抵押房產(chǎn)具有共有人的，須提供房屋共有人同意抵押 的書面證明；（四）以出租房產(chǎn)抵押的，承租人須出具因借款人違約導(dǎo)致 房產(chǎn)處置時(shí)同意解除租賃合同的書面承諾；五）不得接受不具備上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房、房改房以及其他劃撥土地或集體土地上建造的房產(chǎn)用于抵押；（六）不得接受大型商場的分割銷售攤位、產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn) 權(quán)式酒店（指只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)或采取售后返租等形 式銷售的房屋） 及其他存在產(chǎn)權(quán)糾紛、 不易變現(xiàn)的房產(chǎn)用于抵押；（七）不得接受 市區(qū)及所轄縣（市、區(qū)）中心城鎮(zhèn)以外 區(qū)域辦公用房（寫字樓）用于抵押。第九條 抵押房產(chǎn)應(yīng)由市分行確定的個(gè)人信貸合

6、作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入 名單內(nèi)的評估公司進(jìn)行評估定價(jià)，也可由具有押品價(jià)值評估資格 的內(nèi)部人員對抵押房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估，評估程序及相關(guān)規(guī)定參照 市分行個(gè)人房地產(chǎn)類抵押物價(jià)值評估辦法（工銀甬辦 309 號）執(zhí)行。抵押房產(chǎn)價(jià)值的確定應(yīng)按照客觀、公正、公 平的原則進(jìn)行，并充分考慮抵押房產(chǎn)變現(xiàn)能力及變現(xiàn)難易程度。對抵押房產(chǎn)最近一次交易或評估不超過二年的，可在最近一 次交易價(jià)格或評估價(jià)格的基礎(chǔ)上確定抵押房產(chǎn)價(jià)值。對抵押房產(chǎn) 最近一次交易或評估超過二年或者貸款人或借款人要求進(jìn)行評估的，應(yīng)當(dāng)重新評估。抵押物為商用房的，必須進(jìn)行內(nèi)部評估。交 易或評估相隔不超過一年的，原則上按孰低原則確定抵押房產(chǎn)價(jià) 值。第十條 貸款金額最高不

7、超過抵押房產(chǎn)價(jià)值的 70% ，以商用 房、商住兩用房抵押的，最高不超過抵押房產(chǎn)價(jià)值的60% 。第十一條 貸款人應(yīng)與抵押人（或其代理人）到房產(chǎn)所在地 的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和土地管理部門辦理抵押登記，取得房屋和土 地他項(xiàng)權(quán)證。第十二條 借款人可自愿選擇購買抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。第四章 貸款期限、利率、還款方式第十三條 個(gè)人房屋抵押貸款期限最長不超過 20 年，其中 除貸款用于購買住房外， 期限最長不超過 10 年。借款人年齡與貸 款期限之和不得超過 65 年。兩個(gè)（含）以上借款人共同申請借 款的，每個(gè)借款人均須滿足本辦法第五條規(guī)定的借款人年齡條件，但可根據(jù)年齡較小者的年齡確定貸款期限。第十四條 個(gè)人房屋抵

8、押貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的 同期同檔次期限利率執(zhí)行，并可按規(guī)定上下浮動。貸款期限在 1 年（含）以內(nèi)的，利率在合同期限內(nèi)不變動；貸款期限在 1 年以 上的，如人民銀行利率調(diào)整，應(yīng)按照合同約定的調(diào)整時(shí)間進(jìn)行調(diào) 整。第十五條 個(gè)人房屋抵押貸款可采用按月等額本息還款法、 按月等額本金還款法、 按周（雙周、 三周）還本付息還款法及 “隨 心還”還款法。貸款期限在 1 年（含）以內(nèi)的，還可采用本利不 同期還款法（按月付息，按季、半年、年還本）及按月付息到期 一次性還本的還款方式。第十六條 借款人可根據(jù)自身收入狀況選擇固定的每期還款 日；借款人在借款合同約定的還款期內(nèi)，還款日期可在約定還款 日基礎(chǔ)上

9、延期 10 個(gè)自然日。第五章 貸款受理與調(diào)查第十七條 貸款人受理個(gè)人客戶貸款申請時(shí)，須要求借款申請人提供如下資料：（一）借款申請表（見附件一）；（二）借款申請人及其配偶有效身份證件、戶籍證明（戶口 簿或其他有效居住證明）、婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證、未 婚聲明等）原件及復(fù)印件；（三）個(gè)人收入證明，如個(gè)人納稅證明、工資薪金證明、投 資收益證明、 在我行或他行近 6 個(gè)月內(nèi)的平均金融資產(chǎn) （含存款、 國債、基金）證明等；（四）貸款用途證明或聲明；（五）抵押房產(chǎn)權(quán)屬證明，包括房屋所有權(quán)證、土地使用證 和契證；房產(chǎn)所有人（包括共有人）同意抵押的證明文件；抵押 房產(chǎn)如需評估，須提供評估報(bào)告原件；六）貸

10、款人要求提供的其他文件或資料。第十八條 個(gè)人房屋抵押貸款調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)，貸款實(shí)行雙人調(diào)查和見客談話制度。調(diào)查人對貸款資料的真實(shí)性負(fù)調(diào)查責(zé)任。調(diào)查要點(diǎn)包括：（一）借款申請人所提供的資料是否真實(shí)、合法和有效，通 過面談了解借款人申請是否自愿、 屬實(shí)，貸款用途是否真實(shí)合理， 是否符合我行規(guī)定；（二）借款申請人收入來源是否穩(wěn)定，是否具備按時(shí)足額償 還貸款本息的能力，收入還貸比是否符合規(guī)定；（三）通過查詢我行特別關(guān)注客戶信息系統(tǒng)、個(gè)人信貸管理 系統(tǒng)、人民銀行個(gè)人信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫以及其他征信系統(tǒng)，判斷借 款申請人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿；（四）貸款年限加上借款申請人年齡是否符合規(guī)定；（

11、五）對借款申請人擬提供的貸款抵押房產(chǎn)進(jìn)行雙人現(xiàn)場核實(shí)，調(diào)查擬提供的貸款抵押房產(chǎn)是否真實(shí)、合法、有效；抵押房 產(chǎn)權(quán)屬證書記載事項(xiàng)與登記機(jī)關(guān)不動產(chǎn)登記簿相關(guān)內(nèi)容是否一致，銀行抵押物清單記載的財(cái)產(chǎn)范圍與登記機(jī)關(guān)不動產(chǎn)登記簿相 關(guān)內(nèi)容是否一致，并將核實(shí)情況記錄在調(diào)查審查審批表中或其他 信貸檔案中；對有共有人的抵押房產(chǎn)，還應(yīng)審查共有人是否出具 了同意抵押的書面證明；需進(jìn)行價(jià)值評估的，評估報(bào)告是否真實(shí)， 評估價(jià)格是否合理；（六）貸款申請額度、期限、成數(shù)、利率與還款方式是否符合規(guī)定。第十九條 調(diào)查人應(yīng)切實(shí)履行告知義務(wù)，要求借款申請人按誠信原則提交真實(shí)的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發(fā) 現(xiàn)填報(bào)虛假信息、

12、提供虛假證明的，不得受理其信貸申請。對于 出具虛假收入證明并已被查實(shí)的單位，不得再采信其證明。第二十條貸款調(diào)查完畢后，調(diào)查人應(yīng)根據(jù)調(diào)查情況在調(diào)查審查審批表上簽署調(diào)查意見。同意貸款的，應(yīng)及時(shí)將貸款資料（包 括貸款申請資料、貸款調(diào)查資料及調(diào)查審查審批表）移交授信審 批部門第六章貸款審查審批與簽批第二一條個(gè)人房屋抵押貸款審查審批工作由授信審批部 門負(fù)責(zé)，實(shí)行審查人和審批人分開的審查審批模式。審查人負(fù)責(zé) 對貸款資料進(jìn)行審查，履行電話核實(shí)職責(zé)，審查調(diào)查人意見是否 客觀，提出審查意見，對貸款資料的完整性和合規(guī)性負(fù)審查責(zé)任 審查要點(diǎn)包括：（一）貸款資料是否完整、齊全，資料信息是否合理、一致, 有無虛假貸款嫌

13、疑；（二）借款申請人是否符合條件，資信狀況是否良好，還款 來源是否足額可信；（三）貸款用途是否合理、是否符合國家法律、法規(guī)及有關(guān) 政策，是否符合我行規(guī)定；（四）抵押房產(chǎn)是否合法、充足和有效，價(jià)值是否臺理，權(quán) 屬關(guān)系是否清晰，是否易于變現(xiàn)；（五）貸款金額、成數(shù)、利率、期限、還款方式是否符合相 關(guān)規(guī)定。審查人要撥打借款申請人電話（原則上撥打固定電話）,對 借款申請人借款行為和貸款用途進(jìn)行核實(shí)，并記錄撥打電話時(shí)間 和內(nèi)容。第二十二條審批人在審核調(diào)查人、審查人意見基礎(chǔ)上，綜 合判斷貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況,簽署審批意見。第二十三條個(gè)人房屋抵押貸款的簽批工作由貸款經(jīng)辦行有 權(quán)簽批人負(fù)責(zé)。貸款簽批人在審閱審批意見和有

14、關(guān)資料后，結(jié)合 本行經(jīng)營情況決定貸款是否發(fā)放，并簽署簽批意見。貸款審批人 否決的貸款，貸款簽批人不得同意發(fā)放。第二十四條 個(gè)人房屋抵押貸款審批（簽批）權(quán)限按年度基 本轉(zhuǎn)授權(quán)執(zhí)行。第七章貸款作業(yè)監(jiān)督與貸款發(fā)放第二十五條 個(gè)人房屋抵押貸款作業(yè)監(jiān)督由信貸管理部門負(fù)責(zé)。對審批和簽批同意的貸款申請，須由信貸管理部門進(jìn)行貸款 作業(yè)監(jiān)督，作業(yè)監(jiān)督內(nèi)容包括監(jiān)督審查業(yè)務(wù)合規(guī)性、合同文本的 有效性和核準(zhǔn)抵押擔(dān)保落實(shí)情況等。重點(diǎn)監(jiān)督審核貸款資金是否 按照約定的貸款用途，向約定的支付對象及賬號進(jìn)行支付，抵押 手續(xù)是否完整、合法。第二十六條 經(jīng)作業(yè)監(jiān)督符合貸款發(fā)放條件的，由貸款經(jīng)辦 行發(fā)放貸款。第二十七條 貸款作業(yè)監(jiān)督

15、崗位設(shè)置及具體操作流程按照市 分行關(guān)于信貸作業(yè)監(jiān)督職能前移和信貸業(yè)務(wù)前提條件核準(zhǔn)工作 移交的通知（工銀甬辦 165 號）及其他相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第八章 貸款支付管理第二十八條 貸款人應(yīng)依據(jù)借款合同約定，對貸款資金的使用實(shí)施管理。第二十九條 個(gè)人房屋抵押貸款資金應(yīng)按借款合同約定用 途向借款人的交易對象支付。對借款人交易對象不具備條件有效使用非現(xiàn)金結(jié)算方式 的，經(jīng)授信審批部門審批同意，貸款資金可向借款人發(fā)放，由 借款人向其交易對象支付。第三十條 貸款人支付貸款資金， 應(yīng)對相關(guān)憑證進(jìn)行審核， 確保支付符合借款合同約定的條件。第九章 貸后管理第三十一條 個(gè)人房屋抵押貸款貸后管理相關(guān)工作由貸款經(jīng) 辦行及市分

16、行信貸管理部門共同負(fù)責(zé)。貸款經(jīng)辦行貸后管理內(nèi)容 包括客戶關(guān)系維護(hù)、押品管理、違約貸款催收及相應(yīng)的貸后檢查 等工作。市分行信貸管理部門負(fù)責(zé)貸后監(jiān)測、檢查及對貸款經(jīng)辦 行貸后管理工作的組織和督導(dǎo)。第三十二條 經(jīng)辦行貸后管理和檢查工作具體包括：（一）定期了解借款人客戶信息變化情況：包括聯(lián)系方式、居住地點(diǎn)、職業(yè)收入、家庭重大變化、其他融資和負(fù)債情況等；（二）定期查詢我行相關(guān)系統(tǒng)，了解借款人在其他金融機(jī)構(gòu)的信用狀況，若借款人已被列入潛在風(fēng)險(xiǎn)客戶名單，貸款行要予以關(guān)注并采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制措施；如果借款人在本行或其他銀 行的部分債務(wù)已經(jīng)不良，其貸款應(yīng)由正常至少調(diào)整至關(guān)注類；（三）至少每年檢查一次抵押房產(chǎn)狀況

17、及價(jià)值、權(quán)屬是否發(fā) 生變化；如發(fā)現(xiàn)影響抵押房產(chǎn)價(jià)值變化的重大因素，可能造成抵 押房產(chǎn)的債權(quán)保障能力不足時(shí)，應(yīng)及時(shí)重評抵押房產(chǎn)價(jià)值；（四）定期檢查貸款資金是否被挪用，是否按照借款合同約 定的用途使用貸款資金；（五）檢查違約貸款違約原因，是否存在違規(guī)操作行為；（六）定期檢查大額貸款及“ 一人多貸” 借款人是否能按時(shí) 償還貸款本息，是否存在影響貸款按時(shí)償還的因素；七）及時(shí)對違約貸款進(jìn)行催收，對通過電話等通訊方式無法聯(lián)系到的借款人進(jìn)行上門催收；（八）檢查逾期貸款是否在訴訟時(shí)效之內(nèi)，催收貸款本、息 通知書是否合規(guī)、合法。第三十三條 貸款經(jīng)辦行貸后檢查頻率為：（一）發(fā)現(xiàn)貸款逾期的，應(yīng)立即進(jìn)行貸后檢查；對存量逾期 或欠息貸款的檢查間隔期最長不超過一個(gè)月；（二）對單筆貸款余額在 100 萬元以上的貸款至少每半年進(jìn) 行一次檢查；（三）對當(dāng)前未違約但有違約記錄的， 至少每半年檢查一次；（四）對一人貸款 2 筆（含）以上個(gè)人房屋抵押貸款的，至 少每半年進(jìn)行一次檢查；（五）對于其他正常貸款，貸款經(jīng)辦行可定期進(jìn)行抽查，抽 查比例一般為每季度 20% 。貸后檢查應(yīng)填制貸后檢查