物業(yè)年終工作總結(jié)

1、物業(yè)一項目部 2010 年工作總結(jié)2010 年項目部在進(jìn)取中學(xué)習(xí)，在既定的基本指導(dǎo)原則與服務(wù)管 理方針的指引下進(jìn)行工作。 本著以人為本的宗旨， 認(rèn)真組織與落實小 區(qū)的日常管理工作。2010 年項目部的工作可以用“兩個任務(wù)與三個確保”來概括： 一是抓好隊伍建設(shè)，提高隊伍服務(wù)意識；二是進(jìn)一步完善規(guī)章制度， 使項目部的管理工作上一個新臺階。 三個確保： 一是確保收費(fèi)指標(biāo)的 完成；二是確保管理到位； 三是確保 2010年收取欠費(fèi)收入比 2009 年 有所增長。一年來，我項目部在公司各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心與幫助下，項目 部全體人員認(rèn)真履行各自的工作職責(zé)， 經(jīng)過項目領(lǐng)導(dǎo)班子與全體員工 不懈的努力，實現(xiàn)了年初預(yù)定的

2、目標(biāo)。一、 2010 年工作情況匯報2010 年我們認(rèn)真吸取了 2009年的工作經(jīng)驗，改進(jìn)過去工作中存 在的不足，以日常工作的細(xì)節(jié)落實，作為工作重點加以整改，項目部 的各項工作指標(biāo)都取得了較好的效果。 、一）經(jīng)營指標(biāo)完成情況1、 項目部總共收取物業(yè)費(fèi)用共計 X萬元，提前1個月完成了物業(yè) 費(fèi)的收取任務(wù)。 與 2009年同期相比增長了 20 多萬元， 增長率達(dá)到了 5%。其中收取當(dāng)年物業(yè)費(fèi) X萬元，清理多年欠款達(dá)100萬元，多年 清欠收費(fèi)占收費(fèi)總額的 25，清欠收費(fèi)占欠費(fèi)總額的 1/5 多。2、今年資產(chǎn)類與非資產(chǎn)類經(jīng)營收費(fèi)達(dá)到 X萬元，與去年同期的X 萬元相比，增加了 10 萬元，增長率達(dá) 14。

3、3、成本支出實現(xiàn)了成本支出的良好控制。今年，項目部收費(fèi)工作取得較好的成績，是與項目部全體人員 的努力工作是分不開的。 項目部針對今年物業(yè)費(fèi)收取情況， 制定相應(yīng) 的收費(fèi)措施，把多年欠費(fèi)的收繳工作， 作為物業(yè)收費(fèi)的工作重點來抓。 年初項目部領(lǐng)導(dǎo)通過例會， 向項目管理人員通報公司給項目制定的收 費(fèi)任務(wù)，讓項目部人員有緊迫感， 項目部完成收費(fèi)任務(wù)是與每個人的 努力工作是分不開的。 項目部制定收取多年欠費(fèi)方案， 與管理人員簽 訂責(zé)任書，要求每個管理人員每月必須收取 1 戶 3年欠費(fèi)戶，費(fèi)用收 取情況最后與年終兌現(xiàn)掛鉤。二）綜合治理工作完成情況1、制定安全管理工作方案與措施，全面落實消防安全管理 工作。

4、2010 年項目部針對本項目的具體情況，制定了第一項目部消 防安全工作方案， 確定實施方案的具體步驟， 制定安全工作分工與劃 分工作責(zé)任區(qū)域。 在每周例會上， 項目部各相關(guān)負(fù)責(zé)人匯報一周來的 工作，并按工作分工認(rèn)真執(zhí)行下一周的工作。年初，項目部同地下室 經(jīng)營者與分包單位簽訂了 2010 年度安全管理工作責(zé)任書 ，把地下 室的安全管理工作落實到地下室每個經(jīng)營者，重新修訂 2010 年度 消防安全工作應(yīng)急處置預(yù)案與 2010 年春節(jié)燃放煙花爆竹應(yīng)急處 置預(yù)案，全年項目部組織所有分包單位進(jìn)行消防安全演習(xí) 3 次，驗 證了預(yù)案的有效性與合理性。在 3 月份的消防安全月中， 項目部結(jié)合各階段綜合工作要求

5、， 開 展了項目部全員參與的治安、消防、交通、安全生產(chǎn)等各方面知識為 主要內(nèi)容的知識答題，培訓(xùn)率 100%。簽訂安全月治安、消防，安全 生產(chǎn)工作責(zé)任書 59 份，組織相關(guān)人員進(jìn)行安全知識答題 146份，召 開安全會議 5 次，觀看安全教育片 2次，發(fā)放宣傳品 86 份。汛期之前，項目部制定了詳細(xì)的防汛預(yù)案。成立組織機(jī)構(gòu)，組織 保潔人員做好汛前準(zhǔn)備工作，清掏雨箅子 100 個，疏通雨水管道 35 根，做好防汛物資及防汛工具。因防范與準(zhǔn)備工作充分，使項目部平 穩(wěn)度過汛期。上海發(fā)生特大火災(zāi)后， 集團(tuán)物業(yè)部與公司對安全施工與消防安全 工作有了更嚴(yán)格的要求。 項目部其中對堆放雜物的樓宇樓層， 進(jìn)行了 清

6、理，保持了樓道的暢通，多次張貼安全提示等注意事項的通知；加 大了樓內(nèi)消火栓的檢查力度， 及時補(bǔ)充了缺失的消火栓與水龍帶。 同 時項目部針對轄區(qū)內(nèi)所有高層樓圈占消火栓的情況進(jìn)行了排查， 并責(zé) 令圈占、封堵消火栓的住戶予以拆除。2、加大地下空間的巡視力度，消除了地下空間的安全隱患。 第一項目部， 始終把安全管理工作放在第一位， 深知消防安全管理工 作的重要性， 2010年項目加大了對地下空間的管理力度。 2010 年年 初，項目部同地下空間的承租人與分包單位簽訂了消防安全、 治安管 理承諾書。根據(jù)安全工作形勢，我們調(diào)整了人員配備，加大了對地下 空間的安全管理的監(jiān)督檢查力度， 制定措施與具體辦法。

7、為使安全工 作更好的落實，安全隱患不反復(fù)，項目部設(shè)置專人進(jìn)行日常管理、檢 查巡查。巡視人員發(fā)現(xiàn)安全隱患就書面通知整改， 每天都督促整改落 實情況，這樣好多隱患問題都及時解決了。對于自用的地下空間，項 目部制定出具體的消防安全管理措施， 加大對使用人、 居住人的消防 安全管理工作力度與檢查監(jiān)督力度，有針對性地進(jìn)行消防安全培訓(xùn)， 對于一些具體情況進(jìn)行具體分析、采取有針對性的措施。例如：在員 工居住區(qū)設(shè)置“吸煙區(qū)” 、拆除地下空間多余閑置床鋪、設(shè)置專人安 全值班制度、地下空間設(shè)消防水桶等。 2010 年項目部組織地下室經(jīng) 營者與分包單位召開安全會議 4 次、觀看安全教育錄像 2次。3、綠化實行項目部

8、自管，實現(xiàn)了成本控制。2010 年的綠化養(yǎng)護(hù)工作項目部從控制成本入手， 繼續(xù)實行綠化養(yǎng)護(hù)工作自管。 在日 常管理的工作中， 項目部采取多種措施， 加大對綠化工作的管理與監(jiān) 督力度。由于今年綠化工作下手比較早， 綠化人員在 3 月中旬就對整 個小區(qū)的綠化園區(qū)進(jìn)行了澆灌，避免了草坪因干旱大面積死亡的現(xiàn) 象。項目部綠化工作做到了定期雜物清理澆水修剪施肥打藥 除草，通過對小區(qū)的綠化、綠地的規(guī)范管理工作，整個小區(qū)的綠化 面貌煥然一新，小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作得到了安慧北里小區(qū)廣大業(yè)主的 認(rèn)可。4、實行樓管員制度，落實了小區(qū)各項日常工作。一項目部屬老舊小區(qū)，小區(qū)共計 11 個院落，管理 27 棟樓宇。由于管理面

9、積分 散，管理樓宇較多又加上小區(qū)是老舊小區(qū)，所以不便于日常管理。項 目部考慮到日常小區(qū)的管理情況， 為了及時能處理與解決小區(qū)日常工 作，項目部實行了樓管員制度，每個管理人員負(fù)責(zé) 2 棟高層樓宇，管 理人員每天至少對所管樓宇進(jìn)行 1 次巡視，記錄當(dāng)天巡視的問題與業(yè) 主的意見與建議， 及時反饋給項目部相關(guān)負(fù)責(zé)人， 如：樓道衛(wèi)生問題， 樓道燈照明情況， 住戶裝修情況與樓宇內(nèi)住戶突發(fā)跑水情況， 都能及 時的發(fā)現(xiàn)，這樣小區(qū)里日常的一些問題的得到了及時的解決。5、齊抓共管，實現(xiàn)裝修管理費(fèi)扭虧為盈。 項目部每年約有 140 余戶裝修，裝修的管理工作有很大壓力， 2009 年因管理力度不夠， 裝修垃圾的清運(yùn)費(fèi)

10、出現(xiàn)大額虧損。 2010 年項目部把裝修管理工作， 作為項目部的一項重點工作。 為了更好的管控裝修戶， 項目部一方面 讓工程負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)裝修管理， 規(guī)范裝修管理工作； 一方面通過周例會 動員所有管理人員與分包單位的保潔員， 如發(fā)現(xiàn)有裝修戶及時通知裝 修負(fù)責(zé)人與樓管員， 督促業(yè)主及時辦理裝修手續(xù)， 繳納裝修垃圾清運(yùn) 費(fèi)，溝通裝修垃圾清運(yùn)事宜，這樣裝修垃圾很好的管控起來了，真正 做到了齊抓共管。對于小區(qū)內(nèi)的零散的雜物與垃圾，項目部多次與 2 個居委會進(jìn)行了環(huán)境整治工作的溝通， 最后居委會承諾每月免費(fèi)為項 目部清理 1 車雜物， 2010 年全年共清理雜物與垃圾站無法消納的裝 修垃圾共計 29 車，為

11、項目部節(jié)約清運(yùn)費(fèi)用 5000余元。 2010年項目 部裝修管理費(fèi)收取共盈利 40000 余元。三）工程維修完成情況1 、堅持日常工作的標(biāo)準(zhǔn)化，確保設(shè)備實施的安全運(yùn)行。 項目部維修中心根據(jù)項目部 2009 年的工作基本指導(dǎo)原則，結(jié)合 項目部自身與小區(qū)的具體實際情況， 今年上半年， 維修中心按照公司 貫徹程序文件中有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)了標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的管理，用標(biāo)準(zhǔn)化 要求指導(dǎo)工作。因維修工作到位， 22#樓 2307 室的業(yè)主送來了“服務(wù) 一流”的錦旗。在“安全月”活動的過程中，維修中心嚴(yán)格按照項目 部的要求，開展了“自糾” 、“自查”活動，加強(qiáng)了設(shè)備設(shè)施的檢查力 度，維修中心在“安全月”的消防演習(xí)過程

12、中表現(xiàn)良好。為規(guī)范維修與設(shè)備設(shè)施的安全管理工作， 項目部對全體維修人員進(jìn)行了 住宅物 業(yè)服務(wù)等級規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) ，安全用電管理規(guī)定的培訓(xùn)，為小區(qū)設(shè)備設(shè) 施的安全運(yùn)行提供了保證。2、繼續(xù)對多年的歷史遺留問題進(jìn)行技術(shù)改造。1）今年初，在供暖期間項目部工程負(fù)責(zé)人與維修人員，共同仔細(xì) 分析、查找供熱不暢的具體原因， 對4處供暖管道循環(huán)系統(tǒng)的 “結(jié)點” 進(jìn)行技術(shù)改造，解決了暖氣不熱或循環(huán)不暢的問題； 2010 年項目部 維修發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間暖氣地埋管漏水有 6 戶，在 2011年初維修中心及時 安排項目維修人員對 6 戶的地埋暖氣管進(jìn)行挖開地面施工改造， 保證 了幾十戶住家的供暖問題；年內(nèi)轄區(qū)內(nèi)發(fā)生自來水外管線跑水

13、事件 7 起，項目部堅持由維修人員自行施工，及時破地面挖溝換管，以上工 作很好的配合了項目部收費(fèi)工作，同時也打破了往年此類工程問題， 外包處理的工作模式， 全年此類工程無一外包施工， 為項目部節(jié)省了 部分工程成本。2）解決一些多層樓住宅下水管道堵塞、返水問題。由于早期施工 質(zhì)量造成的一些質(zhì)量遺留問題，形成管道在樓宇下斷裂、堵塞、污水 返水，過去維修人員用管道疏通機(jī)疏通，但是，效果不佳，沒過多久 又有一次堵塞。 有些業(yè)主， 因家中被污水浸泡多次向物業(yè)公司提出索 賠要求。為了徹底解決這個問題， 2010 年上半年，項目部主動與 5 家污水管返水嚴(yán)重的住戶取得聯(lián)系， 耐心做好勸說工作。 對 5 家業(yè)

14、主 污水管道存在的問題， 進(jìn)行了徹底的改造施工， 很好的解決了業(yè)主家 因“堵”而頭疼的問題，解決了業(yè)主的投訴、財產(chǎn)索賠等問題。3）大中修工作。 2011 年項目部為切實解決住戶陽臺漏水問題， 維修土建人員與維修負(fù)責(zé)人繼續(xù)對一些漏水嚴(yán)重的住戶， 逐一進(jìn)行了 走訪，認(rèn)真檢查陽臺漏水原因， 給陽臺維修人員提出了一些具體的建 議與意見，協(xié)助陽臺維修人員解決 29 戶陽臺漏水問題；修復(fù)屋面與 陽臺漏水的有 62 戶。四）客服工作完成情況2010年初，項目部對客服人員與工作內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整，通過調(diào)整 實現(xiàn)了人員精干。 項目部要求客服人員及時做好信息反饋工作， 以確 保項目部各項工作得到全面落實。如：對于業(yè)主

15、的回訪工作，要求每 天不少于 5 戶，上半年，項目部前臺累計做回訪近 2千戶；平時，客 服前臺每天平均接待業(yè)主來訪近 20 人次，接聽業(yè)主來電 40 余次。2009 年以來，項目部領(lǐng)導(dǎo)加強(qiáng)了對企業(yè)“貫標(biāo)工作”貫徹力度，要求各分 包單位按照“貫標(biāo)工作”的工作標(biāo)準(zhǔn)安排日常工作，各項工作必須實 行標(biāo)準(zhǔn)化、日常化。為了便于監(jiān)督管理分保單位的日常工作，客服制 訂了項目部日常管理記錄一覽表，把各項工作按日、月、年進(jìn)行分類 統(tǒng)計，各分包單位必須按要求完成工作并做好歸檔的記錄工作。 這樣， 使“貫標(biāo)工作” 各項表格填寫的工作得到了較好的落實， “貫標(biāo)工作” 也不存在斷檔的問題，而且日常工作更加細(xì)化。 11 月

16、份，我項目部 順利通過了“貫標(biāo)”外審工作，并得到了外審老師的好評。二、 2011 年的工作設(shè)想2011 年，結(jié)合我們的具體工作，項目部深知有些具體的工作需 要我們進(jìn)一步的加強(qiáng)，今年的工作有成績也有很多不足或者說是問 題。保持清醒的頭腦，有利于我們更好的開展明年的工作，找出不足 與目標(biāo)，有益于我們在工作中更上一層樓， 為全面完成項目部全年的 工作，還需要大家繼續(xù)齊心協(xié)力，發(fā)揮項目部的團(tuán)隊工作精神，力爭 實現(xiàn)年初公司下達(dá)的各項工作指標(biāo)的完成。1、加強(qiáng)對收費(fèi)人員物業(yè)知識與收費(fèi)技巧的培訓(xùn)，加大 對多年欠費(fèi)戶的清欠力度。 目前，盡管項目部物業(yè)費(fèi)的收取工作 提前完成，但今后的收費(fèi)工作形勢仍然嚴(yán)峻、不容樂觀

17、。為了更好的 提高物業(yè)收費(fèi)工作，明年，項目部將加大清欠收費(fèi)工作力度。主要是 以 16# 與 18# 樓為突破對象，在收費(fèi)工作過程中，利用多種形式對收 費(fèi)人員進(jìn)行物業(yè)管理知識與收費(fèi)技巧的培訓(xùn)， 讓他們有針對性的聯(lián)系 多年欠費(fèi)戶，解決一些長年欠費(fèi)的追繳問題。明年，項目部繼續(xù)采取 發(fā)動全員收費(fèi)、 項目部與所有人員簽訂收費(fèi)工作責(zé)任書等形式， 以樓 為單位把多年欠費(fèi)戶追繳工作落實到人、 責(zé)任到人， 要求項目部所有 人員，每人每月必須保證清欠一戶 3年以上欠費(fèi)戶， 其責(zé)任與年終責(zé) 任兌現(xiàn)掛鉤。2、制定切實可行的措施，提高保安的服務(wù)水平。 目前， 現(xiàn)有保安人員，由于人員素質(zhì)低，其內(nèi)部管理不到位，不具備處理簡

18、 單工作事宜的基本能力， 且保安人員隊伍嚴(yán)重不穩(wěn)定、 人員頻繁的變 動、人員缺編嚴(yán)重，無法滿足小區(qū)停車場與巡邏的日常管理工作要求。 我們項目部建議： 就這一問題召集有關(guān)人員進(jìn)行專題座談， 補(bǔ)充缺編 人員與更換不合格的保安人員，或更換保安隊伍。3、加強(qiáng)樓管員隊伍建設(shè)。 項目部通過日常的培訓(xùn)工作，把樓管員的管理方式繼續(xù)推廣轄區(qū)， 切實發(fā)揮樓管員的作用。 通過樓管 員的日常巡視發(fā)現(xiàn)小區(qū)與樓層的問題與隱患，做到將問題及時消除。4、制定維修計劃與措施，消除一些供水、供電、供暖 的各種問題隱患。 因一項目是老舊小區(qū)，小區(qū)的一些設(shè)施、線路 出現(xiàn)老化，一些管道出現(xiàn)銹蝕現(xiàn)象，直接導(dǎo)致一些停電、跑水等突發(fā) 事故的發(fā)生。如：去年 11 月份 18 號樓暖氣天溝跑水，