商業(yè)廣場營運方案

1、金世界商場營運方案根據(jù)金世界廣場的工程進(jìn)度，9月將全線竣工、交付使用。商場竣工交付后，必然面臨著市場的招商、開業(yè)和整體的營運等諸多方面的工作，為使以上工作盡快落實和展開執(zhí)行，以便獲得良好的招商和經(jīng)營成果，現(xiàn)就以上作業(yè)展開策劃，并提出本策劃方案以供參考一、 市場分析1. 1商業(yè)概況1、商圈構(gòu)成運城市商業(yè)主要集中于以南風(fēng)廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以禹都市場為中心的禹都商業(yè)區(qū)。在商業(yè)形態(tài)方面，以南風(fēng)廣場為中心形成了以 天泰商城，凱越商城及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是運城市最繁華的商業(yè)區(qū)。在南風(fēng)廣場周邊，還形成了以水晶服飾、水晶故

2、事，溫州小商品批發(fā)城三大市場構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場，這三大市場依靠較低的產(chǎn)品價格和與市中心相鄰的優(yōu)勢，與商場及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶群。以禹都市場為中心的禹都商圈，1由禹都市場13個區(qū)構(gòu)成的集貿(mào)市場的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。從上述運城市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點，人均消費水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。但從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?2、市場消費狀況1、消費水平運城市城市人口少，人均收入水平低，舊城改造比例小，致使商業(yè)消費水平較低，

3、消費能力有限，成為運城市商業(yè)發(fā)展的瓶頸。2、經(jīng)濟(jì)水平運城市及周邊縣鄉(xiāng)仍是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，城市規(guī)模小，低收入人口占總?cè)丝诒攘懈撸唐返南M仍以中低檔商品為主。中高檔消費主要集中于煤、石油、行政事業(yè)單位及外來高收入人群。3、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)運城市產(chǎn)業(yè)主要依賴農(nóng)業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長點，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，進(jìn)一步制約了商業(yè)的發(fā)展。4、消費發(fā)展趨勢運城市人口有限，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，缺乏強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)支撐，再加上大量新型商業(yè)市場的進(jìn)駐，預(yù)計未來幾年，運城市的商業(yè)經(jīng)營狀況將很難改觀，商業(yè)競爭將更趨激烈，專業(yè)化、細(xì)分化的市場運作已成必然。二、 SWOT分析21優(yōu)勢與機(jī)會1、 規(guī)模優(yōu)勢

4、，具備了成為一個商圈的硬件條件；2、 商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢，以金世界為龍頭帶動周邊潮流街、金海岸的發(fā)展，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)；3、 購物環(huán)境優(yōu)勢，獨具魅力的建筑風(fēng)格，一流的休閑環(huán)境；4、 政府支持，給市場的招商和經(jīng)營帶來政策上的機(jī)會；5、 舊城改造，為該片區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了條件；6、 餐飲娛樂業(yè)合理的利潤水平和良好的發(fā)展空間，為商場招商和經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)；22劣勢與威脅1、 區(qū)位劣勢，與商業(yè)中心相距較遠(yuǎn)；2、 交通條件單一，對商場人流量是一個威脅；3、4、 商業(yè)市場過度競爭，使招商和經(jīng)營面臨極大的威脅；5、 消費水平的低下和消費增長有限，限制了商業(yè)市場的發(fā)展；6、 商戶經(jīng)營信心和市民消費信心的不足，導(dǎo)致商

5、業(yè)前景暗淡；三、 市場定位 1、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。第一目標(biāo)主力店以服裝服飾為經(jīng)營主體；2、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是超市，美食。為商場提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)第二目標(biāo)主力店以經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品等為主。3、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為金世界商圈結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。 第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團(tuán)客戶。四、 經(jīng)營布局 為使商業(yè)街整體的消費功能趨于完善，建立起真正意義上的品牌市場，完全有必要對

6、商場的經(jīng)營布局和功能分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和引導(dǎo)。41商品布局43經(jīng)營布局遵循原則1、 符合整個商場戰(zhàn)略定位的原則，集購物、餐飲、休閑功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；2、 尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果；3、 合理有效使用空間的原則，必須從商品經(jīng)營的空間利用出發(fā)；4、 經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達(dá)成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面；5、 關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，關(guān)聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營；6、 大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升商場品牌，帶動中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動消費起著至關(guān)重要的作用，

7、對這類客戶要優(yōu)先考慮；7、 充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進(jìn)市場快速形成；8、 方便顧客消費的原則，在商場商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了兩個原則，其一是充分享受一站式消費的樂趣，其二是先購物、后休閑觀光，再去餐飲娛樂，符合人消費的習(xí)慣；9、 視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同意； 五、 經(jīng)營策略經(jīng)營布局規(guī)范了商場的硬件功能，而經(jīng)營模式則是了完善商場的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，大十字商業(yè)街才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。在經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原

8、則，制定了的經(jīng)營模式：六、 招商計劃制定詳細(xì)可行的經(jīng)營和招商政策，并展開操作和執(zhí)行。1、 確立市場經(jīng)營模式 經(jīng)營模式?jīng)Q定了商場經(jīng)營的方式，經(jīng)營模式確立，方可確定招商的政策，是聯(lián)營還是引資、是租賃還是自營、或多種方式的結(jié)合。因此，經(jīng)營模式必須盡快確立，否則具體的招商工作將很難展開；2、 制定具體的招商政策 招商的目標(biāo)和原則； 招商工作的各項規(guī)章制度； 制定不同商戶（規(guī)模和經(jīng)營商品等）的招商政策； 制定不同商戶的準(zhǔn)入條件； 確定招商合同樣本； 確定租金標(biāo)準(zhǔn)和聯(lián)營等條件； 確定優(yōu)惠幅度和條件； 部分大項目的招商方案；3、 招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定 招商區(qū)域以運城為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域為全國；

9、 招商的目標(biāo)客戶參見市場定位；4、 大客戶及品牌商戶的招商 招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開，預(yù)計在九月末即可展開； 收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商； 由公司抽調(diào)專業(yè)人才，成立大客戶及品牌商戶的招商招商小組，負(fù)責(zé)客戶的招商和合作談判；5、 市場招商的全面展開 針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動； 針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開人員推介； 該階段工作在十月十五日前應(yīng)

10、全面展開；6、 商戶的登記和初選 制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營商品和面積等）； 所有意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案； 對登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進(jìn)行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域； 對經(jīng)營商戶進(jìn)行初選，對不符和經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃；7、 商戶資格審查 審查經(jīng)營類型； 審查經(jīng)濟(jì)實力； 審查經(jīng)營能力； 審查品牌優(yōu)勢； 優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定； 確定首披進(jìn)駐商戶； 其余商戶視招商情況決定是否入場；8、 與商戶簽定合同 交納租金或保證金； 簽定正式合同（聯(lián)營或租賃等）；9、 自營項目確定 對招商效果不佳，但有必要經(jīng)營的項目，確定自營的范圍和規(guī)模，展開籌備；10、 開業(yè)籌備 一次裝修標(biāo)準(zhǔn)（初裝修），

11、建議由公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主； 二次裝修（精裝修），由商戶自己裝修，市場方可提供裝修設(shè)計、材料供應(yīng)和裝修施工方面的支持； 統(tǒng)一街道廣告牌制作，進(jìn)行街道的美化和亮化，烘托購物氣氛； 組織和督促商戶進(jìn)貨； 進(jìn)行店堂的布置及商品陳列； 進(jìn)行開業(yè)活動的籌備；11.經(jīng)營活動展開 詳細(xì)的經(jīng)營活動參見經(jīng)營策略；七、 招商策略71廣告策略1、 廣告形式 以硬廣告?zhèn)鞑橹?，充分告之招商信息，期間配合新聞造勢；2、 訴求內(nèi)容 以對招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢的訴求；3、 廣告媒體及投放規(guī)格 報紙廣告，以報紙投放為主，在大客戶招商階段，配合一定量的TM單廣告投放；

12、 影視廣告，以運城電視臺放為主；投放規(guī)格以30秒招商廣告、配合15秒購物廣告和5秒形象標(biāo)板廣告投放，并依據(jù)招商進(jìn)度，隨時投播字幕廣告； 印刷品廣告，建議印制5000份招商手冊，規(guī)格為16開、1216個P，主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用； 印制20000份海報，用于夾報、派送和針對中小商戶推介使用； 制作招商政策說明書100份，主要用于對準(zhǔn)客戶或大客戶推介和談判； 戶外廣告，以廣告牌、布標(biāo)、巨副、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告為主； 廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可； 布標(biāo)、巨副、展板主要在促銷期間加以應(yīng)用，以擴(kuò)大傳播效果； 彩旗、POP掛旗、商品燈

13、箱廣告等主要應(yīng)用于商業(yè)街現(xiàn)場，用來烘托現(xiàn)場氣氛； 72促銷策略 A、公關(guān)活動1、 活動主題 金世界商場招商經(jīng)營推介會2、 活動目標(biāo) 借經(jīng)營推介會，加強(qiáng)與經(jīng)營商戶間的溝通，獲取大量準(zhǔn)客戶資料，促進(jìn)招商； 借經(jīng)營推介會，對商場招商政策進(jìn)行全方位的推廣； 引起社會廣泛關(guān)注，提高傳播效果； 邀請各媒體參與，進(jìn)行新聞炒作；3、 活動內(nèi)容 發(fā)布招商信息和招商政策公告； 展開客戶登記和預(yù)定； 邀請知名商界人士發(fā)言，活躍現(xiàn)場氣氛； 進(jìn)行自營項目的供應(yīng)商投標(biāo)；4、 活動地點 建議在鼎元公司舉辦；5、 活動時間 活動時間建議在九月二十日展開；B、開業(yè)慶典1、活動主題空港商業(yè)第一城金世界開業(yè)慶典2、活動目標(biāo)借慶典傳達(dá)開業(yè)信息，強(qiáng)化市場信心；借開業(yè)慶典提升市場品牌形象；借開業(yè)慶典吸引大量消費者前來購物、消費，提升市場人氣，增強(qiáng)商戶信心；借慶典形成良好的經(jīng)營勢頭，促進(jìn)未完成招商目標(biāo)的商戶進(jìn)駐；3、活動內(nèi)容在金世界廣場舉行竣工典禮；邀請市政領(lǐng)導(dǎo)及佳賓現(xiàn)場參與，并致賀詞、剪彩；剪彩完畢后，舉辦為期15天的文藝匯演，以此聚攏人氣，活躍現(xiàn)場氣氛