上海市徐家匯商圈分析(共6頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上市級(jí)商圈專(zhuān)題研究：徐家匯商圈最多樣的市級(jí)商圈文/ 上海中原研究咨詢部1. 徐家匯商圈介紹1.1 商圈范圍徐家匯位于上海市區(qū)西南部，從上世紀(jì) 90 年代開(kāi)始進(jìn)入飛速發(fā)展的階段，徐家匯商圈是上海的城市副中心和市級(jí)商業(yè)中心。徐家匯商圈規(guī)劃占地總面積 120125 萬(wàn)平方米，其核心區(qū)域?yàn)?24 萬(wàn)平方米，北自廣元路，南達(dá)中山南路，東自天鑰橋路，西至宜山路。按照規(guī)劃，商圈是集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、旅游、金融、信息等多種功能于一體，總建筑面積達(dá) 200 萬(wàn)平方米。徐家匯商圈示意圖1.2 徐家匯商圈發(fā)展歷史徐家匯名城的來(lái)源于晚明科學(xué)家徐光啟，因逝世后安葬于此，其后代在此地繁衍生息，所以

2、命名為“徐家匯”。十幾年前，徐家匯還不算一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，多的是零零散散的小鋪?zhàn)?，第六百貨已?jīng)算是徐家匯最大的商場(chǎng)了。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力的增長(zhǎng)、政府的市政建設(shè)發(fā)展使得徐家匯商業(yè)功能逐漸增強(qiáng)，地鐵一號(hào)線的建設(shè)是徐家匯商業(yè)發(fā)展的一大機(jī)遇。十幾年的發(fā)展使得徐家匯在形專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)成了 8 個(gè)大的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以及 1000 多家小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。1992 年至 1994 年，是徐家匯商業(yè)建設(shè)的第一期，東方商廈、太平洋百貨、大千美食林、中興百貨、太平洋百貨、匯聯(lián)商廈等 10 大商家就在此期間完成建設(shè)。二期工程于 1998 年完工，建筑面積 130 萬(wàn)平方米，其中港匯廣場(chǎng)、美羅城等商場(chǎng)已經(jīng)成為了上海西南部新的標(biāo)志

3、性建筑。1.3 徐家匯內(nèi)部環(huán)境ü主要商業(yè)物業(yè)百貨商場(chǎng)東方商廈，太平洋百貨，匯金百貨，第六百貨，中興百貨商廈、匯聯(lián)商廈Shopping mall 美羅城、港匯廣場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)、百腦匯、宜家地鐵商鋪徐家匯地鐵商城分上下兩層，占地 8000 平方米左右，約有 200 多家商鋪。有迷你南京路之稱。ü寫(xiě)字樓港匯廣場(chǎng)、美羅大廈、江山大廈、飛洲國(guó)際廣場(chǎng)、匯智大廈等多幢甲級(jí)寫(xiě)字樓，另外還有十幾幢乙級(jí)寫(xiě)字樓在列。ü賓館徐家匯酒店眾多，星級(jí)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店俱全，約有 40 家左右，主要有光大會(huì)展中心國(guó)際酒店、青松城大酒店、莫泰 168 宛平南路店、漢庭連鎖酒店、鼎園公寓酒店

4、、如家快捷酒店徐家匯店等等。ü住宅徐家匯也是高檔住宅比較集中的板塊，徐家匯花園、尊園、兆豐帝景苑、東方曼哈頓、永新花苑是比較有代表性的樓盤(pán)。除了大量商業(yè)、居住設(shè)施外，徐家匯文化氛圍濃厚，上海天文臺(tái)、徐家匯天主教堂、徐家匯藏書(shū)樓、上海交通大學(xué)、上海社會(huì)科學(xué)院以及眾多的科研機(jī)構(gòu)都落戶于此，9 萬(wàn)平方米的徐家匯公園也是徐家匯的一景。1.4 徐家匯交通現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)徐家匯交通現(xiàn)狀徐家匯是一個(gè)交通樞紐，軌道交通有 1 號(hào)線和三號(hào)線、公交線路有公交線路 43、15、42、72、44、50、56、732、93 等，約 60 多條公交路線。主要的交通要到包括肇家浜路、虹橋路、漕溪北路、華山路等，可以

5、方便地通往全市其它區(qū)域。徐家匯軌道規(guī)劃設(shè)計(jì)未來(lái) 9 號(hào)線（松江徐家匯），11 號(hào)線將經(jīng)過(guò)徐家匯，與 1 號(hào)線形成 3 線換乘。其中 1號(hào)線有 14 個(gè)出口，將人流分散到各個(gè)商場(chǎng)及周邊交通干道。2. 徐家匯商圈特征分析多樣化、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)每個(gè)商圈都有其自身的特點(diǎn)，對(duì)于市級(jí)商圈徐家匯來(lái)說(shuō)也不例外，由于其所處的地理位置、發(fā)展歷史決定了徐家匯商圈目前的特征：多樣性、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)性。2.1 多樣性徐家匯的多樣性主要表現(xiàn)在商業(yè)業(yè)種繁多，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各異。業(yè)種多樣主要表現(xiàn)在，在徐家匯，服飾、鞋類(lèi)、玩具、珠寶、數(shù)碼產(chǎn)品、家具、建材、餐飲、休閑娛樂(lè)各種產(chǎn)品和服務(wù)應(yīng)有盡有。業(yè)態(tài)多樣主要是指徐家匯商圈中的商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各異

6、，包括百貨商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街、shopping mall、賣(mài)場(chǎng)、地鐵商業(yè)街等等，零售商業(yè)的大部分業(yè)態(tài)都可以在這里找到。2.2 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)盡管徐家匯商家眾多，但卻不雜亂。從定位上來(lái)說(shuō)，各有側(cè)重。目前徐家匯商圈主要形成了以東方商廈、匯金百貨、太平洋百貨、上海第六百貨、匯聯(lián)商廈、港匯廣場(chǎng)、美羅城、吉買(mǎi)盛八大商業(yè)物業(yè)為主體、1000 多個(gè)零散的商業(yè)點(diǎn)為輔的商業(yè)布局，下面以徐家匯商圈一些比較有影響力的商業(yè)項(xiàng)目為例進(jìn)行分析。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的具體表現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)檔次、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品特色、目標(biāo)客群以及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)的方方面面。各大商場(chǎng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)比較表商場(chǎng)名稱東方商廈檔次高檔經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品特色經(jīng)營(yíng)不少國(guó)際品牌，曾推出過(guò)萬(wàn)元的褲子，數(shù)

7、千元的皮帶，在引進(jìn)世界品牌方面做得比較好。品牌職業(yè)裝是它的主打產(chǎn)品，而經(jīng)營(yíng)品種豐富的各類(lèi)男裝，也是其特色之一。太平洋百貨中檔引入港臺(tái)成熟的大眾流行與時(shí)尚品牌主要針對(duì)時(shí)尚青春的青年男女以潮流引導(dǎo)者的形象出現(xiàn)，播放的是歡快的動(dòng)感音樂(lè)目標(biāo)客群服務(wù)于成熟顧客其他商場(chǎng)內(nèi)播放優(yōu)雅的古典音樂(lè)六百中檔六百以國(guó)產(chǎn)名牌尤其是上海本地品牌為主年齡偏大及較傳統(tǒng)的人群中年白領(lǐng)老牌商家是這個(gè)商場(chǎng)吸引客源的重要因素門(mén)前廣場(chǎng)是徐家匯商家秀場(chǎng)，聚集人氣。商場(chǎng)內(nèi)播放港臺(tái)的流行曲。匯金百貨中高檔以中外合資的品牌為主打美羅城中高檔娛樂(lè)、休閑、文化消費(fèi)為主。設(shè)有快餐店、 來(lái) 徐 家 匯 以書(shū)店、電影院、健身俱樂(lè)部、KTV 等。地下還有

8、小吃中心和游戲機(jī)房等娛樂(lè)場(chǎng)所。文化娛樂(lè)為消費(fèi)目的的人群白領(lǐng)一族商場(chǎng)外墻漂亮的銀色球體是標(biāo)志港匯廣場(chǎng)高檔占地 5000 平方米的“潮流街”兒童用品城和女鞋城,500 平方米的超市，4000 平方米的名店運(yùn)動(dòng)城，200 多間專(zhuān)賣(mài)店，5000 平方米美食廣場(chǎng)以及永樂(lè)影院。兒童樂(lè)園和親子中心是特色以及5000 平方米的潮流街匯聯(lián)商廈中低中型百貨，底樓的食品柜臺(tái)和小吃鋪面向普通大眾底樓的食品在上海很有名氣，2002前曾修繕過(guò)資料來(lái)源：上海中原研究咨詢部2.3 徐家匯錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的原因錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的益處在于差異化的競(jìng)爭(zhēng)容易形成良性的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。首先，目前徐家匯商圈有 50 萬(wàn)平方米左右地商業(yè)面積，內(nèi)部的商業(yè)項(xiàng)目如果

9、不采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的手段，則難以生存與發(fā)展。這是徐家匯商圈錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的必要性。其次，從可行性來(lái)說(shuō)，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)在徐家匯商圈也是可行的。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)對(duì)于一個(gè)大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要地，這個(gè)道理放在一個(gè)商圈的經(jīng)營(yíng)上也是如此。盡管像徐家匯這樣一個(gè)大規(guī)模的市級(jí)商圈，其區(qū)內(nèi)所有商家不可能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。但是是由于徐家匯商城股份有限公司旗下?lián)碛猩虾Ａ佟R金百貨、匯聯(lián)商廈、太平洋百貨、美羅城、美羅大廈、港匯廣場(chǎng)等大型商場(chǎng)，所以該集團(tuán)公司在整個(gè)商圈中具有絕對(duì)地話語(yǔ)權(quán)；此外，集團(tuán)也可以對(duì)旗下內(nèi)部商場(chǎng)之間的經(jīng)營(yíng)作規(guī)劃與協(xié)調(diào)。3. 徐家匯商圈競(jìng)爭(zhēng)力分析3.1 優(yōu)勢(shì)良好的商業(yè)基礎(chǔ)憑借著便利的交通、成熟的市政配套、悠久的歷史文化和

10、旺盛的人氣，徐家匯在人們的心目中是個(gè)既有歷史感又有現(xiàn)代感的地方，加之成熟的商業(yè)氛圍，成了上海的尖沙嘴。便捷的交通體系交通便捷對(duì)一個(gè)商圈的支撐作用是不言而喻的，可以說(shuō)，任何一個(gè)商圈的成功興起都以交通便捷為必要條件，由于城市副中心和交通集散中心的雙重身份，徐家匯地區(qū)的日均客流量超過(guò) 65 萬(wàn)人次，公交線路承擔(dān)著其中 20 萬(wàn)人次/日的運(yùn)量。巨大的人流帶來(lái)了廣闊的商機(jī)。周邊寫(xiě)字樓物業(yè)林立徐家匯是上海寫(xiě)字樓聚集的一大板塊，港匯雙塔工程 2005 年進(jìn)入市場(chǎng)給徐家匯地區(qū)增加了12 萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓面積，是徐家匯商圈發(fā)展的一大利好因素。寫(xiě)字樓的投入使用一方面增加了當(dāng)?shù)剞k公的人群，這類(lèi)人群的消費(fèi)能力一般

11、比較強(qiáng)；一方面商務(wù)往來(lái)的人群也會(huì)對(duì)徐家匯的商業(yè)消費(fèi)有較大的促進(jìn)作用。3.2 機(jī)會(huì)多條軌道交通的規(guī)劃未來(lái)軌道交通 9 號(hào)、11 號(hào)線建成，將給徐家匯帶來(lái)更大的人流量，使其成為交通樞紐、城市副中心。未來(lái)周邊人口劇增目前及未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，市郊地區(qū)大型住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大重點(diǎn)，徐家匯周邊的七寶、莘莊、虹橋以及徐匯區(qū)南部板塊住宅區(qū)都會(huì)再興建不少樓盤(pán)，徐家匯商圈將會(huì)有更多的消費(fèi)人群支撐。居民消費(fèi)能力增長(zhǎng)上海近年來(lái) GDP 在總量領(lǐng)先的情況下，發(fā)展速度也超過(guò)全國(guó)平均水平，上海城鎮(zhèn)居民的可支配收入日益增多，作為上海一大知名市級(jí)商圈，城鎮(zhèn)居名消費(fèi)能力增長(zhǎng)對(duì)徐家匯商業(yè)發(fā)展有著舉足輕重的促進(jìn)作用。3.

12、3 挑戰(zhàn)周邊商圈的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)郊區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)郊區(qū)商業(yè)配套比較匱乏、徐家匯強(qiáng)大的商業(yè)輻射力，使得不少市郊區(qū)域的居民在雙休日、假日也前來(lái)消費(fèi)。但郊區(qū)的商業(yè)配套情況在不斷的改進(jìn)當(dāng)中，隨著南方商城、七寶商圈等郊區(qū)新城商業(yè)中心的興起，并且不少規(guī)劃及在建的大型商業(yè)項(xiàng)目也處于市郊區(qū)域 ，因此徐家匯商圈會(huì)受到一定的挑戰(zhàn)。市區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)不僅來(lái)源于原本不起眼的郊區(qū)，市中心其他商圈不斷提升功能，資源整合也對(duì)徐家匯商圈造成威脅。北部的南京西路、淮海中路等商圈在規(guī)模、品牌方面的影響力與日俱增，目前徐家匯商圈也針對(duì)具體情況對(duì)商城內(nèi)的經(jīng)營(yíng)做出調(diào)整，包括對(duì)一些老化的建筑物外觀進(jìn)行整修、對(duì)商城內(nèi)一些品牌進(jìn)行更換，以期望提升徐家匯商圈的競(jìng)爭(zhēng)力。此外，由于上海市區(qū)北部的虹口、楊浦不少地區(qū)沒(méi)有直達(dá)徐家匯的公交車(chē)，而卻有直達(dá)人民廣場(chǎng)的公交車(chē)也對(duì)徐家匯商圈的營(yíng)業(yè)收入有負(fù)面影響。交通樞紐所帶來(lái)的混亂隱憂交通便捷帶來(lái)大量人流的同時(shí)，也是整個(gè)商圈的環(huán)境變得過(guò)于嘈雜，這對(duì)于提升徐家匯商圈的檔次來(lái)說(shuō)具有負(fù)面的影響。由于目前站臺(tái)的設(shè)置過(guò)于集中，帶來(lái)了擁堵、無(wú)序的氣氛，雖然根據(jù)交通部門(mén)的計(jì)劃將會(huì)對(duì)一些公交路線進(jìn)行合并、部分線路分流到周邊其他道路等各種措施，但營(yíng)造一個(gè)相對(duì)寬松