房地產法學 第二章 房地產物權與房地產物權體系

1、2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系1第二章 房地產物權與房地產物權體系內容提要：(本章 課時)通過本章的學習，了解我國房地產物權及其體系，建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權，房地產所有房地產所有權權、房地產用益物權房地產用益物權和房地產擔保物權房地產擔保物權等內容。本章學習重點與難點：房地產物權的概念概念及體系體系；房地產物權優(yōu)房地產物權優(yōu)先效力先效力的表現及其例外；房地產所有權與房地產所有權與權能權能的分離的意義；房地產用益物權房地產用益物權的特征與內容；房地產抵押物權房地產抵押物權的特征與效力。2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系2第二章

2、 房地產物權與房地產物權體系 第一節(jié) 房地產物權及其體系 第二節(jié) 房地產所有權、建筑物區(qū)分所有權 第三節(jié) 房地產用益物權 第四節(jié) 房地產擔保物權2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系3第一節(jié) 房地產物權及其體系 一、物權的詞源 物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、房地產用益物權和房地產擔保物權。 (物權法第二條第3款) 動產物權 不動產物權(主要指房地產物權) 二、房地產物權體系： 房地產物權P23：權利人依照國家法律對其所享有的房地產享有直接管理支配，并享受其利益以及排除他人干涉的權利。 房地產所有權 房地產他物權 房地產用益物權 房地產

3、擔保物權2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系4房地產物權體系房地產房地產物權物權房地產他物權房地產他物權房地產房地產用益物權用益物權房地產房地產擔保物權擔保物權土地土地承包經營權承包經營權建設用地建設用地使用權使用權宅基地宅基地使用權使用權地役權地役權抵押權抵押權國家、集體、國家、集體、個人所有權個人所有權建筑物建筑物區(qū)分所有權區(qū)分所有權2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系5房地產所有權 按權利主體分： 按權利內容分：房地產所有權自物權占有權使用權收益權處份權(最終)建筑物建筑物區(qū)分所有權區(qū)分所有權國家、集體國家、集體個人所有權個人所有權20

4、12年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系6第一節(jié) 房地產物權及其體系三、房地產物權的效力房地產物權的支配效力對物的關系首要的、基本的效力，其它效力的基礎房地產物權的排他效力對人的關系所有權的排它效力最強，以占有權為內容的次之，其它更弱房地產物權的優(yōu)先效力對人的關系物權優(yōu)先于債權，“債權的物權化”(見下頁案例)房地產物權的物權請求權效力對人的關系房地產返還請求權、妨害排除請求權、妨害預防請求權房地產請求權，不僅可以基于所有權而發(fā)生，還可基于用益物權和擔保物權而發(fā)生。只是其內容有所不同第二節(jié)2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系7從一起房屋產權糾紛案看不動

5、產權登記的效力從一起房屋產權糾紛案看不動產權登記的效力 張甲與張乙系兄弟，兄弟感情一直很好，但哥哥張甲的夫妻感情不好，2006年張甲想買房子，但怕以后會離婚，便與弟弟張乙商量，以張乙的名義購買了一套商品房，并辦理了房屋產權登記手續(xù)，因免得兄弟以后發(fā)生糾紛，在購房前兩人簽訂了一份協議，協議大致內容是：張甲以張乙的名義購買一套商品房，房屋的產權歸張甲所用，房子暫由張乙居住。2008年兄弟兩人發(fā)生矛盾，張甲要求張乙搬出房子，而張乙卻以房屋是他所有，他有房產證,并拒絕搬出。為此，張甲訴訟到法院，要求法院依法確認房屋產權歸其所有，判定張乙搬出房子。 2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產

6、物權體系8本案在審理過程中，存在兩種意見分歧： 第一種意見認為，本案的房屋產權登記在張乙名下，故房屋的所有權歸弟弟張乙所有，應駁回張甲的訴訟請求。因為我國物權法明確規(guī)定：不動產的設立，經依法登記，發(fā)生效力；不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。 第二種意見認為，雖然本案的房屋的產權是登記在弟弟張乙的名下，但張乙并不是本案的房屋所有權人，因為房屋是哥哥張甲購買的，在房屋辦理產權登記前兩人已就本案爭議的房屋產權歸屬作出了明確約定。故張甲對本案爭議的房屋具有所有權，他有權要求張乙搬出房子。 你同意哪一種意見？或者您還有第三種見解？2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系

7、9第一節(jié) 房地產物權及其體系三、房地產物權的效力 【案例】 王某擁有私房一套，因外出工作，欲出售于他人。2005年6月1日，經朋友介紹認識了江某。雙方經協商，王某以15萬的價格將房屋賣給江某并簽訂了書面買賣合同。約定江某先付6萬元預付款，王某將房屋交給江某使用。因為王某外出較急，所以約定等王某回來后再辦理房屋產權過戶登記，屆時江某再付另外的9萬元。8月6號王某從外地回來，發(fā)現房價已漲，要求江某再加付2萬元，江某不同意。8月8號王某背著江某將該房屋以17萬元的價格賣給不知情的張某，并立即辦理了房屋產權過戶登記。8月10號，王某將6萬元預付款交還江某，并要求江某搬出其房屋，遭到江某拒絕，雙方爭執(zhí)不

8、下，訴至人民法院。2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系10第一節(jié) 房地產物權及其體系三、房地產物權的效力 討論： 江某與張某誰能獲得此房屋產權。為什么？王某應承擔何種責任？ 【法理評析】 這個案例就是典型的關于“一房二賣”的問題。本案的處理應體現物權的優(yōu)先效力和排他效力。 結論： 王某與江某之間發(fā)生了合同履行不能，王某必須承擔違約責任； 江某不能以其享有的債權對抗張某的所有權，因為； 張某因為享有物權可以要求他人不得侵害其房屋，包括要求江某搬出其房屋，這是由決定的。返回房地產物權的效力2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系11第二節(jié) 房地產所有

9、權、建筑物所有權 一、房地產所有權的概念房地產所有權是指所有人在法律規(guī)定的范圍內，對自己的房地產享有以占有、使用、收益、處分等方式進行全面支配，并排除他人干涉的權利。 房地產所有制度：是調整有關房地產歸屬歸屬與支支配關系配關系的法律制度。是支撐一個國家基本經濟體制有基石。2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系12第二節(jié) 房地產所有權、建筑物所有權 二、二、房地產所有權的內容(所有權的權能)所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。 房地產所有權的積極權能 占有、使用、收益、處份(最終處份權)房地產所有權的消極權能排除他人干涉房地產所有權的限制

10、 1.對特定房地產房地產所有權主體的限制：個人不能取得土地所有權 2.因公共利益，可以征收集體土地和單位個人的房地產 3.因保護耕地，集體土地所有權在用途上受到限制 4.因搶險、救災，可征用單位和個人的房產2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系13第二節(jié) 房地產所有權、建筑物所有權 三、土地所有權： 游戲：土地是財富之母 什么是財富之父？ 我土地屬和勞動群眾所有 憲法是如何規(guī)定土地產權的？ 物權法的規(guī)定：2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系14 我國物權法第46條規(guī)定：“礦藏、水流、海域屬于國家所有?！?物權法第47第規(guī)定：“城市土地，屬于國家

11、所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有?！?物權法第48條規(guī)定：“森林、山嶺、草原、荒地、灘滁等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體的除外?！?因此，國有土地所有權的范圍包括：城市的土地和法律規(guī)定屬于國家所有的農村和城市郊區(qū)的土地；礦藏、水流、海域；森林、山嶺、草原、荒地、灘滁等自然資源。土地所有權的國家所有就是全民所有，由國務院代表國家行使所有權。國有土地所有權受到嚴格的保護。 物權法第41條規(guī)定：“法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權?！?物權法第56條規(guī)定：“國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破

12、壞。”按照土地管理法與物權法，除國家法律規(guī)定屬于國家以外的農村和城市郊區(qū)的土地，則屬于集體所有，包括法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘滁。集體的土地受國家法律保護。物權法第63條規(guī)定：“集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞?！蓖晖?012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系15第二節(jié) 房地產所有權、建筑物所有權四、房屋所有權與建筑物區(qū)分所有權房屋所有權：以房屋為標底物，由所有人獨占性的支配其所有的房屋的權利。購房者是用什么來證明其產權的？與分類：位置：城鎮(zhèn)房屋所有權、農村房屋所有權主體：國有房屋所有權、集體房屋所有權、個人房屋

13、所有權、中外合資房屋所有權2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系16房屋所有權不能脫離土地權利而獨立存在，必須以土地產權為其存在的基礎。物權法確定了房屋所有權與土地權利不可侵害的關系：國家對不動產實行統一登記的制度權利人一致的原則共同流轉原則，同時抵押原則房隨地走，地隨房走2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系17 【案例】 甲于2001年取得了一塊土地的使用權，本來打算拆掉原來房屋，再建一棟商品房出售，后由于種種原因，此計劃不能實現，故而在2002年5月23日與乙簽訂土地使用權轉讓合同，以20萬的價格將該土地使用權轉讓。合同簽訂后，雙方都按照合

14、同約定履行了義務。但2002年12月，甲又以5萬元的價格將該土地上原來的房屋轉讓給丙，2003年2月，乙以甲侵權為由將甲告上法庭。 2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系18第二節(jié) 房地產所有權、建筑物所有權 討論：甲出售其土地使用權后，其是否有權再處置該土地上的房屋？ 【法理評析】房地一致原則 結論：物權法城市房地產管理法規(guī)定：土地使用權轉讓時，該土地范圍內的房屋所有權必須同時轉讓；房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權必須同時轉讓。2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系19四、房屋所有權與建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權 1

15、.建筑物區(qū)分所有權的概念與特征 概念：建筑物區(qū)分所有權是指，多個區(qū)分所有權人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權人對建筑物專有部分，所享有的專有部分所有權，與對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權，以及因區(qū)分所有權人之間的共同關系而產生的成員權之總稱。 特征： ，內容的復合性，三重內容； 構成的一體性，三重內容不可分割； 專有所有權的主導性； 權利的限制性 2.專有部分的專有所有權 3.共有部分的共有所有權 4.成員權2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系20四、房屋所有權與建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權 2.專有部分的專有所有權專有所有權：指建筑物的區(qū)分所有權

16、人對建筑物的享有的自由使用、收益和處份的權利。專有部分：指在構造上能夠明確區(qū)分，具有排它性且可以獨立使用的部分。應具備2個要件： 構造上的獨立性 利用上的獨立性專有所有權也會受到法律與業(yè)主規(guī)約的限制2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系21四、房屋所有權與建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權 3.共用部分持份權 概念：概念：是指建筑物區(qū)分所有權人按照法律和管理規(guī)約的約定，對區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的使用及收益的權利。 建筑物的共有部分：建筑物的共有部分：是指建筑物及其附屬物中除專有部分之外的，由全體和部分區(qū)分所有權人共有的部分。 關于共有部分，物權法規(guī)定： 建筑區(qū)劃內

17、的道路， 建筑區(qū)劃內的綠地， 建筑區(qū)劃內的其它公共場所、公用設施和物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有； 建筑區(qū)劃內的車位、國庫，應區(qū)別對待。2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系22四、房屋所有權與建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權3.共用部分持份權共用部分持份權之權利 共用部分使用權 共用部分收益權共用部分持份權之義務依共用部分本來的用途使用分擔共同的費用與負擔不得擅自對共用部分進行修繕和拆除2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系23四、房屋所有權與建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權 4.成員權(社員權)： 概念：指建筑物區(qū)分所有權人，基于一幢建筑物在構構造

18、造、權利歸屬權利歸屬及使用使用上的不可分離的共同關系而產生的，作為建筑物的團體組織的成員，而享有的權利與應承擔的義務。 成員權以區(qū)分所有權為前提 建筑物區(qū)分所有權人可以設立： 業(yè)主大會 選舉業(yè)主委員會2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系24 吉林省東豐縣的一起民事糾紛案件近來引起了多方人士的關注：原告劉學東1992年從一幢三層辦公樓的合建者東豐縣對外貿易公司處取得該樓二、三層的房屋所有權。根據對外貿易公司與另一合建人東豐縣工業(yè)局1982年的約定，該建筑由工業(yè)局住一樓，對外貿易公司住二三樓，樓上住戶通過一樓樓梯、門廳上下班。后一樓長期由工業(yè)局下屬機電公司使用，但雙方為一

19、樓過道問題頻頻發(fā)生糾紛。劉學東為避免糾紛，在樓后搭建簡易樓梯，被認定為違章建筑停止使用。劉學東遂要求從一樓樓梯正常通行，但遭機電公司拒絕，并將一樓樓道改作倉庫，致使劉家老少只能爬室外木梯上下樓，帶來諸多不便和危險。雙方因協商不成，1998年9月10日原告向東豐縣法院起訴被告機電公司，要求繼續(xù)使用一樓樓梯。一審法院以超過訴訟時效為由駁回了劉學東的訴訟請求；劉上訴，二審法院認定劉已取得了二三樓的專用權，同時也享有一樓樓梯的互有權，判決劉學東享有一樓室內樓梯的通行權。機電公司不服，向吉林高院提起申訴，高院認為對外貿易公司將房屋轉讓給劉學東未征得合建人的同意，并未辦理辦公用房轉為住宅的手續(xù)，違反了法律

20、規(guī)定和社會公益，且將劉學東在室外搭建樓梯通行后又自行拆除的行為視為劉放棄其權利，加之權利主張已超過訴訟效，因此判令劉學東自行在原址修建室外樓梯通行 2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系25 案中，機電公司的上級東豐縣工業(yè)局與東豐縣對外貿易總公司簽訂合建辦公樓協議，并約定工業(yè)局住一樓，對外貿易總公司住二三樓，樓上住戶通過一樓樓梯、門廳上下班。 從協議中我們可以看到，工業(yè)局對一層的部分享有專有權，對外貿易公司對二三層的部分享有專有權。該建筑物中的樓梯屬于共有部分，二三層樓的住戶均有權使用。由于共有部分與專有部分具有不可分割性及共有部分從屬于專有部分的特性，區(qū)分所有權人的共

21、有部分持分權是以對建筑物的部分享有專有權為前提，一旦專有部分所有權被轉讓，除有特別約定之外，其共有部分持分權也必然地由繼受人取得。因此，劉學東取得區(qū)分所有建筑物二三層的專有權，也必然地享有共有部分樓梯的持分權，而成為新的建筑物區(qū)分所有權人。機電公司作為使用人而非所有權人，應當遵守所有權人關于建筑物的約定。原被告之間就樓梯通行的糾紛屬于建筑物區(qū)分所有權法律關系的糾紛。 在這一特殊的區(qū)分所有建筑物中，門廳屬于一樓住戶專有部分，而非共有。機電公司與二三層樓的所有者劉學東之間也因此而存在相鄰關系，劉學東享有為了自家通行的便利，而要求從機電公司限制其所有權，允許其家人從門廳通過的權利，二者就門廳通過的糾

22、紛屬于相鄰關系糾紛。 機電公司拒絕劉家通行，并將樓道擅自改造倉庫，是對劉所享有的建筑物區(qū)分所有權及相鄰必要通行權的妨害。2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系26四、房屋所有權與建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權 【案例】 甲在某市某區(qū)購買一套三室一廳的商品房。2006年5月6號，甲雇裝修公司裝修其房屋，裝修公司在按照甲的要求在甲和乙共用的墻壁上掏了一個高2米，寬1.5米的壁櫥。乙并不知情，在自家挪動家具時不小心碰著共用墻壁，導致墻壁坍塌，并將乙砸傷。經過仔細查看，乙發(fā)現由于甲掏壁櫥過深，導致墻壁僅剩很薄的一層，只要有輕微的碰撞就可以使墻壁坍塌。于是，乙要求甲將墻壁恢復原

23、狀，并賠償其的損失。甲認為墻壁是他房子的一部分，他已經出錢買了房子，就有權掏壁櫥，而且是由于乙自己的碰撞導致墻壁坍塌的，所以不僅拒絕賠償乙的損失，而且要求乙將墻壁修復完好，雙方爭執(zhí)不下，乙訴至人民法院。2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系27四、房屋所有權與建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權 討論： 甲是否有權在自己的房屋墻壁挖壁櫥？ 【法理評析】 專有權人的權利自由與限制 結論 甲在使用共用墻壁時，沒有顧及共用人的合法權利；因過渡使用造成他人損害，應承擔修復責任。 濫用權利，造成墻壁變薄，主觀上有錯； 在沒有任何過錯的情況下，被砸傷； 因甲的過錯造成乙的傷害。2012

24、年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系28第二節(jié) 房地產所有權、建筑物區(qū)分所有權 五、房地產相鄰關系與相鄰權 房地產相鄰關系與相鄰權的概念與特征：房地產相鄰關系，是指相互毗連毗連或鄰近鄰近的房地產所所有權人與使用人有權人與使用人之間在行使行使房地產所有權與使用權所有權與使用權時，因相互間依法應當給予方便或接受限制給予方便或接受限制而發(fā)生的權利義權利義務關系。：是相鄰房地產的所有人和使用人行使其權利的擴張或限制；： 相鄰關系的主體必須是兩個或兩個以上的主體； 是因為主體所有或者使用的房地產相互毗鄰而發(fā)生的； 在內容上表現為一方有權要求另一方提供必要的方便； 其設立的目的，是為了實

25、現自己的合法權益。 相鄰關系的種類與相鄰權利義務(下頁) 相鄰關系的處理原則(下頁)2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系29第二節(jié) 房地產所有權、建筑物區(qū)分所有權五、房地產相鄰關系與相鄰權 相鄰關系的種類與相鄰權利義務(3-2)1.因自然資源的所有和使用而產生的相鄰關系2.因宅基地的使用而產生的相鄰關系3.因用水、排水產生的相鄰關系4.因修建施工、防險發(fā)生的相鄰關系5.因排污產生的相鄰關系6.因通風、采光、日照而產生的相鄰關系7.因通行而產生的相鄰關系2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系30第二節(jié) 房地產所有權、建筑物區(qū)分所有權五、房地產相鄰

26、關系與相鄰權 相鄰關系的種類與相鄰權利義務(3-2) 第86條 不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。 對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。 第87條 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。 第88條 不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。 第89條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。 第90條 不動產權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污

27、染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。 第91條 不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。 第92條 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系31第二節(jié) 房地產所有權、建筑物區(qū)分所有權五、房地產相鄰關系與相鄰權 相鄰關系的種類與相鄰權利義務(3-3) 第八章第八章 共有共有 第93條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。 第94條 按份共有人對共有的不動產或

28、者動產按照其份額享有所有權。 第95條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。 第96條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。 第97條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 第98條 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。 2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系32 相鄰關系的處理原則；有利生產，方便

29、生活；團結互助，方便合理；注意尊重歷史和當地習慣2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系33 【案例】 甲和乙住在同一棟樓同一單元上下層。為了防盜，乙在其陽臺及窗戶部分安裝了外置式防盜網。甲見后便要求乙拆除，被乙以在自家房子上裝防盜網為由予以拒絕。某一天，小偷沿著乙所安裝的防盜網，爬入甲家行竊，造成了經濟損失1萬多元。甲要求乙承擔損害賠償責任2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系34 討論： 乙是否有權在自家陽臺及窗戶部分安裝了外置式防盜網 ？其對甲家失竊是否承擔責任？ 【法理評析】 相鄰關系權利與義務 結論 乙安裝外置式防盜網客觀上給二樓鄰居帶來

30、了不案例隱患，有違相鄰防險義務； 甲家被盜與乙安裝防盜網的行為有一定因果關系，乙就承擔一定責任2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系35第三節(jié) 房地產用益物權一、房地產用益物權概述 房地產用益物權的概念和特征 1.概念：房地產用益物權，是指用益物權人對他人所有的房地產，依法享有占有、使用和收益的權利。2.特征： 房地產用益物權，是一種他物權 房地產用益物權，是一種限定物權 房地產用益物權具有獨立權 房地產用益物權具有期限性；物權法有規(guī)定 房地產用益物權，設定的目的是為了使用和收益房地產用益物權的種類(下頁)2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系3

31、6第三節(jié) 房地產用益物權 房地產用益物權的種類國際：地上權、地役權、永佃權、使用權、居住權、土地負擔等等我國： 古代：地上權、地役權、地基權、永佃權、典權等等 目前(物權法)：土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權等等2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系37第三節(jié) 房地產用益物權 二、土地承包經營權概念與特征 1.概念：(物權法125條)：土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農業(yè)生產。 2.特征：土地承包經營權的主體是一切農業(yè)生產者土地承包經營權的標的物是集體所有或國家所有的、由農

32、民集體使用的農業(yè)土地土地承包經營權的設立目的是從事種植、養(yǎng)殖或畜牧等農業(yè)活動土地承包經營權都有期限的限制耕地：30年草地：30-50年林地：30-70年2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系38第三節(jié) 房地產用益物權 土地承包經營權的取得土地承包經營權主要通過雙方當事人訂立合同而設立。土地承包分為兩種： 家庭承包：以農村集體經濟組織內部的家庭為主 其它承包：不宜采用家庭承包方式的土地承包經營權，作為一種用益物權，應該允許其流轉，但也應有必要的限制。 土地承包經營權當事人的權利與義務(P40,P41) 土地承包經營權的消滅(P41)2012年2月21日 星期二第二章 房地

33、產物權與房地產物權體系39第三節(jié) 房地產用益物權 三、建設用地使用權概念：指國家或集體所有的用于建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公用設施用地、工礦用地、交通水利設施、旅游、軍事設施用地。 特征： 1.建設用地使用權的客體是城鎮(zhèn)國有土地或集體土地 2.設立建設用地使用權的目的是為了在土地是營造并擁有建筑物或其它工作物 3.建設用地使用權的取得方式特殊：出讓、劃撥、轉讓、租賃 4.建設用地使用權具有商品性質，可以進入流通領域2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系40第三節(jié) 房地產用益物權 四、宅基地使用權概念 1.概念：宅基地使用權是指農村居民在集體所有的土地上建筑

34、房屋，供居住使用的權利。 2.法律特征：宅基地使用權是一種保障性權利農村的宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯系在一起的是特定主體對于集體土地的用益物權集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系41第三節(jié) 房地產用益物權四、宅基地使用權 宅基地使用權的流轉1.宅基地使用權的轉讓 土地管理法第62條規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?宅基地使用權轉讓的條件：受讓主體有一定的限制范圍宅基地使用權的轉讓必須同房屋轉讓同時發(fā)生轉讓人不得再申請宅基地使用權宅基地使用權轉讓發(fā)生后，應當及時辦理變更登記2.宅基地使用權的

35、出租(下3頁)3.宅基地使用權的抵押(下4頁)2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系42第三節(jié) 房地產用益物權 【案例】 甲因遷居到小城鎮(zhèn)，遂將其宅基地上的房屋出賣給鄰居乙（乙在農村并無宅基地）。幾年后甲覺得還是住在農村比較愜意，希望能申請到一新的宅基地使用權，以建一新的住宅。但是土地管理部門駁回了甲的申請。甲是否有權重新申請新的宅基地使用權。2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系43第三節(jié) 房地產用益物權 討論： 甲能否再獲得宅基地使用權，其申請能否批準？ 【法理評析】 土地管理法第62條2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物

36、權體系44 2.宅基地使用權的出租 不得出租用于非農業(yè)建設 3.宅基地使用權的抵押 物權法和擔保法都明確禁止禁止將宅基地使用權用于抵押用于抵押2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系45第三節(jié) 房地產用益物權 五、地役權地役權的概念與特征(p46) 1.概念：地役權就是指土地所有權人或使用權人為自己土地使用的便利，而使用相鄰他人土地的權利。需役地、供役地地役權與相鄰權的區(qū)別： 2.特征(物權法)：地役權為他物權地役權是以他人房地產供自己房地產便宜之用的權利地役權具有從屬性：地役權從屬于需役要的所有權和使用權地役權容許當事人自由約定地役權具有不可分性：地役權存在于需役地和供

37、役地的全部2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系46第三節(jié) 房地產用益物權五、地役權 【案例】甲為A地取水方便，與乙在B地設定了一項取水地役權，后甲將A地一分為二，分別賣給了丙、丁，并辦妥了登記；乙因欠債不還，他所有的B地被分割并分別拍賣給戊、己，并辦妥登記。丙、丁到B地取水，遭到戊、己的阻攔，于是發(fā)生糾紛，丙、丁向法院起訴。問該案應如何處理呢？2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系47第三節(jié) 房地產用益物權五、地役權討論：在需役地或供役地被分割后，地役權是還存在？丙、丁是否有權行使取水地役權？【法理評析】地役權的不可分性 2012年2月21日

38、星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系48第三節(jié) 房地產用益物權五、地役權 地役權的種類： 國外： 羅馬法： 田野地役權(耕作地役權)、城市地役權(建筑地役權) 法、意等法中： 強制地役權(法定地役權)、任意地役權(約定地役權) 我國： 根據客體：地表地役權、空間地役權 根據內容：通行地役權、引水地役權、眺望地役權、建筑地役權 根據行使方式：積極地役權、消極地役權2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系49第三節(jié) 房地產用益物權五、地役權 地役權的取得： 1.基于法律行為取得地役權 兩種類型： 基于契約行為的設定 基于單方行為的設定：如遺囑 地役權合同應采用書面形式 我

39、國采用登記對抗主義(未經登記，不得對抗善意第三人) 地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等的剩余期限 2.基于法律以外的事實取得地役權 兩種： 時效取得 繼承： 我國物權法沒有規(guī)定時效取得制度時效取得制度，故實際上只有繼承一種2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系50第三節(jié) 房地產用益物權五、地役權 地役權當事人的權利與義務 1.地役權人的權利與義務地役權人的權利(見下頁)地役權人的義務(見下頁) 2.供役地人的權利與義務供役地人的權利(見下頁)供役地人的義務(見下頁)2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系51第三節(jié)

40、 房地產用益物權五、地役權 地役權當事人的權利與義務1.地役權人的權利與義務 地役權人的權利 利用供役地為必要的行為的權利 為必要附屬行為與設置的權利 優(yōu)先利用的權利 基于地役權的物權請求權 地役權人的義務 支付對價的義務 維持設施的義務 為最小損害的義務2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系52第三節(jié) 房地產用益物權五、地役權 地役權當事人的權利與義務2.供役地人的權利與義務 供役地人的權利 為合理目的變更使用場所及方法的權利 在同一房地產上設立多個地役權的權利 使用附屬設施的權利 請求支付對價的權利 供役地人的義務 容忍供役地上負擔的義務 設置與修繕工作物的義務20

41、12年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系53第三節(jié) 房地產用益物權五、地役權 地役權當事人的權利與義務 【案例】2.8甲和乙分別承包了A、B兩塊土地，其中B臨近公路，A地在B地的內側，甲乙通過協商設立地役權。雙方約定：甲在B地開一條C路，乙允許甲從C路通行，甲為此一次性的支付給乙10000元，乙不得將C路改作它用。后乙在其地下發(fā)現了溫泉，并蓋了一座溫泉賓館，但由于溫泉的位置原因，賓館毗連C路，為減少對賓館旅客的噪聲污染，乙向甲請求將C路移至其它適于地役權人通行的位置，移路費由乙承擔。甲不允許，乙因此訴至法院，要求甲容許其改C路于其它適于地役權人的位置。2012年2月21日 星期二第二章 房地產物權與房地產物權體系54第三節(jié) 房地產用益物權五、地役權 地役權當事人的權利與義務 討論： 原告是否有權將被告設置的道路改道？ 在什么情況下，原告可以行使類似的請求權？ 法理評析： 供役地人的權利之“為合理目的變更使用場所及方法的權利”2012年2月21日 星期二第二章 房地產