海安523文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目計(jì)劃書1111剖析

1、 江蘇省南通市海安縣523國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地升級(jí)改建項(xiàng)目計(jì)劃書第一章 總論一、項(xiàng)目背景和項(xiàng)目現(xiàn)狀地方文化產(chǎn)業(yè)要以創(chuàng)造性思想為核心，以弘揚(yáng)文化為原則，以文化藝術(shù)與經(jīng)濟(jì)的全面結(jié)合為自身特征，以創(chuàng)意資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以高新技術(shù)手段為支撐，以網(wǎng)絡(luò)等新傳播方式為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)集群，把獨(dú)特的傳統(tǒng)文化融入到現(xiàn)代文明的大市場(chǎng)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)，包含經(jīng)濟(jì)、文化、科技和社會(huì)等各個(gè)層面。它是以民族文化為基礎(chǔ)，集觀光、購(gòu)物、消費(fèi)、娛樂(lè)、辦公、生活為一體的綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，消費(fèi)者以感知文化藝術(shù)的牽引力及建筑風(fēng)情、環(huán)境藝術(shù)、新消費(fèi)新思潮等，通過(guò)購(gòu)物消費(fèi)和體驗(yàn)消費(fèi)直接為當(dāng)?shù)貛?lái)經(jīng)濟(jì)收入，是文化與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一體。海安“52

2、3”文化產(chǎn)業(yè)主題公園，是海安縣傾力打造的一個(gè)以油畫創(chuàng)作、油畫商品生產(chǎn)和銷售為抓手，集美學(xué)教育、景觀藝術(shù)展示、休閑旅游、外貿(mào)出口于一體的大型綜合性文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。海安523文化產(chǎn)業(yè)主題公園，2010年被評(píng)為江蘇省文化產(chǎn)業(yè)示范基地，2011年被評(píng)為南通市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)及南通市文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)，2012年被評(píng)為第五批國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。2012年 “中國(guó)青年藝術(shù)人才孵化工程”孵化基地和國(guó)家級(jí)AAA旅游景區(qū)二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱江蘇海安523國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地2、項(xiàng)目選址江蘇省海安縣城東鎮(zhèn)迎賓路205號(hào)523號(hào)3、總體定位在項(xiàng)目原總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，項(xiàng)目按照“整體規(guī)劃、分片開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展、高效運(yùn)行、

3、穩(wěn)步推進(jìn)”的原則，整合行業(yè)資源和社會(huì)資源，以完善功能和配套為支撐，以規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為核心，以旅游觀光式的要求打造優(yōu)美街區(qū)環(huán)境為亮點(diǎn)，融藝術(shù)創(chuàng)作、創(chuàng)意研發(fā)、文化集會(huì)、藝術(shù)教育、整體推廣銷售、O2O藝術(shù)體驗(yàn)為整體的思路，組合優(yōu)秀文化企業(yè)形成品牌推廣、進(jìn)駐互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)打造藝術(shù)科技營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、引入金融+藝術(shù)的運(yùn)作手段，面向全世界文化藝術(shù)服務(wù)聚集地。由中國(guó)文化管理協(xié)會(huì)文化經(jīng)濟(jì)專業(yè)委員會(huì)指導(dǎo)，整合內(nèi)外部資源；浙江義烏迪泰文化發(fā)展有限公司、浙江文正投資管理有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目改造發(fā)展籌備運(yùn)作工作。第二章 宏觀環(huán)境分析一、文化產(chǎn)業(yè)宏觀狀況在時(shí)代發(fā)展的必然趨勢(shì)中，在政府政策力度的推動(dòng)下，中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)全面

4、開花之局面，形成了各種地方文化產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，但由于缺乏有力、成熟的市場(chǎng)管理機(jī)制，各地文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)以下四種狀態(tài)：開發(fā)呈混戰(zhàn)狀態(tài)，甚至是盲目性的開發(fā)；市場(chǎng)管理呈混亂狀態(tài)，除了簡(jiǎn)單的物業(yè)管理外，幾乎沒有任何組織進(jìn)行有效的監(jiān)督管理；品牌價(jià)值呈低廉狀態(tài)，市場(chǎng)管理者缺乏品牌打造與推廣意識(shí)；經(jīng)營(yíng)管理呈被動(dòng)狀態(tài)，由于沒有專業(yè)的文化市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行運(yùn)作管理，市場(chǎng)一度自發(fā)組織生產(chǎn)、自主經(jīng)營(yíng)、自主管理，產(chǎn)、供、銷沒有形成有效互動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)重缺乏。近年來(lái)，海安深入文化、旅游統(tǒng)籌、“四位一體”科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略，為推進(jìn)海安523文化產(chǎn)業(yè)園新一輪發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。海安的總體旅游規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，更有距項(xiàng)目3分鐘的高鐵站即將

5、投入運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)面臨諸多的發(fā)展機(jī)遇和有利條件。一級(jí)客源市場(chǎng)：海安縣周邊的蘇中市場(chǎng)，上海以及無(wú)錫、蘇州、南京等蘇南城市文化市場(chǎng)。二級(jí)客源市場(chǎng)：定位于長(zhǎng)江三角地區(qū)一級(jí)客源市場(chǎng)以外的其他城市和蘇北市場(chǎng)。三級(jí)客源市場(chǎng)的主要地區(qū)有：一是江蘇省周邊的省份如山東、浙江、安徽的游客市場(chǎng)，二是京冀唐、鄭州中原城市群為核心的文化市場(chǎng)。對(duì)于一個(gè)縣城的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，只有加速項(xiàng)目改造建設(shè)，提升文化產(chǎn)業(yè)核心力；擴(kuò)大宣傳影響，提升影響力；實(shí)現(xiàn)高質(zhì)服務(wù)，優(yōu)化文化發(fā)展軟環(huán)境，才能推動(dòng)當(dāng)?shù)氐奈幕a(chǎn)業(yè)發(fā)展。對(duì)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目進(jìn)行提檔升級(jí)。海安縣的地理位置概況海安地處蘇中平原，東臨黃海，與如東接壤，南和如皋毗鄰，西通泰興，并與姜堰市

6、相交，北與東臺(tái)市相連。東西直線最長(zhǎng)71.1公里，南北最寬39.35公里。通揚(yáng)運(yùn)河橫穿東西，串場(chǎng)河縱貫?zāi)媳保瑢⒑０卜譃楹幽?、河北、河?xùn)|三個(gè)不同自然區(qū)域。常住人口100萬(wàn)。投資發(fā)展軟環(huán)境從海安投資發(fā)展軟環(huán)境看，海安具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力?？h委、縣政府高度重視投資軟環(huán)境建設(shè)，結(jié)合規(guī)范化服務(wù)型政府（機(jī)關(guān)）建設(shè)，從多方面優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，取得了較為明顯的成效。特別是對(duì)涉及項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)建環(huán)節(jié)，開通了綠色通道，采取了“并聯(lián)審批”方式，通過(guò)幾年努力，已經(jīng)形成了一套較為完善的體系，形成了操作性強(qiáng)的機(jī)制。同時(shí)，機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，辦理相關(guān)手續(xù)和事項(xiàng)十分方便，極大地提高了工作效率，縮短了報(bào)建辦理時(shí)間，降低了企業(yè)入駐成本

7、，贏得了投資者的認(rèn)同，在全市投資發(fā)展軟環(huán)境測(cè)評(píng)中，海安連續(xù)位居前列。全縣形成了“人人都是投資環(huán)境，事事關(guān)系海安發(fā)展”的共識(shí)，進(jìn)一步增強(qiáng)了投資發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目作為海安文化發(fā)展的重要組成支柱，符合土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃。二、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境概況項(xiàng)目位于海安的城東區(qū)，屬于海安的開發(fā)區(qū)，蒞臨海安火車站。項(xiàng)目東側(cè)為海迎賓路，南側(cè)為328國(guó)道。項(xiàng)目步行2分鐘到達(dá)專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)沿海大市場(chǎng)，步行5分鐘到達(dá)火車站，3分鐘車程到達(dá)開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)。523產(chǎn)業(yè)園位于海安城東片區(qū)，周邊商業(yè)及生活配套一般，交通便利，去市區(qū)約10分鐘車程，周邊有教育、銀行、超市配套，醫(yī)療配套較遠(yuǎn)。以文化產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)為主體

8、，以藝術(shù)文化和文化觀光休閑為主導(dǎo)，通過(guò)打造具有豐富文化風(fēng)底韻的，集展示交易、創(chuàng)作、信息、辦公、商務(wù)、休閑、教育、美食、居住等多種功能為一體的現(xiàn)代化文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。第三章 現(xiàn)狀分析一、海安523國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地存在的問(wèn)題海安文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)園的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)園區(qū)在發(fā)展過(guò)程中存在一些問(wèn)題，甚至引起園區(qū)的文化產(chǎn)業(yè)逐漸沒落，形成孤島，園區(qū)發(fā)展流于形式，面臨“有園無(wú)業(yè)”的窘境。原因有以下幾點(diǎn)：1、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)缺乏相應(yīng)的資源稟賦、環(huán)境條件和城市各方面的持續(xù)支撐。2、面對(duì)日新月異發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的新格局，園區(qū)不能及時(shí)自我完成升級(jí)和合理 規(guī)劃布局來(lái)順應(yīng)城市發(fā)展的需要。沒有實(shí)現(xiàn)科技與

9、文化的緊密結(jié)合。3、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺乏客觀審視和科學(xué)定位和合理規(guī)劃，業(yè)態(tài)布局缺失。4、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的集聚效應(yīng)尚不明顯。入駐的文化產(chǎn)業(yè)類企業(yè)數(shù)量較少，且文化 企業(yè)或個(gè)人之見缺乏內(nèi)在關(guān)聯(lián)，難以形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、利益共享的經(jīng)濟(jì)共同體。5、管理落后造成的諸多問(wèn)題。523文化示范基地應(yīng)當(dāng)從實(shí)際出發(fā)，遵循創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)集群規(guī)律和順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)+的大時(shí)代，統(tǒng)籌規(guī)劃、重新合理布局、加大力度進(jìn)行文化資源優(yōu)化和配置及O2O大產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的建設(shè)。產(chǎn)業(yè)鏈條破碎上下游產(chǎn)業(yè)很不成熟，既有經(jīng)紀(jì)、交易平臺(tái)等上游產(chǎn)業(yè)的缺位，也有配套服務(wù)、作品包裝等下游產(chǎn)業(yè)的缺失，致使海安的文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)無(wú)法形成一整條鏈，無(wú)法最大程度發(fā)揮聚集產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的好處。盈

10、利模式單一廉價(jià)出租是主要盈利模式，這種單一的盈利模式無(wú)法承擔(dān)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)新人包裝、平臺(tái)搭建等眾多職能。創(chuàng)業(yè)者藝術(shù)家的盈利模式也偏單一，只局限于作品零售的買賣狀態(tài)。交易平臺(tái)缺失“有工場(chǎng)，無(wú)市場(chǎng)”是523文化產(chǎn)業(yè)園的主要缺陷之一，交易平臺(tái)的缺失使得藝術(shù)家將其作品的交易地點(diǎn)放在了北京、上海等其他城市，也使得經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的青年藝術(shù)家無(wú)法發(fā)揮市場(chǎng)價(jià)值。新人包裝缺位對(duì)于年輕藝術(shù)家的包裝尤為重要，由于文化經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)缺失導(dǎo)致對(duì)藝術(shù)新人的培養(yǎng)和包裝缺位，青年藝術(shù)家的生存狀態(tài)堪憂，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展受到嚴(yán)重威脅。二、發(fā)展523文化示范基地的對(duì)策分析 1、完善園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，著眼未來(lái)、立足現(xiàn)實(shí)；體現(xiàn)針對(duì)性和可操作性。2、明

11、確作為“文化示范基地”的定位，對(duì)園區(qū)就不同的文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有 針對(duì)性的政策傾斜和資金扶持。3、改造園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)和設(shè)施優(yōu)化。塑造美化園區(qū)環(huán)境。4、為園區(qū)營(yíng)造良好的軟環(huán)境。把軟環(huán)境建設(shè)放在發(fā)展園區(qū)的重要位置上。5、促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與文化資源及金融的有機(jī)結(jié)合。6、加強(qiáng)文化人才隊(duì)伍的招募建設(shè)。引進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀的管理人才、智力 人才和藝術(shù)人才。7、堅(jiān)持特色、配套搭建O2O藝術(shù)生活聚集區(qū)。8、整合現(xiàn)有資源，大業(yè)態(tài)規(guī)劃布局五大文化板塊：文化辦公、藝術(shù)創(chuàng)作、 教育培訓(xùn)、展覽展示、O2O綜合藝術(shù)生活聚集區(qū)第四章 項(xiàng)目改造規(guī)劃一、項(xiàng)目總體規(guī)劃面積規(guī)劃項(xiàng)目占地面積1500余畝二、本項(xiàng)目?jī)r(jià)值目標(biāo)定位根據(jù)國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)

12、管理辦法的定義，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指進(jìn)行文化產(chǎn)業(yè)資源開發(fā)、文化企業(yè)和行業(yè)集聚及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈匯聚，對(duì)區(qū)域文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起示范、帶動(dòng)作用，發(fā)揮園區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益的特定區(qū)域。黨的十七大報(bào)告提出，要加快文化產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域性特色文化產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)，加大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)。 一個(gè)成功的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)包括3個(gè)因素：環(huán)境、人物和事件，形成城市景觀、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和藝術(shù)空間的復(fù)合文化空間。由于其特殊的城市功能和規(guī)模效應(yīng)，還具有以下重要特征：1、多向依托；2、全產(chǎn)業(yè)鏈；將523打造成真正可持續(xù)發(fā)展的文化示范基地。三、項(xiàng)目改造規(guī)劃思路八個(gè)一簡(jiǎn)述1、一景：3D畫水世界景觀在產(chǎn)業(yè)園入口處，建造以幾何圖案構(gòu)成的高10m、寬40m的

13、一道水屏風(fēng)，內(nèi)外置于變幻燈光，特別是晚上將是一個(gè)非常夢(mèng)幻的童話世界，該景觀將烘托周邊的民族文化長(zhǎng)廊和民族文化廣場(chǎng)形成強(qiáng)烈對(duì)比和視覺反差，產(chǎn)生一種無(wú)以倫比的視覺效果。該景觀預(yù)計(jì)造價(jià)300萬(wàn)元。2、一廣場(chǎng)：民族文化藝術(shù)展示廣場(chǎng)在園區(qū)廣場(chǎng)緊鄰水世界景觀，采用移動(dòng)式半封閉圓形，其功能為舉辦全國(guó)性的民族文化藝術(shù)展演展示，民俗節(jié)慶活動(dòng)。該廣場(chǎng)預(yù)計(jì)造價(jià)600萬(wàn)元。3、一廊：油畫長(zhǎng)廊該長(zhǎng)廊做為文化產(chǎn)業(yè)園AAA旅游的配套，改造街區(qū)為油畫長(zhǎng)廊，一二樓為藝術(shù)創(chuàng)作室。長(zhǎng)廊主要概述油畫各類風(fēng)格的變化和作品展示，圖文并茂；街區(qū)打造采用綠植+軟裝+石刻浮雕為展基。該長(zhǎng)廊預(yù)計(jì)造價(jià)300萬(wàn)元。4、一藝術(shù)風(fēng)情街區(qū)：523藝術(shù)風(fēng)情

14、街該區(qū)域以現(xiàn)有建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)改造中式庭院、四合院，設(shè)護(hù)水系、牌坊、綠植等，打造該區(qū)成為藝術(shù)O2O綜合體驗(yàn)區(qū)，有各類酒吧、禪茶、創(chuàng)意美食、特色會(huì)所等等，該區(qū)將做為一座融商業(yè)、美食、娛樂(lè)、休閑的嶄新都市不夜城。在該區(qū)所有商業(yè)內(nèi)置的藝術(shù)軟裝均為展示品，消費(fèi)者可體驗(yàn)消費(fèi)都市夜生活，也可直接購(gòu)買該區(qū)各類藝術(shù)裝飾物及裝飾畫。該城預(yù)計(jì)造價(jià)1500萬(wàn)元。5、一院：523藝術(shù)學(xué)院該學(xué)院以工藝美術(shù)、書法繪畫、音樂(lè)、舞蹈、國(guó)學(xué)為主，面向全國(guó)及東南亞地區(qū)招生。設(shè)各類型藝術(shù)教學(xué)機(jī)構(gòu)、研究中心、學(xué)術(shù)交流中心、宿舍、食堂。 該院為園區(qū)兩棟建筑，改建招商約2000萬(wàn)元。6、一樓：office寫字樓該樓將整合各類文化企業(yè)

15、入駐辦公，有設(shè)計(jì)公司、品牌策劃公司、創(chuàng)意產(chǎn)品設(shè)計(jì)公司、互聯(lián)網(wǎng)公司、互聯(lián)網(wǎng)金融公司、藝術(shù)經(jīng)紀(jì)公司等；該樓即可為園區(qū)的發(fā)展提供智力服務(wù)和保障，也為海安城市新型的發(fā)展提供有力支撐。該樓預(yù)計(jì)投入1000萬(wàn)元。7、一島：情人島該島以回顧、體驗(yàn)、特別策劃的婚慶，婚禮為主。另外對(duì)外給予婚紗攝影外場(chǎng)基地的功能。按改地塊原有水系及坡面進(jìn)行藝術(shù)打造。該島預(yù)計(jì)投入500萬(wàn)元。8、一會(huì)：商會(huì)會(huì)館聚落該聚落以省級(jí)異地商會(huì)20余家，自行建造，自行經(jīng)營(yíng)，以聯(lián)絡(luò)鄉(xiāng)黨情感，展示家鄉(xiāng)文化，開展商務(wù)接待，大型聯(lián)誼活動(dòng)的場(chǎng)所。該聚落造價(jià)無(wú)法估計(jì)。兩中心簡(jiǎn)述1、民族文化研發(fā)中心該中心以本地民族文化、藝術(shù)、非遺、近現(xiàn)代民族文化等作為研究

16、、開發(fā)、推廣的主要任務(wù)，面向市場(chǎng)，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)服務(wù)。該中心設(shè)置在C區(qū)主樓內(nèi)。3、產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心該中心以公共服務(wù)配套，滾動(dòng)發(fā)展，開發(fā)、招商，創(chuàng)意產(chǎn)品、知識(shí)產(chǎn)權(quán)申報(bào)，稅務(wù)、工商、咨詢、法律等綜合功能。此中心設(shè)置在C區(qū)裙樓內(nèi)。第五章 項(xiàng)目運(yùn)作本項(xiàng)目在運(yùn)作上，遵循海安經(jīng)濟(jì)開發(fā)片區(qū)總體運(yùn)作思路，并服從海安“5個(gè)園”總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目按照“整體規(guī)劃、分片開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展、封閉運(yùn)行、穩(wěn)步推進(jìn)”的原則，整合行業(yè)資源和社會(huì)資源，以完善的功能和配套為支撐，以規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為核心，以旅游觀光式的優(yōu)美環(huán)境為亮點(diǎn)，集油畫創(chuàng)作、藝術(shù)展覽、藝術(shù)交易平臺(tái)、藝術(shù)教育、藝術(shù)外包服務(wù)、體驗(yàn)互動(dòng)、休閑餐飲娛樂(lè)、互

17、聯(lián)網(wǎng)金融+藝術(shù)、生活配套為一體的文化產(chǎn)業(yè)示范基地；融創(chuàng)意、研發(fā)、推廣地方文化產(chǎn)品的聚散中心。本項(xiàng)目擬定建設(shè)周期為25年，在海安縣政府的指導(dǎo)下進(jìn)行升級(jí)開發(fā)建設(shè)。由國(guó)務(wù)院文化辦公室指導(dǎo)牽頭，整合內(nèi)外部資源，指定文正投資管理有限公司與原開發(fā)商南通鴻禧文化發(fā)展有限公司接洽，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作籌備工作，海安縣文化辦總體協(xié)調(diào)，浙江義烏商會(huì)聯(lián)盟項(xiàng)目協(xié)辦。共同投資打造經(jīng)營(yíng)“海安523文化產(chǎn)業(yè)園”。具體如下：工作流程工作內(nèi)容實(shí)施單位第一階段負(fù)責(zé)與南通鴻禧文化有限公司和海安縣政府簽定項(xiàng)目框架合作協(xié)議迪泰文化發(fā)展有限公司第二階段總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性報(bào)告論證，地勘資料、景觀設(shè)計(jì)及正式立項(xiàng)工作義烏市博雅創(chuàng)意設(shè)計(jì)有限公司第三階

18、段實(shí)施街區(qū)環(huán)境、原園區(qū)項(xiàng)目按規(guī)劃遷址，B區(qū)藝術(shù)風(fēng)情街區(qū)、523藝術(shù)學(xué)院、畫廊、office寫字樓、商會(huì)會(huì)館等文正（中國(guó)）投資管理有限公司、園區(qū)物業(yè)辦公室第四階段打造園區(qū)入口水景和廣場(chǎng)區(qū)、情人島外景基地文正（中國(guó)）投資管理有限公司第五階段“國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范基地”的樣板打造基本完成，開始進(jìn)行品牌運(yùn)作，全國(guó)復(fù)制國(guó)務(wù)院文化部、文正（中國(guó)）投資管理有限公司、海安縣宣傳部文正投資公司投入資金、人力，主要用于項(xiàng)目設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、改造工程建設(shè)、園區(qū)招商建設(shè)等，建設(shè)完成后，項(xiàng)目由文正公司與開發(fā)區(qū)委共同組建的股份公司經(jīng)營(yíng)管理。文正公司每年按照竣工決算金額或投資額，向施工方或投資方支付10%的資金利息，作為投資者

19、的投資回報(bào)。投資者待文正公司取得產(chǎn)業(yè)區(qū)剩余物業(yè)所有權(quán)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園各子項(xiàng)目銷售后，收回全部投資。各項(xiàng)目實(shí)施均有對(duì)接和運(yùn)作方式，此產(chǎn)業(yè)園以經(jīng)過(guò)多次論證，確認(rèn)了它的可操作性和兩個(gè)效益的最大化。項(xiàng)目本身建設(shè)有完善的生活和商業(yè)配套設(shè)施、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，引進(jìn)餐飲、娛樂(lè)、休閑等，建設(shè)公寓出租，為商家營(yíng)造方便、舒適、優(yōu)美工作和生活環(huán)境，吸引并留住商家。為吸引商家入駐，聚集人氣，項(xiàng)目爭(zhēng)取相應(yīng)的優(yōu)惠政策；加大宣傳、推廣的投入，擴(kuò)大市場(chǎng)影響；借助政府力量引導(dǎo)商家向本項(xiàng)目集中。 第六章 項(xiàng)目管理規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是項(xiàng)目的核心，文正投資管理公司，擁有豐富的人才資源，他們?cè)诙嗄甑纳虡I(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游、文化和物業(yè)管理實(shí)踐

20、中，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，匯集了一大批具有“高水準(zhǔn)、高效率、高素質(zhì)”的專業(yè)化管理人員。本項(xiàng)目建成后將由文正投資管理公司進(jìn)行的管理。公司將參照ISO9001質(zhì)量管理體系，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，制定符合實(shí)際的管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。通過(guò)專業(yè)化的管理，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。由文正公司與海安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)委共同組建的股份公司組織架構(gòu)及部門職能如下：股份公司財(cái)務(wù)部信息中心物業(yè)管理部綜合管理部客戶服務(wù)部市場(chǎng)部市場(chǎng)部：項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、宣傳推廣、招商、銷售等工作；客戶服務(wù)部：客戶關(guān)系管理、受理投訴、客戶溝通、租務(wù)管理、相關(guān)費(fèi)用代收代繳等；物業(yè)管理部：市場(chǎng)建筑、設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全消防管理；綜合管

21、理部：制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，品質(zhì)管理、監(jiān)督控制、行政、人力資源、公共關(guān)系、物流中心管理；信息中心：市場(chǎng)、行業(yè)、產(chǎn)品信息的收集、處理、發(fā)布，電子商務(wù)平臺(tái)的管理，網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備的更新維護(hù)；財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)編制資金計(jì)劃，籌措資金，調(diào)控資金，監(jiān)督資金使用并評(píng)價(jià)資金使用效果，以確保資金的合理運(yùn)用，提高經(jīng)濟(jì)效益；協(xié)調(diào)相關(guān)內(nèi)部部門及財(cái)政、稅收、銀行等外部單位的關(guān)系。第七章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃為減小風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力，本項(xiàng)目分2-5期實(shí)施，第一期實(shí)施計(jì)劃如下：時(shí)間段工作計(jì)劃2015年11月2016年2月1、上報(bào)縣政府，明確政策、立項(xiàng)；2、各子項(xiàng)目調(diào)查；3、營(yíng)銷策劃；4、規(guī)劃設(shè)計(jì)；5、尋找、確定項(xiàng)目投資者及施工方。2016年3月20

22、17年10月1、523藝術(shù)風(fēng)情街；2、油畫長(zhǎng)廊；3、民族文化藝術(shù)展示廣場(chǎng)；4、523藝術(shù)學(xué)院；5、互聯(lián)網(wǎng)+藝術(shù)+金融6、工藝品、藝術(shù)體驗(yàn)區(qū)2017年11月2020年12月1、入口3D畫藝術(shù)水景；2、情人島外景基地；3、地方非遺館；4、商會(huì)會(huì)館群落5、民族文化研究中心。2015年1月，藝術(shù)人才單身公寓建成投入使用，尚余183套已經(jīng)可以進(jìn)行銷售。第八章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)一、分析的原則和依據(jù)1、遵循重要性、謹(jǐn)慎性原則；2、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；3、國(guó)家有關(guān)財(cái)稅制度。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總 項(xiàng) 目單位數(shù)量備 注。2、主要建筑物及配套設(shè)施項(xiàng) 目占地面積（畝）備 注3、有關(guān)稅費(fèi)率

23、稅 種稅 率備 注營(yíng)業(yè)稅5%城市維護(hù)建設(shè)稅7%營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)教育附加費(fèi)3%營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)房產(chǎn)稅12%土地增值稅30%累進(jìn)稅率，30-60%，本項(xiàng)目為30%所得稅33%三、投資估算項(xiàng)目建筑面積共 平米，總投資 萬(wàn)元，單位成本為 元/平米。其中規(guī)劃設(shè)計(jì)成本 萬(wàn)元，占投入的%，工程建設(shè)費(fèi)用 萬(wàn)元，占總投入的 %。四、投資計(jì)劃與資金籌措項(xiàng)目總投資 億元，自有資金投入 萬(wàn)元，施工方墊支或其他投資者投資共 萬(wàn)元，租金或銷售收入再投入萬(wàn)元。2016年2月以前投入 萬(wàn)，2016年3月-2017年10月投入 萬(wàn)元，2020年前投入 萬(wàn)元。單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)期 2015、11 2016、3 2017、

24、11、-2016、2-2017、10-2020、121項(xiàng)目總投資1.1建設(shè)開發(fā)投資其中：物業(yè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)及提成報(bào)建費(fèi)工程費(fèi)管理費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其他費(fèi)用1.2經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售、租金收入再投入五、盈利能力分析1、收入預(yù)測(cè)1）價(jià)格：根據(jù)市場(chǎng)行情，項(xiàng)目園區(qū)前兩年租金價(jià)格為 元/平米/月， 低于沿海大市場(chǎng)現(xiàn)在的市場(chǎng)轉(zhuǎn)租價(jià)。為有效吸引藝術(shù)類商家入駐，除生活配套區(qū)商鋪外，所有物業(yè)政府相關(guān)出臺(tái)租金補(bǔ)貼政策，兩年以后根據(jù)市場(chǎng)情況適當(dāng)上調(diào)租金，2015年項(xiàng)目平均出租價(jià)格為 元/平米/月，經(jīng)營(yíng)期5年項(xiàng)目平均租金 元/平米/月。根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)租金價(jià)格，2015年銷

25、售價(jià)格為：產(chǎn)業(yè)園區(qū)和生活配套商鋪售價(jià) 元/平米，公寓售價(jià) 元/平米，商務(wù)辦公售價(jià) 元/平米，物流倉(cāng)儲(chǔ)售價(jià) 元/平米，所有物業(yè)銷售均價(jià)為 萬(wàn)元。2）收入：到2015年，項(xiàng)目在3年內(nèi)總收入 萬(wàn)元，其中銷售收入 萬(wàn)元，出租收 萬(wàn)元；此外，保證金收入 萬(wàn)。收入估算表序號(hào)項(xiàng) 目 2016、1 2017、1 2018、1 2019、1合計(jì)2016、122017、122018、122020、12一產(chǎn)業(yè)園區(qū)合 計(jì)出租面積（平米）出租率出租價(jià)格(元/平米/月）出租收入（萬(wàn)元）銷售面積（平米）銷售價(jià)格(元/平米）銷售收入（萬(wàn)元）二生活配套合 計(jì)2.1公寓小 計(jì)出租面積（平米）出租率出租價(jià)格(元/平米/月）出租收入

26、（萬(wàn)元）銷售面積（平米）銷售價(jià)格(元/平米）銷售收入（萬(wàn)元）2.2商鋪小 計(jì)出租面積（平米）出租率出租價(jià)格(元/平米/月）出租收入（萬(wàn)元）銷售面積（平米）銷售價(jià)格(元/平米）銷售收入（萬(wàn)元）三商務(wù)辦公合 計(jì)出租面積（平米）出租率出租價(jià)格(元/平米/月）出租收入（萬(wàn)元） 銷售面積（平米）銷售價(jià)格(元/平米）銷售收入（萬(wàn)元）四自營(yíng)項(xiàng)目合 計(jì)藝術(shù)教育培訓(xùn)互聯(lián)網(wǎng)+藝術(shù)+金融藝術(shù)風(fēng)情酒吧品牌策劃公司藝術(shù)品銷售公司旅游門票慢生活特色會(huì)館五總 計(jì)注：1、除生活配套區(qū)商鋪外，所有物業(yè)第一年租金政策補(bǔ)貼100%；2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)按每平米100元，公寓樓按每平米200元，收取保證金，共計(jì)： 萬(wàn)2、成本費(fèi)用

27、及稅金：2016年2月以前為項(xiàng)目籌建期，這期間的投入作為項(xiàng)目啟動(dòng)的部分投資。建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期的成本費(fèi)用主要為建設(shè)投資及營(yíng)運(yùn)維護(hù)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，不考慮資產(chǎn)折舊，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)，其中：營(yíng)運(yùn)維護(hù)費(fèi)用 萬(wàn)，財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，共上繳稅金 萬(wàn)元，其中：營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi) 萬(wàn)元，房產(chǎn)稅 萬(wàn)元，土地增值稅 萬(wàn)元，所得稅 萬(wàn)元。3、盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期6年內(nèi)經(jīng)營(yíng)總收入 萬(wàn)元，凈利潤(rùn) 萬(wàn)，投資利潤(rùn)率（利潤(rùn)總額/總投資）67.44%，投資凈利潤(rùn)率（凈利潤(rùn)/總投資）45.18%。若取折現(xiàn)率12%，全部投資稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率IRR為20.43%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為 萬(wàn)元，

28、內(nèi)部收益率IRR為14.94%。通過(guò)以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，說(shuō)明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。六、清償能力分析項(xiàng)目借款共 萬(wàn)元，建設(shè)期發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)由自有資金支付。經(jīng)營(yíng)期每年須支付 萬(wàn)元的財(cái)務(wù)費(fèi)用，除第一年經(jīng)營(yíng)收入無(wú)法滿足外，其余各年支付財(cái)務(wù)費(fèi)用后還有大量資金節(jié)余。本項(xiàng)目方案假定2020年全部銷售完成，還清全部借款，如果提前賣結(jié)，則償還期將隨之提前。從項(xiàng)目盈利能力來(lái)看，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的清償能力。七、不確定性分析1、盈虧平衡分析經(jīng)測(cè)算，在出租價(jià)格和出租率不變的情況下，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售面積 平米，銷售均價(jià)為 元/平米（基本方案均價(jià)為 元/平米），說(shuō)明項(xiàng)目銷售率或銷售均價(jià)只要不低于預(yù)期的52.6%，即可保本，具

29、有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2、敏感性分析將土地價(jià)格、工程費(fèi)用、銷售均價(jià)、租金均價(jià)等作為不確定性因素，進(jìn)行單因素敏感性分析，結(jié)果表明：銷售均價(jià)對(duì)項(xiàng)目影響最大，其次是工程費(fèi)用，再次是租金價(jià)格，土地價(jià)格影響最小。改造建設(shè)費(fèi)用在總投資占的比重最大，大部分款在2017年之前支付，所以對(duì)項(xiàng)目IRR（內(nèi)部收益率）影響較小。如果項(xiàng)目土地款在前期支付，則對(duì)項(xiàng)目的影響會(huì)加大，IRR會(huì)大幅下降。當(dāng)銷售價(jià)格降低20%時(shí)， 稅后IRR為10.3%，說(shuō)明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。十、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率67.44%，投資凈利潤(rùn)率45.18%；全部投資5年后稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率 %，大于基準(zhǔn)收益率12%；在計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用平衡有余，只要取得完全銷售便可還清全部借款；項(xiàng)目在銷售均價(jià)降低10%時(shí)，IRR為12.7%，仍大于基準(zhǔn)收益率，當(dāng)降低20%時(shí)，IRR大于10