房地產(chǎn)項目評估試題及答案

1、浙江省2010年10月自考房地產(chǎn)項目評估試題課程代碼：00972一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。1.對房地產(chǎn)估價來說，土地是( )A.平面的B.三維立體的C.陸地表面D.地下空間2.同一估價對象，_不同，估價依據(jù)以及采用的估價標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會不同。( )A.估價目的B.估價對象C.估價時點D.估價目的和估價對象3.某宗土地的土地面積為2000平方米，規(guī)劃容積率為3，用途為住宅，經(jīng)評估總地價為3600萬元，該宗土地的樓面單價為_元/平方米

2、。( )A.3000B.6000C.12000D.180004.在評估期房價格時，( )A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點（現(xiàn)在）的狀態(tài)B.估價對象狀況為估價時點（現(xiàn)在）的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點（未來）的狀態(tài)D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點（現(xiàn)在）的狀態(tài)5.下列屬于正常交易的情況是( )A.土地使用權協(xié)議出讓B.企業(yè)破產(chǎn)拍賣辦公樓C.商品房預售D.相鄰房地產(chǎn)的合并、分割交易6.市場比較法的基本原理是( )A.最高最佳原理B.預期原理C.替代原理D.收益遞減原理7.某宗房地產(chǎn)2010年5月的成交價格

3、為12000元/平方米，以2008年1月為基期的該區(qū)該類房地產(chǎn)2010年5月2010年10月的價格指數(shù)分別為99，97，100，102，105，116，則該宗房地產(chǎn)2010年10月的價格接近_元/平方米。( )A.13920B.14060C.14461D.150008.運用市場比較法時，需要把可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格經(jīng)過修正，變成估價對象房地產(chǎn)在_的客觀合理價格。( )A.估價時點B.搜集該可比實例時C.估價作業(yè)時間D.可比實例成交時9.開發(fā)利潤的基數(shù)是( )A.土地取得成本+開發(fā)成本B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用C.土地取得成本+開發(fā)成本+銷售稅費D.開發(fā)成本+管理費用+投資利息1

4、0.某寫字樓因年代久遠，內部功能已不能滿足現(xiàn)代辦公的需要，由此引起的該寫字樓價值貶損屬于( )A.物質折舊B.會計折舊C.經(jīng)濟折舊D.功能折舊11.某10年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護情況正常，估價人員實地觀測判定其剩余經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為零。用直線法計算該建筑物的成新率為( )A.27%B.20%C.79%D.80%12.有一建筑物，建筑總面積為1000平方米，已使用5年，重置價格為6000元/平方米，殘值率為5%，年折舊率2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是_萬元。( )A.400B.420C.487D.54313.實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限來求取建筑物的折舊，

5、而是注重建筑物的( )A.剩余價值B.實際損耗程度C.剩余使用壽命D.實際使用年限14.有一宗房地產(chǎn)總價為2000萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為_萬元（收益可視為無限年）。( )A.800B.900C.1000D.110015.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價格為_萬元。( )16.某一房地產(chǎn)，其土地價值是總價值的30%，綜合資本化率為6.4%，建筑物資本化率為7%，該宗房

6、地產(chǎn)的土地資本化率為( )A.3%B.4%C.5%D.6%17.對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估值最大的是( )A.收益價格B.快速變現(xiàn)價格C.積算價格D.謹慎價格18.對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是( )A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日止的時間B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀態(tài)等決定的時間D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間19.假設開發(fā)法在形式上是( )A.評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法B.評估新建房地產(chǎn)價格的收益法的倒算法C.評估房地產(chǎn)價格的收益法的倒算法D.評估房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法2

7、0.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30m的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150m，臨街寬度為15m，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為_萬元。( )二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。1.區(qū)位是_在空間地域上有機結合的具體表現(xiàn)。( )A.自然地理區(qū)位B.經(jīng)濟地理區(qū)位C.交通地理區(qū)位D.環(huán)境地理區(qū)位E.社會地理區(qū)位2.下列關于實地查勘的說法中，不正確的是( )A.對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進行實地查勘B.實地查勘中應將有關情況和

8、數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成實地查勘記錄C.實地查勘人員應在實地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在記錄上簽名D.在實地查勘記錄上應注明實地查勘日期E.實地查勘應到實地對事先收集的有關估價對象資料進行核實3.房地產(chǎn)權益狀況修正的內容包括_修正。( )A.繁華程度B.臨街狀況C.容積率D.使用年限E.經(jīng)濟區(qū)位4.下列關于重新構建價格的描述中，正確的是( )A.重建價格的出現(xiàn)是技術進步的必然結果B.重新構建價格是待估房地產(chǎn)的實際耗費C.重新構建價格有重置價格和重建價格兩種D.重置價格適用于有特殊保護價值的建筑物的評估E.重新構建價格是估價時點時的5.在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的(

9、)A.客觀收益B.實際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益6.用路線價法評估特殊土地時需要用路線價再配合_計算出待估宗地的價格。( )A.深度價格修正率B.資本化率C.收益率D.物價指數(shù)E.其他價格修正率7.房地產(chǎn)估價報告應記載的事項包括( )A.估價師聲明B.估價的假設條件C.估價的限制條件D.估價結果報告E.估價技術報告三、簡答題（本大題共4小題，前3小題各5分，第4小題7分，共22分）1.房地產(chǎn)估價應遵循哪些原則？2.何謂資本化率，可以用哪些方法確定？3.成本法的理論依據(jù)和適用對象是什么？4.不同用途房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣標準有何差異？四、計算題（本大題共2小題，每小題5分，共10分）1.

10、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中明確，買方付給賣方11625元/平方米，買賣中涉及的稅費均由買方來負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。求該宗房地產(chǎn)交易中應由賣方負擔的稅費以及正常成交價格。2.某類房地產(chǎn)20052009年的價格分別為8900元/平方米、9700元/平方米、10525元/平方米、11300元/平方米、12150元/平方米。試用平均增減量趨勢法估計該類房地產(chǎn)于2010年的價格。五、案例綜合題（本大題14分） 某在建工程開工于2009年3月31日，擬建為辦公綜合樓。用地總面積1000平方米，規(guī)劃建筑容積率為3.5。土地使用權年限為50年，從開工之日起計。土地取得成本樓面地價6000元/平方米，該工程正常建設期為2年，建設費用為每平方米建筑面積3000元，專業(yè)費用為建筑費的10%；至2010年9月30日已完成主體封頂，已投入了建設費用及專業(yè)費的70%，還需要投入總建筑費及專業(yè)費的30%（假設均勻投入）。貸