商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心工程部工作手冊(cè)簿

1、北城世紀(jì)金源購(gòu)物中心工作手冊(cè)工程部目錄第一節(jié)：組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)1、工程部人員架構(gòu) 4工程部經(jīng)理崗位職責(zé) 1-2頁(yè)工程部副經(jīng)理崗位職責(zé) 3 頁(yè)工程師的崗位職責(zé) 4 頁(yè)工程部主管崗位職責(zé) 5 頁(yè)工程部領(lǐng)班崗位職責(zé) 6 頁(yè)高低壓值班崗位職責(zé) 7 頁(yè)空調(diào)運(yùn)行工崗位職責(zé) 8 頁(yè)鍋爐工崗位職責(zé) 9頁(yè)泵房管理人員工作職責(zé) 10頁(yè)水、電維修工崗位職責(zé) 11-12頁(yè)空調(diào)維修工崗位職責(zé) 13頁(yè)消防維修崗位職責(zé) 14頁(yè)電梯組崗位職責(zé) 15頁(yè)管鉗工崗位職責(zé) 16頁(yè)BA報(bào)修值班人員職責(zé) 17頁(yè)二次裝修管理人員崗位職責(zé) 18頁(yè)工程部質(zhì)檢人員崗位職責(zé) 19頁(yè)倉(cāng)管崗位職責(zé) 20頁(yè)工程部宿舍值班人員職責(zé) 21頁(yè)二期值班員職責(zé)

2、 22頁(yè)第二節(jié)：規(guī)章制度、規(guī)定1、配電房管理制度 122、發(fā)電機(jī)房管理制度 133、水泵房管理制度 144、電梯機(jī)房管理制度 145、空調(diào)機(jī)房管理制度 146風(fēng)機(jī)房管理制度 157、工程部交接班制度 158、工程部外委維修制度 169、供水管理規(guī)定 1610、電梯安全管理規(guī)定 1711、電梯縱使保養(yǎng)規(guī)定 1812、 室維修管理規(guī)定 1913、工程部安全工作制度 2114、設(shè)備編號(hào)規(guī)定 2215、設(shè)備分類代碼 2316、值班室鑰匙管理規(guī)定 24第三節(jié)：工作規(guī)程1、設(shè)備管理控制規(guī)程 242、供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 263、供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程 284、柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程 315、

3、機(jī)電值班工作規(guī)程 316、機(jī)電人員安全操作規(guī)程 327、機(jī)電維修工作規(guī)程 338、機(jī)電突發(fā)事故的應(yīng)急措施 349、臨時(shí)用電管理規(guī)定 3510、電梯安全操作規(guī)程 3611、電梯故障困人解救程序 3712、給、排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定 3813、給、排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)規(guī)程 3914、水泵定期保養(yǎng)規(guī)程 4115、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 4216、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)程 4517、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備維修管理規(guī)程 4618、消防設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 4719、 火警火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程 4820、 電氣線路防火安全規(guī) 49第四章：工作表格1、維修工作單2、有償服務(wù)單3、機(jī)油設(shè)備合帳4、設(shè)備故障/事故報(bào)告單5

4、、設(shè)備（設(shè)施）一覽表6、工程部運(yùn)行班（高低壓室）交接班表7、工程部運(yùn)行班（空調(diào)）交接班表&工程部維修班交接班表9、低壓配電運(yùn)行記錄表（ 1 ）10、低壓配電運(yùn)行記錄表（2）11 、 高壓配電運(yùn)行記錄表12、中央空調(diào)運(yùn)行記錄表13、高壓設(shè)備倒閘操作票14、柴油發(fā)電機(jī)組巡檢記錄表15、設(shè)備設(shè)施交接驗(yàn)收表16、對(duì)外委托維修申請(qǐng)表17、夜班總值巡檢記事表18、二次裝修管理流程圖19、裝修申請(qǐng)表20、裝修驗(yàn)收表21、裝修整改通知書22、裝修承諾書 /委托書23、臨時(shí)動(dòng)火申請(qǐng)表24、裝修人員登記表25、裝修期間加班申請(qǐng)表26、裝修使用電梯申請(qǐng)表27、裝修臨時(shí)用水用電供應(yīng)申請(qǐng)表28、施工物品（工具）

5、放行登記表29、個(gè)人工具領(lǐng)用登記表30、公用設(shè)備儀器、工具一覽表31、工具借用登記表第一節(jié)：組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)（組織架構(gòu)圖）工程部人員架構(gòu)圖（共58人）經(jīng)理（1人）工程部職責(zé)圍：工程部負(fù)責(zé)整個(gè)購(gòu)物中心及塔樓的電氣、電梯、空調(diào)、給排水、采 暖、通訊、消防等設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行管理及設(shè)備維修保養(yǎng)，負(fù)責(zé)裝修、設(shè) 施的維修工作，對(duì)業(yè)主、租戶提供維保服務(wù)及裝修工程的監(jiān)督管理工作。 工程部管轄圍如下：1 、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓電氣系統(tǒng)、電梯、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及采暖系統(tǒng)等運(yùn)行管理、設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)及故障檢修。2 、 負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓設(shè)備管理、安管監(jiān)控設(shè)備、通訊網(wǎng)、公 共廣播設(shè)備、消防監(jiān)控及各種設(shè)備和五金構(gòu)件等的

6、維修保養(yǎng)和故障檢 修。3 、 負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓公共設(shè)施、裝飾燈具等的維修、保養(yǎng)工 作。4 、 負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓各系統(tǒng)的完善改造、設(shè)施更新和小項(xiàng)增 改工程施工。5 、 負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水等的修理。6 、 對(duì)購(gòu)物中心及塔樓業(yè)主、租戶二次裝修工程負(fù)責(zé)監(jiān)督管理工 作。7 、 為購(gòu)物中心及塔樓業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。8 、配合個(gè)部門完成各項(xiàng)臨時(shí)事故的應(yīng)急處理。 強(qiáng)電專業(yè)職責(zé)圍 ：1、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓電力系統(tǒng)的運(yùn)行管理。2、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心所有高低壓配電柜、變壓器、等電氣及監(jiān)視控制設(shè)備 的維修保養(yǎng)及故障檢修。3、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓管理設(shè)備、安管監(jiān)控設(shè)備、消防監(jiān)控、車庫(kù)管 理及水泵、

7、排污設(shè)備等電器設(shè)備的電源供給及電源故障檢修。4、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓公共區(qū)所有照明設(shè)備的電源供給和電源故障檢 修。5、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓所有電梯及電動(dòng)扶梯的電源供給及電源故障檢 修。6、負(fù)責(zé)向購(gòu)物中心及塔樓各業(yè)主、 租戶提供有關(guān)電力設(shè)施的有償服務(wù)。弱電專業(yè)職責(zé)圍 ：1、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓閉路電視、廣播、衛(wèi)星天線、無線通訊網(wǎng)的 監(jiān)察及故障檢修。2、負(fù)責(zé)向購(gòu)物中心及塔樓各業(yè)主、租戶提供有關(guān)弱電及設(shè)備的有償服 務(wù)。空調(diào)專業(yè)職責(zé)圍 ：1、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)的運(yùn)行管理。2、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心所有空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)檢修。3、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心空調(diào)機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。4、負(fù)責(zé)向購(gòu)物中心租

8、戶提供有償服務(wù)。 給排水專業(yè)職責(zé)圍：1、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理及上述系統(tǒng)設(shè) 備（包括水泵、管道、閥門及附屬設(shè)備）的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。2、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓所有公共區(qū)域衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。3、負(fù)責(zé)向購(gòu)物中心及塔樓業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 裝修專業(yè)職責(zé)圍：1、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓公共區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施的修復(fù)和維護(hù)。2、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓公共區(qū)域的墻壁、地面、天花、玻璃等各種裝 飾的修復(fù)。3、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓公共區(qū)域的金屬構(gòu)件的油漆翻新。4、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓公共建筑的土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水等的修 理。5、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓公共區(qū)域防火門及木門的修復(fù)。6、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓公共

9、區(qū)域玻璃門、地彈簧的維修保養(yǎng)及五金配 件的修理。7、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓公共區(qū)域的建筑設(shè)施的監(jiān)察、保養(yǎng)、維修、更 新及改造。8、負(fù)責(zé)向購(gòu)物中心及塔樓各業(yè)主、租戶提供裝修方面的有償服務(wù)。 電梯專業(yè)職責(zé)圍 ：1、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓所有直升梯及扶梯的日常運(yùn)行管理。2、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓電梯機(jī)房各電氣柜的清潔保養(yǎng)。3、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓電梯機(jī)房各機(jī)械設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)及故障 檢修。4、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓所有電梯及電扶梯之附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故 障檢修。5、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓各電梯井道、 機(jī)房及電扶梯的機(jī)頭之清理工作6、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓各電梯轎箱照明，緊急，、外呼梯按鍵，樓層 指示器的巡查及故障維修。

10、7、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓所有電梯年檢工作。 消防專業(yè)職責(zé)圍 ：1、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓的消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)及檢修。2、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓的消防噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)的管理及系統(tǒng)設(shè) 備（包括消防泵、穩(wěn)壓泵、管道、閥門及附屬設(shè)備）的維護(hù)保養(yǎng)和故障 檢修。3、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓防排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)等設(shè)備及附屬設(shè)備的 維護(hù)保養(yǎng)檢修。4、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心所有消防卷簾門的維護(hù)保養(yǎng)。BA監(jiān)控職責(zé)圍：1、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓的公共照明的監(jiān)控執(zhí)行工作2、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓的新風(fēng)機(jī)組的監(jiān)控執(zhí)行工作3、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心及塔樓的污水泵運(yùn)行的監(jiān)控工作。4、負(fù)責(zé)接聽客戶及前臺(tái)的報(bào)修及排修。5、統(tǒng)計(jì)各專業(yè)每月維修單元數(shù)，及表格的制作

11、。第二節(jié)：規(guī)章制度、規(guī)定配電房管理制度1 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)行 24 小時(shí)運(yùn)行值班。 未經(jīng)管理處經(jīng)理、部門主管的許可，非工作人員不得入。2 值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項(xiàng)。3 值班員必須密切注意電壓表、 電流表、 功率因數(shù)表的指示情況； 嚴(yán)禁變壓器、 空氣開關(guān)超載運(yùn)行。4 經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表無塵。5 配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，不得插 手；嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。6 因故需停某部分負(fù)荷時(shí)， 應(yīng)提前一天向使用該部分負(fù)荷的用戶發(fā)出停電通知。 對(duì)于突發(fā)性的停電事故應(yīng)急、口頭通知或廣播向用

12、戶解釋。7 經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備， 保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。8 做好配電房的防水、 防潮工作， 堵塞漏洞；嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。9 值班員應(yīng)認(rèn)真做好值班記錄和巡查記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。發(fā)電機(jī)房管理制度1 發(fā)電機(jī)房門平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由低壓房值班員管理，未經(jīng)許可，非工作人員 嚴(yán)禁入。2 低壓房值班員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)作 經(jīng)常性的巡視檢查。3 平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的 儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行 8 小時(shí)用油量。4 發(fā)電機(jī)定期空載試運(yùn)行。平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)起動(dòng)狀態(tài)。5 發(fā)電機(jī)一

13、旦起動(dòng)運(yùn)行，值班員應(yīng)立即前往機(jī)房觀察，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，檢查發(fā)電 機(jī)各儀表指示是否正常。6 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。7 定期清掃發(fā)電機(jī)房，保證機(jī)房和設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處 理。8 加強(qiáng)防火和消防管理意識(shí)，確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備。水泵房管理制度1 值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視， 檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水2 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情 況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。3 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作一次，確保 消防泵在事故狀態(tài)下正常起動(dòng)

14、。4 泵房每星期由分管負(fù)責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。5 水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)，以防 雜物掉入水池中。6 按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。7 保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。電梯機(jī)房管理制度1 每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房及通 道不得住人、堆入雜物。2 保證機(jī)房通風(fēng)良好， 風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過 400C。3 保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。4 毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。5 機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門經(jīng)理、允許

15、，禁止外人進(jìn)入，并注意采取 措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。6 電梯困人救援規(guī)程和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。7 按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。8 每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理?？照{(diào)機(jī)房管理制度1 空調(diào)機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由值班空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員 入。2 保持機(jī)房良好的通風(fēng)和照明。3 空調(diào)機(jī)運(yùn)行時(shí)，值班人員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常， 如有異常，應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理，并做好記錄。4 定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。5 每周對(duì)主、副機(jī)和機(jī)房進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備房的滅鼠工作。6 每半年對(duì)主、副機(jī)進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)，

16、確保機(jī)組的良好運(yùn)行。風(fēng)機(jī)房管理制度1 風(fēng)機(jī)房必須保持整潔，不得堆放雜物。2 風(fēng)機(jī)房任何設(shè)備未經(jīng)允許不得移動(dòng)位置。3 風(fēng)機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，不能讓非工作人員進(jìn)入，如需參觀要有工作人員陪同下 才可進(jìn)入風(fēng)機(jī)房。4 風(fēng)機(jī)房應(yīng)保持通風(fēng)良好，有足夠的照明。5 平時(shí)應(yīng)注意風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)是否有堵塞，如有此情況應(yīng)立刻清洗風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)。6 應(yīng)定時(shí)檢測(cè)控制線路。工程部交接班制度1、接班人員應(yīng)提前到達(dá)崗位，做好接班準(zhǔn)備工作。包括：查看上班工作記錄，聽取上班工作人員工作情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行表 檢查設(shè)備運(yùn)行是否良好。 檢查儀表工具有否缺失，并在交接班本上簽名。 查看當(dāng)天公告是否有特別任務(wù)或安排。2、下列情況不得交班離崗： 接班人未到

17、崗位。 接班人有醉酒現(xiàn)象或其它神智不清而經(jīng)領(lǐng)班或工程師同意的接班人尚未到 達(dá)。 設(shè)備故障影響運(yùn)行時(shí)，交班人應(yīng)加班與接班人員全力排除故障后， 方可交班 離崗。 交班人員未清理好值班室衛(wèi)生。工程部外委維修管理制度1、凡需外委施工的工程項(xiàng)目統(tǒng)一由工程部負(fù)責(zé)發(fā)包。2、外委工程實(shí)行招標(biāo)形式， 由兩個(gè)或兩個(gè)以上的施工單位報(bào)價(jià)， 經(jīng)工程部全面考查 后定標(biāo)。3、外委工程項(xiàng)目納入工程部年度檢修計(jì)劃管理圍，經(jīng)經(jīng)理室批準(zhǔn)后執(zhí)行。4、外委工程項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督由工程部主任負(fù)責(zé)， 由專業(yè)工程師和分管班組領(lǐng)班具體 執(zhí)行，由工程部經(jīng)理和專業(yè)工程師負(fù)責(zé)質(zhì)量驗(yàn)收工作。5、外委工程項(xiàng)目的預(yù)、結(jié)算由工程部負(fù)責(zé)審查。6、外委工程的合同洽

18、談工作由工程部負(fù)責(zé)，草擬合同經(jīng)報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理室審查， 批準(zhǔn)后由物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)簽約。合同的執(zhí)行和管理由工程部負(fù)責(zé)。供水管理規(guī)定1、 目的 加強(qiáng)用水管理，保證供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及供水的連續(xù)性。2、 容1) 水池、水箱蓋應(yīng)上鎖，鑰匙由專人保管，開啟箱蓋應(yīng)得到部門領(lǐng)導(dǎo)的許可。2) 每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后方能 供水，并將檢驗(yàn)結(jié)果存檔。3) 定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹4）經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修，杜絕浪費(fèi)。5）盡量保障對(duì)商戶供水的連續(xù)性，若確需短時(shí)停水，應(yīng)提前出示通告通知商戶 停水時(shí)間，以便商戶作好準(zhǔn)備。遇突發(fā)性事故導(dǎo)致

19、停水，應(yīng)用廣播向商戶作 出解釋。二次給水管理規(guī)定1 二次供水由指定的給排水維修工負(fù)責(zé)管理。2 給排水維修工負(fù)責(zé)水池（水箱）的管理工作，要求每個(gè)水池（水箱） ，包括地 下和樓頂?shù)亩柬毥Y(jié)構(gòu)完整，加蓋，加鎖，水口干凈并申辦二次供水衛(wèi)生合格 證。3 新建、擴(kuò)建和改建，二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行 設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收。4 二次供水清洗、消毒機(jī)電人員，須持健康證、培訓(xùn)證并經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。水箱管理規(guī)定1 水箱設(shè)施由專人負(fù)責(zé)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)。2 水箱間鑰匙由專人保管，其他人不得私自使用。3 每天進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)設(shè)備、水質(zhì)問題及時(shí)與醫(yī)務(wù)室聯(lián)系。4 做好日常巡視記錄。5 水箱每半年與衛(wèi)生防疫站聯(lián)系消毒

20、一次。6 水箱中的水質(zhì)每年檢驗(yàn)兩次。7 負(fù)責(zé)人及巡視人員每年進(jìn)行健康體檢，合格者準(zhǔn)予上崗。電梯安全管理規(guī)定電梯的功能發(fā)揮及故障率的降低，主要依靠平時(shí)經(jīng)常性的維修保養(yǎng)與管理。 管理是維修保養(yǎng)的監(jiān)督付予實(shí)施的保證， 因此為獲得電梯高質(zhì)量的服務(wù)， 必須設(shè)有專門管理電梯的部門，對(duì)電梯實(shí)行全面管理。電梯的全面管理包括有關(guān)人 員和設(shè)備的兩方面管理。對(duì)司機(jī)、維修保養(yǎng)人員，應(yīng)負(fù)責(zé)編制提高技術(shù)水平的培訓(xùn) 計(jì)劃并予以付諸實(shí)現(xiàn)，定期考評(píng)有關(guān)人員的應(yīng)知應(yīng)會(huì)，制定有關(guān)人員的崗位責(zé)任制 并監(jiān)督實(shí)施；對(duì)設(shè)備應(yīng)進(jìn)行經(jīng)常性安全檢查，負(fù)責(zé)接受當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的安全檢 查工作，制定設(shè)備修理計(jì)劃等。1 接受當(dāng)?shù)卣?guī)定的定期安全檢查

21、。2 機(jī)房必須設(shè)鎖，經(jīng)常檢查，防止閑人進(jìn)入。在明顯處放置搶閘板手及盤車手 輪，并記牌標(biāo)明。3 凡是停止開關(guān)操作裝置就是紅色，并標(biāo)明“停止”字樣加以識(shí)別；報(bào)警開關(guān) 按鈕應(yīng)是黃色， 并標(biāo)明以鐘形符號(hào)加以識(shí)別， 紅、黃兩色不應(yīng)用于其它按鈕。4 在轎廂中應(yīng)設(shè)置安全使用說明銘牌， 在通往機(jī)房和隔音層門或活地板的外面， 應(yīng)標(biāo)明“電梯曳引機(jī)危險(xiǎn)！未經(jīng)許可，禁止入“， “謹(jǐn)防墜落重新關(guān)好活 地板門”的醒目字句。5 當(dāng)同一機(jī)房設(shè)有數(shù)臺(tái)曳引機(jī)時(shí)，各主開關(guān)及照明開關(guān)，均應(yīng)設(shè)置各開關(guān)所對(duì) 應(yīng)的電梯編號(hào)。6 電梯機(jī)房或曳引機(jī)旁，應(yīng)設(shè)有詳細(xì)的說明，當(dāng)電梯萬一發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)遵循 操作規(guī)程去做。7 在曳引機(jī)上靠近盤車手輪處，

22、應(yīng)明顯標(biāo)出轎廂運(yùn)行方向，在排除故障時(shí)使用 的緊急電氣操作按鈕上或其旁亦應(yīng)標(biāo)出相應(yīng)的運(yùn)行方向。8 在機(jī)房起重吊鉤上應(yīng)標(biāo)明最大允許載荷。9 在井道檢修門近旁應(yīng)設(shè)有“電梯井道危險(xiǎn)，未經(jīng)許可，禁止入”的醒目字 句。10 應(yīng)使有關(guān)人員熟知使用緊急開起層門的鑰匙，并妥善保管好，為避免緊急情 況發(fā)生時(shí)管理人員不在，應(yīng)將該鑰匙與機(jī)房門鑰匙放置在明顯的箱，交由專 業(yè)人員管理。11 載貨電梯應(yīng)嚴(yán)格管理，勿搭乘人員。12 電梯若因故停止使用超過一周時(shí)， 在其重新使用之前， 必須進(jìn)行詳細(xì)的檢查。13 對(duì)電梯進(jìn)行檢查和修理的記錄，應(yīng)詳細(xì)注明日期，并將檢驗(yàn)及檢修報(bào)告及觀 察記錄存檔保管。14 因當(dāng)?shù)卣?guī)定變更，須加裝或

23、更改設(shè)備時(shí)，應(yīng)與制造廠或有關(guān)單位聯(lián)系后 再進(jìn)行改造。 電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定1、 職責(zé)1) 電梯保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)參照本安全規(guī)定；2) 維修班班電梯工進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)按照本規(guī)定執(zhí)行；2、 容1) 電梯在維修保養(yǎng)時(shí)，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。2) 在機(jī)房維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)先斷開機(jī)房總電源后，才能進(jìn)行各掣板的清理、保 養(yǎng)等 工作。嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。3) 在轎頂應(yīng)合上檢修開關(guān)，在轎頂須停車長(zhǎng)時(shí)間維修或保養(yǎng)時(shí)應(yīng)斷開轎頂急 停開關(guān)，嚴(yán)禁一腳站在頂門口一腳站在轎頂或轎長(zhǎng)時(shí)間工作。嚴(yán)禁開啟廳 門探身到井道或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。4) 在底坑應(yīng)將底坑的急停開關(guān)斷開

24、或?qū)⑾匏倨骶o裝置的安全開關(guān)斷開，底坑 和轎頂、機(jī)房不得同時(shí)作業(yè)，如須同時(shí)作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必 須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。5) 操作時(shí)應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行，并保持隨時(shí)互相呼應(yīng)。6) 操作時(shí)如果需轎人員配合進(jìn)行，轎操作人員要精神集中，嚴(yán)格服從維修人 員的指令。7) 嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。8) 使用的手燈必須帶護(hù)罩，并采用 36 伏以下的安全電壓。9) 電梯維修保養(yǎng)注意事項(xiàng)：A 非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)，維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎小心。B 工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留工具在設(shè)備。C 離去前拆除加上的臨時(shí)短路線，電梯檢查正常后方可使用。

25、室維修管理規(guī)定1、 目的 以“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨為商戶排憂解難，收費(fèi)合理，業(yè)主滿意。2、 適用圍 業(yè)主(租戶)的室保修、有償服務(wù)、房屋本體公共設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)。3、容1) 保養(yǎng)( 1) 保修原則：工程部組織，建筑施工單位維修，維修費(fèi)用從建筑施工單位保修 款(保證金)中支付。( 2) 保修圍：凡室土建、水、電、裝修、安裝項(xiàng)目均屬保修容，但由業(yè)主(租戶) 在使用、裝修過程中自己造成的損壞和隱患；易損易耗物品非質(zhì)量原因的 損耗不屬保修圍。（3）保修期限：與開發(fā)建設(shè)單位交接驗(yàn)收之日起一年，個(gè)別項(xiàng)目保修期超過一年的按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（4）在保修期發(fā)現(xiàn)問題，由工程部督促施工單位三天維修好，如不能及

26、時(shí)保修，工程部按保修協(xié)議（規(guī)定）進(jìn)行處理，如了現(xiàn)重大質(zhì)量問題要上報(bào)公司分 管領(lǐng)導(dǎo)。（5）通知施工單位的保修要填寫“保修通知單”，管理公司代為保修的要填“工作單”。2）有償服務(wù)（1）工作規(guī)程圖示：業(yè)主申請(qǐng) 客戶中心維修登記 出有償服務(wù)單給工程部維修工程部派工上門檢查出示工作牌現(xiàn)場(chǎng)查看向業(yè)主報(bào)價(jià) 戶中心收費(fèi) 程部維修業(yè)主驗(yàn)收征求業(yè)主同意A. 由業(yè)主向管理處申請(qǐng)；B. 客戶中心值班人員填寫“維修登記表”；C. 客戶中心值班人員填寫“有償服務(wù)工作單”，并且將此單交給工程部派 工;D. 維修工帶上“有償服務(wù)工作單”并準(zhǔn)備好維修工具上門檢查，首先應(yīng)向 業(yè)主出示工作牌，使用上門維修的禮貌用語(yǔ)，查看現(xiàn)場(chǎng)后，根

27、據(jù)“有償 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”向業(yè)主報(bào)價(jià)，業(yè)主不直接向維修工交費(fèi)，而是到客戶中 心前臺(tái)交費(fèi)后進(jìn)行維修；E. 維修過程中必須遵守操作規(guī)程，注意安全；F. 維修完畢，請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收，對(duì)于業(yè)主不留意之處應(yīng)盡力完善，驗(yàn)收后請(qǐng)業(yè)主在“有償服務(wù)工作單”上寫下意見，并簽名；G. 有償服務(wù)單一式四份，工程部、客戶中心、財(cái)務(wù)部、業(yè)主各留一份；（2）維修原則：業(yè)主自愿、收費(fèi)合理、滿足要求。4、注意事項(xiàng)1）為業(yè)主提供的維修服務(wù)嚴(yán)格遵守“有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定2) 被派維修人員不得向業(yè)主收取現(xiàn)金。工程部安全工作制度1 工程部全體員工必須加強(qiáng)安全意識(shí)，貫徹安全第一、預(yù)防為主的方針，確保 安全生產(chǎn)，同時(shí)要求嚴(yán)格執(zhí)行管理公司規(guī)定的

28、治安管理制度，協(xié)同保安部門 認(rèn)真做好大廈生產(chǎn)設(shè)備，特別是動(dòng)力、電力系統(tǒng)安全生產(chǎn)工作和防火防盜工 作。2 實(shí)行誰主管誰負(fù)責(zé)的安全責(zé)任制：(1) 工程部的安全工作由工程部主任負(fù)責(zé)；(2) 正、副經(jīng)理負(fù)責(zé)各系統(tǒng)圍的安全工作。(3) 領(lǐng)班負(fù)責(zé)該班管轄圍的安全工作。3 嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，嚴(yán)禁違章作業(yè)。4 工作人員工作時(shí)，要穿工作服，高空作業(yè)必須系安全帶及戴安全帽，有高空 落物危險(xiǎn)的要有人監(jiān)護(hù)，拉警示線，掛標(biāo)示牌。5 帶電作業(yè)必須穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作業(yè)區(qū)要懸掛 標(biāo)示牌，必要時(shí)要拉警示線。6 在轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備上工作時(shí)，嚴(yán)禁戴手套，防止卷入機(jī)。女性作業(yè)者，有長(zhǎng)發(fā)及長(zhǎng) 辮者要戴安全帽，將長(zhǎng)發(fā)及

29、長(zhǎng)辮藏在帽。7 工作需要?jiǎng)踊饡r(shí)，要辦理動(dòng)火證。8 進(jìn)入高壓配電間工作要辦理工作票， 電氣作業(yè)按電氣安全管理制度規(guī)定執(zhí)行。9 未經(jīng)工程部經(jīng)理 /副經(jīng)理批準(zhǔn)，外來人員(包括參觀學(xué)習(xí)、 探親訪友、施工人 員)禁止進(jìn)入配電房、設(shè)備間和電梯機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須辦好登記手 續(xù)，由值班人員陪同進(jìn)入。10 各崗位人員必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速報(bào) 告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和保安部，并負(fù)責(zé)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。11 定期進(jìn)行安全大檢查，各班組每月進(jìn)行一次，工程部每季度組織一次，全大 廈性的安全大檢查由公司決定。12 不準(zhǔn)隨意配制機(jī)電、配電房、工具房以及其它專用鑰匙。水池蓋應(yīng)加鎖，并 指定專人保管鑰匙，打開水

30、池蓋必須經(jīng)當(dāng)值領(lǐng)班或經(jīng)理批準(zhǔn)。13 班組工具、材料要有專人管理，要登記臺(tái)賬，攜帶工具離開大廈工作，要填 寫“放行證”，由班組長(zhǎng)審查，報(bào)部門經(jīng)理批準(zhǔn)才能放行。14 易燃材料、油料要存放在指定的安全地點(diǎn)，不行隨意亂放，檢修后的廢油要 集中倒在油桶，不準(zhǔn)倒入溝渠。15 工作時(shí)不能隨意挪動(dòng)或使用消防設(shè)施， 如果必須使用 (除火警外)，要經(jīng)保安 部門批準(zhǔn)。16 發(fā)生火警時(shí)，工作人員要積極投入滅火，并保證消防給水系統(tǒng)，事故照明、 排煙機(jī)等消防設(shè)施用電。設(shè)備編號(hào)規(guī)定一、設(shè)備編號(hào)容包括新有小區(qū)(大廈)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備，用設(shè)施、設(shè)備清單 以表格形式分列出來。二、設(shè)施、設(shè)備清單容包括系統(tǒng)分類、設(shè)備編號(hào)、設(shè)備名稱、設(shè)

31、備型號(hào)規(guī)格、 主要參數(shù)和安裝位置。三、系統(tǒng)分類及排列順序?yàn)椋?供配電給排水電梯空調(diào)消防、 電視、網(wǎng)絡(luò)防盜對(duì)講電視監(jiān)控車輛管理設(shè)備辦公等固定資 產(chǎn)設(shè)備。每一系統(tǒng)又以如下排列順序進(jìn)行分類：1) 供配電系統(tǒng)： 高壓配電柜變壓器低壓配電柜發(fā)電機(jī)樓層配電柜控制 柜；2) 給排水系統(tǒng) 地下蓄水池生活水泵系統(tǒng)供水箱減壓閥潛水泵；3) 電梯：消防電梯客梯貨梯扶梯；4) 空調(diào)：空調(diào)主機(jī)冷卻水泵冷卻水塔冷凍水泵風(fēng)柜；5) 消防系統(tǒng) 主控柜模擬柜聯(lián)動(dòng)控制柜消防水泵噴灑泵(排煙、正 壓送風(fēng))風(fēng)機(jī)防火卷簾門；6) 電視網(wǎng)絡(luò)：電視電腦網(wǎng)絡(luò)設(shè)備；7) 防盜對(duì)講：主機(jī)分配器；8) 電視監(jiān)控： 控制器電視機(jī)攝像鏡頭；9) 車輛

32、管理設(shè)備： 汽車道閘等收費(fèi)軟件；10) 辦公等固定資產(chǎn)設(shè)備： 屬固定資產(chǎn)，由公司辦公室建帳，在此手冊(cè)中不列入。四、設(shè)備編號(hào)方法為：設(shè)備代碼 / 設(shè)備位置編號(hào)順序，如：XB/MXB M 001五、安裝位置應(yīng)寫明設(shè)備的具體位置，如消防泵的安裝位置為“地下室水泵房”設(shè)備分類代碼高壓配電柜GPG消防電梯XT變壓器B客梯KT柴油發(fā)電機(jī)G貨梯HT低壓配電柜DPG中央空調(diào)ZK消防控制柜XKG扶梯FT生活給水泵GB空調(diào)柜機(jī)GK消防泵XB空調(diào)水塔ST噴灑泵SB風(fēng)機(jī)FJ潛水泵QB防火卷簾門JLM補(bǔ)壓泵BP公共天線TX空調(diào)水泵KB防盜對(duì)講DJ閥門FM汽車道閘DZ水池SC游泳池設(shè)備YY水箱SX值班室鑰匙管理規(guī)定1 鑰

33、匙須有條理地放置在鑰匙箱，并標(biāo)識(shí)清楚不能亂放。2 鑰匙使用完畢后應(yīng)立即放回鑰匙箱的原來位置，不得隨意亂放或調(diào)亂。3 鑰匙不得外借，如有外人須開鎖，則應(yīng)由值班人員負(fù)責(zé)開鎖。4 交班前要清點(diǎn)鑰匙是否齊全，以便下一班能順利地工作。5 鑰匙如有遺失，應(yīng)立即上報(bào)，領(lǐng)出備用鑰匙，以免延誤工作。第三節(jié)：工作規(guī)程設(shè)備管理控制程序1、目的 通過對(duì)物業(yè)公共設(shè)備的管理，使所有公共設(shè)備在使用中保證完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的 要求。2、適用圍適用于公司物業(yè)管理權(quán)限的公共設(shè)備。3、職責(zé)1）建筑物配套主要設(shè)備由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂貨安裝， 物業(yè)管理公司有關(guān)人員負(fù)責(zé)移交使 用時(shí)的驗(yàn)收。2）管理公司工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行維修管理和技術(shù)資料、

34、 檔案的收集、 保管，負(fù) 責(zé)零星設(shè)備、配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃編制。3）管理公司工程部對(duì)各自責(zé)任區(qū)的設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并做好標(biāo)及記 錄。4、工作程序1）接管設(shè)備的驗(yàn)收（ 1）設(shè)備的接管與驗(yàn)收， 由公司經(jīng)理組織有關(guān)人員與開發(fā)商辦理設(shè)備交接驗(yàn)收及資 料移交手續(xù)。（2）設(shè)備接管時(shí)按照設(shè)備出廠說明書及有關(guān)國(guó)家規(guī)、 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 如驗(yàn)收不合格， 則應(yīng)在驗(yàn)收單中說明實(shí)際情況及原因，并提出整改建議，限期由承接商負(fù)責(zé)整改。2）設(shè)備的標(biāo)識(shí)、建賬和資料管理（1）設(shè)備的標(biāo)識(shí)所有設(shè)備實(shí)現(xiàn)單機(jī)懸掛設(shè)備卡，標(biāo)識(shí)該機(jī)的編號(hào)、技術(shù)資料、責(zé)任人、運(yùn)行狀況。（2）設(shè)備的建賬a）工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)建立機(jī)電設(shè)備臺(tái)賬，臺(tái)賬容包括

35、：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號(hào)、型 號(hào)、生廠廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等；b） 管理公司經(jīng)理每半年審核一次機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表、機(jī)電設(shè)備維修保 養(yǎng)記錄表。c）機(jī)電人員對(duì)重大的、主要的設(shè)備建立單機(jī)檔案（以機(jī)組為單位，大型附件對(duì)應(yīng)主 機(jī)另立檔案，小型附件歸主機(jī)一體建檔）。d）重大設(shè)備資料原件由管理公司統(tǒng)一保管，工程部持設(shè)備復(fù)印件。（3）設(shè)備資料的歸檔a）每臺(tái)設(shè)備資料依次編入：每臺(tái)設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表、 設(shè)備維修保養(yǎng) 記錄表及說明書、合格證等。b）工程部經(jīng)理集中保存維修單、設(shè)備對(duì)外委托維修單、機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng) 計(jì)劃表。（4）設(shè)備資料的管理a）所有的設(shè)備資料，集中存放于工程部并標(biāo)識(shí)清楚；b）資料對(duì)所有資

36、料的記錄進(jìn)行指導(dǎo)檢查保證資料記錄和使用的完好性。（5）設(shè)備的編號(hào)部門代碼設(shè)備名稱縮寫一設(shè)備序號(hào)3）設(shè)備的運(yùn)行設(shè)備按不同的系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域，責(zé)任區(qū)確保責(zé)任人。對(duì)應(yīng)不同的設(shè)備，制定“運(yùn) 行管理規(guī)程”，由工程部機(jī)電人員遵照?qǐng)?zhí)行，并做好相應(yīng)的運(yùn)行記錄。4）設(shè)備的維修（1）發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，工程部經(jīng)理要組織人員進(jìn)行維修， 對(duì)于重大維修，工程部經(jīng)理應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)。（2）解決不了的故障需要外委維修的， 工程部經(jīng)理應(yīng)填寫設(shè)備對(duì)外委托維修審請(qǐng)單，經(jīng)管理公司總經(jīng)理審核后進(jìn)行，維修結(jié)束，機(jī)電人員需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行 檢測(cè)，合格后方可驗(yàn)收。（3）所有設(shè)備的維修按單機(jī)記錄在機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表 5）設(shè)備的保養(yǎng) 機(jī)電人員依機(jī)電

37、設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表的安排，對(duì)應(yīng)設(shè)備檢查保養(yǎng)表的要求 進(jìn)行檢查，并將結(jié)果按單機(jī)記錄于機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表中。6）設(shè)備及零星部件的采購(gòu)， 按樓宇正常運(yùn)作或維修的需要， 由工程部經(jīng)理填寫 請(qǐng) 購(gòu)單，經(jīng)管理公司總經(jīng)理審核后進(jìn)行采購(gòu)。7）采購(gòu) 采購(gòu)人員按照請(qǐng)購(gòu)單的規(guī)格要求，在確認(rèn)所購(gòu)產(chǎn)品、規(guī)格符合要求，且有產(chǎn)品 合格證，價(jià)格合理的情況下方可付款提貨手續(xù)。8）驗(yàn)證 對(duì)新購(gòu)置的產(chǎn)品，由工程部經(jīng)理會(huì)同工程機(jī)電人員進(jìn)行驗(yàn)證，對(duì)重要設(shè)備的驗(yàn)證需 會(huì)同專業(yè)工程技術(shù)人員驗(yàn)證。驗(yàn)收完畢，倉(cāng)管員辦理入庫(kù)建賬手續(xù)。9）設(shè)備庫(kù)存的管理 備件的管理，應(yīng)做好記錄，存放地點(diǎn)必須相對(duì)集中，保持干燥、貼上標(biāo)簽。10）設(shè)備的報(bào)廢或損壞

38、無法修復(fù)，無法繼續(xù)使用時(shí)，由工程部經(jīng)理確認(rèn)，提交管理 處總經(jīng)理審核，方可報(bào)廢并除賬。供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程1、目的 通過對(duì)供配電設(shè)備（設(shè)施）的管理，使所有供配電設(shè)備（設(shè)施）在使用中保持完好 狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。2、適用圍 適用于公司物業(yè)管理權(quán)限的供配電設(shè)備（設(shè)施） 。3、職責(zé)1）建筑物配套主要設(shè)備由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂貨安裝， 物業(yè)管理公司有關(guān)人員負(fù)責(zé)移交使 用時(shí)的驗(yàn)收。2）管理公司工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行維修管理和技術(shù)資料、 檔案的收集、 保管，負(fù) 責(zé)零星設(shè)備、配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃編制。3）管理公司工程部對(duì)各自責(zé)任區(qū)的設(shè)備進(jìn)行維修、 保養(yǎng)及運(yùn)行操作， 并做好標(biāo)及記 錄。4、工作程序1）低壓配

39、電柜設(shè)備由機(jī)電維修電工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，高壓柜、變壓器申請(qǐng)外委修理， 機(jī)電維修電工負(fù)責(zé)對(duì)高壓柜、變壓器外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔。2）電工按低壓電房保養(yǎng)計(jì)劃、高壓電房保養(yǎng)計(jì)劃、低壓設(shè)備查保養(yǎng)計(jì)劃要 求進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于 維修記錄表，零部件更換及大修情況 同進(jìn)記錄于機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳。3）維修保養(yǎng)過程中應(yīng)遵守安全操作程序、停電管理工作程序。（1）在配電總盤和母線上進(jìn)行維修或保養(yǎng)時(shí)，必須按以下步驟進(jìn)行：停電驗(yàn)電裝設(shè)接地線懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮欄（2）在帶電的電流互感器二次回路上工作時(shí)，不得將回路的永久接地點(diǎn)斷開，并應(yīng)站在絕緣墊上，使用絕緣工具，設(shè)專人監(jiān)護(hù)。（3）在電容器上工作，必須先斷開電源，放電并

40、接地后方可工作。（4）在低壓設(shè)備上必須進(jìn)行帶電工作時(shí)，要經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并要有專人監(jiān)護(hù)，工作時(shí)要穿長(zhǎng)袖衣服，戴絕緣手套，使用有絕緣柄的工具，并站在絕 緣墊上進(jìn)行，鄰近相帶電部分和接地金屬部分應(yīng)用絕緣板隔開，嚴(yán)禁 使用銼刀、鋼尺等進(jìn)行工作。（5）每次維修或保養(yǎng)結(jié)束時(shí)，必須清點(diǎn)所帶工具、零件，以防遺失和留在設(shè)備造成事故。4）供配電設(shè)備故障維修一般不超過 8小時(shí)，若在8小時(shí)無法解決重要部位的故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；5）在深夜發(fā)生的，不影響商戶工作的，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障， 可由早班機(jī)電維修電工進(jìn)行維修。6）工程師提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。7）主管經(jīng)理每年12月制定

41、下年度保養(yǎng)計(jì)劃表并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。5、相關(guān)文件供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程1、目的通過對(duì)供配電設(shè)備（設(shè)施）的管理，使所有供配電設(shè)備（設(shè)施）在使用中保證完好 狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。2、適用圍適用于公司物業(yè)管理權(quán)限的供配電設(shè)備（設(shè)施） 。3、職責(zé)1）工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表及中修、大修計(jì)劃；組織有 關(guān)人員對(duì)機(jī)電設(shè)備房及設(shè)備進(jìn)行周檢、 月檢；因工程維修等原因停電， 提前 24 小時(shí) 通知有關(guān)用戶。2）運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、 檔案的管理； 負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、 材料采購(gòu)計(jì) 劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作； 每年 12月制定下一年度 供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì) 劃表，并按

42、運(yùn)行情況制定中修、 大修計(jì)劃； 對(duì)配電設(shè)備維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)和檢 查監(jiān)督；負(fù)責(zé)編制供配電設(shè)備臺(tái)賬，設(shè)備卡。3）管理公司工程部運(yùn)行人員對(duì)各自責(zé)任區(qū)的設(shè)備進(jìn)行維修、 保養(yǎng)及運(yùn)行操作， 并做 好標(biāo)及記錄。4、工作程序1）機(jī)電運(yùn)行值班工作程序（1）每班必須清潔值班室，保持配電室良好的衛(wèi)生環(huán)境。（ 2）對(duì)高低壓配電設(shè)備每 2 小時(shí)巡檢一次， 并將巡檢結(jié)果記錄于 高低壓配電 設(shè)備巡檢記錄。（3）每 2 小時(shí)記錄一次高低壓配電運(yùn)行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、濕度、功率因數(shù)、電 流、電壓、有功電量、無功電量）于高壓配電運(yùn)行記錄和低壓 配電運(yùn)行記錄，同時(shí)檢查運(yùn)行狀況。（4）當(dāng)供配電設(shè)備發(fā)生異常及時(shí)報(bào)告主管經(jīng)理， 通知維修

43、電工迅速處理， 做好 有關(guān)記錄。（5）“市電”停電（大廈），應(yīng)急電源自投帶負(fù)荷運(yùn)行中，對(duì)柴油發(fā)電機(jī)組進(jìn)行 監(jiān)視、記錄。（6）按要求配合維修電工進(jìn)行維修保養(yǎng)。（7）交接班要求。a）接班人員i認(rèn)真聽取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行報(bào)告；ii查看上一班的機(jī)電運(yùn)行交接班記錄、高壓配電運(yùn)行記錄、低 壓配電運(yùn)行記錄及高低壓配電設(shè)備巡檢記錄 ；iii檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，并在機(jī)電運(yùn)行交接班記錄上簽名b）下列情況之一的不準(zhǔn)交接班i上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)，配電室、值班室不清潔；ii接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；iv接班人醉灑或接班人不具備值班能力的，交接班人不準(zhǔn)下班；v嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處

44、理過程接班；vi若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接班，由交班人負(fù)責(zé)處理事 故，接班人協(xié)助。8）夜班總值班工作流程2）配電室管理工作程序（1）配電室機(jī)電設(shè)備由機(jī)電運(yùn)行值班電工執(zhí)行 24小時(shí)操作、監(jiān)控、記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，按時(shí)抄填高低壓配電運(yùn)行記 錄，監(jiān)視電氣設(shè)備的運(yùn)行狀況，嚴(yán)禁不合理的超負(fù)荷運(yùn)行。（2） 非工作人員未經(jīng)主領(lǐng)班或工程部經(jīng)理許可不得進(jìn)入配電室，批準(zhǔn)進(jìn)入者應(yīng)有值班人員陪同。（3）室應(yīng)保持良好通風(fēng)及照明， 門窗應(yīng)開關(guān)靈活。消防設(shè)施完善， 配電室禁止吸煙。（4）保持配電室清潔衛(wèi)生， 地面、墻面、門窗、設(shè)備無積塵、 無水漬、 無油漬。（5）不得擅自更改配電室機(jī)電設(shè)備線

45、路及器材。3）安全操作工作程序（1）機(jī)電運(yùn)行值班電工應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作供配電設(shè)備，保證設(shè)備正常運(yùn)行。（2）進(jìn)行配電柜檢修時(shí)，應(yīng)填寫配電柜檢修工作票 ，經(jīng)領(lǐng)班及工程部經(jīng)理批準(zhǔn) 后，方可進(jìn)行。（3）全部停電或部份停電時(shí)， 應(yīng)在斷開的開關(guān)分閘把柄上懸掛 “有人工作， 禁止合 閘”的標(biāo)示牌，并拆掉操作電源保險(xiǎn)。（4）嚴(yán)禁帶電作業(yè)， 緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)， 應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明空間， 并穿 戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全后才可進(jìn)行。（5）自動(dòng)空氣開關(guān)跳開或熔斷時(shí)， 應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)， 必要時(shí)允許試送電一次。 （ 6）操作高壓隔離開關(guān)必須穿戴絕緣手套、絕緣鞋、工作帽。（7）電流互感

46、器不得斷路，電壓互感器不得短路。（8）不得帶電用兆歐表測(cè)量絕緣電阻。4）停電管理工作程序因工程維修等原因停電， 應(yīng)由領(lǐng)班提交停電告， 經(jīng)工程部經(jīng)理及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后， 通知客戶中心，由客戶中心填寫“停電通知書” ，提前 24 小時(shí)通知商戶。因突然 事故停電，應(yīng)在 1 小時(shí)聯(lián)系有關(guān)部門及人員處理，并在恢復(fù)供電后 24 小時(shí)向有 關(guān)商戶作出解釋。5、節(jié)能運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)1）必須按照國(guó)家“三電”的規(guī)定和供電部門下達(dá)的指標(biāo)，實(shí)行計(jì)劃用電。2）設(shè)置好專職機(jī)構(gòu)或?qū)Ｈ素?fù)責(zé)用電管理工作。3）根據(jù)用戶（租戶）用電容量、性質(zhì)和負(fù)荷，作合理的分配。4）采用有效的節(jié)電光源實(shí)行節(jié)能用電。5）供用雙方按規(guī)定，執(zhí)行計(jì)劃用電的權(quán)利、義

47、務(wù)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。6）檢查節(jié)約用電的執(zhí)行情況及效果，相對(duì)作出修改計(jì)劃，達(dá)到最大節(jié)能效果。6、相關(guān)文件柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程1、目的保證柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行，能隨時(shí)啟動(dòng)，并在 30 秒送電。2、適用圍商場(chǎng)及地下室消防及應(yīng)急照明3、職責(zé)a. 值班電工負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)運(yùn)行操作，巡回檢查；b. 值班電工負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)維護(hù)、保養(yǎng)，檢修；c. 運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的管理，制定維修計(jì)劃，整頓值班電工和維修工的工作；d. 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)全面管理工作，決定重大事項(xiàng)和獎(jiǎng)懲。4、工程程序a. 柴油發(fā)電機(jī)是保證在緊急狀態(tài)下供電的應(yīng)急電源裝置，應(yīng)在 30 秒快速起動(dòng)， 因此必須保證處于完好狀態(tài)，嚴(yán)格執(zhí)行運(yùn)行管理規(guī)程；b. 本運(yùn)行管理規(guī)程包括柴油

48、發(fā)電機(jī)主機(jī)，冷卻水系統(tǒng)，供油系統(tǒng)以及排煙、降溫消毒系統(tǒng)管理；c. 遵守操作規(guī)程，在檢查和維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備時(shí)，先斷開電源，嚴(yán)禁帶電作業(yè)；d. 發(fā)電機(jī)接地電阻不能大于1Q,負(fù)載輸出線必須良好，牢固，儀表準(zhǔn)確；e. 機(jī)房執(zhí)行嚴(yán)格管理制度，非值班人員嚴(yán)禁進(jìn)，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，填寫發(fā) 電機(jī)運(yùn)行記錄，保證機(jī)房整潔，干燥無積水、油跡，通風(fēng)良好，滅火器材足 夠；f. 值班人員必須嚴(yán)格訓(xùn)練，考核合格，才能上崗；g. 值班人員美班最少巡檢 2 次，填寫巡檢記錄表，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；h. 發(fā)電機(jī) 30 秒發(fā)電后，送電前應(yīng)檢查，轉(zhuǎn)換，？鎖數(shù)量良好，確認(rèn)無誤后送 電；i. 運(yùn)行領(lǐng)班有發(fā)電機(jī)管理權(quán)，并對(duì)發(fā)電機(jī)運(yùn)行，維護(hù)保養(yǎng)

49、，檢修負(fù)責(zé)。機(jī)電值班工作規(guī)程1 、目的 保證大樓所有機(jī)電設(shè)備正常工作。2、適用圍 大樓所有機(jī)電設(shè)備。3、職責(zé) 機(jī)電值班人員負(fù)責(zé)設(shè)備巡檢，記錄，維修保養(yǎng)工作，運(yùn)行領(lǐng)班監(jiān)督指導(dǎo)，工程 經(jīng)理協(xié)調(diào)全面工作。4、工作程序1 ）機(jī)電值班人員要經(jīng)常留意各機(jī)電設(shè)備在運(yùn)行中狀況，如有異常情況應(yīng)及時(shí)處 理，一時(shí)難以解決的問題，應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。2）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，全面熟悉所管轄圍各種安全操作規(guī)程，提高工作高利率和質(zhì) 量。3）機(jī)電值班員必須按時(shí)上下班，做到不遲到，不早退。4）經(jīng)常巡視督促，制止一切不按安全操作及違章作業(yè)者。5）做好值班記錄，做好交接班工作。5、相關(guān)文件機(jī)電人員安全操作規(guī)程1、目的 保證大樓所有機(jī)電設(shè)備

50、正常運(yùn)作。2、適用圍 大樓所有機(jī)電設(shè)備。3、職責(zé) 機(jī)電人員負(fù)責(zé)設(shè)備操作、記錄、維修保養(yǎng)工作；運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，工程 經(jīng)理負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)工作。4、工作程序1）機(jī)電人員工在安裝、維修機(jī)電設(shè)備之前，應(yīng)了解、熟悉本機(jī)電設(shè)備的結(jié)構(gòu)和性 能。在機(jī)器完全停止以前，不準(zhǔn)進(jìn)行修理工作。2）電氣設(shè)備的金屬外殼均有良好的接地裝置， 使用中不準(zhǔn)靠近或接觸任何有電設(shè) 備的帶電部分。3）禁止在運(yùn)行中清掃、擦拭和潤(rùn)滑機(jī)器的旋轉(zhuǎn)和移動(dòng)部分，以及把手伸入柵欄。4）應(yīng)防止異物進(jìn)入機(jī)電設(shè)備，并勿讓腐蝕性液體濺到機(jī)上，以防出現(xiàn)危險(xiǎn)。5）遇有機(jī)電設(shè)備著火時(shí)，應(yīng)立即將有關(guān)設(shè)備的電源切斷，然后進(jìn)行救火。5、停、送電操作規(guī)定1）正常情況下

51、的倒閘操作（1）工程部提前兩天書面通知運(yùn)行班停、送電圍（包括變壓器報(bào)停，啟用） 。（2）運(yùn)行班接到通知后，一天完成以下工作：a. 立即通知供配電專業(yè)人員接到現(xiàn)場(chǎng)， 根據(jù)負(fù)荷分布情況實(shí)地考察其可行 性；b. 若不可行（不合安規(guī)）應(yīng)立即匯報(bào)情況，并說明原因；c. 若可行，則應(yīng)明確停、送電時(shí)間、圍，填好操作票后，由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批, 同時(shí)將停、送電情況書面通知客戶中心。（3）客戶中心接到通知后，提前一天貼了停電通知以告之業(yè)主。（4）倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，如有必要， 可將發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于停機(jī)位置。（5）確定時(shí)間，在監(jiān)護(hù)人的臨護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)行倒閘操作。（6）倒閘

52、操作完成后，運(yùn)行人員要檢查電梯的運(yùn)行情況，發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于自動(dòng)位置。（7）做好各項(xiàng)相關(guān)記錄。（8）緊急狀態(tài)下的倒閘操作a. 發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、 短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時(shí)， 運(yùn)行人員 有權(quán)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作： 根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上 電源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)。b. 停電后立即通知管理處和有關(guān)維修人員， 維修人員到現(xiàn)場(chǎng)后立即檢查事故 原因，在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。 對(duì)損壞部分應(yīng)盡快 修復(fù)，以恢復(fù)正常供電， 消防中心值班員應(yīng)通過消防廣播對(duì)停電原因進(jìn)行 解釋。c. 做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。6、相關(guān)文件機(jī)電維修工作規(guī)程1、目的 保

53、證大樓所有機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)作。2、適用圍 大樓所有機(jī)電設(shè)備。3、職責(zé) 維修工負(fù)責(zé)設(shè)備維修工程，維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)工作，工程經(jīng)理負(fù)責(zé)全面協(xié) 調(diào)工作。4、工作程序1）工作安排與接受 領(lǐng)班布置工作進(jìn)行分工，如暫時(shí)沒有安排，維修人員應(yīng)對(duì)責(zé)任區(qū)機(jī)房設(shè)備進(jìn) 行清潔和維修保養(yǎng)，隨時(shí)聽從領(lǐng)班的工作安排。2）維修戶電器設(shè)備給排水設(shè)施（1）維修人員接到維修命令后 10 分鐘準(zhǔn)備好工具袋，帶上必備工具及針對(duì)維 修項(xiàng)目的備用零配件若干，干凈毛巾，干凈工作手套，塑料袋。（2）身著干凈工裝和工作手套、佩帶工作牌，持維修單按門鈴（敲門） 。待用 戶開門先說“您好” ，然后禮貌客氣地詢問是否需要維修，待用戶首肯后再進(jìn)屋維修。

54、（3）在維修時(shí)，應(yīng)盡量減少維修活動(dòng)面積， 保持戶清潔，嚴(yán)禁高聲喧嘩、 游蕩。（4）維修完畢請(qǐng)用戶試用，將所有維修垃圾裝入塑料袋帶走，并將所維修的部 件和周圍環(huán)境清潔干凈。（5）用戶驗(yàn)收后，請(qǐng)用戶在維修單上簽字，交付“第一聯(lián)”與用戶。（6）維修人員將簽好的“維修單”交給主管工程師，由其轉(zhuǎn)“第二聯(lián)”給客戶 中心，“第三聯(lián)”給財(cái)務(wù)部，第四聯(lián)交業(yè)主。3）維修機(jī)電設(shè)備（設(shè)施）（1）維修人員接到維修指令后 10 分鐘準(zhǔn)備好必備工具、零配件，穿戴好工作 服、鞋、手套，在運(yùn)行值班人員配合下進(jìn)行維修保養(yǎng)，工作結(jié)束后要作好 有關(guān)記錄，并做到工完清場(chǎng)。（2）維修人員在接到緊急故障搶修指令后，要迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，聽從經(jīng)理安排。5、電氣維修規(guī)定1）維修人員接到維修指令后， 10 分鐘準(zhǔn)備好必備