XX控股集團(tuán)有限公司盈利能力分析--精選文檔

1、綠地控股集團(tuán)有限公司盈利能力分析一、緒論（一）選題背景通過(guò)對(duì)近二年來(lái)的梳理，政府對(duì)房地產(chǎn)的政策特點(diǎn)已經(jīng)基本明朗，政策傳達(dá)給市場(chǎng)的理解是關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控有二點(diǎn)思路，首先是服從市場(chǎng)化的改革方向和大局，其次，就是宏觀調(diào)控不會(huì)退出；本屆政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采用的是更加市場(chǎng)化的管理手段，即房地產(chǎn)市場(chǎng)趨熱時(shí)不出手打壓，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)也同樣不會(huì)出手。另外，從地方政府陸續(xù)放開(kāi)限購(gòu)開(kāi)始，到銀監(jiān)會(huì)首次從中央層面發(fā)布文件支持首套住房的需求，再到央行放開(kāi)“二套房貸”政策，最后到年底左右的降息等等，一連串的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策與前期政策預(yù)期大相徑庭，政策已經(jīng)由無(wú)為而治，全面轉(zhuǎn)向政策扶持。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速逐步回落的

2、背景下，出于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要，政府不得不再次利用房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。而中國(guó)政策市的特點(diǎn)也再次顯現(xiàn)。（二）研究的目的與意義房地產(chǎn)業(yè)是隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化改革逐步發(fā)展起來(lái)的，是先導(dǎo)性，基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，正逐步成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。本文的目的在于通過(guò)對(duì)綠地集團(tuán)的指標(biāo)及其數(shù)據(jù)的收集、整理并進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)上市公司的盈利能力作出定量的評(píng)價(jià)。了解近幾年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，通過(guò)分析及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，找出影響房地產(chǎn)上市公司盈利能力的關(guān)鍵指標(biāo)，并提出提高企業(yè)盈利能力的對(duì)策，為行業(yè)發(fā)展和政策的出臺(tái)提供參考作用，并依此改善企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，最終提高企業(yè)的盈利能力，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定

3、發(fā)展從而為房地產(chǎn)企業(yè)的的發(fā)展提供一定的理論指導(dǎo)和實(shí)踐借鑒。 盈利能力反映了一定時(shí)期內(nèi)的一個(gè)企業(yè)的銷售水平、降低成本水平、獲取現(xiàn)金流水平，還反映了該企業(yè)的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效益、獲得報(bào)酬回避風(fēng)險(xiǎn)的水平及成長(zhǎng)發(fā)展?jié)撃堋?duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，維持較好的盈利能力水平是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理根本目標(biāo)相關(guān)者利益最大化、企業(yè)價(jià)值最大化的基本途徑和保證，它密切關(guān)系著股東報(bào)酬的高低、債權(quán)人債務(wù)的安全程度、經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)及公司的健康發(fā)展。因此，上市公司盈利能力分析成為各個(gè)利益相關(guān)者密切關(guān)注的內(nèi)容。如何正確、公正地評(píng)價(jià)上市公司的盈利能力是財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn)內(nèi)容，也是各個(gè)利益相關(guān)者做出正確財(cái)務(wù)決策的根本依據(jù)。 近些年不斷發(fā)展?fàn)畲蟮姆康禺a(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸

4、成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但受國(guó)家和當(dāng)?shù)卣暧^經(jīng)濟(jì)政策的影響也非常大：經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)會(huì)隨之迅猛前進(jìn)；經(jīng)濟(jì)受阻或下滑，房地產(chǎn)也會(huì)發(fā)展遲緩。作為房地產(chǎn)業(yè)微觀主體的房地產(chǎn)公司的穩(wěn)健盈利能力是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，作為房地產(chǎn)業(yè)有代表性的房地產(chǎn)上市公司，它們信息完備且，因此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特征的研究可以通過(guò)對(duì)上市公司的研究來(lái)實(shí)現(xiàn)。作為行業(yè)中的領(lǐng)頭軍，房地產(chǎn)上市公司代表著房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)上市公司進(jìn)行盈利能力分析，在了解我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的近幾年發(fā)展的整體狀況的同時(shí)，尋求出影響房地產(chǎn)業(yè)盈利能力的主要指標(biāo)，這對(duì)于指導(dǎo)房地產(chǎn)公司的發(fā)展方向及其投資者的投資需求都有著重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。二

5、、盈利能力分析理論（一）盈利能力概念的界定盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，是衡量上市公司業(yè)績(jī)的基本指標(biāo)，直接關(guān)系到投資者，債權(quán)人和其他利益關(guān)系人的利益。1盈利能力是上市公司獲取利潤(rùn)能力的簡(jiǎn)稱,反映了企業(yè)當(dāng)前收益水平和今后收益持久性及增長(zhǎng)性,是投資者進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)作為帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè),直接反映著宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)是近年來(lái)最活躍的產(chǎn)業(yè)之一,同時(shí)也強(qiáng)烈地極具代表性地反映著市場(chǎng)的變化。2盈利能力分析是財(cái)務(wù)分析的一項(xiàng)核心內(nèi)容,不僅是所有者最為關(guān)注的,也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和債權(quán)人必須關(guān)注的。3作為企業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ),盈利能力是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)獲取利潤(rùn)的能力。盈利能力分析在

6、企業(yè)財(cái)務(wù)分析中占有重要地位,同時(shí)它還是企業(yè)債權(quán)人、投資者,以及經(jīng)營(yíng)者用于了解企業(yè)的工具?？梢越柚芰Ψ治?可以了解、評(píng)價(jià)企業(yè)的內(nèi)部管理水平和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),從而做出準(zhǔn)確決策。4綜上所訴，盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，財(cái)務(wù)分析的一項(xiàng)核心內(nèi)容，占有重要地位。（二）公司盈利能力的重要性房地產(chǎn)是進(jìn)行房產(chǎn)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。受國(guó)家和當(dāng)?shù)卣暧^經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大。經(jīng)濟(jì)高漲，房地產(chǎn)會(huì)發(fā)展迅猛經(jīng)濟(jì)受阻或下滑，房地產(chǎn)也會(huì)發(fā)展遲緩。其發(fā)展發(fā)展也同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一樣具有非常明顯的周期性。作為房地產(chǎn)業(yè)微觀主體的房地產(chǎn)公司的穩(wěn)健盈利能力是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，因此甄別具有穩(wěn)

7、健盈利能力的優(yōu)質(zhì)上市公司，對(duì)行業(yè)及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義。5盈利能力是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基礎(chǔ)。盈利能力分析是企業(yè)財(cái)務(wù)分析的核心內(nèi)容,同時(shí)也占有重要的地位。企業(yè)盈利能力具有增長(zhǎng)性、常規(guī)性、平穩(wěn)性的特點(diǎn)。分析企業(yè)盈利能力,是運(yùn)用特定的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),采用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法,對(duì)企業(yè)盈利狀況以及未來(lái)盈利潛力做出的一種判斷。它可以詳細(xì)了解、評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、管理水平,為企業(yè)的計(jì)劃與決策提供有效的信息。提升企業(yè)盈利能力,應(yīng)選擇合適的提高企業(yè)盈利能力的方式,使用財(cái)務(wù)方法建立提高企業(yè)盈利提升的理想模式, 大力發(fā)展企業(yè)債券市場(chǎng),改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),加強(qiáng)市場(chǎng)管理,提高企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。6綜上所述，我國(guó)房地

8、產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)具有穩(wěn)健的盈利能力十分重要，并且盈利能力也是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基礎(chǔ)，是企業(yè)財(cái)務(wù)分析的核心內(nèi)容，合理科學(xué)的分析企業(yè)的盈利能力有助于改善資本結(jié)構(gòu)，提高盈利能力。（三）盈利能力影響因素企業(yè)必須能夠獲利才有存在的價(jià)值，建立企業(yè)的目的是營(yíng)利，增加盈利最具綜合能力的目標(biāo)。盈利不但體現(xiàn)了企業(yè)的出發(fā)點(diǎn)和歸縮，而且可以概括其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度，并有助于其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。利潤(rùn)是投資者獲取投資收益重要保障。獲利能力作為企業(yè)營(yíng)銷能力、收取現(xiàn)金能力、降低成本的能力以及回避風(fēng)險(xiǎn)等能力的綜合體，反映企業(yè)盈利能力的指標(biāo)很多，通常從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)獲利能力、資產(chǎn)獲利能力進(jìn)行分析。獲利能力是企業(yè)賺

9、取利潤(rùn)的能力。之所以要進(jìn)行獲利能力分析，是因?yàn)槔麧?rùn)的增長(zhǎng)可引起公司價(jià)值上漲，使股東獲取資本收益。利潤(rùn)是債權(quán)收回的保證，對(duì)于長(zhǎng)期債權(quán)尤其重要。獲利能力的影響因素。1.獲利能力的衡量 （1）獲利能力的影響因素 利潤(rùn)作為收入與費(fèi)用之差，凡是影響收入和費(fèi)用的因素都會(huì)都會(huì)影響企業(yè)獲利能力的高低；從另一個(gè)角度講，企業(yè)的全部過(guò)程就是發(fā)生耗費(fèi)和取得收入的過(guò)程，因此獲利能力是企業(yè)其他各種能力(如營(yíng)銷能力、收現(xiàn)能力、降低成本的能力、回避風(fēng)險(xiǎn)的能力等)的綜合體。1)營(yíng)銷能力。用銷售收入及其增長(zhǎng)率來(lái)反映。營(yíng)銷能力是獲利能力的基礎(chǔ)，是企業(yè)發(fā)展的根本保證。企業(yè)的營(yíng)銷能力受營(yíng)銷策略和營(yíng)銷狀況的影響。&#

10、160;2)收現(xiàn)能力。在商業(yè)信用大量存在的情況下，收現(xiàn)能力是影響企業(yè)獲利能力的重要因素。未收現(xiàn)的銷售額只是觀念上的收益來(lái)源。了解企業(yè)的收現(xiàn)能力可以從了解信用條件、加速賬款回收的制度和方法、催款程序等方面進(jìn)行。 3)降低成本的能力。在收入不變的前提下，降低成本可以增加收益。企業(yè)降低成本的能力取決于技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)規(guī)模的大小、企業(yè)成本管理水平的高低。 4)財(cái)務(wù)狀況。與企業(yè)的獲利能力相互制約、相互促進(jìn)。 A.合理的資金結(jié)構(gòu)會(huì)使企業(yè)有較穩(wěn)定的獲利能力。 B.償債能力過(guò)高說(shuō)明企業(yè)沒(méi)有充分利用資金，沒(méi)有充分發(fā)揮創(chuàng)造利潤(rùn)的潛力；償債能力過(guò)低，會(huì)使企業(yè)在盈利的情

11、況下破產(chǎn)。 C.資產(chǎn)負(fù)債率高于債務(wù)成本時(shí)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)可提高企業(yè)的獲利能力。D.營(yíng)業(yè)資本增加增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力，增加獲利機(jī)會(huì)。 E.資金周轉(zhuǎn)速度快，在同等條件下可節(jié)約資金，節(jié)約的資金可用于經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大和創(chuàng)利水平的提高。5)風(fēng)險(xiǎn)程度。風(fēng)險(xiǎn)很高的獲利能力往往是短期的，不穩(wěn)定的，不能代表企業(yè)真正的收益性。三、綠地控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱綠地集團(tuán)）概況綠地集團(tuán)是中國(guó)第一家也是目前（截止2013年）唯一一家躋身財(cái)富世界500強(qiáng)的以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)。2014年位居財(cái)富世界500強(qiáng)第268位。綠地集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目遍及全國(guó)主要省區(qū)市，特別在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)

12、園開(kāi)發(fā)領(lǐng)域遙遙領(lǐng)先，目前的世界十大高樓近一半來(lái)自綠地。綠地集團(tuán)也是有史以來(lái)在美國(guó)及澳洲房地產(chǎn)投資規(guī)模最大的中國(guó)企業(yè)。目前集團(tuán)主要建成及開(kāi)發(fā)中的海外項(xiàng)目包括紐約本世紀(jì)以來(lái)最大的單體項(xiàng)目大西洋廣場(chǎng)，洛杉磯中心區(qū)大都會(huì)項(xiàng)目，悉尼市中心CBD區(qū)域的城市綜合體及超高層公寓，濟(jì)州島旅游健康城、夢(mèng)想大廈，曼谷市中心城市綜合體，倫敦的英國(guó)第二、歐洲第三高樓等。綠地控股集團(tuán)有限公司（原名“上海綠地（集團(tuán)）有限公司” ，前身為“上海市綠地開(kāi)發(fā)總公司” ，以下簡(jiǎn)稱“本公司” ）系于 1992 年 7 月 17 日由上海市農(nóng)口住宅建設(shè)辦公室、上海市居住區(qū)綜合開(kāi)發(fā)中心、上海市農(nóng)業(yè)投資總公司、上海市聯(lián)農(nóng)總公司（后改制為“

13、上海市聯(lián)農(nóng)股份有限公司” ）共同出資組建，初始注冊(cè)資本為人民幣20,000,000.00 元。該公司經(jīng)營(yíng)范圍為實(shí)業(yè)投資，綠化，倉(cāng)儲(chǔ)，房地產(chǎn)，出租汽車，日用百貨，紡織品，物業(yè)管理，化工產(chǎn)品（除危險(xiǎn)品） ，建材，五金交電，建筑施工。公司下屬主要業(yè)務(wù)板塊為房地產(chǎn)、能源、汽車、酒店及商業(yè)運(yùn)營(yíng)、綠化、建筑工程和金融等。該公司的實(shí)際最終控制人為上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。是上海市國(guó)有控股特大型企業(yè)集團(tuán)公司設(shè)股東會(huì)、董事會(huì)，按公司章程規(guī)定舉行定期和臨時(shí)會(huì)議，按各自的權(quán)限對(duì)相關(guān)的重大事項(xiàng)作出決策。本公司設(shè)監(jiān)事會(huì)，對(duì)股東會(huì)負(fù)責(zé)，按公司章程規(guī)定履行其職能。公司設(shè)有總裁室，總裁室下設(shè)：辦公室、戰(zhàn)略規(guī)劃與企業(yè)管理部

14、、人力資源部、財(cái)務(wù)部、技術(shù)管理產(chǎn)品研發(fā)部、營(yíng)銷管理部、投資發(fā)展部、工程合約部、海外事業(yè)發(fā)展部、黨務(wù)部，共10個(gè)部門。四、綠地集團(tuán)盈利能力指標(biāo)分析（一）盈利能力指標(biāo)分析1.相關(guān)數(shù)據(jù)分析2011年2012年12年同比增長(zhǎng)2013年13年同比增長(zhǎng)營(yíng)業(yè)總收入147,864,101,099.36198,561,512,308.5834.29%252,181,856,180.7027.00%資產(chǎn)總額187,691,213,516.83238,742,173,623.1927.20%367,678,141,779.5654.01%負(fù)債總額162,536,290,917.79207,407,897,218.7

15、827.61%320,706,820,512.5654.63%利潤(rùn)總額8,592,278,121.699,859,027,668.2114.74%12,034,926,401.3822.07%應(yīng)收帳款總額4,604,933,789.415,795,887,423.0425.86%9,955,743,130.5871.77%投資性房地產(chǎn)總額6,507,903,824.559,209,624,563.2941.51%10,496,141,609.0713.97%貨幣資金14,792,337,874.0922,710,363,860.0553.53%28,343,259,455.0524.80%2.

16、指標(biāo)分析指標(biāo)名稱 2011年2012年2013年 12年30家上市標(biāo)桿房企第15位指標(biāo)值 凈資產(chǎn)收益率24.73%23.82%21.23%17.30%總資產(chǎn)凈利率3.32%3.15%2.74%4.60%銷售凈利率 4.21%3.39%3.30%17.10%銷售毛利率 9.79%8.54%7.69%36.60%經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金收入比0.62%1.52%-13.94%9.80%銷售成本率 90.21%91.46%92.31%63.40%期間費(fèi)用率 4.32%3.98%3.79%8.30%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率78.78%93.13%83.17%27.00%流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率90.90%53.78%46.99%34.00

17、%存貨周轉(zhuǎn)率 104.89%140.17%124.26%32.00%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率3210.99%3818.19%3201.98%7020.00%存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)343 257 290 1125 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天11.2 9.4 11.2 4.4 營(yíng)業(yè)周期 354 266 301 1130 資產(chǎn)負(fù)債率86.60%86.75%87.09%70.50%流動(dòng)比率 136.36%130.77%142.39%169.00%速動(dòng)比率 29.75%31.91%34.66%51.00%現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比0.77%1.91%-15.16%4.60%（二）杜邦分析法進(jìn)行盈利能力分析2011年： 凈資產(chǎn)收益率 本年末資產(chǎn)總額

18、 上年末資產(chǎn)總額 24.73%187,691,213,516.83 187,691,213,516.83 本年末負(fù)債總額 總資產(chǎn)收益率X權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)總額/股東權(quán)益162,536,290,917.79 3.32%7.46 1/(1-資產(chǎn)負(fù)債率)銷售凈利率X總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主營(yíng)收入/平均資產(chǎn)總額4.21%79%凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額6,222,027,169.06147,864,101,099.36147,864,101,099.36187,691,213,516.83營(yíng)業(yè)收入-全部成本+投資收益- 所得稅+其他-營(yíng)業(yè)外收支147,864,101,099.36139,782,292,1

19、41.24282,405,189.742,370,250,952.63228,063,973.83營(yíng)業(yè)成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 133,391,940,080.452,170,972,776.592,663,270,515.03 1,556,108,769.17 2012年： 凈資產(chǎn)收益率 本年末資產(chǎn)總額 上年末資產(chǎn)總額 23.82% 238,742,173,623.19 187,691,213,516.83 本年末負(fù)債總額 總資產(chǎn)收益率X權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)總額/股東權(quán)益 207,407,897,218.78 3.15%7.55 1/(1-資產(chǎn)負(fù)債率)銷售凈利率X總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主營(yíng)收入/平均資產(chǎn)

20、總額3.39%93%凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額6,726,706,230.41198,561,512,308.58198,561,512,308.58213,216,693,570.01營(yíng)業(yè)收入-全部成本+投資收益- 所得稅+其他-營(yíng)業(yè)外收支198,561,512,308.58189,503,659,781.30486,922,241.763,132,321,437.80314,252,899.17營(yíng)業(yè)成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 181,599,738,315.952,672,194,080.313,157,602,381.35 2,074,125,003.69 2013年：

21、凈資產(chǎn)收益率 本年末資產(chǎn)總額 上年末資產(chǎn)總額 21.23%367,678,141,779.56 238,742,173,623.19 本年末負(fù)債總額 總資產(chǎn)收益率X權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)總額/股東權(quán)益320,706,820,512.56 2.74%7.74 1/(1-資產(chǎn)負(fù)債率)銷售凈利率X總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主營(yíng)收入/平均資產(chǎn)總額3.30%83%凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額8,310,669,758.39252,181,856,180.70252,181,856,180.70303,210,157,701.38營(yíng)業(yè)收入-全部成本+投資收益- 所得稅+其他-營(yíng)業(yè)外收支252,181,856,180.7

22、0242,340,834,721.92600,351,675.473,724,256,642.991,593,553,267.13營(yíng)業(yè)成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 232,790,544,180.583,371,165,681.693,572,780,391.07 2,606,344,468.58 四、盈虧能力研究結(jié)論及政策建議（一）結(jié)論分析房地產(chǎn)依然是綠地集團(tuán)發(fā)展的核心基石。海外投資是企業(yè)布局全球建立海外資源獲取平臺(tái)增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力、邁向跨國(guó)公司的重要平臺(tái)。金融產(chǎn)業(yè)是次支柱產(chǎn)業(yè)。而地鐵投資、商業(yè)、酒店產(chǎn)業(yè)等綜合產(chǎn)業(yè)集群是多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展多元穩(wěn)健發(fā)展的重要組成部分。隨著政策層面趨于寬松，未來(lái)去庫(kù)

23、存速度會(huì)加快。這種布局亦會(huì)快速提振銷售業(yè)績(jī)。另外地標(biāo)建筑的投資，也能討巧地方政府，進(jìn)而帶來(lái)戰(zhàn)略擴(kuò)張的優(yōu)勢(shì)。這些優(yōu)勢(shì)能夠促使綠地在整個(gè)業(yè)績(jī)推進(jìn)下保持長(zhǎng)久的發(fā)展?jié)摿Α６揖G地多元化戰(zhàn)略能夠促進(jìn)整個(gè)商業(yè)和住宅項(xiàng)目的快速發(fā)展。加上綠地在國(guó)有企業(yè)改制的環(huán)境下，對(duì)于公司治理的結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，這也是其擁有的組織架構(gòu)優(yōu)勢(shì)。從這個(gè)角度看，綠地?fù)碛谐掷m(xù)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。按照綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良的觀點(diǎn)，速度慢是企業(yè)發(fā)展最大的風(fēng)險(xiǎn)，所以從上世紀(jì)90年代初做動(dòng)遷房、后來(lái)做舊城改造，再接著是在全國(guó)做商品房、大型綜合社區(qū)和城市綜合體，2011年開(kāi)始布局全球房地產(chǎn)，到地產(chǎn)之外進(jìn)入煤炭、汽車、金融等領(lǐng)域，綠地從不放棄任何一個(gè)快速做大的

24、機(jī)會(huì)。資金狀況：負(fù)債率很高。雖然現(xiàn)金寬裕度好于2011年底行業(yè)資金狀況最差時(shí)期，但仍在很嚴(yán)峻的低位?，F(xiàn)金流的相關(guān)指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上市房企的中位數(shù)值。存貨壓力依然較大。后期房企整體拿地能力可能放緩。其中龍頭擴(kuò)張更積極,預(yù)示未來(lái)集中度提升還將繼續(xù)上演。期間費(fèi)用控制能力較好。這反映出綠地集團(tuán)地在費(fèi)用控制能力上得到提升，也反映出銷售市場(chǎng)本身非常好，企業(yè)在營(yíng)銷和人員的增加上不需要更多。綠地集團(tuán)對(duì)資金有很高的要求，集團(tuán)整體資產(chǎn)負(fù)債率較高，如果繼續(xù)依靠負(fù)債來(lái)融資將會(huì)進(jìn)一步加大其償債風(fēng)險(xiǎn)?？偟膩?lái)說(shuō)，綠地集團(tuán)整體資產(chǎn)流動(dòng)性較弱，變現(xiàn)周期較長(zhǎng)。但房地產(chǎn)市場(chǎng)情況較為特殊，土地和在建工程均具有較活躍的交易市場(chǎng)，實(shí)際可變現(xiàn)

25、能力較強(qiáng)。因此對(duì)即期債務(wù)的償還有一定的保障，但是要注意房地產(chǎn)類資產(chǎn)有較大的估值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合綠地集團(tuán)的整體情況來(lái)看，綠地的快速增長(zhǎng)和區(qū)域布局有很大關(guān)聯(lián)。從其重點(diǎn)布局的長(zhǎng)三角市場(chǎng)而言，隨著政策層面趨于寬松，未來(lái)去庫(kù)存速度會(huì)加快。這些優(yōu)勢(shì)能夠促使綠地在整個(gè)業(yè)績(jī)推進(jìn)下保持長(zhǎng)久的發(fā)展?jié)摿Α６揖G地多元化戰(zhàn)略能夠促進(jìn)整個(gè)商業(yè)和住宅項(xiàng)目的快速發(fā)展。加上綠地在國(guó)有企業(yè)改制的環(huán)境下，對(duì)于公司治理的結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。從這個(gè)角度看，綠地?fù)碛谐掷m(xù)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。（二）政策建議隨著房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,人們開(kāi)始更多地關(guān)注該行業(yè)的盈利能力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,單純的依靠企業(yè)盈利的靜態(tài)數(shù)據(jù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能說(shuō)明企業(yè)的狀態(tài)。在企業(yè)盈利能力周期用以

26、衡量房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的基礎(chǔ)上,采用主成分分析法和層次分析法,滬深兩市房地產(chǎn)上市公司的有關(guān)數(shù)據(jù),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況進(jìn)行了分析,發(fā)現(xiàn)大部分房地產(chǎn)上市公司盈利能力處于創(chuàng)立期到成熟期階段,為改善房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力提出了政策建議。影響企業(yè)盈利能力的主要因素盈利能力是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的綜合體現(xiàn)，反映盈利能力的指標(biāo)是綜合性的財(cái)務(wù)指標(biāo)， 它受企業(yè)營(yíng)銷能力、收現(xiàn)能力、成本費(fèi)用控制能力、資產(chǎn)管理水平以及回避風(fēng)險(xiǎn)的能力等多種因素的影響。分析和研究這些因素的影響程度，對(duì)于正確評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力十分重要。從盈利能力、獲現(xiàn)能力、持續(xù)穩(wěn)定能力、成長(zhǎng)能力這四個(gè)方面,針對(duì)相應(yīng)的問(wèn)題提出相關(guān)的對(duì)策建議。（一）、苦練自身內(nèi)

27、功提高公司的盈利能力1.加強(qiáng)收入穩(wěn)定、增長(zhǎng)能力建設(shè)。2.加強(qiáng)資產(chǎn)投資的管理。3.加強(qiáng)自身的成本費(fèi)用控制。（二）、注重經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的支撐提高公司的獲現(xiàn)能力關(guān)注收付款項(xiàng)的質(zhì)量及其變動(dòng)趨勢(shì)。2.做好融資籌資方面的工作3.提高資金使用效率（三）、企業(yè)與政府共同改進(jìn)提高公司的持續(xù)穩(wěn)定能力1.注重自己的主業(yè)。2.進(jìn)一步規(guī)范相關(guān)政策。（四）、注重盈利質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展提高企業(yè)的成長(zhǎng)能力企業(yè)盈利能力分析由于其受內(nèi)外各方面的環(huán)境影響程度大而經(jīng)常處于需要調(diào)整和補(bǔ)充的動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程中。隨著外部環(huán)境的變化和企業(yè)自身的發(fā)展,做好企業(yè)盈利能力的管理是一個(gè)非常值得關(guān)注的問(wèn)題。從以下幾個(gè)方面有助于提高企業(yè)盈利能力（1）提高創(chuàng)新能力

28、，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力（2）提高管理能力，加強(qiáng)成本費(fèi)用的管理（3）加強(qiáng)資產(chǎn)管理，提高資產(chǎn)利用率（4）積極開(kāi)拓市場(chǎng)，提高營(yíng)業(yè)收入。綜上所述，企業(yè)盈利能力由于其受內(nèi)外各方面的環(huán)境影響程度大而經(jīng)常處于需要調(diào)整和補(bǔ)充的動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程中。隨著外部環(huán)境的變化和企業(yè)自身的發(fā)展,要想獲得利潤(rùn)的多少，不僅與自己產(chǎn)品有關(guān)，也與企業(yè)的戰(zhàn)略有關(guān)。如何使得企業(yè)的盈利達(dá)到合理、如何達(dá)到利潤(rùn)最大化問(wèn)題也是中國(guó)企業(yè)必須思考的問(wèn)題。（三）局限性與不足杜邦分析法是將若干個(gè)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力的比率按照其內(nèi)在聯(lián)系有機(jī)結(jié)合起來(lái)，形成一個(gè)完整的指標(biāo)體系，并最終通過(guò)凈資產(chǎn)收益率這一核心指標(biāo)進(jìn)行綜合反映。這一指標(biāo)體系通過(guò)杜邦分析圖

29、可以得到直觀的展現(xiàn)。指標(biāo)的統(tǒng)一是杜邦公式成立的前提，也是杜邦分析的關(guān)鍵。所以，在實(shí)際應(yīng)用中有兩種計(jì)算方式：第一種按照原始方法總資產(chǎn)全部按照期末值計(jì)算，包括總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算。第二種按照平均總資產(chǎn)計(jì)算總資產(chǎn)收益率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，按照平均股東權(quán)益(平均凈資產(chǎn))計(jì)算凈資產(chǎn)收益率，按照平均負(fù)債計(jì)算平均資產(chǎn)負(fù)債率，再換算成平均權(quán)益乘數(shù)。平均權(quán)益乘數(shù)只有在資產(chǎn)負(fù)債率保持不變的情況下不受資產(chǎn)負(fù)債率影響。平均權(quán)益乘數(shù)和平均資產(chǎn)負(fù)債率在實(shí)際應(yīng)用中很少見(jiàn)。在我國(guó)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)中，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一般都傾向于用平均總資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率一般都用當(dāng)期值，凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩種中資產(chǎn)定義當(dāng)期值和平均值都在使用。所以正式出版的會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)類書(shū)籍中關(guān)于杜邦分析的錯(cuò)誤也是隨處可見(jiàn)，包括財(cái)會(huì)類專業(yè)教材。關(guān)于杜邦分析錯(cuò)誤大范圍出現(xiàn)從學(xué)理的角度考量，主要源于概念范疇定義和數(shù)學(xué)推導(dǎo)的過(guò)程。科學(xué)的管理從數(shù)學(xué)量化開(kāi)始，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析更是企業(yè)管理的基礎(chǔ)。對(duì)于國(guó)內(nèi)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)研究和實(shí)踐來(lái)說(shuō)，定義要嚴(yán)格，理論要理解，學(xué)術(shù)要嚴(yán)謹(jǐn)，結(jié)論要驗(yàn)證。從企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的角度來(lái)看，杜邦分析法只包括財(cái)務(wù)方面的信息，不能