資產(chǎn)評(píng)估定義、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)

1、文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.第一章總論考試重點(diǎn)：資產(chǎn)評(píng)估定義、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)。第一節(jié)講義資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評(píng)估及其構(gòu)成要素和特點(diǎn)（ 1）資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。（注意是價(jià)值而非價(jià)格）（ 2）資產(chǎn)評(píng)估的基本組成要素：一是評(píng)估主體，即從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員。二是評(píng)估客體，即被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱(chēng)為評(píng)估對(duì)象。三是評(píng)估依據(jù)， 也就是資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循

2、的法律、 法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)。四是評(píng)估目的， 即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求， 或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。它直接或問(wèn)接地決定和制約資產(chǎn)評(píng)估的條件，以及價(jià)值類(lèi)型的選擇。五是評(píng)估原則， 即資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范， 是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、 處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。六是評(píng)估程序，即資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。七是評(píng)估價(jià)值類(lèi)型，即對(duì)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，它對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性。八是評(píng)估方法， 即資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。九是資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，即資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的前提條件的假定說(shuō)明等。十是資產(chǎn)評(píng)估

3、基準(zhǔn)日， 即資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間基準(zhǔn)。 以上基本要素構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的有機(jī)整體。（ 3）資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)。資產(chǎn)評(píng)估具有市場(chǎng)性、公正性、專(zhuān)業(yè)性和咨詢(xún)性的特點(diǎn)。第二節(jié)價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的一、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型價(jià)值類(lèi)型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。 不同價(jià)值類(lèi)型從不同角度反映資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的屬性和特征。不同的價(jià)值類(lèi)型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。如何選擇價(jià)值類(lèi)型-P21 ：資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型的形成，不僅與評(píng)估目的有關(guān)，而且與被1文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持

4、.評(píng)估對(duì)象的功能、狀態(tài)、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件等因素有著密切關(guān)系。1、分類(lèi)方法： 4 種分類(lèi)方法P10；重點(diǎn)是市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別。2、分類(lèi)的意義：指引資產(chǎn)評(píng)估人員；評(píng)估報(bào)告使用者正確理解和使用評(píng)估結(jié)果。3、市場(chǎng)價(jià)值的定義：（國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則定義）市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值；由于公開(kāi)市場(chǎng)可能存在區(qū)域、級(jí)次等的區(qū)分，市場(chǎng)價(jià)值可能存在著不同區(qū)域范圍的市場(chǎng)價(jià)值和不同級(jí)次的市場(chǎng)價(jià)值。4、市場(chǎng)價(jià)值的劃分標(biāo)準(zhǔn)有三個(gè)：資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，是公開(kāi)市場(chǎng)條件還是非公開(kāi)市場(chǎng)條件。資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用 （最佳使用） 還是非正常使

5、用。評(píng)估時(shí)所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來(lái)源，使用的是公開(kāi)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)還是非公開(kāi)市場(chǎng)的信息數(shù)據(jù)。4、簡(jiǎn)單介紹了4 種非市場(chǎng)價(jià)值：在用價(jià)值；投資價(jià)值；清算價(jià)值；殘余價(jià)值。非市場(chǎng)價(jià)值一般是資產(chǎn)對(duì)于特定主體來(lái)說(shuō)具有的特定價(jià)值或者法規(guī)和協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值（價(jià)格）。注意：投資價(jià)值與投資性資產(chǎn)價(jià)值的區(qū)別，后者是市場(chǎng)價(jià)值。第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)依據(jù)有限事實(shí)， 通過(guò)一系列推理， 對(duì)于所研究的事物做出合乎邏輯的假定說(shuō)明就叫假設(shè)。（ 1）交易假設(shè)。是資產(chǎn)評(píng)估最基本的前提假設(shè)，假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。 一方面為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行創(chuàng)造了

6、條件，另一方面限定了資產(chǎn)評(píng)估的外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場(chǎng)交易之中的。（ 2）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。就資產(chǎn)評(píng)估而言，公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，指一個(gè)有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上， 買(mǎi)者和賣(mài)者的地位是平等的， 彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是在自愿的、理智的， 而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。（ 3）持續(xù)使用假設(shè)。持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況：一是在用續(xù)用；二是轉(zhuǎn)用續(xù)用；三是移地續(xù)用。（ 4）清算假設(shè)。是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。清算假設(shè)首先是基于被評(píng)估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實(shí)或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)

7、據(jù)資料推定被評(píng)估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。2文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.考試重點(diǎn)： 資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)涵、 使用前提、具體方法的掌握和運(yùn)用，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估各類(lèi)基本方法和具體方法的應(yīng)用能力。教材變動(dòng) : 評(píng)估方法的分類(lèi)發(fā)生了變化，把市場(chǎng)法分為直接比較法和間接比較法。重點(diǎn)介紹了直接比較法，將去年教材中類(lèi)比調(diào)整法的內(nèi)容納入了直接比較法。一、市場(chǎng)法1. 市場(chǎng)法的基本含義與應(yīng)用前提（ 1）市場(chǎng)法的基本含義。市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的

8、各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。根據(jù)替代原則，運(yùn)用已被市場(chǎng)檢驗(yàn)了的結(jié)論來(lái)評(píng)估，具有說(shuō)服力。（ 2）市場(chǎng)法的應(yīng)用前提。通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿(mǎn)足兩個(gè)最基本的前提條件：一是要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；二是公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。公開(kāi)市場(chǎng)：是一個(gè)充分的市場(chǎng)，自愿和平等的交易，市場(chǎng)成交價(jià)格可以反映市場(chǎng)行情。資產(chǎn)及交易的可比性指近期在公開(kāi)市場(chǎng)上發(fā)生過(guò)，與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似。具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：功能可比、市場(chǎng)條件可比（供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件）、時(shí)間可比。 P37 最后一段收益法1. 收益法基本的含義與應(yīng)用前提收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。

9、它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。 它涉及三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：（ 1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；（ 2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收蒜所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也?？梢灶A(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；（ 3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。2. 收益法中的收益額資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)：其一， 收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)

10、收益額；其二，在許多場(chǎng)合下用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益， 而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。收益額的上述兩個(gè)特點(diǎn)是非常重要的，評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)切實(shí)注意收益額的特點(diǎn)，以便合理運(yùn)用收益法來(lái)估測(cè)資產(chǎn)的價(jià)值。3文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.收益法中的主要技術(shù)方法5. 收益法中的主要技術(shù)方法收益法中的具體方法可以分為若干類(lèi)，其一是針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況劃分；其二是預(yù)期收益額的形式，又可分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益方法等。對(duì)于收益法中的主要技術(shù)方法，考生應(yīng)掌握各種具體方法的運(yùn)

11、用及其適用條件和使用要求。這些方法的基本原理是一樣的，即資金的時(shí)間價(jià)值與現(xiàn)金折現(xiàn)概念。1. 某收益性資產(chǎn)， 效益一直良好， 經(jīng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員預(yù)測(cè)， 評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為 100 萬(wàn)元，以后每年遞增l0 萬(wàn)元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20 年，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于（）萬(wàn)元。A.1400B.1700C.1800D.1970答案： A。（公式需要記住）資產(chǎn)評(píng)估方法成本法一、成本法的基本含義成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一?；舅悸肥侵亟ɑ蛑刂帽辉u(píng)估資產(chǎn)，任何潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)構(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行構(gòu)建成本。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后

12、估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。上述評(píng)估用公式可概括為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本- 資產(chǎn)實(shí)體性貶值- 資產(chǎn)功能性貶值- 資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值成本法使用前提：被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)；具有可利用的歷史資料；形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的，應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)和行業(yè)平均水平。最后一點(diǎn)很關(guān)鍵，計(jì)算重置成本時(shí)應(yīng)該確認(rèn)哪些成本是必須的，扣掉歷史資料中反映出的不必要的耗費(fèi)。二、成本法中的基本要素就一般意義上講， 成本法的運(yùn)用涉及四個(gè)基本要素， 即資產(chǎn)的重置成本、 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。（ 1）資產(chǎn)的重置成本。簡(jiǎn)單地

13、說(shuō)，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來(lái)說(shuō)，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。4文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、 建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、 設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。（ 2）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱(chēng)有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作

14、用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起資產(chǎn)的價(jià)值損失。各種貶值的估測(cè)方法四、各種貶值的估測(cè)方法（ 1）實(shí)體性貶值估測(cè)方法。觀察法。它是指由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體性貶值率或成新率，從而估算實(shí)體性貶值。使用年限法 （或稱(chēng)年限法） 。使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體貶值率（程度），進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。注

15、意：使用年限法所顯示的評(píng)估技術(shù)思路是一種應(yīng)用較為廣泛評(píng)估技術(shù)，在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際工作中， 評(píng)估人員還可以利用資產(chǎn)的工作量、行駛里程等指標(biāo)，利用使用年限法的技術(shù)思路測(cè)算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。注意：實(shí)際已使用年限與名義使用年限的區(qū)別，名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限，之間的差異用資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。修復(fù)費(fèi)用法。 這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法，所謂修復(fù)費(fèi)用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、 停工損失等費(fèi)用支出。 如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新?tīng)钅?，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。（ 2）功能性貶值估測(cè)方法。超額運(yùn)營(yíng)成本形成的功能性貶

16、值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是存稅前扣除5文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引致稅前利潤(rùn)額下降， 所得稅額降低， 使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本低于其實(shí)際支付額。 因此，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。第三，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折

17、現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)系數(shù)）凈超額運(yùn)營(yíng)成本指扣除所得稅后的超額運(yùn)營(yíng)成本。超額投資成本形成的功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：功能性貶值 =復(fù)原重置成本 - 更新重置成本第二章資產(chǎn)評(píng)估方法評(píng)估方法的選擇一、評(píng)估方法之間的關(guān)系1、資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系。評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段。對(duì)于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場(chǎng)條件下，對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值應(yīng)該是客觀的。這個(gè)客觀的評(píng)估值不會(huì)因評(píng)估人員所選用的評(píng)估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。

18、可以認(rèn)為正是評(píng)估基本目的決定了評(píng)估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。而這種內(nèi)在聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗(yàn)證提供了理論根據(jù)。但需要指出的是，運(yùn)用不同的評(píng)估方法評(píng)估同一資產(chǎn)，必須保證評(píng)估目的、評(píng)估前提、 被評(píng)估對(duì)象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評(píng)估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。關(guān)注教材 P76 第 2 段多種評(píng)估方法出現(xiàn)較大差異的原因。（ 1）某些方法的應(yīng)用前提不具備（ 2）分析過(guò)程有缺陷（ 3）結(jié)構(gòu)分析有問(wèn)題（ 4）某些支撐評(píng)估結(jié)果的信息依據(jù)有缺陷（ 5）評(píng)估師的職業(yè)判斷有誤。比如：成本法使用前提之一是判斷資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。比如：重置成本類(lèi)型與貶值因素未對(duì)應(yīng)一致；收益法中

19、的折現(xiàn)率未充分反映風(fēng)險(xiǎn)因素；市場(chǎng)法中的參照物的可比要素與價(jià)值的關(guān)系不大等。2、資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別。各種評(píng)估方法獨(dú)立存在本身就說(shuō)明各種評(píng)估方法之間存在差異。 各種評(píng)估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。不論是通過(guò)與市場(chǎng)參照物比較獲得評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，或是根據(jù)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評(píng)估價(jià)值，或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，都是對(duì)評(píng)估對(duì)象在一定條件下價(jià)值的描述，它們之間是有內(nèi)6文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.在聯(lián)系并可相互替代的。但是，每一種評(píng)估方法都有其自成一體的運(yùn)用過(guò)程，都

20、要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)， 評(píng)估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。 因此，各種評(píng)估方法又是有區(qū)別的。二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估方法選擇包含了三個(gè)層面的選擇過(guò)程： 評(píng)估技術(shù)思路的選擇； 具體評(píng)估技術(shù)方法；經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇。三個(gè)層面的內(nèi)容都需要考慮。評(píng)估方法的選擇要關(guān)注以下因素：1、評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)。2、評(píng)估方法的選擇受評(píng)估對(duì)象的類(lèi)型、理化狀態(tài)等因素的制約。3、評(píng)估方法的選擇受能否收集到運(yùn)用各種評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的制約。4、資產(chǎn)評(píng)估方法人員在選擇和運(yùn)用評(píng)估方法時(shí)，如果條件

21、允許，應(yīng)該考慮三種基本評(píng)估方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性?？傊?，在評(píng)估方法的選擇過(guò)程中， 應(yīng)注意因地制宜和因事制宜， 不可機(jī)械地按某種模式或某種順序進(jìn)行選擇。 不論選擇哪種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估， 都應(yīng)保證評(píng)估目的、 評(píng)估時(shí)所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評(píng)估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評(píng)估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。資產(chǎn)評(píng)估中信息的初步處理3、資產(chǎn)評(píng)估中信息的初步處理（ 1）資料的分析：真實(shí)性、合理性和可靠性。（ 2）資料的篩選和調(diào)整：是信息資料工作的重點(diǎn)，對(duì)信息進(jìn)行分類(lèi)。4、評(píng)估過(guò)程中的邏輯分析方法（ 1）比較（ 2）分析和綜合（ 3）推理例題 1：【 05 年考題】在資產(chǎn)評(píng)估程序中，首先要明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基

22、本事項(xiàng)，其中包括明確（A）。A. 資產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型及定義B. 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)格式C. 資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃類(lèi)型D. 資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的具體步驟例題 2、下列項(xiàng)目中，不屬于推理要素的是（）。7文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.A. 前提B. 結(jié)論C. 推理過(guò)程D. 綜合答案： D。解析：綜合是同分析相對(duì)立的一種方法，不屬于推理的要素。例題 3、下列項(xiàng)目中，屬于資產(chǎn)評(píng)估程序的有（）。A. 明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)B. 資產(chǎn)勘查C. 評(píng)定估算D. 資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔答案： ABCD。教材中提到資產(chǎn)評(píng)估程序

23、一般指廣義的。機(jī)器設(shè)備評(píng)估一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述機(jī)器設(shè)備的定義：國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的定義(P99)機(jī)器設(shè)備的分類(lèi)：固定資產(chǎn)管理中使用的國(guó)家分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)；會(huì)計(jì)核算中使用的分類(lèi)。二、成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用1、成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的技術(shù)思路。成本法是通過(guò)估算被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本和各種貶值，用重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一種方法， 它是機(jī)器設(shè)備評(píng)估中最常使用的方法之一。 成本法的計(jì)算公式為：P=RC-DP- Df - De2、重置成本的確定機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購(gòu)置或購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的必要的、 合理的直接成本費(fèi)用、 間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的資金成本。 設(shè)備的直接成本一般包括： 設(shè)備本體

24、的重置成本，即購(gòu)買(mǎi)或建造費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。設(shè)備本體的重置成本。設(shè)備凈價(jià)的計(jì)算方法包括6 種：直接法； 物價(jià)指數(shù)法；重置核算法；綜合估價(jià)法；重量估價(jià)法；類(lèi)比估價(jià)法一指數(shù)估價(jià)法等：i. 直接法。 直接法是根據(jù)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)直接確定設(shè)備凈價(jià)的方法，是一種最簡(jiǎn)單、 有效8文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.并且可信的方法。 使用這種方法的關(guān)鍵是獲得市場(chǎng)價(jià)格資料， 對(duì)于大部分的通用設(shè)備， 市場(chǎng)價(jià)格資料的取得是比較容易的；而非

25、標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)用設(shè)備的價(jià)格資料往往很難從市場(chǎng)直接取得。獲得市場(chǎng)價(jià)格的渠道包括市場(chǎng)詢(xún)價(jià)、使用價(jià)格資料等。又可以分為市場(chǎng)詢(xún)價(jià)和使用價(jià)格資料等方法。 注意報(bào)價(jià)與成交價(jià)往往存在較大差異， 要謹(jǐn)慎使用報(bào)價(jià)。ii. 物價(jià)指數(shù)法。物價(jià)指數(shù)法是以設(shè)備的原始購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)同類(lèi)設(shè)備的價(jià)格上漲指數(shù)，來(lái)確定機(jī)器設(shè)備凈價(jià)。 對(duì)于二手設(shè)備，歷史成本是最初使用者的賬面原值，而非當(dāng)前設(shè)備使用者的購(gòu)置成本。物價(jià)指數(shù)可分為定基物價(jià)指數(shù)和環(huán)比物價(jià)指數(shù)。采用定基指數(shù)計(jì)算設(shè)備當(dāng)前重置成本的公式為：重置成本 =歷史成本×當(dāng)前年份指數(shù) / 基年指數(shù)注意教材 P110 頁(yè)的使用物價(jià)指數(shù)法的6 個(gè)注意問(wèn)題。不可采用綜合價(jià)格指數(shù)；應(yīng)注

26、意歷史成本的真實(shí)性；歷史成本中不同項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的物價(jià)指數(shù)不同； 單臺(tái)設(shè)備可能與分類(lèi)價(jià)格指數(shù)有差異；物價(jià)指數(shù)法只能確定復(fù)原重置成本；進(jìn)口設(shè)備采用設(shè)備進(jìn)口國(guó)的價(jià)格指數(shù)。 重置核算法。用于確定非標(biāo)準(zhǔn)、自制設(shè)備的重置成本。 綜合估價(jià)法。注意由于公式中有綜合稅率一項(xiàng)，主材費(fèi)為不含稅價(jià)格。v. 重量估價(jià)法。 該方法用設(shè)備的重量乘以綜合費(fèi)率，同時(shí)考慮利潤(rùn)和稅金，確定設(shè)備的重置成本，并根據(jù)設(shè)備的復(fù)雜系數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。綜合費(fèi)率根據(jù)相似沒(méi)備的統(tǒng)計(jì)資料確定。vi. 類(lèi)比估價(jià)法指數(shù)估價(jià)法。對(duì)于某些特定的設(shè)備，如化工設(shè)備、石油設(shè)備等，同一系列不同生產(chǎn)能力設(shè)備的重置成本變化與生產(chǎn)能力變化呈某種指數(shù)關(guān)系。注意 P118 例題

27、4 4 中關(guān)于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)的計(jì)算方法。實(shí)體性貶值3、實(shí)體性貶值。設(shè)備的有形磨損分為兩種：設(shè)備在使用過(guò)程中產(chǎn)生的有形磨損稱(chēng)為第I 種有形磨損； 設(shè)備在閑置存放過(guò)程中產(chǎn)生的磨損稱(chēng)為第種有形磨損。由此引起的貶值稱(chēng)為實(shí)體性貶值（DP），或物理性貶值。設(shè)備實(shí)體性貶值的程度可以用實(shí)體性貶值率米反映。實(shí)體性貶值的確定方法：觀察法。 觀察法是評(píng)估師通過(guò)觀察， 憑借視覺(jué)、 聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)，或借助少量的檢測(cè)工具，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查， 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)鑒定對(duì)象的狀態(tài)、 損耗程度做出判斷。 在不具備測(cè)試條件的情況下，這是最常使用的方法。9文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收

28、集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.對(duì)于大型設(shè)備，為了避免個(gè)人主觀判斷的誤差，可以采用德?tīng)柗欠ɑ蚰：C合判斷法。使用年限法。 年限法是從使用壽命的角度來(lái)估算貶值， 它假設(shè)機(jī)器設(shè)備有一定的使用壽命， 設(shè)備的價(jià)值與使用壽命成正比。 設(shè)備在使用過(guò)程中， 由于物理磨損使得設(shè)備的使用壽命逐步消耗，直至壽命耗盡，退出使用。因此，設(shè)備的貶值可以用使用壽命的消耗量表示，實(shí)體性貶值率也可以用已使用壽命與總使用壽命之比來(lái)表示。對(duì)于復(fù)雜沒(méi)備， 各個(gè)組成部件的使用壽命是不同的， 如果每個(gè)部件都可以獨(dú)立更換， 整個(gè)機(jī)器的貶值率可以用公式表示。修復(fù)費(fèi)用法。注意：使用修復(fù)費(fèi)用法要注意使用前提，并區(qū)分可修復(fù)性損耗和

29、不可修復(fù)性損耗。4、功能性貶值1、第 1 種功能性貶值技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)制造成本的降低導(dǎo)致的，也稱(chēng)為超額投資成本。注意：如果使用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為重置成本，則不需要考慮超額投資成本。2、第 2 種功能性貶值技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)運(yùn)營(yíng)成本的降低導(dǎo)致的，也稱(chēng)為超額運(yùn)營(yíng)成本。注意：超額成本是稅后的，貶值的金額是未來(lái)使用年限內(nèi)稅后超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。市場(chǎng)法在評(píng)估機(jī)器設(shè)備中的應(yīng)用六、市場(chǎng)法在評(píng)估機(jī)器設(shè)備中的應(yīng)用1、確定比較因素是關(guān)鍵：個(gè)別因素、交易因素、時(shí)間因素和地域因素2、直接匹配法適用于參照物與評(píng)估對(duì)象基本相同的情況3、因素調(diào)整法適用于參照物與評(píng)估對(duì)象相似的情況4、成本比例調(diào)整法：根據(jù)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，掌握相

30、似的市場(chǎng)參照物的交易價(jià)格與全新設(shè)備售價(jià)的比率關(guān)系，用此比率作為評(píng)估依據(jù)。七、收益法在評(píng)估機(jī)器設(shè)備中的應(yīng)用主要適用于生產(chǎn)線、 成套設(shè)備等具有獨(dú)立獲利能力的資產(chǎn)。 另外，可以使用收益法對(duì)其他方法的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，判斷機(jī)器設(shè)備是否存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。習(xí)題：1、已知資產(chǎn)的價(jià)值與功能之間存在線性關(guān)系，重置全新機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，其價(jià)值為5 萬(wàn)元，年產(chǎn)量為5000 件，現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000 件，其重置成本為（）。10文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理 .word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.A.4 萬(wàn)元B.5 萬(wàn)元C.4 至5萬(wàn)

31、元D. 無(wú)法確定答案： A。2、某企業(yè)1998 年購(gòu)建一套年產(chǎn)100 萬(wàn)噸某產(chǎn)品的生產(chǎn)線，賬面原值為2200 萬(wàn)元，2002年進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)選擇了一套與被評(píng)估生產(chǎn)線相似的生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線 2001 年建成，年產(chǎn)同類(lèi)產(chǎn)品 50 萬(wàn)噸，造價(jià)為 1500 萬(wàn)元。經(jīng)查詢(xún)，該類(lèi)生產(chǎn)線的規(guī)模效率指數(shù)為 0.6 ，2002年與 2001 年相比價(jià)格上升了 10%，則被評(píng)估生產(chǎn)線的重置成本為（ ）萬(wàn)元。A.2280B.2420C.2508D.2600答案： C。解析：被評(píng)估生產(chǎn)線的重置成本：1500× （100÷50） 0.6 × （ 1+10%）=2508（萬(wàn)元）。3、了解機(jī)

32、器設(shè)備現(xiàn)時(shí)的完整性、外觀和內(nèi)部結(jié)構(gòu)情況等，屬于機(jī)器設(shè)備的（）。A. 技術(shù)鑒定B. 使用情況鑒定C. 質(zhì)量鑒定D. 磨損鑒定答案： C。解析：對(duì)設(shè)備質(zhì)量進(jìn)行鑒定，主要應(yīng)了解設(shè)備的制造質(zhì)量、設(shè)備所處環(huán)境、條件對(duì)設(shè)備質(zhì)量的影響、設(shè)備現(xiàn)時(shí)的完整性、外觀和內(nèi)部結(jié)構(gòu)情況等。4、運(yùn)用使用年限法評(píng)估設(shè)備成新率時(shí)，一般首選（）作為設(shè)備的總使用年限。A. 自然壽命B. 經(jīng)濟(jì)壽命C. 技術(shù)壽命D. 折舊壽命答案： B。5、機(jī)器設(shè)備的技術(shù)壽命是指（）。A. 從評(píng)估基準(zhǔn)日到設(shè)備報(bào)廢為止的時(shí)間B. 從設(shè)備使用到技術(shù)過(guò)時(shí)經(jīng)歷的時(shí)間11文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收

33、集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.C. 從評(píng)估基準(zhǔn)日到設(shè)備技術(shù)過(guò)時(shí)的時(shí)間D. 從設(shè)備使用到繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算經(jīng)歷的時(shí)間答案： B。6、設(shè)備成新率的估測(cè)通常采用（）進(jìn)行。A. 使用年限法B. 修復(fù)金額法C. 觀測(cè)分析法D. 功能價(jià)值法E. 統(tǒng)計(jì)分析法答案： ABC。以下為 05 年考試題7.某被評(píng)估設(shè)備為l992 年 l2 月購(gòu)入，賬面原值l2 萬(wàn)元，評(píng)估基準(zhǔn)日為2004 年 12月 31 日。目前市場(chǎng)上無(wú)法獲得該設(shè)備相關(guān)售價(jià)信息。已知該類(lèi)設(shè)備1992 年的定基物價(jià)指數(shù)為 l02%， l998 年的定基物價(jià)指數(shù)為116%，自 1999 年開(kāi)始，同類(lèi)物價(jià)指數(shù)每年比上一年上升 4%，

34、若該設(shè)備的成新率為40%，不考慮其他因素，該設(shè)備的評(píng)估值最接近于（）萬(wàn)元。答案： C。解析： 12×116/102%×（1 4） 6×408.已知被評(píng)估設(shè)備在評(píng)估基準(zhǔn)日的主材費(fèi)為100 萬(wàn)元，設(shè)備的主材費(fèi)為全部成本的85%，行業(yè)平均成本利潤(rùn)率為l0%，不考慮其他因素，則設(shè)備的重置成本最接近于（）萬(wàn)元。答案： B。9. 某被評(píng)估設(shè)備目前已不再生產(chǎn)，該設(shè)備與更新后的新設(shè)備相比，在完成相同生產(chǎn)任務(wù)的前提下， 多使用 3 名操作工人， 每年多耗電 100 萬(wàn)度， 如果每名操作工人的工資及其他12文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為

35、 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.費(fèi)用為每年1.8 萬(wàn)元，每度電的價(jià)格為0.45 元，自評(píng)估基準(zhǔn)日起該設(shè)備尚可使用8 年，折現(xiàn)率為 l0%，企業(yè)所得稅稅率為33%，不考慮其他因素， 則該設(shè)備的功能性貶值最接近于（）萬(wàn)元。A.130B.180C.310D.338答案： B。解析：?jiǎn)渭兊挠?jì)算題，考察基本計(jì)算公式和準(zhǔn)確計(jì)算能力。10.某被評(píng)估實(shí)驗(yàn)室設(shè)備已投入使用5 年，按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，在5 年內(nèi)應(yīng)正常工作14600小時(shí)。由于實(shí)驗(yàn)室利用率低，如果按一年365 天計(jì)算，在過(guò)去的5 年內(nèi)平均每天只工作4個(gè)小時(shí)。經(jīng)專(zhuān)家分析，若按過(guò)去5 年的實(shí)際利用率預(yù)測(cè)，自評(píng)估基準(zhǔn)日起該設(shè)備尚可使用l5

36、 年，若不考慮其他因素，則該設(shè)備的成新率最接近于（）。A.72%B.75%C.82%D.86%答案： B。解析：注意題目中提到的是按過(guò)去5 年的實(shí)際利用率預(yù)測(cè)，因此，不需要折算， 5/(5+15)=25% 。11. 評(píng)估對(duì)象為一套設(shè)備， 該設(shè)備與同新型設(shè)備相比， 在每年產(chǎn)量相同的條件下， 多耗費(fèi)材料 10 萬(wàn)元。同時(shí)由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原因，導(dǎo)致在評(píng)估基準(zhǔn)日后該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格將下降，經(jīng)分析，由此導(dǎo)致企業(yè)每年利潤(rùn)總額減少20 萬(wàn)元。若該設(shè)備尚可使用5 年，折現(xiàn)率為 l0%，所得稅稅率為33%，不考慮其他因素，則該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（）萬(wàn)元。答案： A。解析：多耗材料為超額運(yùn)營(yíng)成本，屬于功能

37、性貶值；題目要求的是經(jīng)濟(jì)性貶值，因此將損失折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日：計(jì)算公式為20×（ 1 33）×（ P/A,10%,5 ）年金現(xiàn)值系數(shù)為3.79 。13文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.房地產(chǎn)評(píng)估概述第一節(jié)、房地產(chǎn)評(píng)估概述了解房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性是開(kāi)展評(píng)估工作的基礎(chǔ)，對(duì)評(píng)估方法和相關(guān)參數(shù)的選擇至關(guān)重要。1、土地的經(jīng)濟(jì)特性：土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性；土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性；土地利用的多方向性；土地效益的級(jí)差性。2、土地使用權(quán)：國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)煌恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)煌恋厥褂脵?quán)出租；土地使用權(quán)抵押

38、；出讓合同屆滿(mǎn)。注意：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉(zhuǎn)讓的。3、房地產(chǎn)的特性：位置固定性；供求區(qū)域性；使用長(zhǎng)期性；投資大量性；保值與增值性；投資風(fēng)險(xiǎn)性；難以變現(xiàn)性；政策限制性。4、房地產(chǎn)評(píng)估的兩個(gè)原則：由于土地具有固定性、稀缺性、個(gè)別性等特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)即不充分市場(chǎng)。最有效使用原則和合法原則（房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策和規(guī)劃較多，這是學(xué)習(xí)中要注意的）5、房地產(chǎn)評(píng)估程序：P159 162注：為得到一個(gè)公平合理的價(jià)值， 一般以一種評(píng)估方法為主， 同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔，以相互驗(yàn)證，需綜合分析確定評(píng)估值。收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用1、

39、基本思路：房地產(chǎn)價(jià)值凈收益/ 資本化率2、適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。3、凈收益總收益總費(fèi)用。注：收益和費(fèi)用指的是客觀收益和客觀費(fèi)用，非評(píng)估對(duì)象的實(shí)際收益。也就是要剔除評(píng)估對(duì)象的個(gè)別因素。確定收益時(shí)： 需以類(lèi)似房地產(chǎn)的收益作為比較；需預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)；需考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。4、資本化率：實(shí)質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系。5、求取資本化率的方法：凈收益與售價(jià)比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價(jià)值凈收益/ 資本化率，通過(guò)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中類(lèi)似的交易實(shí)例，計(jì)算出資本化率。14文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源

40、為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長(zhǎng)期借款利率或國(guó)債利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法得出，總體來(lái)講是理論值，主觀性較強(qiáng)。各種投資收益率排序插入法注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。公式是根據(jù)5 1 推出來(lái)的（房地產(chǎn)價(jià)值凈收益/ 資本化率）。土地的價(jià)值是由收益法計(jì)算出來(lái)的；建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計(jì)算出來(lái)的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費(fèi)用中不包括折舊費(fèi)用。第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用1、基本思路：

41、與類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評(píng)估值。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的計(jì)算公式。市場(chǎng)法的摹本計(jì)算公式是：P=P'×A×B×C式中： P被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值；P' 可比交易實(shí)例價(jià)值；A交易情況修正系數(shù)；B交易日期修正系數(shù)；C房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：P=P'×A×B×C×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)2、適用范圍：條件是可以找到類(lèi)似的交易實(shí)例。3、修正因素的具體內(nèi)容，需結(jié)合例題理解掌握。交易情況修正：修正

42、交易中特殊情況和個(gè)別因素。交易日期修正：主要通過(guò)物價(jià)指數(shù)來(lái)修正。房地產(chǎn)狀況修正：主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查，與參照物對(duì)比確認(rèn)。容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計(jì)的結(jié)果。土地使用年期修正：公式的分子分母各除以r 后， K 就是兩個(gè)年金現(xiàn)值系數(shù)之比值。經(jīng)過(guò)修正因素的調(diào)整，每個(gè)參照物得出一個(gè)評(píng)估值，剔除異常值后綜合確定評(píng)估值。需結(jié)合例題理解掌握。15文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.交易情況修正：修正交易中特殊情況和個(gè)別因素。交易日期修正：主要通過(guò)物價(jià)指數(shù)來(lái)修正。房地產(chǎn)狀況修正：主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查

43、，與參照物對(duì)比確認(rèn)。容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計(jì)的結(jié)果。土地使用年期修正：公式5 18 中，公式的分子分母各除以r 后， K 就是兩個(gè)年金現(xiàn)值系數(shù)之比值。經(jīng)過(guò)修正因素的調(diào)整，每個(gè)參照物得出一個(gè)評(píng)估值，剔除異常值后綜合確定評(píng)估值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本思路。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。（預(yù)期價(jià)值可以通過(guò)市場(chǎng)法或收益法得到）實(shí)際評(píng)估工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：土地價(jià)值 =房屋的預(yù)期售價(jià)- 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本- 利息 - 利潤(rùn)

44、 - 稅費(fèi)2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的程序。假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的程序?yàn)椋赫{(diào)查房地產(chǎn)基本情況； 確定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式； 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的收益；測(cè)算開(kāi)發(fā)建設(shè)成本；測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；測(cè)算投資利息和稅費(fèi)；估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、 住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)一般具有如下作用：（ 1）具有政府公告作用；（ 2）是宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)；（ 3）是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；（ 4）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；（ 5）是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)；（ 6）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。

45、注：該方法精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，一般作為輔助方法。 可以快速方便地進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估。深度百分率的定義16文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.（ 2）深度百分率的定義。深度百分率，是地價(jià)隨臨街深度長(zhǎng)短變化的比率。（ 3）深度百分率的表現(xiàn)形式。深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。 單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象， 累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。（ 4）路線價(jià)法的操作步驟。路線價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃

46、分、標(biāo)準(zhǔn)深度的確定、路線價(jià)的評(píng)估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價(jià)值的計(jì)算?！八娜弧狈▌t需要掌握，其他法則只需了解。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本思路。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。（預(yù)期價(jià)值可以通過(guò)市場(chǎng)法或收益法得到）實(shí)際評(píng)估工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：土地價(jià)值 =房屋的預(yù)期售價(jià)- 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本- 利息 - 利潤(rùn) - 稅費(fèi)2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的程序。假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的程序?yàn)椋赫{(diào)查房地產(chǎn)基本情況； 確定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方

47、式； 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的收益；測(cè)算開(kāi)發(fā)建設(shè)成本；測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；測(cè)算投資利息和稅費(fèi)；估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、 住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)一般具有如下作用：（ 1）具有政府公告作用；（ 2）是宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)；（ 3）是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；（ 4）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；（ 5）是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)；（ 6）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。注：該方法精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，一般作為輔助方法。 可以快速方便地進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估。17文檔來(lái)源

48、為 : 從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.深度百分率的定義（ 2）深度百分率的定義。深度百分率，是地價(jià)隨臨街深度長(zhǎng)短變化的比率。（ 3）深度百分率的表現(xiàn)形式。深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。 單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象， 累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。（ 4）路線價(jià)法的操作步驟。路線價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃分、標(biāo)準(zhǔn)深度的確定、路線價(jià)的評(píng)估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價(jià)值的計(jì)算。“四三二一”法則需

49、要掌握，其他法則只需了解。資源資產(chǎn)評(píng)估一、資源資產(chǎn)評(píng)估1. 掌握以下內(nèi)容（ 1）資源性資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性；（ 2）森林資源資產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的主要因素；（ 3）林木資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法、收益法、成本法和剩余法的計(jì)算公式；（ 4）礦業(yè)權(quán)的內(nèi)涵；（ 5）采礦權(quán)評(píng)估的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、可比銷(xiāo)售法的計(jì)算公式。2. 熟悉以下內(nèi)容（ 1）自然資源的分類(lèi)；（ 2）資源性資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)；（ 3）森林資源資產(chǎn)評(píng)估中資料的收集內(nèi)容及核查項(xiàng)目；第三節(jié)成本法和市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)1、無(wú)形資產(chǎn)的成本特征（ 1）不完整性，與會(huì)計(jì)核算方式有關(guān)。（ 2）弱對(duì)應(yīng)性，研究費(fèi)用與無(wú)形資產(chǎn)很難對(duì)應(yīng)。（ 3）虛擬性，部分無(wú)形資產(chǎn)的內(nèi)

50、涵遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的外在形式的含義，成本只具有象征意義。2、采用成本法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)，其基本公式為：無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=無(wú)形資產(chǎn)重置成本×（1- 貶值率）18文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.（ 1）自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算包括核算法和倍加系數(shù)法。其中，核算法公式為：無(wú)形資產(chǎn)重置成本 =生產(chǎn)成本 +期間費(fèi)用 +合理利潤(rùn) （期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用）倍加系數(shù)法： 對(duì)于技術(shù)型無(wú)形資產(chǎn)， 考慮科研獲得的復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)， 將研制中的勞動(dòng)消耗乘上勞動(dòng)倍加系數(shù)，然后再用風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。（ 2）外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算包括：市價(jià)類(lèi)比法和物價(jià)指數(shù)法。（ 3）在評(píng)估實(shí)踐中，貶值率的取值一般選擇綜合考慮了被評(píng)無(wú)形資產(chǎn)的各種無(wú)形損耗（功能和經(jīng)濟(jì)方面的）后的折算比率。包括有專(zhuān)家鑒定發(fā)和剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法。3. 市場(chǎng)法：無(wú)形資產(chǎn)具有非標(biāo)準(zhǔn)性和唯一性特征限制了市場(chǎng)法