第二章_房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇和土地使用權(quán)獲取方式

1、第二章第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇 和土地使用權(quán)獲取方式和土地使用權(quán)獲取方式第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和程序房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和程序 一、項目選擇的概念項目選擇一般可分六個步驟 廣泛尋找投資項目； 精心篩選投資項目； 對重點項目進行初步可行性研究； 項目投資談判； 詳細(xì)可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)公司的總體決策。 二、項目選擇的程序 （一）投資項目尋找稱為“看地”或“選址選址”。項目數(shù)量1010：1 1 （二）投資項目精選 （三）初步可行性研究 （四）項目談判 （五）詳細(xì)的可行性研究公司總體決策 一個房地產(chǎn)項目最終選定的決策權(quán)一個房地產(chǎn)項目最終選定的決策權(quán)在公司，服

2、從于公司的總體發(fā)展事略和在公司，服從于公司的總體發(fā)展事略和投資方針。投資方針。 第二節(jié) 房地產(chǎn)建設(shè)項目選址一、項目選址管理 城市規(guī)劃法規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?！倍?、住宅項目選址原則二、住宅項目選址原則 一城九鎮(zhèn)（現(xiàn)為三城（松江大學(xué)城、一城九鎮(zhèn)（現(xiàn)為三城（松江大學(xué)城、南匯臨江新城、嘉定安亭汽車城）若干南匯臨江新城、嘉定安亭汽車城）若干鎮(zhèn)）鎮(zhèn)） 三、住宅區(qū)位及住宅生態(tài)環(huán)境 （一）住宅區(qū)位 是指住宅的地理位置及社會經(jīng)濟位置地理位置及社會經(jīng)濟位置的綜合。 （二）住宅與生態(tài)系統(tǒng) 是生物群落與其環(huán)境之間在能

3、量流動和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機整體。生態(tài)系統(tǒng)是由生命物質(zhì)和非生命物質(zhì)構(gòu)成的。 四、申領(lǐng)建筑項目選址意見書四、申領(lǐng)建筑項目選址意見書 （一）住宅開發(fā)單位必須填寫建筑項（一）住宅開發(fā)單位必須填寫建筑項目選址意見申請表目選址意見申請表 （二）規(guī)劃管理部門核發(fā)住宅建設(shè)項（二）規(guī)劃管理部門核發(fā)住宅建設(shè)項目選址意見書目選址意見書 第三節(jié)第三節(jié) 住宅項目建設(shè)用地規(guī)劃管理住宅項目建設(shè)用地規(guī)劃管理一、建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念和主要內(nèi)容一、建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念和主要內(nèi)容 （一）概念 建設(shè)用地規(guī)劃管理建設(shè)用地規(guī)劃管理是城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃（包括分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃）對建設(shè)單位或個

4、人申請的建設(shè)項目用地進行審查，確定其建設(shè)地址，用地范圍，核定其用地性質(zhì)和土地開發(fā)強度等規(guī)劃要求，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（一）主要內(nèi)容1、核定土地使用性質(zhì)2、核定土地開發(fā)強度開發(fā)強度（1）容積率（2）建筑密度（3）擬定土地使用的其他規(guī)劃管理的要求： a、H=1.5（W+S）S Wb、AL（W+S）（投影角為56.3度）或 A1.5L（W+S）（投影角為45度）。c、建筑退讓d、建筑間距；建筑高度；綠地率；基地標(biāo)高等。 二、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證操作程序二、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證操作程序 凡未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無效；未經(jīng)發(fā)證機

5、關(guān)審核同意，建設(shè)用地規(guī)劃許可證的有關(guān)規(guī)定不得變更。第四節(jié)第四節(jié) 住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理 一、建設(shè)工程規(guī)劃管理的概念 建設(shè)工程規(guī)劃管理建設(shè)工程規(guī)劃管理，是根據(jù)城市規(guī)劃管理的法規(guī)、規(guī)章，對建筑、管線、路橋和房屋等工程，由規(guī)劃管理部門審核，并會同相關(guān)專業(yè)管理部門協(xié)同審核意見，對擬建工程項目的性質(zhì)、規(guī)模、位置、密度、高度、體型、體量、建筑平面、空間以及朝向，基地出入口、基地標(biāo)高、建筑色彩和風(fēng)格進行核定，并核發(fā)建設(shè)工程法律憑證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證。二、住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容二、住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容（一）按土地來源不同對工程規(guī)劃進行管理2 2、在

6、土地使用權(quán)有償出讓基地上建設(shè)、在土地使用權(quán)有償出讓基地上建設(shè) 在土地使用權(quán)有償出讓基地，在受讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并進行土地使用權(quán)初試登記取得土地使用權(quán)證（或房地產(chǎn)權(quán)證）后，方可向規(guī)劃部門送審建筑設(shè)計方案，申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 第五節(jié) 現(xiàn)行的土地制度一、土地的基本概念 （一）土地的概念 土地土地是指地球的陸域表層，包括內(nèi)陸水域、沿海灘涂及島嶼。它是一個自然、經(jīng)濟的綜合體。 澄清三個概念： 1、土地與土壤的區(qū)別 土地的含義比土壤廣泛。 2、土地與國土的區(qū)別 3、土地與土地資源的區(qū)別 （一）土地的職能和特點 有限性和不可再生性。 （二）土地利用規(guī)劃二、現(xiàn)行土地制度

7、 全部土地都為社會主義公有制全部土地都為社會主義公有制，土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種。 城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬于國家所有，有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬于國家所有，有的屬于農(nóng)民集體所有：除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有：除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。屬于農(nóng)民集體所有。 建制鎮(zhèn)既不屬于憲法和土地管理法所說建制鎮(zhèn)既不屬于憲法和土地管理法所說的城市范疇，也不屬于其所說的農(nóng)村和城市郊區(qū)的范的城市范疇，也不屬于其所說的農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇

8、疇。鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問題，可以根據(jù)實際情況分別處理?！比?、土地所有權(quán)和土地使用權(quán) 土地所有權(quán)土地所有權(quán)是土地所有人對土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指依照法律享有利用、經(jīng)營和取得收益的權(quán)利。 第六節(jié) 土地使用權(quán)的獲取一、土地使用權(quán)的獲取方式（一）土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓金是指為獲取土地使用權(quán)而支付的費用。 3、土地使用權(quán)出讓年限（1 1）居住用地）居住用地7070年；年；（2 2）工業(yè)用地）工業(yè)用地5050年；

9、年；（3 3）教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育用地）教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育用地5050年；年；（4 4）商業(yè)、旅游、娛樂用地）商業(yè)、旅游、娛樂用地4040年；年；（5 5）綜合或者其他用地）綜合或者其他用地5050年年。 1、土地使用權(quán)出讓方式 土地使用權(quán)出讓方式有三（四）種，土地使用權(quán)出讓方式有三（四）種，即協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、（掛牌）即協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、（掛牌）。（1）協(xié)議出讓土地使用權(quán) 協(xié)議出讓協(xié)議出讓，是指出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。 它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非營利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目。 （2）招標(biāo)出讓土地

10、使用權(quán) 招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位或者個人（受讓方）以書面投標(biāo)形式，競投某塊土地的使用權(quán)，土地招標(biāo)小組（出讓方代表）擇優(yōu)而?。ú灰欢ǔ鰞r最高者得）。 它主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投標(biāo)項目。 （3）拍賣出讓土地使用權(quán) 拍賣出讓拍賣出讓，是指在指定的時間、地點，利用公開場合由土地管理部門（或委托拍賣行）代表政府就某塊土地的使用權(quán)公開叫價出讓，由高價者獲得土地使用權(quán)。 它主要適用于競爭性強的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。 六類項目 商業(yè) 旅游 娛樂 金融 服務(wù)業(yè) 商品房 （4）掛牌出讓土地使用權(quán) 掛牌出讓掛牌出讓土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公

11、告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 這種出讓方式是最近政府主管部門在土地出讓中嘗試的運作模式，較市場化和透明化。 （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。 1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件轉(zhuǎn)讓的條件（1）必須是出讓的土地使用權(quán)才能進行必須是出讓的土地使用權(quán)才能進行轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 （1）出售轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（2）交換轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（3）贈與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（三）土地使用權(quán)出租

12、（三）土地使用權(quán)出租 土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 （四）（四） 地使用權(quán)抵押地使用權(quán)抵押1、土地使用權(quán)抵押的含義 土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押，是指土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。 土地使用權(quán)抵押的標(biāo)的物不僅包括土地使用權(quán)，還包括地上建筑物和其他附著物。 （五）土地使用權(quán)終止 （六）（六）劃劃拔土地使用權(quán)交易拔土地使用權(quán)交易1、劃拔土地使用權(quán)的含義 土地使用權(quán)劃拔土地使用權(quán)劃拔，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅

13、土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 一般來說，通過行政劃拔取得土地一般來說，通過行政劃拔取得土地使用權(quán)所繳納的費用往往低于通過有償使用權(quán)所繳納的費用往往低于通過有償出讓方式取得土地使用權(quán)所繳納的費用，出讓方式取得土地使用權(quán)所繳納的費用，甚至常常是無償性質(zhì)的甚至常常是無償性質(zhì)的。 通過行政劃拔方式取得土地使用權(quán)的單位和個人應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅繳納土地使用稅。 二、合作建設(shè)和補地價二、合作建設(shè)和補地價（一）合作建設(shè) 合作建設(shè)（又稱聯(lián)建，聯(lián)合開發(fā)）合作建設(shè)（又稱聯(lián)建，聯(lián)合開發(fā)） “ “以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人

14、民政府讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)當(dāng)按照國用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理地收益上繳國家或者作其他處理”。 （二）補地價1、補地價的含義 第一，出讓體系中出讓體系中。如調(diào)整的出讓如調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過的部分即稱補金高于原出讓金的，超過的部分即稱補地價地價。 第二，屬行政劃拔無償取得，補交屬行政劃拔無償取得，補交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，

15、補交的出讓金也稱為補地價收益抵交，補交的出讓金也稱為補地價。 第七節(jié)第七節(jié) 農(nóng)地征用與工作程序農(nóng)地征用與工作程序三、征用集體土地的補償標(biāo)準(zhǔn)三、征用集體土地的補償標(biāo)準(zhǔn) 補償費用包括土地補償費、安置補補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。助費以及地上附著物和青苗的補償費。 第八節(jié)第八節(jié) 城市房屋拆遷管理制度與政策城市房屋拆遷管理制度與政策一、城市房屋拆遷管理概述一、城市房屋拆遷管理概述（一）城市房屋拆遷的概念（一）城市房屋拆遷的概念 指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。 拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位

16、。單位。 被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對使用不包括被拆遷房屋的使用人。但對使用人的利益還要予以特別的保護。人的利益還要予以特別的保護。 （一）（一） 房屋拆遷的一般規(guī)定房屋拆遷的一般規(guī)定 1、拆遷的一般規(guī)定 2、補償方式 “拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換” 3、補償標(biāo)準(zhǔn) 以房地產(chǎn)市場評估價格確定以房地產(chǎn)市場評估價格確定4、租賃房屋的拆遷補償安置 “拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人承租人解除租賃關(guān)系

17、的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。拆遷人給予補償?！薄啊薄氨徊疬w人與房屋被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同屋租賃合同”。二、城市房屋拆遷管理（三）拆遷協(xié)議 拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和補償方式和補償金額、安

18、置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項過渡期限等事項。（四）拆遷的實施 作為大多數(shù)拆遷人，委托拆遷會是經(jīng)作為大多數(shù)拆遷人，委托拆遷會是經(jīng)常出現(xiàn)的形式。房屋拆遷管理部門不能常出現(xiàn)的形式。房屋拆遷管理部門不能作為拆遷人，也不得接受拆遷委托作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。 三、上海市進行拆遷補償和安置的方法介紹三、上海市進行拆遷補償和安置的方法介紹 上海市拆遷補償安置方式有上海市拆遷補償安置方式有三種三種，可由被拆遷當(dāng)事人選擇確定。 一是實行一是實行貨幣補償安置貨幣補償安置； 二是實行貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房二是實行貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)

19、權(quán)房屋調(diào)換（即屋調(diào)換（即價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換）； 三是實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安三是實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換（即置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換（即面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換）。但拆遷用于非公益事業(yè)但拆遷用于非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作房屋調(diào)換，只能用貨幣補房屋的附屬物，不作房屋調(diào)換，只能用貨幣補償償。（一）貨幣補償金額和價值標(biāo)準(zhǔn)房屋（一）貨幣補償金額和價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的價值的計算調(diào)換的價值的計算 拆遷未出租未出租的私有居住房屋或拆遷由租賃雙方協(xié)議確定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃解除租賃關(guān)系的，

20、或拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋，被拆遷人選擇房屋調(diào)換，由被標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋，被拆遷人選擇房屋調(diào)換，由被拆遷人安置房屋承租人拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持的均適用被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價和價格補貼，其貨幣補貨幣補償金額的計算公式為：償金額的計算公式為：（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價+ +價格補貼）被拆除價格補貼）被拆除房屋的建筑面積房屋的建筑面積 拆遷執(zhí)行拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆除人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系住房屋，被拆除人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止的終止的，其貨幣補償金額的計算公式為

21、： 被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價被拆被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價被拆除房屋的建筑面積除房屋的建筑面積20%20% 而其承租人承租人如選擇貨幣補償或價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，其貨幣補償金額的計算公式為：（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價80%+80%+價格補價格補貼）被拆遷房屋的建筑面積貼）被拆遷房屋的建筑面積 拆遷執(zhí)行拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，租賃關(guān)系終止住房屋，租賃關(guān)系終止，被拆遷人可以選擇貨幣補償或價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，其貨幣補償金額計算公式為： 被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價被拆被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價被拆除房屋的建筑面積除房屋的建筑面積100%100%。 拆遷非居住用房，按房地產(chǎn)市場價格實施貨幣補償或?qū)嵭袃r值標(biāo)準(zhǔn)調(diào)房結(jié)算差價。如非非居住用房是出租的，又不能解除租關(guān)系的，應(yīng)居住用房是出租的，又不能解除租關(guān)系的，應(yīng)實施價值標(biāo)準(zhǔn)調(diào)房安置，以保護原租賃關(guān)系，實施價值標(biāo)準(zhǔn)調(diào)房安置，以保護原租賃關(guān)系，即按市場價的即按市場價的20%20%補償給被拆遷人，補償給被拆遷人，80%80%補償給補償給原承租人原承租人。 低于被拆除房屋同區(qū)域公有居住房屋上市交易的平均市場單價這個最低補償單